12. Договор аренда зданий и сооружений
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Объекты отличаются фундаментальной (прочной) привязкой к конкретному земельному участку, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации и потому имеют относительно высокую стоимость и особую значимость для гражданского оборота.
В правовом регулировании аренды зданий и сооружений приоритетными являются правила § 4 гл. 34 Кодекса «Аренда зданий и сооружений», затем следуют общие положения об аренде (ст. 625 ГК).
Договор аренды здания и сооружения - возмездный, двусторонне обязывающий, консенсуальный.
Субъектный состав договора аренды здания и сооружения. Арендодатель - любое физ или юр лицо, имеющее титул собственника здания или сооружения, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Арендатор-любое физ или юр лицо. Арендатором жилого здания может быть только юридическое лицо, которое вправе использовать жилое здание только для проживания граждан.
Форма договора аренды здания и сооружения , его государственная регистрация и порядок заключения.
Форма - только письменная. Договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы влечет его недействительность.
В силу правила о порядке заключения сделок договор аренды здания или сооружения на срок менее одного года считается заключенным с момента его подписания сторонами. Договор аренды здания или сооружения на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации.
Требование о государственной регистрации договора аренды здании и сооружении распространяется также на договор субаренды.
К числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и о размере арендной платы.
Предмет договора - здание и (или) сооружение, как обособленный, отдельно стоящий объект недвижимости с фундаментальной привязкой к земельному участку. Правила об аренде зданий и сооружений применяются и к аренде части здания, сооружения или помещения.
Плата за аренду здания или сооружения включает плату за пользование земельным участком (п. 2 ст. 654 ГК).
Передача здания и сооружения и их возврат составляют одну из основных обязанностей сторон. Она включает не только предоставление здания или сооружения арендатору во владение и (или) пользование, но и соблюдение особой процедуры - составления и подписания передаточного акта (п. 1 ст. 655 ГК). В передаточном акте, как правило, фиксируется санитарное и техническое состояние арендованного здания или сооружения. Земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение рассматриваются в гражданском обороте как одна недвижимая вещь.
При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, другому лицу за арендатором сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования.
Ответственность по договору аренды здания или сооружения и другие способы защиты гражданских прав на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, а также правила об изменении и расторжении данного договора определяются общими положениями об аренде (вопрос 10).
Договор аренды предприятия (ДАП) ст. 656 ГК
По ДАП арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1ст. 656 ГК).
В правовом регулировании отношений по аренде предприятия приоритетными являются правила § 5 гл. 34 Г К об аренде предприятий. Затем - нормы § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений (п. 2 ст 650 1 К). Далее - общие положения ГК об аренде.
Субъектный состав договора аренды предприятия определяется согласно общим положениям об аренде, поскольку ГК не содержит каких-либо прямых указаний относительно сторон этого договора, но как правило, выступают лица занимающиеся предпринимательской деятельностью (коммерческие и некоммерческие организации, правомочные осуществлять предпринимательскую деятельность, а также граждане - индивидуальные предприниматели).
Форма : в письменной форме и только путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации (независимо от срока их действия).
Существенных условия : предмет договора (предприятие в целом как особый объект оборота, как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности) и условие о размере арендной платы (при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере платы договор аренды предприятия считается незаключенным-п. 2 ст. 650, п 1 ст 654 ГК).
Перевод должником своего долга на другое лицо осуществляется лишь с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным (п.2 ст 319ГК). Кредиторы арендодателя по обязательствам включенным в состав предприятия, уведомляются о предстоящей перемене должника на стадии подготовки предприятия к передаче, т.е после заключения договора аренды и после включения долгов в состав предприятия.
Кредитор, получивший уведомление о передаче предприятия в аренду и о предстоящей смене должника вправе в письменной форме сообщить арендодателю о своем согласии на перевод долга на арендатора либо отказать в согласии (ст. 391 ГК). Если письменно не сообщили-вправе в установленный законом срок требовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, включенного в состав арендуемого предприятия, а также возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657).
Если не дал согласия на перевод долга, но и не потребовал прекращения или досрочного исполнения обязательства в течение 3 месяцев со дня уведомления, то арендодатель вправе передать предприятие, включив долг в его состав. Отсутствие согласия не препятствует ни перемене на стороне должника, ни аренде предприятия. Но правовое положение арендодателя и арендатора при этом осложнится. После передачи предприятия арендодатель и арендатор становятся солидарными должниками по включенным в его состав долгам (п. 4 ст. 657 ГК).
При прекращении ДАП арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю, при непременном учете прав кредиторов теперь уже арендатора по обязательствам, связанным с деятельностью этого предприятия (ст. 664 ГК). У арендатора вп раве распоряжаться мат.ценностями, входящими в состав имущества предприятия: вправе сдавать мат.ценности в субаренду, передавать в перенаем; предоставлять в безвозмездное пользование без получения на то согласия арендодателя; вправе продавать, обменивать, предоставлять взаймы; без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса; проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение(изменения должны увеличивать стоимость предприятия).
Арендатор должен не допускать уменьшения стоимости предприятия и нарушения других наложений договора аренды (правило это диспозитивное и ДАП может быть установлено иное).
Указанный порядок пользования не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Обязанность арендатора: поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии (физ. сохранность имущественного комплекса и текущий и кап.ремонт); возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия (если иное не предусмо. дог-м); уплата платежей по страхованию арендованного имущества
Улучшении арендованного предприятия принадлежат арендодателю (пп. 2, 3 ст. 623 ГК). Арендодатель, независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя на совершение улучшений, обязан возместить арендатору их стоимость, (если иное не предусмотрено ДАП) (ст. 662 ГК)
Основания и порядок изменения и расторжения договора аренды предприятия, а также основания признания его недействительным устанавливаются по общим правилам признания сделки недействительной либо изменения и расторжения договора аренды.
Специальные правила присущи лишь положениям о последствиях недействительности договора аренды предприятия и последствиях его изменения или досрочного расторжения (ст. 663 ГК).
Применяются в случае существенного нарушая права и охраняемых законом интересов кредиторов арендодателя и арендатора, др.лиц и не противоречит общественным интересам.
Договор финансовой аренды (лизинга) ст. 665 ГК
По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование
Возмездный, двусторонне обязывающий, консенсуальный.
Правовых особенности : особые, именно финансовые, цели приобретения арендодателем у продавца объекта аренды; активная роль арендатора во взаимоотношениях продавца лизингового имущества и арендодателя; особенности определения момента приобретение имущества арендодателем - после заключения договора финансовой аренды; передача имущества продавцом непосредственно арендатору.
Арендодатель(лизингодатель) - любое физ. или юр. л., занимающееся предпринимательской деятельностью и обладающее д/с для финансирования сделки купли-продажи лизингового имущества.
Арендатор(лизингополучатель) -физ. или юр. л любой организационно-правовой формы (коммер. и некоммер.организация)
Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме . Подлежит гос.регистрации.
Существенные условия: предмет договора (любые непотребляемые индивидуально-определенные веши, в том числе предприятия и другие имущ. комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др. движимое и недвижимое имущество) и условие о продавце .
Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты.
Лизинговое имущество может быть передано в сублизинг.
Арендная плата (лизинговый платеж) и ее ставки определяются за весь срок действия договора. В общую сумму платежей входит возмещение затрат арендодателя , связанных с приобретением и передачей предмета лизинга арендатору, а также доход лизингодателя : закупочная цена предмета лизинга в совокупности с расходами по его доставке, ремонту, передаче лизингополучателю и прочие, платы за предоставленное лизингополучателю финансирование.
Заключается на определенный срок (срок, близкий к сроку полной амортизации лизингового имущества). Заключается на определенный срок (срок, близкий к сроку полной амортизации лизингового имущества).
Риск случайной гибели или случайного повреждения лизингового имущества переходит к арендатору, т. е. к несобственнику, если иное не предусмотрено договором.
Момент перехода риска. Это момент передачи лизингового имущества арендатору продавцом (а не арендодателем), если иной момент не определен договором.
Обязанность арендодателя (лизингодателя): финансирование покупки лизингового имущества; лизингодателя приобрести в свою собственность по договору купли-продажи избранное арендатором имущество у указанного арендатором продавца (ст. 665 1 К); уведомить продавца о том, что покупаемое имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу (ст. 667 I К); осведомленность продавца о предназначении имущества позволит ему вступить в непосредственные отношения с арендатором: по поводу передачи ему предмета лизинга (ст. 668 ГК) либо при урегулировании требований, связанных с ненадлежащим исполнением продавцом договора купли-продажи. В уведомлении продавца о сдаче имущества в аренду заинтересован и арендатор. В отношениях с продавцом он приравнивается к покупателю как к стороне договора купли-продажи (ст. 670 ГК).
Лизингополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения объекта аренды. Обязанности по капитальному ремонту по соглашению сторон обычно возлагаются также на лизингополучателя.
Лизингополучатель вправе предъявлять продавцу требования в отношении качества и комплектности имущества, сроков поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом; с согласия арендодателя вправе расторгнуть договор купли-продажи с продавцом (и. 1 ст. 670 ГК) 1 .
На арендатора возлагается обязанность по несению рисков арендодателя (как покупателя), вызванных невыполнением продавцом лизингового имущества обязанностей перед ним по договору купли-продажи предмета лизинга и связанных с этим убытков. При этом договором финансовом аренды может быть предусмотрен иной порядок распределения названных обременений (ст. 22 Закона о лизинге).
Выкуп лизингового имущества осуществляется, если это предусмотрено договором и не относится к обязательным признакам договора финансовой аренды (ст. 624 Г К, ст. 19 Закона о лизинге).
Если при приобретении имущества для арендатора выбор продавца осуществляет арендатор, то арендодатель освобождается от ответственности перед ним за ненадлежащее исполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи лизингового имущества. В этом случае арендатор предъявляет требование непосредственно продавцу как контрагенту арендодателя. Если же законом или договором финансовой аренды предусмотрен выбор продавца арендодателем, то он не освобождается от ответственности перед арендатором в отношении названных требований и наряду с продавцом выступает его солидарным должником (правило диспозитивное) Договором может быть предусмотрено, в частности, что требования в отношении ненадлежащего исполнения договора продавцом не освобождает арендодателя от ответственности и в том случае, когда выбор продавца осуществляет арендатор. Изменение и расторжение договора финансовой аренды происходит по общим правилам об изменении и расторжении договора аренды.
Заключение договоров коммерческого ( договор найма жилого помещения-КН) и социального найма жилого помещения (СН) и их форма. Стороны договора найма жилого помещения. Временные жильцы и поднаниматели.
По КН одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 cт. 671 ГК).
Консенсуальным, двустороннеобязывающим, возмездным, имеет срочный характер ( краткосрочный - до 1 года, и долгосрочный - от 1 до 5 лет, если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на 5 лет).
Существенные условия : предмет, срок и цена (порядок оплаты жилого помещения устанавливается в договоре).
Договор, заключенный на срок не менее года, подлежит гос. регистрации
Форма договора письменная.
Предметом ДНЖП может быть изолированное жилое помещение, пригодное (определяется в соответствии с требованиями ЖК) для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Возможно вселения членов семьи нанимателя (за исключением несовершеннолетних детей) и заключение договора поднайма только при условии соблюдения требований о норме площади жилья на одного человека.
Наймодатель -любой субъект.
Наниматель - всегда физическое лицо в связи с целевым использованием жилого помещения.
При заключении с нанимателем соглашения о несении солидарной ответственности перед наймодателем они становятся сонанимателями. Наниматель может быть заменен в договоре найма жилого помещения по соглашению всех проживающих с ним (ст. 686 I К). 1) в случае выбытия в другое жилое помещение; 2) при невозможности исполнения обязанностей нанимателем, в том числе в случае его смерти.
По договору СН одна сторона (действующий от имени публичного собственника орган государственной власти или местного самоуправления либо управомоченное им лицо) - (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (ст. 60 ЖК).
Консенсуальным, двусторонне обязывающим, возмездным/безвозмездным, публичным, бессрочный, не требуется гос.регистрации.
Форма договора письменная, на основании решения о предоставлении жилого помещения.
Предметом : жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома, квартиры), находящееся в гос. или муниц. жилищном фонде, отвечающее следующим требованиям: 1)помещение должно быть изолированным;2) 2) помещение должно быть пригодным для постоянного проживания; 3)помещение должно быть отнесено к объектам недвижимого имущества, предназначенным для постоянного проживания граждан.
Наймодатель : публичный субъект
Наниматель: физическое лицо, которое при заключении договора должно: 1) быть признано малоимущим; 2) быть признано нуждающимся в жилом помещении: 3) иметь право на заключение договора в связи с очередностью; 4) соответствовать иным критериям, установленным ЖК и иными законами.
Договор не может быть расторгнут при изменении имущественного положения нанимателя или членов его семьи, изменении состава членов семьи. Не влияет также на действие договора переход права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением (ст. 64 ЖК).
В Договоре указываются члены семьи нанимателя, которые проживают или намерены проживать совместно с ним. Они имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением и несут обязанности , вытекающие из договора найма жилого помещения.
Наниматель и члены его семьи имеют право сдавать жил.помещение (или часть) в поднаем (если срок д-ра не определен, то на 1год; при условии соблюдения требований о норме площади жилья на 1 человек) и разрешать проживать в жил.помещении временных жильцов (max до 6 месяцев)
Условия в договорах найма жилого помещения; права и обязанности сторон. Прекращение договоров найма жилого помещения.
Существенные условия : предмет (изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания), срок и цена (порядок оплаты жилого помещения устанавливается в договоре).
Форма договора письменная.
Наниматель и проживающие вместе с ним лица вправе : 1) использовать жилое помещение для проживания и в иных целях в рамках, установленных законом (пп. 1, 2 ст. 17 ЖК); 2) пользоваться общим имуществом многоквартирного дома (п. 2 ст. 673 ГК); 3) требовать передачи оговоренного помещения, так как договор найма жилого помещения консенсуальный; 4) заключать договор на новый срок преимущественно перед другими лицами (ст. 684)(права оспаривать заключенное наймодателем соглашение с иным лицом в течение года с момента отказа заключения договора с нанимателем на новый срок); 5) вселять лиц, совместно проживающих с нанимателем с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей, которые могут быть вселены без согласия), временных жильцов, заключать договоры поднайма;6) вносить плату за пользование жилым помещением согласно условиям договора или в соответствии со ст. 155 ЖК; 7) оплачивать коммунальные услуги; 8) обеспечивать сохранность жилого помещения и его надлежащее состояние (ч. 1 ст. 678 ГК); 9) проводить текущий ремонт жилого помещения (п. 1 ст. 681 ГК);10)Наниматель несет ответственность за несвоевременное и неполное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст 330 пункты 1,2 ст. 401 ГК, ч. 14 ст. 155 ЖК) в виде неустойки.
Права и обязанности наймодателя : 1) наймодатель обязан передать нанимателю указанное в договоре свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК); 2) осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома (п. 2 ст. 676 ГК), производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения; 3) не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать не менее года жилое помещение внаем; 4) требовать внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в установленный срок; 5) требовать взыскания неустойки за просрочку исполнения обязательства по оплате и убытков в случае ухудшения состояния переданного имущества.
Основаниями прекращения договора являются: 1) истечение сроков предоставления жилого помещения (в том числе прекращение трудовых отношений или учебы по любым основаниям, увольнение со службы и т.п.); 2) утрата (разрушение) такого жилья (п. 1 ст. 102 ЖК);3) изменение наймодателя служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии, связанное с изменением собственника, если только наниматель не находится в трудовых отношениях с новым наймодателем (п. 2 сг. 102 ЖК); 4) смерть нанимателя, гак как члены его семьи не имеют, как правило, трудовые, служебные и иные отношения с наймодателем (за исключением жилья в маневренном фонде, в жилищных фондах для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев); 5) соглашение сторон либо по односторонней инициативе нанимателя; 6) в судебном порядке по инициативе наймодателя при ненадлежащем исполнении обязанности нанимателем. В ряде случаев выселение возможно только с предоставлением других жилых помещений: в первую очередь если выселяемые не имеют другого жилья, в том числе в других населенных пунктах, и состоят на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений, а также если среди выселяемых имеются особые категории граждан (например, члены семей военнослужащих; пенсионеры; члены семьи работника, умершего после предоставления ему служебного помещения или помещения в общежитии; инвалиды I или II группы и др.).
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения - унитарные государственные и муниципальные предприятия; казенное предприятие как субъект права оперативного управления; учреждение в отношении зданий и сооружений, приобретенных им в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами. При этом государственные и муниципальные унитарные предприятия сдают в аренду здания и сооружения с согласия собственника.
Арендаторами могут быть граждане и юридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения либо для предпринимательской деятельности, либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (к примеру, для размещения офиса). Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические лица.
Статья 651 ГК устанавливает, что договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение его посредством обмена средствами письменной связи либо в форме акцепта действиями недопустимо. Несоблюдение формы данного договора влечет его недействительность. Договор аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. При этом регистрация аренды возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. В соответствии с общим правилом о порядке заключения сделок договор аренды здания или сооружения на срок более одного года считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации.
К числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и о размере арендной платы. Предметом договора служат здания и сооружения, т.е. такая, обладающая особой ценностью и значимостью, разновидность недвижимости, которая неразрывно связана с земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования.
Арендная плата относится к существенным условиям данного договора и при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о ее размере договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.
Плата за аренду здания или сооружения включает плату за пользование земельным участком. Правило это диспозитивное, и законом или договором может быть предусмотрена и отдельная плата за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения. Если плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера (предположим, 1 куб. м), арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.
Оплата осуществляется обычно помесячно либо поквартально. Широко распространена предварительная форма оплаты.
Договор аренды здания и сооружения может быть заключен как на определенный срок (это может быть как краткосрочная аренда, так и долгосрочная), так и на неопределенный. Единый предельный срок аренды зданий и сооружений законодательством не установлен. Максимальные сроки могут быть установлены правовыми актами лишь для отдельных случаев сдачи в аренду зданий и сооружений.
Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений по сравнению с правами и обязанностями по договору, заключаемому на основании общих положений об аренде, не подвергались кардинальным изменениям.
Передача здания и сооружения и его возврат составляют одну из основных обязанностей сторон. Учитывая сложность и высокую стоимость таких объектов, как здания и сооружения, их особую значимость для гражданского оборота, очень важно точно определить момент передачи, с наступлением которого у сторон возникают и прекращаются права и обязанности и от которого зависит их содержание.
Передача здания или сооружения включает не только предоставление здания или сооружения арендатору во владение или пользование, но и подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами. В этом документе фиксируется санитарное и техническое состояние арендованного здания или сооружения. Передача здания или сооружения, как правило, совершается по истечении определенного времени с момента заключения договора (в течение 10 дней, одного месяца и т.п.).
Условия аренды земельного участка предопределены характером прав арендодателя на -него и должны быть определены соглашением сторон. В ГК указанные права обозначены лишь применительно к ситуации, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемый в аренду объект. Арендатору в этом случае предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка (право срочного пользования, например). Если же договор аренды здания или сооружения не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования соответствующей частью земельного участка.
При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, другому лицу за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением. Условия такого пользования остаются прежними, существовавшими до отчуждения земельного участка.
Последствия передачи арендодателем и принятия арендатором по передаточному акту здания или сооружения с недостатками определяются на основании общих правил о последствиях передачи арендодателем имущества с недостатками.
На основании общих положений об аренде определяются и последствия, связанные с нарушением арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемые в аренду объекты.
Расторжение договора аренды зданий и сооружений, ответственность за его исполнение или ненадлежащее исполнение строятся также на основании общих положений об аренде.
Договор аренды зданий и сооружений - это документальное соглашение, согласно которого арендодатель передает арендатору во временное пользование недвижимое имущество (сооружение или здание) для дальнейшей эксплуатации. Такая сделка регулируется 650 статьей пунктом 1 Гражданского кодекса.
Основные понятия
Под сооружением в данном документе подразумевают результат строительства, который представлен в виде объемной, линейной или плоскостной строительной системы, имеющей подземную и наземную части, а также состоящей из несущих и ограждающих (в некоторых случаях) конструкций. Данная форма строения предназначена для организации производственных процессов различного типа или хранения продуктов и грузов, а также временного пребывания людей.
Под зданием следует понимать иной результат строительства, который выражен в виде объемной строительной системы, имеющей наземную и подземную части, включающей в себя различного рода помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения. Такая форма предназначена для проживания и деятельности людей, хранения продукции, размещения животных или организации производства.
Целью договора аренды является обеспечение передачи имущества во временное пользование или владение, в чем заинтересованы обе стороны соглашения.
Интерес арендодателя заключается в реализации его интересов собственника, а именно в извлечении дохода из принадлежащих ему или недавно приобретенных для этой цели производственных фондов.
Заинтересованность арендатора в факте применения арендованной недвижимости заключается в возможности эффективного использования для производственных целей временно нанятого и эксплуатируемого имущества, без сильного финансового обременения по части расходов на приобретение.
Понятие договора аренды
Договор аренды недвижимости является консенсуальным (т. е. заключается в момент подписания), взаимным (обе стороны обладают правами и обязанностями по отношению друг к другу), возмездным (предполагает оплату за использование предмета соглашения). В случае если арендодатель не является владельцем недвижимого имущества, передаваемого во временное пользование, то такой тип сделки возможен лишь при соблюдении всех необходимых ограничений, оговоренных собственником в силу закона.
Документ заключается строго в письменной форме согласно статьи 651 ГК РФ, где для каждой заинтересованной стороны составляется отдельный экземпляр и подписывается всеми участниками сделки. Несоблюдение этого пункта влечет за собой недействительность соглашения с юридической точки зрения.
В договоре аренды зданий (сооружений) в обязательном порядке прописывается информация о передаваемом во временное пользование имуществе. А именно:
- наименование;
- краткое описание;
- месторасположение;
- сумма арендной платы за период времени (месяц, квартал, полугодие или год);
- график платежей, включая первый.
В качестве второго пункта к соглашению может быть приложено дополнение, называемое «Описание недвижимости». Помимо этого, к документу также прилагают копии следующих документов:
- свидетельство о регистрации права собственности в государственном органе;
- другой документ, согласно которого арендодатель имеет право сдавать здание (сооружение) в аренду;
- технический паспорт объекта.
После подписания обеими сторонами, договор длительностью более года подлежит обязательной регистрации. После этого он официально вступает в силу и становится юридически обоснованным документом. В противном случае соглашение не будет иметь никакой силы с точки зрения законодательства.
Обязательной частью заключенного контракта на аренду является бланк дополнительного соглашения, в котором отмечаются условия предоставления объекта в пользование. Этим документом официально подтверждается его факт приема-передачи от арендодателя арендатору, что обе стороны согласовывают своими подписями и печатями.
Форма договора
Соглашение на передачу в аренду зданий или сооружений – документ довольно серьезный, поэтому должен быть составлен по соответствующим требованиям и включать в себя все наиболее важные моменты и пункты. В нем обязательно должны содержаться:
- Наименование документа;
- Дата и населенный пункт. Указываются друг напротив друга немного ниже названия бланка;
- Наименование участников соглашения, а именно: название организации арендодателя, в чьем лице он представлен, на основании каких учредительных документов действует. По такому же принципу указывается и арендатор.
- Основная часть бланка. Предмет договора. Один из самых больших по объему и по важности пунктов бланка.
- Здесь отмечается, что арендодатель передает во временное владение с целью использования здание или сооружение с обязательным указанием адреса, права собственности (с информацией о подтверждающем документе) и той части прав, которая переход арендатору вместе с имуществом. Кроме этого в данном разделе отмечаются подробные данные об объекте договора: общая характеристика, назначение, площадь и этажность, недостатки и прочие параметры. Также делается отметка о технической характеристике на основании выписки из технического паспорта здания.
- Далее прописывается вся информация о земельном участке, прилегающем к объекту аренды и передающемся вместе с ним. А именно: кадастровый номер, местоположение, цель использования, категория земель, общая площадь, кадастровый план.
- Затем указывается цель, в связи с которой арендатору требуется здание;
- Следующим пунктом отмечается рыночная стоимость объекта договора с учетом коэффициентов переоценки и норм амортизации на дату составления и подписания бланка;
- В обязательном порядке в документе прописываются передающиеся вместе с сооружением системы водоснабжения и канализации, электрооборудование, телефонные линии и прочее имущество. Перечень этого приводится в дополнительном соглашении, а в самом договоре делается пометка;
- Следующим пунктом определяется то, за чей счет здание будет оборудовано противопожарными и охранными системами;
- Затем делается отметка о праве арендатора выкупить здание, в случае если арендодатель захочет выставить его на продажу.
- Порядок передачи недвижимости. Не менее значимый раздел договора, хотя и меньший по объему, чем предыдущий. Здесь прописывается срок, в течение которого арендодатель обязан передать другой стороне объект соглашения после его заключения. Делается отметка о состоянии самого здания, а также о технических характеристиках передаваемого вместе с ним имущества. Обязательно указываются все недостатки и минусы во избежание дальнейших споров.
- Права и обязанности сторон. Данный раздел регулирует все вопросы, связанные с ответственностью сторон по данному соглашению и объекту аренды.
- Права арендодателя заключаются в: контроле за соблюдением условий документа со стороны арендатора; беспрепятственном посещении сданного в аренду здания с целью проверки состояния своего имущества; осуществлении других правомочий, доступных ему как собственнику и не ограниченных данным договором. Под обязанностями подразумеваются: предоставление арендатору указанного здания, согласно всех пунктов договора; прием необходимых мер по устранению последствий аварий, возникших не по вине второй стороны; своевременный капитальный ремонт; информирование клиента о правах третьих лиц на имущество или об отчуждении права собственности;
- Права арендатора заключаются в: передаче принятого здания в субаренду с письменного согласия собственника; изъятии произведенного собственными силами и средствами улучшения (без порчи основного имущества) в случае досрочного расторжения договора или его окончания; получении от арендодателя стоимости неотделимых изменений (если они были сделаны с согласия правообладателя); проведении переустройства, перепланировки или ремонта с согласия владельца. Под обязанностями арендатора подразумевают: прием обговоренного имущества во владение и использование его в соответствии с указанными целями; поддержание в пригодном состоянии и произведение мелкого текущего ремонта; своевременная оплата обговоренной по договору суммы; соблюдение всех норм безопасности (технические, противопожарные, санитарные и другие); обеспечение доступа на объект правообладателю и проверяющим службам; своевременное уведомление о желании расторгнуть или продлить соглашение.
- Срок действия документа. В данном разделе обговаривается дата вступления в силу договоренностей между сторонами, а также окончания их действия. Кроме этого, во многих аналогичных договорах имеется пункт, где говорится об автоматическом продлении, если по истечении срока никто из сторон не пожелал его расторгнуть;
- Арендная плата и расчеты. Этот раздел бланка посвящен финансовым вопросам. В первую очередь обговаривается сумма платы за квадратный метр площади, а также полная стоимость за весь объект. Акцент делается на то, что сумма является фиксированной и не подлежит изменению до окончания срока действия договора. Кроме этого подробно расписывается график платежей – первого и последующих, а также способ перечисления денежных средств.
- Ответственность сторон и спорные вопросы. Этот раздел призван урегулировать все возможные споры, которые могут возникнуть в процессе действия договора. В частности, за неисполнение или уклонение от обязательств по документу стороны несут гражданскую ответственность согласно законодательства страны. Спорные вопросы могут быть решены путем совместных переговоров, досудебных служб или в суде. Здесь же обговаривается размер неустойки, которую арендодатель вправе требовать со второй стороны в случае несвоевременного внесения арендной платы.
- Расторжение договора. Во избежание различных недомолвок, в этом пункте подробно расписаны поводы, по которым возможно досрочное расторжение соглашения. Поскольку потребовать этого могут обе стороны, различается и список причин. Собственник здания может разорвать договор, если объект используется нецелевым способом или его состояние значительно ухудшилось по вине арендатора, а также при длительном нарушении порядка оплаты. Вторая сторона может попросить расторгнуть договор, если имущество не было предоставлено вовремя или оно не пригодно для эксплуатации по юридическим или техническим причинам.
- Заключительные положения. Здесь указываются дополнительные моменты по соглашению, которые не были внесены в остальные пункты. Например, что право собственности переходит к правопреемнику юридического лица в случае его реорганизации или ликвидации. Не лишним будет пункт о своевременном уведомлении второй стороны в случае изменения реквизитов или контактных данных. Кроме этого, делается отметка о количестве экземпляров (по числу заинтересованных сторон) и их одинаковой юридической силе. Тут же ставится уведомление прилагаемых дополнениях к договору и их количестве.
- Адреса и реквизиты. Обе стороны соглашения являются равнозначными по значимости, поэтому их наименование и реквизиты располагаются в два столбика напротив друг друга. Здесь же ставится печати и подписи представителей организаций.
Форма приложения к договору
Продолжением договора аренды здания (сооружения) является передаточный акт, согласно которого имущество передается арендатору с целью дальнейшей эксплуатации. В нем обязательно присутствуют следующие строки:
- Наименование документа;
- Дата и населенный пункт. Эти записи делаются на одной строке друг напротив друга, но ниже заголовка;
- Информация о сторонах соглашения. Она прописывается, как и в самом договоре – с указанием лиц-представителей и документов, на основании которых они действуют;
- Основная часть. В ней делается сноска на договор аренды имущества, на основании которого составляется акт, а также сообщение о том, что арендодатель его передает, а арендатор принимает вместе с входящим в его состав имуществом и частичным правом собственности.
- Далее делается отметка о количестве экземпляров, а также о том, у кого они хранятся;
- Подписи обеих сторон, завизированные печатями организаций. Также располагаются друг напротив друга, как равнозначные партнеры.
Договор аренды зданий и сооружений.
По договору арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание и сооружение (недвижимость, кроме предприятия).
Договор регламентируют ст. 650-655 ГК.
Особенности договора
Договор является консенсуальным, взаимным, возмездным.
Сторонами договора могут быть любые физические и юридические лица, а также публично-правовые образования. Арендодатель должен быть собственником имущества, сдаваемого в аренду, или лицом, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Существенными условиями договора являются условия о предмете аренды и размере арендной платы.
Предметом аренды является здание или сооружение. Понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание".
Сооружение - это любая значимая постройка, служащая для технических целей: колодцы, оранжереи, парники, навесы, трансформаторы, тепловые узлы, мосты и другие инженерные сооружения. Люди в сооружениях находятся лишь временно.
Здание - это архитектурное сооружение (дом). Оно предназначено для постоянного нахождения в нем людей с целью проживания или работы.
Признаками зданий и сооружений являются:
это объекты, созданные людьми, а не природой;
они прочно связаны с земельным участком, на котором возведены, их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению объекта;
это отдельно стоящие (самостоятельные) объекты;
это объекты, возведение которых закончено, и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению.
Так, здания могут быть объектом арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке.
Предметом аренды могут быть и части зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки. Например, флигель здания имеет отдельный вход и расположен на участке, который граничит с соседним. Такой земельный участок в любой момент может быть функционально обособлен и передан в пользование арендатору части здания (сооружения).
От здания (сооружения) необходимо отличать нежилое помещение, которое является частью соответствующего здания (сооружения).
Что касается размера арендной платы, то правила ее определения, предусмотренные п. 3 ст. 434 ГК, к рассматриваемому договору не применяются (т.е. размер платы может быть установлен исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги).
Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании здания (сооружения). Она должна учитывать стоимость объекта аренды, его технические характеристики, указанные в техническом паспорте (назначение, основная и вспомогательная площадь, подвалы, износ, строительные материалы стен, перекрытий, тип строения, степень благоустройства, удобство для коммерческого использования и т.д.).
Обычно арендная плата включает необходимость возмещения арендодателем амортизационных отчислений, налога на имущество и других платежей. В цену аренды входит не только плата за здание (сооружение), но и плата за пользование землей, на которой расположено здание или сооружение.
Стороны должны в обязательном порядке определить размер арендной платы, в противном случае договор не будет считаться заключенным.
Пункт 3 ст. 614 ГК закрепил норму, в соответствии с которой размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Вместе с тем в указанной статье отмечается, что законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества. Таким образом, не подзаконные акты, а именно закон может изменять минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.
Кроме того, п. 4 ст. 614 ГК закрепил право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Причем такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу ст. 450 и ст. 451 ГК.
Договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение договора путем обмена документами невозможно. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). С момента такой регистрации он считается заключенным.
Регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества". Отсюда следует, что право аренды зданий и сооружений, заключенной на срок менее года, не подлежит регистрации. При регистрации же договора на срок год и более года он регистрируется вместе с правом аренды.
До заключения договора аренды здания или сооружения арендодатель обязан информировать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.
При аренде здания или сооружения арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята соответствующим зданием или сооружением и необходима для их использования.
Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю, то к арендатору здания (сооружения) перейдет то право на земельный участок, необходимый для нормальной эксплуатации здания (сооружения), которым обладал на него сам арендодатель.
При продаже такого земельного участка другому лицу за арендатором здания или сооружения сохраняется право пользования этим земельным участком на условиях, действовавших до его продажи.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывается сторонами. Уклонение от подписания такого документа рассматривается как отказ от исполнения обязанностей, предусмотренных договором, и влечет соответствующие последствия.
Возврат арендованного имущества также осуществляется путем составления передаточного акта.
Арендатор не вправе производить никаких капитальных преобразований, затрагивающих несущие конструкции, перепланировку арендованного здания или сооружения без согласия арендодателя.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение, что закреплено п. 1 ст. 650 ГК РФ.
Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо.
Арендаторами могут быть граждане и юридические лица, арендующие здания и сооружения либо для предпринимательской деятельности, либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (к примеру, для размещения офиса).
Договор аренды зданий или сооружений является консенсуальным, возмездным, взаимным. Консенсуален этот договор по той причине, что его вступление в силу не связывается с передачей арендатору арендованного имущества, а обусловлен достижением сторонами согласия об этом. Возмездным этот договор квалифицируют по той причине, что арендодатель, передавая здание или сооружение во временное пользование, получает встречное предоставление в виде арендной платы. И взаимным этот договор является в связи с тем, что каждая из сторон является должником своего контрагента и несет обязанности перед своим кредитором. Одновременно каждая из сторон по договору является и кредитором своего контрагента, имея право требовать от него исполнения обязанностей, предусмотренных договором аренды.
Существенными условиями этого договора являются - его предмет и условие о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Объектами аренды могут быть только не потребляемые вещи. При этом такие вещи должны быть индивидуально-определенными и способными выступать в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота. В частности, не может рассматриваться в качестве объекта аренды используемый на основании договора конструктивный элемент здания или сооружения (например, крыша здания или стена сооружения, используемые для рекламных целей).
Законодатель не сформулировал легального определения понятий «здание» и «сооружение». Однако, с формально-юридической точки зрения, разница между зданиями и сооружениями не имеет принципиального значения, поскольку законодатель установил единый правовой режим для обеих разновидностей недвижимого имущества. В.В. Витрянский, проявляя прагматический подход, пишет о том, что «попытки дать юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий», и полагает, что более точно было бы употреблять выражение «здания и иные сооружения».
В отдельном конкретном случае отнесение того или иного объекта к зданиям или сооружениям осуществляется в соответствии с данными органов, осуществляющих технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, исходя из категории, присвоенной ему при кадастровом и техническом учете. Обычно к зданиям относят строения капитального типа, в которых люди находятся достаточно длительное время.
В общепринятом смысле различие заключается также в том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, для проживания или осуществления какой-либо деятельности, тогда как сооружения служат чисто техническим целям; люди находятся в них временно в течение не очень большого периода времени. Возможны ситуации, когда здание и сооружение связаны физически, в связи с этим вопрос о том, нужно ли его отнести к зданию или сооружению, решается в зависимости от общего функционального назначения объекта. Так, если строение в целом предназначено для постоянного нахождения в нем людей, то оно является зданием, а инженерное сооружение представляет собой его конструктивный элемент.
Если же сооружение предназначено в первую очередь для решения некой технической задачи, то оно является инженерно-техническим сооружением, а здание является его конструктивным элементом.
Понятие «здание» технически характеризует строение как капитальное. В этом смысле к зданиям не могут быть отнесены временные переносные строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки и т.п. Здания подразделяются на жилые и нежилые. Они могут быть предоставлены во владение и (или) пользование на основе договора аренды только юридическому лицу (п. 2 ст. 671 ГК РФ). К нежилым относятся здания, используемые для административных, производственных, потребительских, учебных, складских и других целей. К сооружениям же относятся оранжереи, парники, тепловые узлы, портовые сооружения, тепло- и электростанции, мосты, трансформаторы, другие инженерные сооружения.
Гораздо существеннее те критерии, при помощи которых здания и сооружения отграничиваются от иных смежных объектов недвижимости. Это важно по той причине, что для аренды зданий и сооружений установлены особые правила регулирования.
Договор аренды зданий и сооружений заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение его посредством обмена средствами письменной связи либо в форме акцепта действиями недопустимо. Несоблюдение формы данного договора влечет его недействительность. Договор аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК). При этом регистрация аренды возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Согласно общим правилам о порядке заключения сделок договор аренды здания или сооружения на срок более одного года считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации.