Варианты оплаты аренды нежилого помещения. Как выглядит документ? Что является предметом и объектом договора

Самый важный документ, которым регламентируется плата за аренду жилья, — это договор . Гражданский кодекс в статье 682 указывает, что вопросы, касающиеся объема денежных средств, порядка их внесения и возможности изменения этих условий, должны быть урегулированы в соглашении.

Гражданский кодекс РФ Статья 682. Плата за жилое помещение

Размер периодических взносов за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон. Если в соответствии с законом установлен максимальный уровень, то цифры, обозначенные в соглашении, не должны превышать его.
Одностороннее изменение размера требуемых средств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или соглашением.
Деньги за жилое помещение должны вноситься нанимателем в документально установленные сроки. Если это не предусмотрено, средства должны вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Сложно себе представить ситуацию, когда не прописаны условия внесения денег за найм квартиры. Поэтому следует не только обсудить, но и расписать в этом документе все детали , касающиеся этого вопроса.

Что оплачивает арендатор?

Всю стоимость можно разделить на 2 части:

Также арендатору придётся потратиться на залог . Он вносится в том случае, если помещение сдаётся с «обстановкой». Собственник хочет быть уверенным, что его бытовая техника останется на месте и будет использоваться по назначению.

Если какие-то предметы интерьера будут повреждены или испорчены, то средства на восстановление компенсируются из суммы залога.

О том, как составить к договору аренды, а также жилой площади, можете узнать из наших статей.

Способы

Как производить оплату? Существует два наиболее распространённых способа :

Передача наличных денег под расписку хозяину жилья.
Зачисление на банковский счет, указанный собственником.

Таким образом, останется документ, с помощью которого можно подтвердить перечисление денег в случае спора. Ни в коем случае не передавайте денег «просто так», без документального подтверждения . Не соглашайтесь отдавать деньги родственникам владельца, его друзьям или знакомым.

Узнайте из нашей статьи о том, о получении денежных средств.

Если коммуналка возложена на арендатора, то тому проще всего выполнять свою обязанность через банковские переводы .

Во-первых, инструментов для держателей карт придумали много — терминалы, интернет-банкинг и так далее.

Во-вторых, в отделении банка можно без проблем взять распечатку и подтвердить внесение средств за коммунальные услуги.

Какова плата за наем приватизированной квартиры? Если жилье приватизировано , то собственнику дополнительно придётся отдать налог на имущество. Арендатора вопросы налогообложения не касаются.

Сроки

Практически всегда арендатор платит за будущий месяц . Это обусловлено практикой заключения таких соглашений – после подписания документов вносится залог и оплачивается первый месяц. Средства за следующий месяц вносится авансом , до его наступления.

Стороны должны оговорить и зафиксировать даты, до наступления которых должны быть внесены денежные средства. Например, не позднее 20 числа текущего месяца необходимо оплатить следующий.

Если договор краткосрочный, до 11 месяцев, то имеет смысл обсудить внесение платежей дважды в месяц.

Случаи просрочки

Что делать, если арендатор просрочил платёж? Для такой ситуации предусмотрены условия о штрафных санкциях , применяемых в случае задержки перечисления средств: пеня, и так далее. И всё же владельцу помещения стоит подходить к такой проблеме с пониманием.

Следует связаться с жильцом, уточнить, чем вызвано его недобросовестное поведение. Вероятно, у человека просто возникли материальные трудности, что может случиться с каждым человеком.

Если же просрочка начинает становиться неприемлемой , например, вам уже месяц обещают заплатить, а денег так и нет, то придётся задействовать официальные методы.

Владелец жилья направляет письмо временному жильцу с требованием выплатить задолженность.

Можно сразу обращаться в суд с заявлением.

Вызов полиции в этой ситуации не поможет. Речь идёт не о преступлении, а о невыполнении условий гражданского договора. Когда об этом узнают сотрудники органов, они быстро отправят хозяина в суд по всем вопросам.

К сожалению, арендодатель находится в заведомо проигрышной ситуации. Жильца он выселить не может без решения суда, а разбирательство займёт от месяца до полугода, с учётом обжалований.

Некоторые расстроенные владельцы квартир пишут заявления в управляющую компанию, чтобы та отключала электроэнергию . После этого пользоваться помещениями становится очень сложно, и жильцы спешно съезжают.

Участникам сделки следует помнить, что все условия оплаты должны быть зафиксированы документально.

Сторонам не следует пренебрегать нюансами внесения платежей за пользование жильем. Следует наоборот, максимально подробно расписать , как и когда оплачивается наем квартиры, чтобы в будущем не возникло конфликтных ситуаций по этому поводу.

И пролонгации уже действующих арендодатели, как правило, предлагают свои шаблонные тексты. В них часто кроются ловушки, которые потом лишают арендатора права на вычеты НДС и списание расходов. Поэтому еще на стадии переговоров стоит оценить предлагаемые условия сделки с точки зрения налогового риска.

Некоторые из условий аренды должны быть в договоре обязательно, иначе он будет считаться незаключенным. Другие же условия можно прописать так, как вашей компании. Договор аренды помещения приведен ниже, это пример. Те позиции договора, которые можно изложить по-другому, обозначены в образце цифрами. Альтернативные варианты формулировок для этих положений размещены в таблице (см. далее в статье).

Варианты формулировок для договора аренды офиса

Какие условия можно сформулировать иначе,чем в образце договора	Что можно прописать в договоре	Примеры формулировок
Срок аренды	Не конкретизировать срок аренды. Тогда будет считаться, что договор заключен на неопределенный период	2.1. Настоящий Договор заключен на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе отказаться от настоящего Договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за пять месяцев (1 )
Расходы на ремонт арен-дуемого имущества	Можно указать, что любые виды ремонта оплачивает арендатор	3.2. Арендатор обязан: <…> 3.2.4. Осуществлять за свой счет текущий и капитальный ремонт помещений (2 )
Неотделимые улучшения	Установить в договоре, что арендодатель не будет возмещать контрагенту стоимость неотделимых улучшений имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ)	4.2. Арендатор вправе с согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения помещений. После прекраще-ния настоящего Договора стоимость неот-делимых улучшений Арендатору не возмещается (3 )
Размер арендной платы	Сделать арендную плату фиксированной	5.1. Арендная плата за пользование помещением составляет _____ (___________) руб. в месяц, включая НДС _____(___________) руб. Стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг включена в указанную сумму арендной платы (4 )
Размер арендной платы	Еще один вариант — не включать стоимость коммунальных платежей в арендную ставку. Тогда арендатор будет компенсировать их отдельно	5.1. Арендная плата за пользование помещением составляет _____ (___________) руб.в месяц, включая НДС _____(___________) руб. Помимо арендной платы Арендатор ежемесячно компенсирует Арендодателю стоимость потребленных Арендатором коммунальных услуг на основании счета, выставленного Арендодателем. К счету Арендодатель прикладывает акт, в котором приведен стоимости потребленных Арендатором коммунальных услуг пропорционально площади помещений, занимаемых Арендатором, а также копии счетов коммунальных служб (4 )
Сроки, в которые арендатор должен перечислять плату за имущество	Установить авансовую форму расчетов. Либо составить график платежей	5.2. Арендная плата уплачивается не позднее __ дней до начала очередного месяца. Или: Арендатор перечисляет арендную плату в соответствии с Графиком платежей, приведенным в Приложении № 5 к настоящему Договору (5 )

Арендованное имущество

Первым делом проверьте, чтобы в договоре было подробно описано имущество, которое ваша компания берет в аренду (п. 3 ст. 607 ГК РФ). То есть указан его вид (здание, помещение), кадастровый (или условный) номер, адрес, этажность, площадь. Если же ваша компания арендует отдельное помещение, к договору обычно прилагают план его расположения на этаже.

Эти же данные должны быть в акте, которым оформляется передача объекта аренды (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Причем при аренде недвижимости этот документ обязателен. Иначе налоговики могут снять расходы на аренду как не подтвержденные документами (письмо от 13 октября 2011 г. № 03-03-06/4/118).

Арендная плата

Размер арендной платы — еще одно обязательное условие сделки (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Контрагент готов предоставить льготы и не требовать плату за какой-либо период, например за первые месяцы аренды? Тем не менее советуем в договоре избегать формулировок о том, что арендатор пользуется имуществом бесплатно. Иначе проверяющие могут доначислить доход в виде экономической выгоды от безвозмездного пользования (п. 8 ст. 250 НК РФ).

Поэтому лучше пересчитать арендную плату так, чтобы ее сумма учитывала предоставленную контрагентом льготу. К примеру, ставка аренды составляет 390 руб. за кв. м в месяц. Срок аренды — год. Первые два месяца компания пользуется имуществом бесплатно. Тогда общая сумма аренды составит 3900 руб. (390 руб. х 10 мес.). Значит, в договоре можно указать ставку 325 руб. за кв. м (3900 руб. : 12 мес.).

Коммунальные услуги

Договоры с энергоснабжающими организациями, как правило, заключают арендодатели. Поэтому именно на их адрес выставляют счета по коммуналке. А арендаторы потом компенсируют эти затраты. Есть несколько вариантов такой компенсации.

Включить стоимость услуг в арендную плату. Именно такое условие является наиболее выгодным для расчета налогов. Ведь в этом случае ваша компания сможет заявить вычет НДС с полной суммы арендной платы без каких-либо сложностей.

При этом можно твердую ставку аренды. Либо прописать, что арендная плата состоит из двух частей: фиксированной и переменной, которая зависит от потребленных арендатором услуг. Но для вычета НДС и учета расходов необходима первичка, подтверждающая расчет переменной части арендной платы. Это может быть акт или справка-расчет с приложением копий счетов поставщиков коммунальных услуг. Поэтому в договоре установите обязанность контрагента предоставлять такой документ.

Перечислять оплату за коммунальные услуги отдельно от арендной платы. В этом случае вычет с коммунальных платежей заявить не получится. Ведь налоговики считают, что арендодатель не должен перевыставлять счета-фактуры на коммунальные услуги. Более того, включить эту сумму НДС в расходы чиновники тоже не разрешают (письмо Минфина России от 14 мая 2008 г. № 03-03-06/2/51).

Хотя судьи считают, что компания может принять НДС к вычету по счету-фактуре арендодателя (постановление Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2009 г. № 12664/08). Но чтобы не спорить с налоговиками, лучше включить коммуналку в арендную плату.

Добавим, что еще можно заключить агентский договор, по которому арендодатель приобретает для компании коммунальные услуги. Либо включить такое условие в договор аренды помещения. Но в этом случае также возможны претензии налоговиков.

Дело в том, что агент должен заключать сделки исключительно в интересах принципала (письмо Минфина России от 21 января 2013 г. № 03-11-06/2/07). А в данной ситуации получается, что договоры с поставщиками коммунальных услуг арендодатель заключил еще до того, как ваша компания дала ему такое поручение. Поэтому не исключено, что налоговики посчитают посредническую схему фиктивной и заявят, что арендодатель неправомерно перевыставлял вам счета-фактуры.

Срок аренды

Удобнее, если срок аренды составляет менее года. Тогда договор не нужно регистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Либо можно вообще не указывать срок аренды в договоре. Такую сделку тоже не придется регистрировать (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). Но есть существенный минус. Арендодатель может в любое время отказаться от договора, сообщив об этом компании за три месяца. Хотя, если контрагент согласится, срок такого уведомления можно увеличить, например до шести месяцев (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Если же установить срок аренды, равный году и более, нужно будет регистрировать не только договор, но и любые допсоглашения к нему (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Такое правило действует с 1 сентября 2013 года.

Если хотите избежать госрегистрации, то срок аренды должен быть максимум 364 дня (365 дней — в високосном году). Например, с 1 января по 30 декабря 2015 года включительно (а не по 31 декабря). Иначе будет считаться, что договор заключен ровно на год, и его надо регистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Расходы на ремонт

По общему правилу арендатор обязан проводить текущий ремонт, а арендодатель — капитальный. Но в договоре можно установить другие правила (ст. 616 ГК РФ). Скажем, если компания планирует сама оплачивать затраты на капитальный ремонт, надо заложить это в договоре. Иначе налоговики снимут расходы.

Ответственность сторон

Штрафы или пени можно требовать с контрагента, только если они прямо предусмотрены в договоре (ст. 330 ГК РФ). Если написать расхожую шаблонную фразу «стороны несут в соответствии с законодательством РФ», то по закону получится взыскать лишь проценты за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования (ст. 395 ГК РФ). То есть, к примеру, с арендатора за задержку арендной платы.

Поэтому в разделе об ответственности выгоднее установить конкретный размер чтобы он был ниже, чем проценты, рассчитанные по статье 395 Гражданского кодекса РФ.

Действие договора

Нередко компания начинает пользоваться имуществом еще до того, как стороны подписывают контракт. Чтобы налоговики не придирались к расходам на аренду за тот период, когда договор не был заключен, пропишите в нем такое условие: договор распространяется на отношения сторон, которые возникли до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

Кстати, на госрегистрацию сделки такое условие не повлияет. Например, ваша компания сроком на 10 месяцев. Но еще до этого компания в течение пяти месяцев фактически пользовалась имуществом контрагента. Тем не менее для целей госрегистрации срок аренды составляет 10 месяцев, а не 15.

Добавим, что для учета расходов также понадобится акт, подтверждающий, что ваша компания получила имущество в пользование до того, как заключила договор.

Если вы приобрели недвижимость как физическое лицо и желаете ее сдавать как физическое лицо, то открывать расчетный счет не надо. При этом вы должны уплачивать 13 % налог на доходы физических лиц. Деньги можно перечислять на вашу личную карту.

Если же у вас открыто ИП и у вас налогообложение УСНО 6%, то тут нужно смотреть ситуацию.

Надо ли открывать расчетный счет в банке р/с для ИП?
В отличие от юридических лиц индивидуальные предприниматели не обязаны открывать расчетный счет для осуществления своей деятельности. Потому что законом такая обязанность не предусмотрена. Есть судебные дела с фондом социального страхования, когда ФСС РФ требовал от индивидуального предпринимателя ИП открыть расчетный счет, чтобы на него зачислять возмещения выплаченных ИП сумм по «материнству». Апелляционная, а затем и кассационная инстанция признали незаконными такие требования, поскольку обязанности у ИП по расчетному счету - нет. Если нет расчетного счета, нужно помнить, что предельная величина расчета наличными деньгами 100 000 руб. в рамках одного договора. Но плюсов у расчетного счета для ИП может быть больше, чем минусов, их нужно знать, учитывать и реализовывать. \

Какие Плюсы и Минусы расчетного счета в банке?

Плюс - Нет необходимости посещать банк и платить ему за расчетно-кассовое обслуживание (далее - РКО). При отсутствии банковского счета с вас никто не сможет требовать сдачи наличной выручки в банк и вводить лимит на выдачу наличных (как это происходит с юридическими лицами). Если вы работаете только с физическими лицами, невозможно применить ограничения по расчету наличными деньгами.

Плюс - Но если вы планируете производить расчеты с другими ИП и юридическими лицами, счет лучше открыть. Это во всех отношениях удобнее для контрагентов - юридических лиц, и вы не будете сужать круг клиентов за счет тех, кто работает только по безналичной оплате. К тому же наличные расчеты с юридическими лицами ограничены по сумме в 100 000 руб., соответственно, если вы планируете проведение операций на большую сумму, придется придумывать, каким образом разграничить платежи, чтобы вписаться в действующий лимит по расчету наличными.

Плюс - Кроме того, расчетный счет избавит вас от необходимости устанавливать контрольно-кассовую технику (если вы не предполагаете вести как наличные, так и безналичные расчеты), а заодно даст полную прозрачность проводимых денежных операций благодаря наличию банковских документов. Ну и нельзя списывать со счета такие моменты, как возможность потери либо кражи денежных средств при их перевозке и хранении.

Минус - при работе с банком необходимо нести дополнительные расходы на оплату расчетно-кассового обслуживания и необходимость посещения отделения банка. Конечно, если у вас нет интернет-банка.

Плюсов работать ИП с расчетным счетом больше.

Если же у Вас нет ИП не торопитесь его открывать т.к. необходимо будет уплачивать различные отчисления (20 727 рублей 53 копейки в год, из них в ПФР – 17 328 рублей 48 копеек). Конечно, здесь можно сделать вычет. Он делается ежеквартально. Допустим вы получили доход 100 000 руб. за квартал. Соответственно 6 000 руб. (УСНО 6%) вы должны заплатить налог в бюджет. В тоже время вы должны заплатить страховые взносы на обязательное пенсионное и обязательное медицинское страхование в квартал в размере 5181,88 руб. (=20 727 рублей 53 копейки \ 4 квартала). 6000 руб. - 5181,88 руб.=818,12 руб.

33.1. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ ОПЛАТЫ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

Большинство организаций осуществляют свою деятельность в арендованных помещениях. Для того чтобы нормально эксплуатировать помещения, арендаторы пользуются электроэнергией, холодной и горячей водой, теплом, газом, т.е. коммунальными услугами (п. 4 ст. 154 ЖК РФ). Перечень предоставляемых коммунальных услуг устанавливается в каждом конкретном случае в договоре аренды.

Таким образом, при получении имущества в аренду у арендатора возникает обязанность не только своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, но и оплачивать коммунальные услуги, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Как правило, арендаторы производят уплату коммунальных услуг не поставщикам этих услуг, а своим арендодателям, компенсируя тем самым их расходы на “коммуналку”. Это связано с тем, что в большинстве случаев договоры с поставщиками коммунальных услуг (энергоснабжающими и газоснабжающими организациями, организациями водопроводно-канализационного хозяйства и другими, далее – коммунальные службы) заключают арендодатели, являющиеся собственниками передаваемых в аренду помещений. Таким образом, арендодатель “передает” арендатору расходы по оплате коммунальных услуг (в части арендуемых помещений), не являясь поставщиком этих услуг.

Важно учесть, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”). Поэтому договор, в котором в качестве арендной платы предусмотрена только оплата коммунальных услуг, может быть признан незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Что касается расчетов за коммунальные услуги, то арендатор по согласованию с арендодателем может оплачивать “коммуналку” либо в составе арендной платы, либо отдельно от нее.

Возможность включения коммунальных платежей в состав арендной платы установлена гражданским законодательством (ст. 614 ГК РФ).

Рассмотрим два способа такого включения.

33.1.1. КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ ОПЛАЧИВАЮТСЯ В СОСТАВЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

33.1.1.1. АРЕНДНАЯ ПЛАТА С УЧЕТОМ “КОММУНАЛКИ” – ФИКСИРОВАННАЯ

При таком способе сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг в договоре отдельно не выделяется.

Например, организации “Гамма” (арендодатель) и “Омега” (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. В договоре предусмотрено, что ежемесячная арендная плата составляет 42 952 руб. (в том числе НДС 6552 руб.) и включает стоимость коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения).

Отметим, что данный способ в некоторых случаях может быть не выгоден, и вот почему. Фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

Поэтому на практике организации предпочитают использовать второй способ.

33.1.1.2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА – ФИКСИРОВАННАЯ, “КОММУНАЛКА” – ПЕРЕМЕННАЯ

При таком способе размер арендной платы в договоре складывается из двух частей:

– фиксированный (основной) платеж;

– переменный (дополнительный) платеж.

Фиксированный (основной) платеж – это собственно плата за площадь арендуемых помещений (здания), т.е. плата за аренду. Переменная (дополнительная) часть арендной платы представляет собой расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде.

Например, между организациями “Гамма” (арендодатель) и “Омега” (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. Условиями договора предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 33 400 руб. (фиксированный платеж) и сумму, эквивалентную стоимости коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения), потребленных арендатором (переменный платеж). Указанная сумма определяется на основании счета, выставляемого арендодателем с приложением копий счетов коммунальных служб.

При использовании второго способа переменная часть, т.е. стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или величины потребляемых услуг, что исключает экономические потери как у арендодателя, так и у арендатора. При этом положения п. 3 ст. 614 ГК РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются (дополнительно об этом см. п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

33.1.2. КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ ОПЛАЧИВАЮТСЯ ОТДЕЛЬНО ОТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Отдельно от арендной платы “коммуналка” оплачивается путем компенсации (возмещения) расходов, понесенных арендодателем, либо путем оформления посреднических отношений, когда арендодатель выступает в роли посредника между коммунальными службами и арендатором по расчетам за коммунальные услуги.

33.1.2.1. КОМПЕНСАЦИЯ КОММУНАЛЬНЫХ РАСХОДОВ

В данном случае коммунальные платежи уплачиваются отдельно от арендных платежей. Следовательно, арендодатель выставляет арендатору два счета: один на оплату аренды, второй на возмещение коммунальных платежей.

Как правило, условие о компенсации коммунальных платежей устанавливается непосредственно в договоре аренды.

Например, между организациями “Гамма” (арендодатель) и “Омега” (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. Договором предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 167 руб. за 1 кв. м. Кроме того, арендатор обязуется ежемесячно оплачивать стоимость коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, газоснабжение) пропорционально площади арендуемых помещений на основании счетов, выставленных арендодателем. Арендодатель обязан подтвердить стоимость коммунальных услуг, оплачиваемых арендатором, путем предоставления счетов коммунальных служб.

Кроме того, арендодатели и арендаторы могут заключать самостоятельные договоры о возмещении коммунальных расходов. Например, договор о возмещении затрат по оплате коммунальных платежей, или договор об оплате коммунальных услуг, или соглашение об участии в расходах по оплате коммунальных платежей и т.п. При этом следует учитывать, что такие договоры нельзя квалифицировать как договоры поставки электроэнергии (тепловой энергии, воды, газа), поскольку арендодатель не является энергоснабжающей организацией. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в п. 22 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 <1>.

——————————–

<1> Несмотря на то что в Информационном письме ВАС РФ рассмотрел соглашение об участии арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, его вывод распространяется и на другие коммунальные услуги, так как правила об энергоснабжении применяются и к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией, газом, водой (ст. 548 ГК РФ).

Итак, в указанных случаях коммунальные платежи уже не являются частью арендной платы, а носят характер самостоятельных платежей. При этом уплачиваются они в рамках арендных отношений независимо от того, заключается отдельный договор на их уплату либо такое условие содержится в договоре аренды.

33.1.2.2. “КОММУНАЛКА” ОПЛАЧИВАЕТСЯ ЧЕРЕЗ ПОСРЕДНИКА

Расчеты между арендодателем и арендатором за коммунальные услуги нередко производятся на основании посреднических договоров, в частности, договора комиссии или агентского договора (ст. ст. 990, 1005 ГК РФ). Условие о посреднических отношениях между сторонами можно включить и в договор аренды, потому что организации свободны при заключении договора и могут заключать договор, содержащий элементы различных договоров (ст. 421 ГК РФ).

В данном случае арендодатель, заключив с коммунальными службами соответствующие договоры, приобретает у них энергию, воду, газ (т.е. коммунальные услуги), которые передает арендатору. В свою очередь, получив от арендатора денежные средства за коммунальные услуги, он передает их коммунальным службам. Таким образом, арендодатель выступает посредником (комиссионером, агентом) в расчетах между коммунальными службами и арендатором.

Отметим, что посреднические договоры являются возмездными договорами (ст. ст. 991, 1006 ГК РФ), поэтому сторонам нужно согласовать размер посреднического вознаграждения. Если размер вознаграждения не установлен и не может быть определен исходя из условий договора, то арендатор должен уплатить его арендодателю в размере, соответствующем стоимости аналогичных услуг (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

33.2. ПОРЯДОК НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

Исчисление и уплата НДС с коммунальных услуг при аренде помещений часто вызывают трудности у налогоплательщиков. Это связано с тем, что поставщиками данных услуг выступают коммунальные службы, плательщиками – арендодатели, а потребителями – арендаторы.

Вместе с тем порядок обложения НДС зависит от того, каким способом организованы расчеты за коммунальные услуги между арендатором и арендодателем.

33.2.1. “КОММУНАЛКА” В СОСТАВЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Это самый простой способ, вызывающий меньше всего споров с налоговыми органами. В данном случае все поступления, в том числе коммунальные платежи, являются доходом от реализации услуг по сдаче помещений в аренду.

33.2.1.1. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ И УЧЕТ У АРЕНДОДАТЕЛЯ

Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду признается объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Налоговая база определяется как стоимость услуг, исчисленная исходя из цен, установленных договором (п. 1 ст. 154, ст. 105.3, п. 1 ст. 40 НК РФ). В данном случае вся сумма арендной платы (как фиксированная, так и переменная) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду. Поэтому арендодатель должен исчислить НДС с полной суммы арендной платы.

На всю сумму арендной платы арендодатель должен выставить арендатору счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ). При этом выделять отдельной строкой суммы коммунальных платежей в счете-фактуре арендодателю не обязательно. Такой же порядок обложения НДС разъяснили чиновники (Письма Минфина России от 19.09.2006 N 03-06-01-04/175, ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@).

Что касается сумм НДС, предъявленных поставщиками коммунальных услуг, то, по нашему мнению, арендодатель принимает их к вычету в полном размере в общеустановленном порядке. Ведь услуги приобретаются для операций, облагаемых НДС (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Такую же позицию высказали ФНС России в Письме от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ и некоторые суды (см., например, Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 21.12.2009 N А63-8994/2004-С4-9, от 11.06.2009 N А53-18515/2008-С5-27).

Бухгалтерский учет различается в зависимости от того, является ли передача имущества в аренду вашим основным видом деятельности или нет.

Если сдача имущества в аренду является основным видом деятельности, то доход в виде арендной платы признается доходом от обычных видов деятельности (п. 5 Положения по бухгалтерскому учету “Доходы организации” ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н). Всю сумму арендной платы с учетом коммунальных платежей вы отражаете на счете 90 “Продажа”, субсчет 90-1 “Выручка”. Если же передача имущества в аренду не является вашим основным видом деятельности, то доход в виде арендной платы признается прочим доходом (п. 7 ПБУ 9/99) и учитывается на счете 91 “Прочие доходы и расходы”, субсчет 91-1 “Прочие доходы” (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

33.2.1.2. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ И УЧЕТ У АРЕНДАТОРА

Арендатор, перечисляя арендную плату, фактически оплачивает и коммунальные платежи, которые входят в ее состав. Поскольку счет-фактура выставлен на всю сумму арендной платы, то арендатор вправе принять к вычету всю сумму НДС, относящуюся к арендной плате, в том числе и по коммунальным услугам. Такой же позиции придерживаются контролирующие органы (см., например, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 27.12.2010 N А56-7049/2010, ФАС Волго-Вятского округа от 06.08.2009 N А28-4660/2008-111/21).

Правоприменительную практику по вопросу о том, может ли арендатор применить вычет с сумм арендной платы, включающей коммунальные платежи, см. в Энциклопедии спорных ситуаций по НДС.

Напомним, что для принятия к вычету “входного” НДС необходимо выполнить три условия (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ):

1) услуги приобретены вами для операций, облагаемых НДС;

2) услуги оприходованы (приняты к учету);

3) у вас имеются надлежаще оформленный счет-фактура арендодателя и соответствующие первичные документы.

В бухгалтерском учете затраты в виде арендной платы признаются расходами по обычным видам деятельности (п. 5 Положения по бухгалтерскому учету “Расходы организации” ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н). Расходы по договору аренды вы отражаете по дебету счетов учета затрат (например, счет 26 “Общехозяйственные расходы”) в корреспонденции с кредитом счета учета расчетов с арендодателем (например, счет 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами”). Сумма НДС, предъявленная арендодателем, отражается по дебету счета 19 “Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям” в корреспонденции с кредитом счета 76 (Инструкция по применению Плана счетов).

Как правило, арендаторы производят уплату коммунальных услуг не поставщикам этих услуг, а своим арендодателям, компенсируя тем самым их расходы на "коммуналку". Это связано с тем, что в большинстве случаев договоры с поставщиками коммунальных услуг (энергоснабжающими и газоснабжающими организациями, организациями водопроводно-канализационного хозяйства и другими, далее - коммунальные службы) заключают арендодатели, являющиеся собственниками передаваемых в аренду помещений. Таким образом, арендодатель "передает" арендатору расходы по оплате коммунальных услуг (в части арендуемых помещений), не являясь поставщиком этих услуг.

Важно учесть, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Поэтому договор, в котором в качестве арендной платы предусмотрена только оплата коммунальных услуг, может быть признан незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Что касается расчетов за коммунальные услуги, то арендатор по согласованию с арендодателем может оплачивать "коммуналку" либо в составе арендной платы, либо отдельно от нее.

Рассмотрим несколько способов такого включения:

1. Арендная плата с учетом " коммуналки" - фиксированная.

Например, организации "Альфа" (арендодатель) и "Омега" (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. В договоре предусмотрено, что ежемесячная арендная плата составляет 42 952 руб. (в том числе НДС 6552 руб.) и включает стоимость коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения).

Поэтому на практике организации предпочитают использовать второй способ.

2. Арендная плата фиксированная, " коммуналка" - переменная.

При таком способе размер арендной платы в договоре складывается из двух частей:

Фиксированный (основной) платеж;

Переменный (дополнительный) платеж.

Фиксированный (основной) платеж - это собственно плата за площадь арендуемых помещений (здания), т.е. плата за аренду. Переменная (дополнительная) часть арендной платы представляет собой расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде.

Например, между организациями "Альфа" (арендодатель) и "Омега" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. Условиями договора предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 33 400 руб. (фиксированный платеж) и сумму, эквивалентную стоимости коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения), потребленных арендатором (переменный платеж). Указанная сумма определяется на основании счета, выставляемого арендодателем с приложением копий счетов коммунальных служб.

При использовании второго способа переменная часть, т.е. стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или величины потребляемых услуг, что исключает экономические потери как у арендодателя, так и у арендатора. При этом положения <п. 3 ст. 614 ГК РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются (дополнительно об этом см. п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

3. Коммунальные платежи оплачиваются отдельно от арендной платы.

Отдельно от арендной платы "коммуналка" оплачивается путем компенсации (возмещения) расходов, понесенных арендодателем, либо путем оформления посреднических отношений, когда арендодатель выступает в роли посредника между коммунальными службами и арендатором по расчетам за коммунальные услуги.

4. Компенсация коммунальных расходов.

Например, между организациями "Альфа" (арендодатель) и "Омега" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. Договором предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 167 руб. за 1 кв. м. Кроме того, арендатор обязуется ежемесячно оплачивать стоимость коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, газоснабжение) пропорционально площади арендуемых помещений на основании счетов, выставленных арендодателем. Арендодатель обязан подтвердить стоимость коммунальных услуг, оплачиваемых арендатором, путем предоставления счетов коммунальных служб.

Про устройство и эксплуатацию автомобиля