Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

Комментарий к Ст. 618 ГК РФ:

1. В п. 1 коммент. ст. раскрывается судьба договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды. Досрочное прекращение договора аренды дает субарендатору право требовать от арендодателя заключения договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды с бывшим арендатором. Договор при этом заключается на условиях прекращенного договора аренды и ограничен его неистекшим сроком. Это правило применяется, если другие последствия досрочного прекращения договора аренды не согласованы сторонами договора аренды.

Обоснованием подобного ограничения права арендодателя на свободный выбор контрагента следует, по-видимому, считать тот факт, что арендодатель ранее выразил свою волю в отношении субарендатора, дав согласие на заключение договора субаренды.

Несмотря на определенное сходство, данное право субарендатора не следует рассматривать как преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (см. коммент. к ст. 621 ГК РФ).

Во-первых, договор аренды будет заключен не на новый срок, а на оставшийся срок первоначального договора аренды. Во-вторых, в данном случае содержание этого нового договора аренды должно совпадать с содержанием прежнего, досрочно прекращенного договора, что совсем не гарантируется при использовании преимущественного права. В-третьих, закон не определяет специальных последствий на тот случай, когда арендодатель после досрочного прекращения ранее действовавшего договора аренды, но до того, как субарендатор обратился с требованием о заключении с ним договора аренды, уже заключил новый договор аренды с третьим лицом.

Во всяком случае, никакого перевода прав и обязанностей на субарендатора аналогично тому, как это закреплено в ст. 621 ГК РФ, в п. 1 коммент. ст. не предусмотрено, да он и невозможен в случаях, когда условия нового договора отличаются от условий прежнего. При ближайшем рассмотрении приходится прийти к выводу, что в такой ситуации по действующему законодательству интересы субарендатора остаются вообще незащищенными. Ведь закон не возлагает на арендодателя обязанности уведомлять субарендатора о наличии у него права, предусмотренного п. 1 коммент. ст., или выяснять наличие у него намерения воспользоваться этим правом. Кроме того, оснований для признания нового договора аренды с третьим лицом недействительным, равно как и для взыскания убытков с арендодателя в связи с незаключением договора аренды с субарендатором, тоже нет, так как в действиях арендодателя, правомерных по сути, не было уклонения от заключения договора в обязательном порядке (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

2. Пункт 2 коммент. ст. посвящен квалификации договоров субаренды как ничтожных в случае ничтожности договора аренды (см. также

Договор субаренды является производным от договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК), носит зависимый характер и напрямую связан с условиями (в частности, со сроком) и состоянием договора аренды. Зависимый характер проявляется в том, что как срочное (п. 2 ст. 615 ГК), так и досрочное прекращение основного договора аренды влечет прекращение договора субаренды. Тем не менее законодатель защищает интересы добросовестного субарендатора, наделяя его правом на заключение договора аренды с арендодателем на имущество, находившееся в его пользовании по договору субаренды. Данный договор заключается на оставшийся в пределах договора субаренды срок. В этом случае остальные условия договора аренды должны остаться прежними, они не могут быть изменены арендодателем (п. 1 комментируемой статьи). Комментируемая норма является диспозитивной: договором аренды может быть предусмотрен иной вариант.

An error occurred.

Частным случаем этого правила является прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды. Такое досрочное прекращение договора аренды возможно как по взаимному согласию сторон (пункт 1 статьи 450 Гражданского Кодекса РФ), так и в одностороннем порядке, если право на одностороннее расторжение договора установлено законом или договором. Независимо от причин досрочное прекращение договора аренды дает субарендатору право требовать от арендодателя заключения договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды с первичным арендодателем.

Договор при этом заключается на условиях прекращенного договора аренды и ограничен его оставшимся, не истекшим сроком. Норма, сформулированная в пункте 1 ст. 618 ГК РФ, действует лишь в том случае, если в договоре аренды не установлено иное.

Комментарий к статье 618 гк рф

Комментарий к статье 618 ГК РФ 1. В п. 1 коммент. ст. раскрывается судьба договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды.

Гражданский кодекс рф часть 2 (гк рф ч. 2) 2018

Гражданский кодекс часть 2Раздел IVГлава 34Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды 1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. 2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды. < Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя 1.

Пункт 1 ст.

Сам себе юрист

Досрочное прекращение договора аренды дает субарендатору право требовать от арендодателя заключения договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды с бывшим арендатором. Договор при этом заключается на условиях прекращенного договора аренды и ограничен его неистекшим сроком. Это правило применяется, если другие последствия досрочного прекращения договора аренды не согласованы сторонами договора аренды.

Обоснованием подобного ограничения права арендодателя на свободный выбор контрагента следует, по-видимому, считать тот факт, что арендодатель ранее выразил свою волю в отношении субарендатора, дав согласие на заключение договора субаренды. Несмотря на определенное сходство, данное право субарендатора не следует рассматривать как преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (см. коммент. к ст.
Данная норма является примером воплощения в конкретном случае более общего принципа «Никто не может передать больше прав, чем имеет сам». Если договор аренды оспорим, до признания его недействительным договор субаренды признается действительным. В случае признания оспоримого договора аренды недействительным договор субаренды также должен быть признан недействительным, так как недействительная сделка считается таковой с момента ее совершения (ст.
167

Инфо

ГК). В то же время недействительность договора субаренды не влечет недействительности договора аренды. Другой комментарий к статье 618 Гражданского Кодекса РФ Договор субаренды является производным от договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК), носит зависимый характер и напрямую связан с условиями (в частности, со сроком) и состоянием договора аренды. Зависимый характер проявляется в том, что как срочное (п.

ГК), так и досрочное прекращение основного договора аренды влечет прекращение договора субаренды. Тем не менее законодатель защищает интересы добросовестного субарендатора, наделяя его правом на заключение договора аренды с арендодателем на имущество, находившееся в его пользовании по договору субаренды. Данный договор заключается на оставшийся в пределах договора субаренды срок.

Внимание

В этом случае остальные условия договора аренды должны остаться прежними и не могут быть изменены арендодателем (п. 1 ст. 618 ГК). Комментируемая норма является диспозитивной: договором аренды может быть предусмотрен иной вариант. Например, стороны могут оговорить условие, согласно которому при досрочном прекращении договора аренды субарендатор имеет право заключить договор аренды только на условиях договора субаренды.

2.
Ничтожность договора аренды по основаниям, предусмотренным ГК, автоматически влечет ничтожность договора субаренды. В этом случае к договору субаренды применяются правила о последствиях недействительности сделки (см. § 2 гл. 9 ГК). Другой комментарий к статье 618 ГК РФ Комментируемая статья защищает права субарендатора на случай досрочного расторжения договора аренды.

Поскольку в силу закона договор субаренды должен быть расторгнут в случае прекращения договора субаренды, субарендатор теряет возможность пользоваться арендованным имуществом и несет убытки несмотря на то, что его вины в расторжении договора аренды до окончания его срока нет. Субарендатор получает право заключить договор аренды с арендодателем на то имущество, которое находилось в пользовании первого по договору субаренды. При этом условия аренды должны соответствовать или быть не хуже условий субаренды.

Официальный текст: Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды 1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды. Комментарий юриста: Данная статья отражает зависимый характер субарендных отношений, которые по общему правилу прекращаются при прекращении арендных отношений.

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. 2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

1. Договор субаренды является производным от договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК), носит зависимый характер и напрямую связан с условиями (в частности, со сроком) и состоянием договора аренды. Зависимый характер проявляется в том, что как срочное (п. 2 ст.

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Комментарии к статье

1. По общему правилу договор субаренды следует судьбе договора аренды (см. коммент. к п. 2 ст. 615 ГК). В частности, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако наступившие последствия способны

Серьезно ущемить права субарендатора без малейшей провинности с его стороны. Поэтому ГК в этом случае предоставляет субарендатору право на заключение с ним договора аренды, но лишь на то имущество, которое находилось у него в пользовании и на оставшийся срок субаренды.

Что же касается условий, на которых должен быть заключен новый договор, то вполне логична отсылка к условиям договора аренды, а не субаренды. Ведь последний мог содержать более льготные условия, чем договор аренды. Поэтому было бы несправедливым заставлять арендодателя соглашаться на те условия, которые определил не он сам.

Предоставление субарендатору права требовать заключения с ним договора аренды можно объяснить тем, что, давая арендатору согласие на заключение договора субаренды, арендодатель тем самым связывает себя. А потому он должен обеспечить субарендатору возможность использовать предоставленное имущество до тех пор, пока не истечет срок субаренды.

2. Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях, указанных в п. 1 ст. 618, регламентируется ст. и 446 ГК (заключение договора в обязательном порядке). Право требовать заключения договора аренды на условиях, отличных от тех, которые указаны в п. 1 ст. 618, у субарендатора отсутствует.

Впрочем, договором аренды могут быть установлены иные правила, чем указаны в п. 1 ст. 618. В частности, при досрочном расторжении договора аренды договоры субаренды могут прекращаться либо без заключения с арендодателем договора аренды, либо с заключением такового, но на условиях прекращенного договора не аренды, а субаренды.

3. Субарендатор не может приобрести права по договору субаренды, если арендатор не имеет прав по договору аренды. Это правило конкретизировано путем указания на ничтожность договора субаренды (ст. 166 ГК), основанного на ничтожном договоре аренды. Если договор аренды ничтожен, то он ничтожен независимо от признания его таковым судом. Следовательно, арендатор по такому договору не приобретает никаких прав, а значит, не может заключить и договор субаренды.

Сложнее ситуация, если договор аренды оспорим. Его недействительность должна быть подтверждена судом, а пока этого не произошло, он считается действительным. Соответственно действителен и договор субаренды. Если же договор аренды признан недействительным, то появляются основания признания таковым договора субаренды. Ведь недействительная сделка считается таковой с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК), а значит, у арендатора не было права на заключение договора субаренды. И не имеет значения, что недействительность договора аренды должна быть подтверждена судом: решение последнего имеет обратную силу.

• Энциклопедия судебной практики. Аренда. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды (Ст. 618 ГК)
• 1. Общие вопросы применения ст. 618 РФ
• 1.1. Правила ст. 618 ГК РФ не являются императивными, и сторонами как договора аренды, так договоров субаренды, может быть согласован специальный механизм перевода договоров субаренды в договоры аренды
• 1.2. Досрочное освобождение арендуемого помещения не является поводом для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы
• 1.3. Поскольку досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, субарендатор должен быть привлечен к участию в деле о прекращении договора аренды и вправе обжаловать судебные акты по этому делу
• 1.4. Договор субаренды с арендатором по незаключенному договору аренды считается недействительным
• 1.5. Правило п. 1 ст. 618 ГК РФ, предоставляющее субарендатору право заключить договор аренды непосредственно с арендодателем на условиях прекращенного договора аренды на период оставшегося срока субаренды, не распространяется на случаи продления действия договора субаренды на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 610 и п. 2 ст. 621 ГК РФ
• 1.6. Положение п. 1 ст. 618 ГК РФ не относится к исключениям, предусмотренным п. 1 ч. 1 ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции", отсылающим к нормам федеральных законов
• 1.7. Срок исковой давности по требованию о предоставлении земельного участка в аренду на основании ст. 618 ГК РФ исчисляется с момента, когда истцу стало известно о том, что договор аренды расторгнут и у него появилось право требовать заключения договора аренды земельного участка с ним как с субарендатором
• 1.8. Повторное согласие собственника имущества на передачу объекта субаренды в аренду не требуется
• 1.9. Все условия договора аренды, на заключение которого имеет право субарендатор, в т.ч. условие о размере арендной платы, должны соответствовать условиям прекращенного договора аренды
• 1.10. Надлежащим истцом по требованиям, предъявляемым в порядке ст. 618 ГК РФ, является субарендатор, владеющий имуществом на основании заключенного договора субаренды
• 1.11. Положения п. 1 ст. 618 ГК РФ применимы и к договору лизинга
• 2. Полномочия арендодателя, арендатора и субарендатора
• 2.2. Субарендатор может заключить договор аренды с собственником имущества, если на момент прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором имелся договор субаренды данного имущества
• 2.3. Субарендатор имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании, с момента его уведомления о расторжении договора аренды
• 2.4. Субарендатор может использовать помещение до окончания срока действия договора субаренды на ранее действующих условиях договора аренды или условиях не хуже, чем были установлены договором субаренды
• 2.5. Законодательство не наделяет субарендатора субъективным правом, осуществление которого могло бы обеспечить ему реализацию интереса в сохранении договора субаренды посредством сохранения договора аренды
• 2.6. Право субарендатора на заключение с ним самостоятельного договора аренды реализуется при отсутствии обстоятельств, препятствующих передаче имущества в аренду
• 2.7. Поскольку с момента прекращения договора аренды владельцем предмета аренды становится собственник, право требовать от субарендатора возврата имущества принадлежит собственнику, а не арендатору
• 2.9. Арендодатель при досрочном прекращении договора аренды имеет право получить с субарендатора плату до момента возврата имущества, переданного в субаренду, если соответствующую плату не внес арендатор (субарендодатель)
• 2.10. После ввода в эксплуатацию объекта, для строительства которого был предоставлен в субаренду земельный участок, субарендатор не вправе требовать заключения договора аренды такого участка в порядке п. 1 ст. 618 ГК РФ в целях, отличных от вида разрешенного использования, при наличии введенного в эксплуатацию сооружения, принадлежащего другому лицу

Энциклопедия судебной практики
Аренда. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
(Ст. 618 ГК)

1. Общие вопросы применения ст. 618 РФ

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

1.3. Поскольку досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, субарендатор должен быть привлечен к участию в деле о прекращении договора аренды и вправе обжаловать судебные акты по этому делу

Удовлетворяя исковые требования истца к ответчику в части расторжения договора лизинга и обязании вернуть предмет лизинга, суд первой инстанции принял решение о правах и обязанностях лица, не участвующего в деле - ООО, что следует из положений статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку договоры аренды земельного участка являются незаключенными и не порождают каких-либо прав и обязанностей у лиц, заключивших их, арбитражный апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о недействительности договоров субаренды.

Нормы федеральных законов, регулирующие организационные и правовые основы защиты конкуренции и устанавливающие особый порядок заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества, являются по отношению к нормам, содержащимся в ГК РФ, специальными.

Срок исковой давности по настоящему требованию исчисляется с момента, когда Обществу стало известно о том, что договор аренды расторгнут и у него появилось право требовать в порядке статьи 618 ГК РФ заключения договор аренды земельного участка с ним, как с субарендатором, а не с момента возникновения иных обстоятельств, в частности, когда Управление Росимуществом сообщило о том, что по данному земельному участку будут проводиться торги.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, о расторжении договора аренды от 15.10.2004 Общество узнало не позднее 31.03.2010, что следует из его письма в адрес Управления Росимуществом, в котором Общество просило предоставить спорный земельный участок в аренду на основании статьи 618 ГК РФ и заключить с ним договор аренды.

1.8. Повторное согласие собственника имущества на передачу объекта субаренды в аренду не требуется

Поскольку правоотношения по договору субаренды в силу пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации трансформируются в арендные отношения, повторного согласия собственника на передачу объекта субаренды в аренду - не требуется.

1.9. Все условия договора аренды, на заключение которого имеет право субарендатор, в т.ч. условие о размере арендной платы, должны соответствовать условиям прекращенного договора аренды

Все условия договора аренды, на заключение которого имеет право субарендатор, включая условия о размере арендной платы, должны соответствовать условиям прекращенного договора аренды в силу императивных требований пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, что означает, что определение размера арендной платы в рассматриваемом случае любым другим, в том числе предусмотренным пунктом 1 статьи 17 Закона о защите конкуренции способом (через конкурс или аукцион), недопустимо.

1.10. Надлежащим истцом по требованиям, предъявляемым в порядке ст. 618 ГК РФ, является субарендатор, владеющий имуществом на основании заключенного договора субаренды

Законодатель не устанавливает императивных норм, предписывающих субарендатору возвратить имущество в случае прекращения договора аренды, а напротив, предоставляет право сторонам предусмотреть порядок дальнейшего использования имущества субарендатором, а субарендатору предоставляет право претендовать на дальнейшее использование имущества.

2.2. Субарендатор может заключить договор аренды с собственником имущества, если на момент прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором имелся договор субаренды данного имущества

Законодатель связывает возможность реализации субарендатором права на заключение договора аренды с собственником имущества в соответствии с пунктом 1 статьи 618 ГК РФ с наличием на момент прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором договора субаренды данного имущества.

Законодатель связывает возможность реализации субарендатором права на заключение договора аренды с собственником имущества с наличием на момент прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором договора субаренды данного имущества.

2.3. Субарендатор имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании, с момента его уведомления о расторжении договора аренды

Прекращение договоров субаренды в случае досрочного прекращения договора аренды наступает непосредственно в силу закона ( Гражданского кодекса Российской Федерации).

Действующее законодательство не наделяет субарендатора каким-либо субъективным правом, осуществление которого могло бы обеспечить ему реализацию интереса в сохранении договора субаренды посредством сохранения договора аренды, игнорируя волю сторон договора аренды на его расторжение или волю одной из сторон при наличии установленных законом оснований для расторжения договора в одностороннем порядке.

2.6. Право субарендатора на заключение с ним самостоятельного договора аренды реализуется при отсутствии обстоятельств, препятствующих передаче имущества в аренду

Отказывая в удовлетворении иска, арбитражные суды правомерно исходили из того, что истец не является законным владельцем спорных помещений и не вправе требовать от ответчика подписания акта сдачи ему помещений, арендованных по договору субаренды, что одновременно влечет передачу истцу этих помещений.

При досрочном прекращении договора аренды арендодатель имеет право получить с субарендатора плату до момента возврата имущества, переданного в субаренду, если соответствующую плату не внес арендатор (субарендодатель).

2.10. После ввода в эксплуатацию объекта, для строительства которого был предоставлен в субаренду земельный участок, субарендатор не вправе требовать заключения договора аренды такого участка в порядке п. 1 ст. 618 ГК РФ в целях, отличных от вида разрешенного использования, при наличии введенного в эксплуатацию сооружения, принадлежащего другому лицу

Поскольку обществу предоставлялся земельный участок в субаренду только для строительства полигона, соответственно, после ввода объекта в эксплуатацию последний не вправе требовать заключения договора аренды такого участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях, отличных от вида разрешенного использования, при наличии введенного в эксплуатацию сооружения, принадлежащего другому лицу.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.