организация занимается оптовой торговлей. Арендует помещение,хочет сдать часть помещения в субаренду.Разрешение от арендодателя имеется. Основной вид деятельности -прочая оптовая торговля. Какие ежемесячные проводки нужно делать,чтобы правильно отражать доход от субаренды?
Доход в виде арендной платы признавайте в бухучете ежемесячно в сумме, определенной в договоре аренды (п. 15 ПБУ 9/99). Признание дохода не зависит от того, перечислил арендатор платеж или нет (п. 12 ПБУ 9/99).
Использование счетов бухгалтерского учета для отражения расчетов по аренде зависит от того, является эта операция для организации отдельным видом деятельности или нет.
Так как предоставление имущества в аренду, в Вашем случае, не является отдельным видом деятельности организации, то суммы арендной платы включайте в состав прочих доходов (п. 7 ПБУ 9/99). В этом случае в учете делайте запись:
Дебет 62 (76) Кредит 91-1 – начислена арендная плата.
Дебет 91 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС» – начислен НДС с суммы арендной платы;
Дебет 51 Кредит 62 – поступила оплата от арендатора.
Дебет 51 Кредит 62 (76) субсчет «Расчеты по авансам полученным» – поступил аванс от арендатора. После того как наступит период, в счет которого получена сумма предварительной оплаты, в учете сделайте записи: Дебет 62 (76) Кредит 90-1 (91-1) – начислена арендная плата;
Дебет 62 (76) субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62 (76) – зачтена часть аванса, полученного от арендатора.
Такой порядок учета основан на положениях пункта 3 ПБУ 9/99 и Инструкции к плану счетов.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух
Рекомендация: Как арендодателю отразить в бухучете арендные платежи.
Одним из существенных условий договора аренды является размер арендных платежей (арендная плата) (ст. 606 ГК РФ).
Документальное оформление
Каждая хозяйственная операция должна быть оформлена первичным учетным документом (п. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). Подтвердить расчеты по арендной плате могут любые документы, составленные в соответствии с требованиями законодательства. В том числе договор, заключенный сторонами , график арендных платежей, акт приемки-передачи имущества , счет на оплату услуг и т. д. При этом акт об оказании услуг аренды нужен, только если он предусмотрен договором аренды. Такую точку зрения разделяют контролирующие ведомства (письма Минфина России от 24 марта 2014 г. № 03-03-06/1/12764 , от 16 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/763 , ФНС России от 1 ноября 2013 г. № ОА-4-13/19652).
Признание дохода
Доход в виде арендной платы признавайте в бухучете ежемесячно в сумме, определенной в договоре аренды (п. 15 ПБУ 9/99). Признание дохода не зависит от того, перечислил арендатор платеж или нет (п. 12 ПБУ 9/99).
Использование счетов бухгалтерского учета для отражения расчетов по аренде зависит от того, является эта операция для организации отдельным видом деятельности или нет . *
Сдача в аренду как отдельный вид деятельности
Если предоставление имущества в аренду является отдельным видом деятельности организации, то суммы арендной платы учитывайте в составе доходов от обычных видов деятельности (п. 5 ПБУ 9/99). При этом в учете делайте проводку:
Дебет 62 (76) Кредит 90-1
– начислена арендная плата;
– начислен НДС с суммы арендной платы (если деятельность организации облагается НДС).
Пример отражения в бухучете арендодателя сумм арендной платы. Передача имущества в аренду – отдельный вид деятельности организации
Одним из видов деятельности ЗАО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» приобрела для сдачи в аренду нежилое помещение и в следующем месяце передала его арендатору.
Начиная с февраля «Альфа» начисляет ежемесячную арендную плату в размере 90 000 руб. (в т. ч. НДС – 13 729 руб.). Оплата от арендатора также поступает ежемесячно (в последний день месяца, за который были оказаны услуги).
В феврале в бухучете организации сделаны следующие записи:
Дебет 62 Кредит 90-1
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
Дебет 51 Кредит 62
– 90 000 руб. – поступила оплата от арендатора.
Сдача в аренду не является отдельным видом деятельности
Если предоставление имущества в аренду не является отдельным видом деятельности организации, то суммы арендной платы включайте в состав прочих доходов (п. 7 ПБУ 9/99). В этом случае в учете сделайте запись:
Дебет 62 (76) Кредит 91-1
– начислена арендная плата.
Пример отражения в бухучете арендодателя сумм арендной платы. Передача имущества в аренду – разовая операция для организации
В марте ЗАО «Альфа» сдало в аренду одно из своих пустующих помещений. Сумма ежемесячной арендной платы – 60 000 руб. (в т. ч. НДС – 9153 руб.). Оплата от арендатора поступает ежемесячно (в последний день месяца, за который были оказаны услуги).
В марте в бухучете организации сделаны следующие записи:
Дебет 62 Кредит 91-1
– 60 000 руб. – начислена арендная плата;
Дебет 91 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 9153 руб. – начислен НДС с суммы арендной платы;
Дебет 51 Кредит 62
– 60 000 руб. – поступила оплата от арендатора.
Авансовые платежи
Арендатор может оплачивать аренду предварительно – авансом.
Полученный авансовый платеж отразите на отдельном субсчете к счету 62:
Дебет 51 Кредит 62 (76) субсчет «Расчеты по авансам полученным»
– поступил аванс от арендатора.
После того как наступит период, в счет которого получена сумма предварительной оплаты, в учете сделайте записи:
Дебет 62 (76) Кредит 90-1 (91-1)
– начислена арендная плата;
Дебет 62 (76) субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62 (76)
– зачтена часть аванса, полученного от арендатора.
Такой порядок учета основан на положениях пункта 3 ПБУ 9/99 и Инструкции к плану счетов . *
Пример отражения в бухучете арендодателя сумм арендной платы, поступившей авансом. Передача имущества в аренду – отдельный вид деятельности организации
Одним из видов деятельности ЗАО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» передала в аренду нежилое помещение сроком на 18 месяцев. Ежемесячная величина арендной платы составляет 90 000 руб. (в т. ч. НДС – 13 729 руб.).
В этом же месяце арендатор перечислил аванс в размере 1 620 000 руб. (90 000 руб. ? 18 мес.).
В бухучете организации сделаны следующие записи.
В январе:
Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным»
– 1 620 000 руб. – поступил аванс от арендатора;
Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 247 119 руб. (1 620 000 руб. ? 18/118) – начислен НДС с полученного аванса;
Дебет 62 Кредит 90-1
– 90 000 руб. – начислена арендная плата;
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 13 729 руб. – начислен НДС с суммы арендной платы;
Дебет 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62
– 90 000 руб. – зачтена часть аванса, полученного от арендатора, в счет его задолженности по арендной плате;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных»
– 13 729 руб. – предъявлен к вычету из бюджета НДС, начисленный с суммы полученного аванса.
Олег Хороший,
советник налоговой службы РФ III ранга
С уважением,
Елена Мелконян, эксперт Горячей линии БСС «Система Главбух».
Ответ утвержден Натальей Колосовой,
руководителем направления VIP-поддержки БСС «Система Главбух».
Договор субаренды гаража
ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ ГАРАЖА №________
________, именуемое(ый, ая) в дальнейшем "Арендатор", в лице ________ ________, действующего(ей) на основании ________, с одной стороны, и
________, именуемое(ый, ая) в дальнейшем "Субарендатор", в лице ________ ________, действующего(ей) на основании ________, с другой стороны,
вместе именуемые "Стороны", а индивидуально – "Сторона", заключили настоящий договор субаренды (далее по тексту – "Договор") о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. В соответствии с условиями Договора "Арендатор" обязуется предоставить "Субарендатору" за плату и во временное пользование гараж (далее по тексту - "Имущество"). "Имущество" указано в "Описании гаража" (Приложении №________ к "Договору"), которое является неотъемлемой частью "Договора".
1.2. "Имущество" принадлежит "Арендатору" на праве аренды в соответствии с договором аренды № ________ от ________ (далее по тексту - "Договор аренды"), заключенному между "Арендатором" и "________" (далее по тексту - "Арендодатель"). Настоящий "Договор" заключается с согласия "Арендодателя".
1.3. "Субарендатор" использует "Имущество" для следующих целей:
________
1.4. Обременения "Имущества", установленные до заключения "Договора", сохраняются вплоть до их прекращения в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и соответствующими договорами.
2. Срок действия договора
2.1. "Договор" вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует до ________, а в части расчетов до полного исполнения "Сторонами" своих обязательств по "Договору". Несоблюдение требования о государственной регистрации "Договора" влечет его недействительность.
2.2. Срок аренды "Имущества" установлен "Сторонами" в Приложении №________, являющимся неотъемлемой частью Договора.
2.3. Действие "Договора" прекращается в случае прекращения "Договора аренды".
3. Права и обязанности сторон
3.1. "Арендатор" обязуется:
3.1.1. Передать "Имущество" в порядке и на условиях "Договора" в состоянии, пригодном для использования в целях согласно "Договора".
3.1.2. Передать "Имущество" "Субарендатору" в порядке и на условиях "Договора" в соответствии с Приложением №________.
3.1.3. Письменно уведомить "Субарендатора" о всех скрытых недостатках "Имущества" до передачи "Имущества" "Субарендатору".
3.1.4. Письменно уведомить "Субарендатора" о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду "Имущество".
3.1.5. Гарантировать, что "Имущество" не будет истребовано у "Субарендатора" по причине наличия каких-либо прав на "Имущество" у третьих лиц на дату заключения "Договора" и/или в течение всего срока действия "Договора".
3.1.6. Обеспечить своими силами и за свой счет хозяйственное обслуживание "Имущества".
3.1.7. Ознакомить "Субарендатора" с правилами эксплуатации "Имущества". Оказывать в период действия "Договора" "Субарендатору" консультационную, информационную и иную помощь в целях использования "Субарендатором" "Имущества".
3.2. "Субарендатор" обязан:
3.2.1. Вернуть "Имущество" "Арендатору" в надлежащем состоянии в соответствии с условиями "Договора".
3.2.2. Обеспечить сохранность "Имущества" с момента передачи "Имущества" в аренду и до возврата "Имущества" "Арендатору".
3.2.3. Использовать "Имущество" согласно условиям "Договора" и в соответствии с назначением "Имущества".
3.2.4. Вносить арендную плату в размерах, порядке и сроки, установленные "Договором".
3.2.5. При использовании "Имущества" соблюдать требования законодательства о пожарной безопасности, технике безопасности и об охране окружающей природной среды.
3.2.6. Выполнять в установленный срок предписания контролирующих органов и указания "Арендатора" о принятии мер по предотвращению и ликвидации ситуаций, возникающих в результате деятельности "Субарендатора" и ставящих под угрозу сохранность "Имущества".
3.2.7. Немедленно извещать "Арендатора" о всяком повреждении "Имущества", аварии или ином событии, нанесшем или грозящим нанести "Имуществу" ущерб, и своевременно принимать все возможные меры по предупреждению, предотвращению и ликвидации последствий таких ситуаций.
3.2.8. Обеспечить представителям "Арендатора" беспрепятственный доступ к "Имуществу" для его осмотра и проверки соблюдения условий "Договора".
3.2.9. В случае досрочного расторжения "Договора" по основаниям, указанным в "Договоре", незамедлительно вернуть "Имущество" "Арендатору" в надлежащем состоянии.
3.3. "Арендатор" имеет право:
3.3.1. В любое время осуществлять проверку сохранности, состояния "Имущества", а также использования его "Субарендатором" в соответствии с назначением "Имущества".
3.3.2. Давать "Субарендатору" письменные указания, обязательные для исполнения "Субарендатором", по вопросам принятия "Субарендатором" мер по предотвращению и ликвидации ситуаций, возникающих в результате ненадлежащего использования "Субарендатором" "Имущества", ставящего под угрозу сохранность "Имущества".
3.4. "Субарендатор" имеет право:
3.4.1. При обнаружении недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию "Имуществом", "Субарендатор" вправе по своему выбору:
потребовать от "Арендатора" либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков "Недвижимого имущества"
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом "Арендатора"
потребовать досрочного расторжения договора
"Арендатор", извещенный о таких требованиях "Субарендатора" или о его намерении устранить недостатки за счет "Арендатора", может без промедления произвести замену предоставленного "Субарендатору" "Имущества", либо безвозмездно устранить недостатки "Имущества". Если удовлетворение требований "Субарендатора" или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных "Субарендатору" убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
3.4.2. Осуществлять неотделимые улучшения, перепланировку и переоборудование "Имущества" только с письменного согласия "Арендатора".
3.4.3. В случае, когда "Субарендатор" произвел за счет собственных средств и с согласия "Арендатора" улучшения "Имущества", неотделимые без вреда для "Имущества", после прекращения "Договора" "Субарендатор" имеет право на возмещение стоимости этих улучшений.
3.4.4. На произведенные "Субарендатором" отделимые улучшения "Имущества", которые признаются "Сторонами" собственностью "Субарендатора".
3.5. "Стороны" пришли к соглашению, что обязанности по производству за свой счет капитального ремонта "Имущества" лежит на "Арендаторе".
3.6. "Стороны" пришли к соглашению, что обязанности поддерживать "Имущество" в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание "Имущества" лежат на "Арендаторе".
3.7. "Стороны" пришли к соглашению, что регистрацию "Договора" в регистрирующем органе осуществляет "Арендатор".
3.8. Расходы по регистрации "Договора" в регистрирующем органе несет "Арендатор".
4. Порядок передачи имущества
4.1. Передача "Имущества" "Субарендатору" в аренду и возврат "Имущества" "Арендатору" "Субарендатором" оформляются двусторонним актом приема-передачи, подписываемыми "Сторонами" или уполномоченными представителями "Сторон". Указанные в настоящем пункте "Договора" акты являются неотъемлемой частью "Договора".
4.2. Риск случайной утраты (повреждения, порчи) "Имущества" несет "Субарендатор" с даты передачи "Имущества" в аренду и до возврата его "Арендатору".
5. Арендная плата
5.1. "Субарендатор" обязан вносить арендную плату за пользование "Имуществом" в размере, порядке и в сроки, установленные "Договором".
5.2. "Субарендатор" вносит арендную плату в соответствии с условиями "Договора" за все время пользования "Имуществом" в сумме ________ руб., в т.ч. НДС ________% в сумме ________ руб., не позднее ________ банковских дней со дня окончания срока аренды "Имущества", установленного "Договором".
5.3. Способ оплаты арендной платы: перечисление "Субарендатором" денежных средств в валюте Российской Федерации (рубль) на расчетный счет "Арендатора". При этом, обязанности "Субарендатора" по оплате арендной платы считаются исполненными надлежащим образом со дня списания денежных средств банком "Субарендатора" со счета "Субарендатора".
6. Ответственность сторон
6.1. Применимым правом по "Договору" является право Российской Федерации.
6.2. "Стороны" несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по "Договору" в соответствии с "Договором" и законодательством.
6.3. Неустойка по "Договору" выплачивается только на основании обоснованного письменного требования "Сторон".
6.4. Выплата неустойки не освобождает "Стороны" от выполнения обязанностей, предусмотренных "Договором".
6.5. Ответственность "Арендатора":
6.5.1. В случае несвоевременной передачи "Арендатором" "Имущества" либо его части в аренду "Арендатор" обязуется выплатить "Субарендатору" пени из расчета ________ процента от стоимости несвоевременно переданного "Имущества" за каждый день просрочки, но не более ________ процентов.
6.5.2. В случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) "Арендатором" обязанностей, предусмотренных любым из п.п. 3.1.2, 3.1.3, 3.1.5 "Договора", "Арендатор" выплачивает "Субарендатору" штраф в размере ________ руб. за каждый такой случай.
6.5.3. В случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) "Арендатором" обязанностей, предусмотренных п. 3.1.7 "Договора", "Арендатор" выплачивает "Субарендатору" штраф в размере ________ руб. за каждый такой случай.
6.5.4. В случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) "Арендатор" обязанностей, предусмотренных любым из п.п. 3.5, 3.6 "Договора", "Арендатор" выплачивает "Субарендатору" штраф в размере ________ руб. за каждый такой случай.
6.5.5. В случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) "Арендатором" обязанностей, предусмотренных любым из п.п. 3.7, 3.8 "Договора", "Арендатор" выплачивает "Субарендатору" штраф в размере ________ руб. за каждый такой случай.
6.6. Ответственность "Субарендатора":
6.6.1. В случае несвоевременного возврата "Субарендатором" "Имущества" либо его части "Арендатору", "Субарендатор" обязуется выплатить "Арендатору" арендную плату за фактическое время пользования "Имуществом" и пени из расчета ________ процента от стоимости несвоевременно возвращенного "Имущества" за каждый день просрочки, но не более ________ процентов(а).
6.6.2. В случае несвоевременного внесения "Субарендатором" арендной платы "Субарендатор" выплачивает "Арендатору" пени из расчета ________ процента от суммы невнесенной (несвоевременно внесенной) арендной платы за каждый день просрочки, но не более ________ процентов(а).
6.6.3. В случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) "Субарендатором" обязанностей, предусмотренных любым из п.п. 3.2.5 - 3.2.8 "Договора", "Субарендатор" выплачивает "Арендатору" штраф в размере ________ руб. за каждый такой случай.
7. Основания и порядок расторжения договора
7.1. "Договор" может быть расторгнут: по соглашению "Сторон", а также в одностороннем порядке по письменному требованию одной из "Сторон" по основаниям, предусмотренным "Договором" и законодательством.
7.2. Расторжение "Договора" в одностороннем порядке производится только по письменному требованию "Сторон" в течение ________ календарных(ого) дней(я) со дня получения "Стороной" такого требования
7.3. "Арендатор" вправе расторгнуть "Договор" в одностороннем порядке в случаях:
7.3.1. В случае систематического (________ и более раз) неисполнения (ненадлежащего исполнения) "Субарендатором" обязанностей, предусмотренных любым из п.п. 3.2.5 - 3.2.8 "Договора".
7.3.2. В случае, если "Субарендатор" пользуется "Имуществом" с существенным нарушением условий "Договора" или назначения "Имущества" либо с неоднократными нарушениями.
7.3.3. В случае, если "Субарендатор" существенно ухудшает "Имущество".
7.3.4. В случае, если "Субарендатор" более двух раз подряд по истечении установленного "Договором" срока платежа не вносит арендную плату.
7.3.5. В случае досрочного расторжения "Договора аренды".
7.4. "Субарендатор" вправе расторгнуть "Договор" в одностороннем порядке в случаях:
7.4.1. В случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) "Арендатором" обязанностей, предусмотренных любым из п.п. 3.1.1 - 3.1.5 "Договора".
7.4.2. В случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) "Арендатором" обязанностей, предусмотренных любым из п.п. 3.5, 3.6 "Договора".
7.4.3. В случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) "Арендатором" обязанностей, предусмотренных любым из п.п. 3.7, 3.8 "Договора".
8. Разрешение споров из договора
8.1. Претензионный порядок досудебного урегулирования споров из "Договора" является для "Сторон" обязательным.
8.2. Претензионные письма направляются "Сторонами" нарочным либо заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении последнего адресату по местонахождению "Сторон", указанным в п. 11 "Договора".
8.3. Направление "Сторонами" претензионных писем иным способом, чем указано в п. 8.2 "Договора" не допускается.
8.4. Срок рассмотрения претензионного письма составляет ________ рабочих дней со дня получения последнего адресатом.
8.5. Споры из "Договора" разрешаются в судебном порядке в ________.
9. Форс-мажор
9.1. "Стороны" освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по "Договору" в случае, если неисполнение обязательств явилось следствием действий непреодолимой силы, а именно: пожара, наводнения, землетрясения, забастовки, войны, действий органов государственной власти или других независящих от "Сторон" обстоятельств.
9.2. "Сторона", которая не может выполнить обязательств по "Договору", должна своевременно, но не позднее ________ после наступления обстоятельств непреодолимой силы, письменно известить другую "Сторону", с предоставлением обосновывающих документов, выданных компетентными органами.
9.3. "Стороны" признают, что неплатежеспособность "Сторон" не является форс-мажорным обстоятельством.
10. Прочие условия
10.1. "Стороны" не имеют никаких сопутствующих устных договоренностей. Содержание текста "Договора" полностью соответствует действительному волеизъявлению "Сторон".
10.2. Вся переписка по предмету "Договора", предшествующая его заключению, теряет юридическую силу со дня заключения "Договора".
10.3. "Стороны" признают, что если какое-либо из положений "Договора" становится недействительным в течение срока его действия вследствие изменения законодательства, остальные положения "Договора" обязательны для "Сторон" в течение срока действия "Договора".
10.4. Договор составлен в 3 (трех) подлинных экземплярах на русском языке по одному для каждой из "Сторон" и один экземпляр для регистрирующего органа.
10.5. Соглашения об изменении условий "Договора" и о расторжении "Договора" подлежат государственной регистрации.
11. Адреса и реквизиты сторон
"Арендатор":
Почтовый адрес - ________;
e-mail - ________;
ОГРН - ________;
р/с - ________
в ________
к/с ________
БИК ________.
"Субарендатор":
Юридический адрес - ________;
Почтовый адрес - ________;
Телефон - ________; факс - ________;
e-mail - ________;
ИНН - ________; КПП - ________;
ОГРН - ________;
р/с - ________
в ________
к/с ________
БИК ________.
12. Список приложений
12.1. Приложение №________ - Описание гаража.
12.2. Приложение №________ - Кадастровый паспорт (копия).
12.3. Приложение №________ - Свидетельство о государственной регистрации права (копия).
13. Подписи сторон
От имени "Арендатора"
___________________ ________
От имени "Субарендатора"
___________________ ________
В данной мы рассмотрим учет субаренды: земельного участка / недвижимого имущества. Узнаем о документах, налогообложении. Сравним особенности для режимов.
Субаренда (далее - поднаем) - разновидность аренды, означает передачу (пересдачу) уже арендованного имущества либо его части в аренду третьему лицу (группе лиц), субарендатору. Речь идет о земельных участках, жилых и нежилых помещениях, ОС.
Особый порядок учета поднаема законом не предусмотрен. Участники сделки самостоятельно формируют последовательность действий на основании требований законодательства, действующих международных стандартов. Примечательно, правовая основа по части аренды применяется и в отношении поднаема. К ней следует отнести:
- Гражданский кодекс РФ, ст. 34, 615, 618, 631, 638, 647, 660;
- Земельный кодекс РФ, ст. 22, 23;
- ФЗ № 402 от 6.12. 2011, ст. 9, ч. 1;
- действующие ПБУ 10/99, 9/99 и т. д.;
- Инструкцию к плану счетов.
Учет субаренды у арендатора, арендодателя, субарендатора
Участниками поднаема прямо либо косвенно становятся: арендатор, арендодатель, субарендатор. И физлицо, и юрлицо, и ИП вправе участвовать в подобных сделках. Арендодатель - тот, кто отдает в аренду собственное имущество. Арендатор (он же наниматель) - тот, кто заключил с владельцем имущества договор аренды (имущественного найма) для временного владения либо пользования его имуществом. Субарендатор (он же поднаниматель) - тот, кто заключил договор субаренды и на его основании получил право пользования имуществом.
В большинстве своем бухгалтерский учет и налогообложение поднаема такие же, как и в случае с арендой. Разница заключается лишь в том, что при поднаеме арендодателем будет арендатор (он же субарендодатель), а арендатором - субарендатор.
Учет имущества, переданного в аренду, у арендодателя (субарендодатель) ведется на субсчете к сч. 01 «ОС» либо сч. 03 («Вложения в материальные ценности»). Учет арендованного имущества у арендатора (субарендатор) осуществляется по ДТ внебалансового сч. 001 «Арендованные ОС».
Если организация (юрлицо) арендует землю, недвижимость, иное имущество для целей своей основной деятельности, то траты учитываются в составе себестоимости услуг, продукции и т. п. При получении прибыли в результате поднаема ее относят на реализационную деятельность (сч. 90.1). Внереализационной прибыль будет при пересдаче имущества по неосновной деятельности.
Траты, понесенные в связи с арендой недвижимости (ремонтные работы, свет и т. д.), причисляют к тратам, снижающим доход. В случае с поднаемом траты делят на связанные с арендуемой площадью и относящиеся к поднаему.
УСН, ЕНВД, ОСНО, ПСН: разница бухучета и налогообложения (для ИП и юрлиц)
Каждая из названных систем предусматривает отдельный порядок налоговых отчислений и платежей, что следует учитывать при ведении налогового учета субаренды. Это одинаково касается ИП и юрлиц. Тем не менее частный предприниматель (физлицо) хотя и обладает фактически правами юрлица, но имеет существенные отличия в бухучете и налоговой составляющей.
| Наименование режима | Варианты совмещения налоговых режимов | Налоги к уплате | Действующие ставки | Послабления по уплате сборов |
| УСН | Организации с ЕНВД; предприниматели с ЕНВД и ПСН | Единый налог УСН, налоги на землю, транспорт, торговый сбор; объект налога - доход либо прибыль, сниженная на траты | Регионы: от 1 до 6% (УСН Доходы); 5 до 15% (УСН Доходы - расходы) | Не платят сборы: на имущество, НДФЛ (исключение - прибыль от дивидентов) |
| ЕНВД | Организации с ОСН, УСН; предприниматели с ОСН, УСН, ПСН | Единый вмененный, транспортный, на землю; объект налога - вмененный доход | 15% | Не надо платить: На имущество, НДФЛ на вмененный доход |
| ОСН | С ЕНВД, ПСН | НДФЛ, транспортный, имущественный, на землю, торговый и др. в зависимости от объекта налогообложения; объекты налога: имущественные объекты (для предпринимателей - недвижимость), доход от реализации | НДС 0%, 10% и 18%; по прибыли - от 0 до 30%, 20%; по имуществу - 2% (для ИП), 2,2% (организациям), НДФЛ 13% - 30% | – |
| ПСН | С ОСН, УСН, ЕНВД | Фиксированная сумма патента, земельный, транспортный; объект налога -потенциальный доход за год | 6% | Не платят: НДС и НДФЛ по деятельности сообразно патенту, товарный, на имущество |
На примере ИП и ООО можно подвести итог по ключевым отличиям: патент возможен только для ЧП, при ОСН предприниматель платит подоходный, а ООО - сбор на прибыль. Причем при калькуляции ущерб предыдущих периодов ЧП не может учесть, а ООО вправе покрыть ущерб за счет дохода текущего года. Не платит предприниматель налог на имущество, задействованное в коммерческой деятельности, а ООО на ОСН платить обязано.
Бухгалтерия участников договора субаренды
Учет субаренды обязывает бухгалтерию участников соглашения отображать арендованное имущество, плату за аренду, НДС, уплаченную госпошлину за регистрацию. Применение счетов бухучета зависит от того, является ли аренда отдельным видом деятельности либо нет.
Траты по обычной деятельности отображают, когда арендуемое имущество задействовано в коммерческой деятельности. Прочие траты бухгалтерия фиксирует, когда имущество при аренде задействуют в непроизводственных целях.
| Ключевые контировки, используемые в учете поднаема | Характеристика |
| ДТ 62 (76), КТ 90.1 (91.1); ДТ 20 (23, 25, 26, 29, 44), КТ 60 (76); ДТ 44, КТ 60 (76); ДТ 91.2, КТ 60 (76); ДТ 76, КТ 51; ДТ 19, КТ 76; ДТ 90.3, КТ 68 субсч. «Платежи по НДС»; ДТ 68, КТ 51; ДТ 20, КТ 68 | арендная плата за месяц (от субарендатора); арендная плата за месяц в составе трат по имуществу, задействованному по основной деятельности производственной организации (учет арендатора); арендный платеж по имуществу, задействованному в основной деятельности торговой организации; арендный платеж по имуществу, задействованному в непроизводственных целях; плата за пересдачу прежнему арендатору; НДС прежнего арендатора; зачисление НДС (если деятельность облагается НДС); сбор за регистрацию поднаема; плата за госпошлину включена в состав трат |
Арендодатель причисляет плату за аренду к прибыли на последнее число месяца в бухгалтерии и налоговом учете. На арендный платеж начисляется НДС, после чего арендатору выставляется счет-фактура. Арендатор плату за аренду причисляет к тратам, а НДС принимает к вычету по предъявляемой счет-фактуре ежемесячно на конец месяца.
Некоторые нюансы налогообложения у физлиц и юрлиц при поднаеме
Объектом налогообложения здесь выступает передача имущественных прав (НК РФ, ст. 146), прибыль от реализации их - доход от реализации. (НК РФ, ст. 248, 249). Физлицо получает доход от сдачи имущества в поднаем и уплачивает с него налог по ставке 13%. Юрлицо здесь обязано уплатить с вырученной от поднаема прибыли налог по ставке, предусмотренной применяемым режимом. К примеру, по УСН величина ставки составляет 6 %.
Снизить прибыль от указанных действий можно на стоимость получения имущественных прав и на величину трат по их получению и реализации. Арендодатель уплачивает налог на имущество, амортизацию по ОС.
Субаренда земельного участка облагается НДС в общепринятом порядке, т. к. это считается предоставлением платных услуг третьим лицам (НК РФ, ст. 40, 154, 155). К вычету НДС принимается в составе платежа за пересдачу имущества (по выставлению суммы прежним арендатором).
Документы участников соглашения, отчетность при субаренде имущества
При заключении договора субаренды обязательно оформляется акт приема-передачи имущества (составляется по 2 экземпляра). Причем по земельному участку его следует регистрировать, а в отдельных случаях еще и удостоверять у нотариуса. Стороны-участники соглашения также должны предъявить друг другу ряд документов.
Пример 1. Поднаем участка земли: контировки в бухгалтерии субарендодателя (юрлица)
Организация арендовала участок земли на 5 лет для своих торговых площадей. Спустя полгода, часть арендованного участка была пересдана в поднаем. Бухгалтерия организации отобразила:
- ДТ 76, КТ 51 - отчисление денег в счет платы за участок согласно договору аренды;
- ДТ 97, КТ 76 - траты за право аренды причислены к тратам последующих периодов;
- ДТ 97, КТ 44 - списание трат последующих периодов (ежемесячно);
- ДТ 44, КТ 76 - начисление арендного платежа за месяц;
- ДТ 76, КТ 51 - отчисление арендного платежа;
- ДТ 62, КТ 91.1 - доход от пересдачи участка земли в поднаем;
- ДТ 91.1, 68.02 - учтен НДС;
- ДТ 51, КТ 62 - получение денег по договору поднаема.
Пример 2. Поднаем парковочных мест: бухгалтерия коммерческой структуры
ООО «Ромашка» арендовало 5 парковочных мест. Из них 3 места было отдано по договору субаренды сотрудникам для личного пользования. Оплату за парковочные места сотрудники производят из своего заработка. Бухгалтерия «Ромашки» зафиксировала:
- ДТ 26, КТ 60 - плата за аренду;
- ДТ 60, КТ 51 - зачисление денег на счет ООО «Ромашка»;
- ДТ 19, КТ 60 - НДС по аренде;
- ДТ 68 (НДС), КТ 19 - возмещен НДС;
- ДТ 73, ДТ 91.1 - поднаем;
- ДТ 70, КТ 73 - удержание денег из заработка сотрудников в счет платежа за поднаем парковочного места;
- ДТ 91.1, КТ 68 (НДС) – зачисление НДС по прибыли, полученной в результате поднаема.
Ответы на часто задаваемые вопросы
Вопрос №1: Какова правовая разница между арендным договором и соглашением субаренды?
Ответ: Договор поднайма (субаренды) - гражданско-правовое соглашение арендного типа. Базируется на той же правовой основе, что и арендный договор, если иное не предписано особыми нормами о поднайме (участниками соглашения являются наниматель, он же арендатор, и арендодатель). К тому же договор субаренды тесно связан с ключевым первичным договором аренды, на основе которого он составляется.
Вопрос №2: Можно ли сдать в субаренду офис, склад, а стоимость аренды повысить по договору поднаема?
Ответ: Коммерческая недвижимость (нежилое помещение) может выступать в качестве объекта сделок. В законодательстве нет прямого запрета на увеличение арендной платы по договору субаренды.
Вопрос №3: Частный предприниматель на УСН арендует нежилое помещение у ООО на ОСН. Какой ОКВЭД следует выбрать для пересдачи его в поднаем?
Ответ: Вид деятельности по коду 70.20.2 (сдача внаем собственного нежилого помещения).
Вопрос №4: Как отобразить торговой организации предоставление помещения в субаренду?
Используются контировки:
- ДТ 62, КТ 91.01(предоставление помещения в поднаем);
- ДТ 91.02, КТ 68.02 (НДС);
- ДТ 50 (51), КТ 62 (арендная плата).
Вопрос №5: В качестве кого выступают агентства недвижимости, которые сдают арендованные помещения собственников третьим лицам?
Ответ: Агентства недвижимости оказывают посреднические услуги, это не субаренда. Для этих целей используется коды ОКВЭД 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» и 68.31 «Агентства недвижимости».