Инструкция

Прежде всего нужно определить рыночную стоимость одного квадратного метра аналогичной площади, сдаваемой в наем. Общая сумма арендной платы рассчитывается умножением количества сдаваемых метров на цену за 1 кв.м. Купив газеты объявлений или посетив риелторских агентств, посмотрите средние цены за метр на , расположенные вашего и похожие по другим признакам (год постройки, состояние, коммуникации и т.д.). Это будет цена, от которой далее можно отталкиваться.

Кроме того, прежде чем рассчитать арендную плату окончательно и утвердить ее с арендатором, следует определиться с коммунальными платежами за пользование помещением. На практике применяются два подхода к этому вопросу, каждый из которых имеет право на существование. Коммунальные платежи либо включаются в сумму аренды, и платятся собственником помещения, либо добавляются «сверху» к сумме арендной платы, и обязанность по их уплате возлагается на арендатора. Если вы готовы пойти на небольшие уступки, включив коммунальные платежи в сумму аренды, то, возможно, есть смысл несколько поднять стоимость одного квадратного метра. Впрочем, в этом случае также нужно ориентироваться на рыночные цифры.

Ставка арендной платы – это рыночная расчетная ставка за использование специализированных объектов недвижимости, за которую эти объекты были бы сданы в аренду. Определяя величину рыночной ставки и проводя расчет арендной платы, учитывайте основные особенности, которые связаны со спецификой того или иного объекта.

Инструкция

Установите количественные и качественные объекта, оценку арендной которого вы проводите. Соберите детальную информацию об оцениваемой недвижимости посредством визуального осмотра . Кроме того, проанализируйте информацию, которую предоставил вам заказчик. Для анализа объекта оцените следующие параметры:

Месторасположение объекта оценки;

Информация касательного текущего использования объекта;

Различные обременения и имущественные права, которые связаны с объектом;

Физические характеристики недвижимости.

Далее проанализируйте нынешнее состояние рынка и других факторов, которые извне влияют на размер арендной платы. На этом шаге соберите всю информацию о ценообразующих факторах, которые влияют на уровень рыночной стоимости объекта. Данные соберите по таким направлениям:

Социально-экономическое положение в районе, где расположен объект;

Макроэкономические факторы;

Ситуация в соответствующем секторе рынка и закономерности ее развития.

Проанализируйте, каким образом может быть организовано наиболее эффективное использование оцениваемого объекта недвижимости. Сделайте вывод о самом эффективном варианте использования объекта оценки, на основании собранной вами информации и учитывая все существующие и специфику самого объекта оценки. Также учтите типичные методы использования подобных объектов недвижимости.

Примените различные подходы к оценке уровня арендной платы. На этом рассмотрите применения трех стандартных подходов к оценке: доходного, затратного и сравнительного. Выберите наиболее приемлемый подход (или несколько из них) и произведите арендной платы согласно выбранному методу.

Видео по теме

Мощность , потребляемую тем или иным электрическим прибором, измеряют ваттметром. Но он есть далеко не у каждого домашнего мастера. При его отсутствии можно измерить другие параметры цепи, в которую включен потребитель, а затем на основании этих данных рассчитать потребляемую им мощность.

Вам понадобится

• Один или два мультиметра
• Электросчетчик
• Выключатель

Инструкция

В большинстве случаев, у домашнего мастера имеется только один мультиметр, который можно переключать по очереди то в режим измерения тока, то в режим измерения напряжения. В этом случае, вначале переключите его в режим измерения напряжения, выбрав предел и род тока. Подключив мультиметр параллельно обесточенному потребителю (если он постоянным током - соблюдая полярность), включите его питание, после чего, измерив напряжение на нем, запомните либо запишите результат. Отключите питание нагрузки.

Переключите мультиметр в режим измерения силы тока, также правильно выбрав предел и род тока. Подключите его последовательно с потребителем (при его постоянным током - также соблюдая полярность). Если пусковой ток нагрузки значительно превышает рабочий, зашунтируйте мультиметр выключателем и замкните его.Включите питание нагрузки. Если мультиметр зашунтирован выключателем, после выхода потребителя на рабочий режим разомкните его. Прочитайте результат, после чего также запомните либо запишите его. Отключите питание нагрузки.

Если у вас два мультиметра, включив их соответствующим образом, можно измерить напряжение на нагрузке и потребляемый ей ток одновременно. При этом, работая с потребителем, пусковой ток которого значительно превышает рабочий, также не забывайте шунтировать мультиметр, играющий роль амперметра, выключателем, размыкая его лишь после выхода нагрузки на рабочий режим.

Заказать оценку

Почему именно мы?

Скидка на оценку!

Для разрешения конфликтов сторон при продлении и заключении договоров, касающихся передачи прав пользования участками земли или помещениями, рассчитывается рыночная арендная ставка.

Всесторонний анализ характеристик и особенностей объекта помогает установить оптимальную плату за съем здания или определенной территории. Союз-Эксперт предлагает услуги профессиональной независимой оценки размера арендной ставки.

Цели проведения оценки арендной ставки

Основная цель подобной экспертизы - установление оптимальной арендной платы за переданное в пользование имущество (складские, производственные, офисные помещения, земельные участки, здания).

Оценка может потребоваться, если собственник не может самостоятельно определить ставку. Заключение экспертов также может потребоваться при судебных разбирательствах между арендодателем и арендатором.

Основные методы оценки платы за аренду

Экспертиза начинается с оценки недвижимости , а именно, определения стоимости объекта аренды. Для этого применяются различные методики: сравнительная, затратная, доходная и т.д. Оценщик осматривает помещение или участок, составляет его описание, при необходимости делает фото, составляет список имущества.

На следующем этапе выводится расчётная прибыль от использования имущества. Арендодатель может претендовать только на фиксированный процент от потока средств, получаемых арендатором. Как раз эта сумма и будет составлять ставку арендной платы.

Дополнительно эксперты осуществляют исследование рынка, соотносят спрос и предложение на недвижимость.

По результатам работы специалистов составляется отчет. В него включаются сведения, влияющие на расчет ставки (в том числе количественные и качественные характеристики объекта). Дополнительно прикладываются материалы для обоснования вычислений. Важно, чтобы в документе не было неоднозначных толкований. Основанием для составления отчета являются федеральные стандарты оценки № 254-256.

Документы, которые необходимы для оценки

• Техпаспорт помещения;
• Карта учета юр.лица;
• Свидетельство о госрегистрации;
• План этажей здания (если таковой имеется);
• Договор аренды;
• Право владения землей;
• Копия паспорта и ИНН лица, заказавшего услугу;
• Подтверждение наличия или отсутствия ограничений и обременений по эксплуатации имущества.

Апл. = [ (Сби х jз х Кк х Кист х Ккр х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф где: Апл - годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), руб.; Сби - балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на 1 кв. м. общей площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без площадок лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м; jз - индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы; Кк - коэффициент минимальной комфортабельности, принимается равным 1. При размещении объекта аренды в подвале - снижается на 0,25, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения - на 0,1 за каждый отсутствующий элемент обустройства; Кист - коэффициент увеличения затрат в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города; Ккр - коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства; Ен - нормативный коэффициент эффективности капиталовложений (приложение 1 к Методике); Ам - годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения), руб./кв. м; S - общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, кв. м; Па - арендная плата на землю, используемую арендатором нежилого здания (помещения); j инф - коэффициент (индекс) инфляции; Ндс <*> - коэффициент, учитывающий налоги на добавленную стоимость (Ндс).

3.2. В арендной плате за нежилые здания (помещения) учитывается стоимость арендной платы за землю (Па), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с Законом РСФСР "О плате за землю", постановлением Правительства Российской Федерации "О порядке определения земельного налога и нормативной цены земли" от 25.02.92 N 112, Инструкцией "О порядке применения Закона РСФСР "О плате за землю", утвержденной Минфином Российской Федерации, Роскомземом, Государственной налоговой службой Российской Федерации 17 апреля 1992 года NN 21; 2-10-1/1020:11.

---------------

<*> Налог на добавленную стоимость определяется в размере, утвержденном на момент заключения договора. Сумма, исчислена как НДС в арендной плате (Апл), выделяется отдельной строкой.

3.3. Годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле:

N ам Ам = Сб х jз х Кк х Кист х Ккр х ------- 100 где: N ам - норма амортизации на полное восстановление здания, %; Сб - балансовая (первоначальная) стоимость здания в расчете на 1 кв. м общей полезной площади, руб./кв. м (рассчитывается как частное от деления первоначальной стоимости здания на его общую полезную площадь).

3.4. Для организаций, финансируемых из федерального и местного бюджетов налог на добавленную стоимость в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения) не включается.

3.5. В расчет стоимости аренды нежилых зданий (помещений) (Апл) коэффициент (индекс) инфляции (j инф) включается в размере, устанавливаемом в дальнейшем централизованно.

С учетом его изменения регулярно корректируются и платежи за аренду нежилых помещений, что рекомендуется оговаривать в условиях договора аренды.

3.6.1. Объектом оценки являются здания - памятники истории и культуры, находящиеся под охраной государства.

3.6.2. Порядок учитывает влияние на оценку стоимости памятника;

Исторический период постройки памятника;

Историко-культурная ценность памятника (категории учета).

3.6.3. Привязка Методики к памятникам истории и культуры осуществляется посредством выбора и применения соответствующих конкретному памятнику коэффициентов для определения его восстановительной стоимости.

3.6.4. Арендная плата по памятникам истории и культуры определяется по формуле:

Апл = [(Сб(и) х К<п> х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф где: К <п> - интегрированный коэффициент пересчета остаточной стоимости памятника в восстановительную с учетом всех факторов, указанных в п. 3.6.2. К<п> рассчитывается по формуле: К<п> = Кп х Кик х Ки где: Кп - коэффициент пересчета остаточной стоимости в восстановительную стоимость (приложение 2); Кик - коэффициент историко-культурной ценности памятников

В соответствии с законодательством РФ (ст. 607 ГК) любой собственник объекта имущества имеет право сдать это имущество другому лицу в аренду. Здесь имеются ввиду "не потребляемые" виды имущества, например здания, земельные участки, объекты инфраструктуры и т.д., т.е. объекты, сохраняющие свои свойства в процессе эксплуатации.

В зависимости от условий договора, арендатор, вместе с правом использования объекта в своих интересах, может получить также и права полного пользования и эксплуатации на этот объект. То есть само право аренды и иные права, полученные по договору, могут быть переданы третьим лицам в любой легитимной форме (например продажа). Но чтобы выгодно продать подобные права, необходимо определить их рыночную стоимость. Для этого привлекаются специалисты из независимых оценочных компаний, которые и проводят оценку прав аренды.

Арендная ставка - это платеж, который ежемесячно или ежегодно взимается арендодателем с арендатора за право эксплуатации определенного объекта имущества (оборудование, участки земли, здания и т. д.). Чаще всего оценка такой ставки становится нужна в момент перезаключения или пролонгации договора аренды. Случается так, что собственники имущества необоснованно завышают арендную ставку на своих объектах, с целью извлечения дополнительной прибыли. Арендаторы же, напротив, пытаются всеми способами занизить цену арендной ставки, чтобы сэкономить свои средства. В подобных ситуациях часто возникают конфликты между арендатором и арендодателем, которые не могут договориться о цене арендной ставки. В таких случаях и привлекается независимая организация по оценке. Ее сотрудники проводят подробные исследования и расчеты, в результате которых и определяется наиболее адекватная и аргументированная цена аренды.

Вот несколько факторов, влияющих на размер арендной ставки объекта недвижимости:

• географическое расположение объекта
• удаленность от инфраструктурных объектов
• интенсивность дорожного движения в этом районе
• характер аренды (прямая или субаренда)
• сроки аренды

Оценка арендной ставки актуальна также при аренде квартиры. Риэлтеры могут назначать неадекватные ставки, так как их гонорар напрямую зависит от этого. Разумеется, в такой ситуации, наиболее объективным будет определение арендной ставки независимым специалистом в области оценки.

Размер арендной платы – существенное условие договора, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.

Размер арендной платы зависит от следующих показателей: места расположения здания (центр или окраина); технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание; назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.); принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт и т.п.); пригодности здания для коммерческой эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал); фактической площади здания. Данный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания. Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.

В предусмотренных законом случаях (например, в случаях аренды государственного имущества) применяется нормативный способ расчета ставок арендной платы, устанавливаемый или регулируемый уполномоченными на то государственными органами. Обычно ставка арендной платы устанавливается за единицу площади арендованного здания – 1 квадратный метр. Стороны могут отдать предпочтение и иным показателям. Если аренда здания носит долгосрочный характер, то как правило применяется годовая ставка.

С 01 апреля 2002 года, Постановлением Правительства Москвы от 26.02.2002г. № 150-ПП «О порядке расчета ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности города Москвы», в Москве установлена минимальная ставка годовой арендной платы за 1 кв.м. общей нежилой площади в размере 490 рублей, а базовый размер стоимости строительства 1 кв.м. нежилой площади при расчете арендной платы в размере 13.300 рублей.

Существует методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, которая регулируется Приложением № 3 к Постановлению Правительства Москвы от 22.01.2002г. № 68-ПП. Рассчитанная в соответствии с данной методикой величина арендной платы не включает стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг. Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:

Затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание объекта аренды (исключая эксплуатационные расходы), возмещаемые арендатором;

Доходная часть, равная доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды без прямого учета вида деятельности арендатора. Формула расчета арендной платы имеет вид:

АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ S Кд Ккор) ,

АПЛ – годовая величина арендной платы;

Азатр – затратная составляющая арендной платы;

Адох – доходная составляющая арендной платы;

ОТ – отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года).

Величина ОТ определяется по формуле: ОТ = Синв Кот

Синв – инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным Московского городского бюро технической инвентаризации (в ценах текущего года);

Кот – коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05

НКЛР – величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года);

СТР – величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года);

ОЦ – оценка рыночной стоимости 1 кв.м. арендуемого объекта;

S – площадь арендуемого объекта;

Кд – коэффициент доходности 1 кв.м. аренды объекта, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год;

Ккор – корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.

Величина Арендной платы АПЛ изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей всех составляющих формул расчета арендной платы. Изменения показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очередной годовой бюджет г.Москвы.