Совершенствование оценочной деятельности. Курсовая работа: Роль и место оценочной деятельности в экономике России. Развитие образования оценщиков

В концепции правовой политики Республики Казахстан на 2010 - 2020 гг. отмечается, что «Важным инструментом рыночной экономики является оценочная деятельность, правовое регулирование которой требует постоянного внимания и совершенствования». Оценка имущества - это один из тех механизмов, с помощью которых работает рынок. Без института оценки рыночная экономика просто не может существовать. С другой стороны становление и развитие оценки возможно только в условиях рыночных отношений при четком определении роли и места государства в вопросах ценообразования и правового регулирования предпринимательской деятельности.

Достоверная оценка стоимости нужна постоянно: для кредитования, страхования, вклада в уставный капитал, развития рынка ценных бумаг и т.д. К чему может привести недостоверная оценка залогового имущества, наглядно показал финансовый кризис 2008 года.

Как отмечается в Стратегии территориального развития Республики Казахстан до 2015 года, для привлечения иностранных инвестиций в экономику страны, необходимо иметь достоверную информацию о рыночной стоимости сырьевых ресурсов, которыми мы обладаем. Чтобы оценить эффективность инвестиций необходимо произвести оценку добавленной стоимости каждого проекта. А объективной положительной оценкой результата любой хозяйственной деятельности может служить только факт увеличения стоимости собственного капитала. Именно по этой причине в Международных стандартах финансовой отчетности была признана необходимость учета активов на балансе предприятий не по исторической, а по справедливой рыночной стоимости, которую определяет профессиональный оценщик.

Только достоверная оценка имущества и адекватная компенсация его порчи или изъятия могут быть реальным механизмом защиты права собственности, которое гарантировано Конституцией Республик Казахстан.

Таким образом, основной целью государственной политики на предстоящий период является принятие организационно-правовых мер для обеспечения достоверности оценки, расширения сферы применения рыночной стоимости в целях повышения эффективности использования производственных и природных ресурсов. Концепция государственной политики в области оценки имущества призвана содействовать осуществлению государственной стратегии Республики Казахстан по обеспечению устойчивого культурного и социально-экономического развития страны.

Концепция базируется на следующих основных принципах:

правового, методологического и информационного единства оценочной деятельности на всей территории Казахстана;

- конституционных гарантий соблюдения прав собственности;
- конституционного права свободы выбора общественных объединений;
- национальной безопасности.

Государственная политика в области оценочной деятельности определяет основные требования к оценщикам и оценочной деятельности, устанавливает правовые основы регулирования и саморегулирования оценочной деятельности.

Целью настоящей Концепции является изложение основ государственной политики в области развития оценочной деятельности на современном этапе.

Основные задачи Концепции заключаются в следующем:

-обеспечение защиты прав собственности на имущество за счет объективной рыночной оценки его стоимости;
-формирование и развитие цивилизованного саморегулируемого рынка оценочных услуг;
-разработка, внедрение и поддержание единых правил добросовестной конкуренции на отечественном рынке оценки;
-совершенствование системы подготовки и переподготовки кадров профессиональных оценщиков;
-формирование и поддержание нормативно-правовой базы оценочной деятельности как одного из стержневых элементов казахстанской экономики;
-совершенствование государственного контроля за деятельностью оценщиков;
-создание системы общественного контроля субъектов оценочной деятельности;
-защита интересов оценочного сообщества от непредусмотренного законодательством вмешательства государственных органов и должностных лиц;
-обеспечить эволюционный переход от лицензирования к саморегулированию оценочной деятельности.

Для достижения намеченных целей необходимо решить следующие задачи:

-разработать и утвердить государственную программу развития оценочной деятельности в Республике Казахстан на среднесрочный период;
-создать системы и организационную структуру саморегулирования оценочной деятельности;
-совершенствовать нормативную правовую базу оценочной деятельности;
-создать постоянно действующий Межведомственный совет по оценочной деятельности;
-разработать механизм эффективного контроля качества оценочных работ;
-реорганизовать РГП Центры по регистрации недвижимости, исключив из их функций деятельность по оценке имущества, т.к. в большинстве случаев для оформления технического паспорта они требуют обязательной оценки недвижимости и выполняют эту работу по лицензии, выданной их учредителем;
-обеспечить переход от лицензирования к саморегулированию эволюционно - без потерь для субъектов оценочной деятельности - как потребителей услуг оценочной деятельности, так и самих оценщиков;
-не допустить возникновения недобросовестной конкуренции, как между оценщиками, так и между объединениями оценщиков;
-обеспечить меры по поддержанию качества оценочных услуг, в частности, за счет неукоснительности соблюдения требований Закона и Стандартов, а в дальнейшем, и повышения требований к оценщикам за счет разработки и внедрения единой системы сертификации;
-добиться протекционистских мер по защите отечественных производителей оценочных услуг, подобных осуществляемым в банковской и страховой сферах (задача-максимум). Добиться на отечественном рынке равных условий с западными оценщиками (задача-минимум);
-создать единую систему обучения и переподготовки оценщиков для чего ввести аккредитацию ВУЗов и учебных центров и утверждение (согласование) программ обучения и переподготовки оценщиков;
-исключить из законодательства понятие «оценщик-юридическое» лицо и установить, что оценщик - это только физическое лицо, которое несет личную ответственность за недостоверную оценку. Оценочная компания, заключившая договор с заказчиком в соответствии с ГК РК несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора, но персональную ответственность должен нести оценщик;
-создать системы досудебного регулирования споров и массовой оценки недвижимости, путем создания экспертных советов и третейских судов;
-принять меры по расширению рынка оценочных услуг, что в свою очередь будет способствовать развитию рыночных отношений в различных сферах деятельности и повышению их эффективности. Включить следующие виды объектов оценки: инвестиционные проекты, кадастровая оценка земли, налоговая оценка имущества физических лиц, ломбарды, интеллектуальная собственность, материальный и моральный ущерб, которые должны выполнять оценщики;
-осуществить переход всех сфер деятельности на рыночную стоимость (налоги, аренда госсобственности, контракты на недропользование, оценка инвестиционных проектов, и т.д.);
-разработать нормативные правовые акты, регулирующие взаимоотношение между оценщиками и аудиторами, банками, страховыми компаниями, финансовыми институтами и т.д.;
-создать систему информационного обеспечения оценочной деятельности;
-создать условия для организации научных исследований в области оценки имущества в рамках программы инновационного развития Казахстана (гранты, госзаказ).

В целях завершения формирования нормативной правовой базы по оценке всех видов имущественных прав необходимо:

-разработать и утвердить стандарты в области оценки имущества;
-максимально унифицировать понятийный аппарат и терминологию, применяемую в оценочной деятельности, с понятийным аппаратом и терминологией бухгалтерского и первичного учета, налогообложения, регистрации объектов оценки в Республике Казахстан, а также с понятийным аппаратом и терминологией международных стандартов оценки;
-утвердить государственные требования к программам профессиональной переподготовки оценщиков;
-утвердить порядок аттестации и аккредитации оценщиков;
-законодательно определить функции, права и обязанности саморегулируемых организаций профессиональных оценщиков и создать условия для их работы;
-привести систему налоговой отчетности в соответствие с МСФО, не облагать налогом прирост стоимости активов, вызванный их переоценкой в целях перехода системы бухгалтерского учета на МСФО, пересмотреть систему учета амортизации при расчете величины налогооблагаемого дохода;
-устранить на законодательном уровне пробелы, связанные с оборотом результатов интеллектуальной деятельности, земельных, лесных ресурсов, полезных ископаемых и других специализированных активов;
-произвести амнистию нематериальных активов (технологий), которые фактически используются в процессе производства, но не стоят на балансе.

Кроме этого требуется организовать разработку нормативной, информационной и методической базы оценки имущества, включающей в себя:

-методики оценки всех видов имущества для различных целей;
-затратные справочники;
-базы данных о ценах на основное производственное оборудование, инструменты и инвентарь;
-информационную базу о ценах предложения, продажи и реальных сделок с имуществом;
-информационную базу о показателях доходности и риска по различным видам бизнеса;
-следует провести ревизию всех нормативных актов в сфере оценочной деятельности и отменить все положения, согласно которых методы оценки, порядок заключения договоров на оценку и процедура оценки рыночной и иной стоимости установлены не уполномоченным органом;
-подготовить нормативный акт, в котором запретить проведение аккредитации оценщиков любыми органами, кроме уполномоченного органа;
-при наделении территориальных органов юстиции контрольными функциями, проверку производить совместно с территориальной палатой оценщиков и палатой, членом, которой является данный оценщик. Периодичность проверки установить в соответствии с утвержденным положением по управлению рисками:
-для создания базы данных о ценах на недвижимое имущество создать и постоянно обновлять базу данных на основе анализа договоров купли-продажи, регистрируемых в Центрах недвижимости;
-разработать и опубликовать Комментарий к закону «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан».

Концепция развития оценочной деятельности в Республике Казахстан, должна в первую очередь корреспондировать с общей концепцией развития экономики, поскольку вопросы оценки являются вопросами межведомственными и выходят за рамки одного или нескольких ведомств. Являясь уполномоченным органом, Министерство юстиции Республики Казахстан должно не только осуществлять контроль за деятельностью оценщиков, но и выполнять функции координатора работ по оценке в Казахстане, а Межведомственный совет, по сути, должен стать основным аналитическим органом, призванным вырабатывать решения по вопросам оценочной деятельности.

Необходимо также завершить разработку программ повышения квалификации оценщиков в Республике Казахстан. В целях повышения качества обучения оценщиков и ответственности учебных заведений предлагается ввести систему аккредитации ВУЗов, которым уполномоченный орган предоставляет право выдачи сертификатов, являющихся основанием для выдачи лицензии. Развитие оценочной деятельности связано с проведением научных и методологических исследований.

Все предложения были внесены в проект дорожной карты.
Среди них отмена имущественной ответственности оценщика (члена СРО оценщиков) перед потребителем оценки. Логика изменений требует сместить ответственность с одного субъекта на другого. Такое положение заставит СРО сконцентрировать внимание на обеспечении повышения уровня подготовки оценщиков в постоянном режиме. Это неизбежно отразится на качестве подготовки уровне выпускаемых отчетов.
Также предлагается ввести требование к оценочным организациям (юридическим лицам) обязательной организации контроля качества выпускаемых отчетов. Необходимо прописать основные критерии работы системы контроля качеств. Система контроля качества неизбежно повысит требования к оценщикам и улучшит качество отчетов об оценке.
Список предложений этим не ограничивается, в нем еще множество пунктов, в том числе и таких, которые требуют законодательного уточнения или закрепления понятий «рынка оценочных услуг». «услуги по оценке». «оценочные услуги».
- Рынок оценочных услуг не подменяет и не размывает Оценочную деятельность. Это разные виды деятельности, определяющие профессиональное и предпринимательское направления. У профессионала-оценщика абсолютно иные интересы, чем у предпринимателя. Именно этим определяются отличия между видами деятельности, которые в некоторых случаях могут даже противостоять друг другу».– считает Николай Кузьмичев.

Предложения по внесению в проект Дорожная карта совершенствования оценочной деятельности сопредседателя Комитета по оценке собственности ОПОРЫ РОССИИ Н.С. Кузьмичева:

1.Включить в законодательный оборот, т.е. прописать в законах, понятия «Рынок оценочных услуг», «услуги по оценке», «оценочные услуги»

«Рынок оценочных услуг не подменяет и не размывает Оценочную деятельность. Это разные виды деятельности, определяющие профессиональное и предпринимательское направления. У профессионала-оценщика абсолютно иные интересы, чем у предпринимателя. Именно этим определяются отличия между видами деятельности, которые в некоторых случаях могут даже противостоять друг другу».

«Рынок оценочных услуг» – гражданско-правовая среда взаимодействия его участников с целью анализа стоимости оцениваемых прав и имущества для конкретных целей, установления стоимостной системы координат для обеспечения работы рыночной экономики;
«Участники (субъекты) рынка оценочных услуг» - участники и их представители в договорных отношениях по оценке стоимости объектов оценки, правообладатели оцениваемых объектов;
«Услуга по оценке» – комплекс услуг и работ, на основе соблюдения требований законодательства и деловой практики, по обеспечению выполнения условий заключенного договора на оценку, включая, в том числе организацию работ оценщиков и специалистов, информационное обеспечение, координацию взаимодействия сторон договора, сроков и технических условий

2. Определить законодательно возможность добровольного саморегулирования оценочных организаций в соответствии с 315-ФЗ «О саморегулировании», обеспечивающие контроль и ответственность членов СРО рынка оценочных услуг.

Проекты возможных определений:

· «Оценочная организация» - юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, либо Индивидуальный предприниматель, предоставляющие услуги по оценке стоимости на основании договора об оценке, заключенного в соответствии с требованиями законодательства;

· Способом обеспечения имущественной ответственности членов СРО перед потребителями работ и услуг управляющих организаций является:

Компенсационный фонд в соответствии с Положением о компенсационном фонде;

Система страхования гражданской ответственности на основе корпоративных соглашений со страховыми компаниями и (или) коллективного страхования

3.Определить назначение и механизмы сдачи ЕКЭ в оценочной деятельности в соответствии с реальными потребностями и целесообразностью применения:

· Совершенно бесполезно для определения соответствия эксперта уровню квалификации;

· Целесообразность при включении в СРО оценщиков после прохождения стажировки;

· Полезным в качестве дисциплинарного взыскания по выявленному ДК направлению оценки;

· Разделить базу заданий на блоки по направлениям оценочной деятельности.

4.Разработать единую систему стандартов, рекомендаций, методик, предусматривающую наличие Свода Стандартов Оценки в РФ (ССО РФ) на основе МСО, ЕСО, РИКС; утвержденных рекомендаций по оценки конкретных объектов и методик, что позволит сформировать единый документ и подход к развитию методологии оценки стоимостей.

5.Разработать краткую форму отчета об оценке, учитывающую все самое необходимое для представления заказчику документа доказательно значения. Это позволит оптимизировать работу оценщика, сроки предоставления услуг по оценке и адекватность для потребителя

6. Разработать и утвердить электронный документооборот для проведения оценки. Для оперативного делового обращения и хранения в архиве должна применяться электронная форма отчета об оценке.

Это упростит работу оценочной организации, формат предоставления оценочных услуг

7.Введение имущественной ответственности оценочной организации (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) за результаты оказанных услуг, включая отчет об оценке. Таким образом генерируется обеспечение имущественной ответственности оценочной организации взамен нелогичной ответственности профессионала.

8. Введение обязательного страхования гражданской ответственности оценочных организаций по договорам на проведение оценки.

Такие меры позволят защитить потребителей от возможного ущерба, полученного в результате услуг оценочных организаций

9. Внести в ФЗ положение, что договор страхования оформляется без франшизы и объем страхования по одному случаю не должен быть менее 25% балансовой стоимости, либо среднерыночной стоимости оцениваемого объекта. Это позволит ориентировать оценочные организации и страховщиков на реальные формы и объемы страхования

10. Отмена имущественной ответственности оценщика (члена СРО оценщиков) перед потребителем оценки. Обеспечение ответственности оценщика, включая имущественную перед оценочной организацией, (по заданию которой составлялся отчет об оценке подписанный данным оценщиком). Логика изменений требует сместить ответственность с одного субъекта на другого. Такое положение заставит СРО сконцентрировать внимание на обеспечении повышения уровня подготовки оценщиков в постоянном режиме. Это неизбежно отразится на качестве подготовки уровне выпускаемых отчетов

11.Ввести меру обеспечения независимости оценочной организации, - для всех заказчиков услуг по оценке 100% предоплату в соответствии с договором. Такая мера, в рамках обеспечения независимости оценочной организации, позволит ограничить влияние заказчика на формирование мнения оценщика и предоставление услуги.

12. Вести меру обеспечения независимости оценщика, - на мнение оценщика по стоимости оцениваемого, в соответствии с договором, объекта недопустимо давление со стороны третьих лиц, включая оценочную компанию – работодателя. Мера обеспечения независимости мнения профессионального оценщика от влияния при осуществлении оценочной деятельности, позволяющая защищать его в конфликте с работодателем, обосновывать свою позицию перед СРО оценщиков

13. Вести норму для оценочной компании юридического лица, - иметь в штате не менее двух оценщиков, заключив с ними трудовые договоры по основному месту работы. Повысит требования к деятельности оценочной организации, обеспечит стабильную работу компании.

14.Ввести требование к оценочным организациям (юридическим лицам) обязательной организации контроля качества выпускаемых отчетов. Необходимо прописать основные критерии работы системы контроля качеств. Система контроля качества неизбежно повысит требования к оценщикам и улучшит качество отчетов об оценке.

15. Отмена в 2015 году обязательности саморегулирования оценщиков, определением требований к членству в добровольных СРОО. Это должно позволить потребителям оценивать и влиять на состояние деятельности СРОО, обеспечивающих надлежащий уровень подготовки и контроля оценщиков.

16. В связи с переносом ответственности за услуги по оценке на оценочные организации, и, соответственно, со снижением ответственности оценщиков перед заказчиками и потребителями, необходимо ввести следующие нормы для СРОО:

· определить обязательное количество участников СРОО не менее 1000 чел., определив 1 год после введения как переходный период;

· определить порядок перевода компенсационного взноса между СРОО в случае добровольного перехода оценщика.

Во-первых, для осуществления в полной мере функций СРО по постоянному повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков (при снижении объемов финансирования от экспертизы) необходимо большее количество членов. А, во-вторых, порядок перевода взноса позволит оценщикам самостоятельно выбирать участие в СРО. В новых условиях фактического отхода СРОО от рынка оценочных услуг эти меры позволят усилить конкуренцию между СРОО на основе предоставления большего количества качественных услуг для профессионалов, комфортного участия в жизни объединений, объективного контроля и защиты интересов оценщиков.

Изучение и использование зарубежного и отечественного опыта борьбы с так называемой «заказной» (мотивированной) оценкой стоимости уникальных материальных и нематериальных дорогостоящих активов, распространённым результатом которой, как правило, является существенная недооценка, либо что более редко переоценка таких активов в интересах заказчика, но во вред государству и обществу.
Ликвидация малоразмерных саморегулируемых общественных организаций (СРО) оценщиков в стране. В России должно быть создано одно Всероссийское общество оценщиков (ВРОО) с филиалами в регионах. В ближайшее время скорее всего так и будет. Существующая многочисленность СРО оценщиков наносит вред качеству оценочных работ в стране, способствует снижению профессионального уровня оценщиков, падению репутации оценочной деятельности, приводит к демпингу стоимости заказов на оценку, размывает полезность этих общественных организаций для самих оценщиков.
При существовании в стране только одного Всероссийского общества оценщиков надобность в Национальном совете по оценочной деятельности отпадёт, а те его сегодняшние функции, которые нужны государству (если таковые имеются), естественным образом, без ослабления перейдут к ВРОО. Число чиновников и бюрократов в оценочном сообществе заметно уменьшится, что пойдёт ему на пользу.
Получилось так, что в стране стало очевидным перепроизводство оценщиков. По статистике имеется порядка 17 тысяч «обученных» и объединённых в разных СРО оценщиков, не считая тех, кто занимается оценкой стоимости активов в аудиторских фирмах, в инвестиционных и страховых компаниях, а также в банках. В СМИ можно встретить утверждение, что России сегодня достаточно иметь 4 - 5 тысяч оценщиков-профессионалов, способных справиться со всем объёмом оценочных работ в стране, и с этим можно согласиться. Нельзя принимать в члены сообщества оценщиков всех закончивших спецкурсы желающих, ошибочно считающих себя подготовленными для этого нелёгкого ремесла. Престиж оценщика многого стоит и согласие человека платить установленные взносы в общество не должно быть пропуском в круг профессионалов оценки. Приёмная комиссия общества оценщиков должна быть максимально строга к тем, кто хочет влиться в его ряды. В Союзы художников, композиторов, писателей или архитекторов абы кого не принимают. Так должно быть и с обществом оценщиков.
В члены общества оценщиков не следует принимать людей, стаж практической деятельности которых по специальности менее 3-х лет в настоящее время и 5 лет в недалёком будущем.
Противоестественное перепроизводство невостребованных экономикой малообразованных оценщиков нужно прекращать как в интересах государства и общества, так и самих обманываемых «оценщиков».
Наиболее продвинутые представители сообщества теоретиков и практиков оценки должны задуматься над тем, кто и как должен готовить преподавателей по учебным дисциплинам, связанным с оценкой стоимости активов, кто должен заниматься их систематической (не реже одного раза в год) профессиональной переподготовкой, кто в состоянии разрабатывать и периодически уточнять образовательные стандарты и учебные программы по этим дисциплинам как для преподавателей, так и для слушателей спецкурсов. Целесообразна ежегодная аттестация спецкурсов по оценочной деятельности на качество подготовки слушателей.
Задачи, аналогичные указанным в п. 4, должны решаться и в отношении преподавателей по экспертизе результатов оценочных работ. Откуда набирать таких преподавателей, кто их будет готовить? Когда и как должна быть организована их профессиональная переподготовка? Кто способен подготовить образовательные стандарты и учебные программы по экспертизе отчётов об оценке для преподавателей экспертизы и для будущих экспертов в этой области знаний?
Существование только одного общества оценщиков в стране обеспечит возможность организовать надлежащую секционную специализацию оценщиков по укрупнённым видам оцениваемого имущества, например, по летательным аппаратам, по речным и морским судам, по гостиницам и их сетям, по банкам, инвестиционным и страховым компаниям и т.д. Специализация оценщиков, распределение их по узкопрофильным секциям создаст условия для существенного повышения качества результатов соответствующих оценочных работ. Направления специализации оценочной деятельности и секционирования оценщиков требуют дальнейшей глубокой проработки.
В ближайшей перспективе обязательно должен быть решён вопрос о введении в теорию и практику оценочной деятельности понятий фундаментальной ценности и фундаментальной стоимости имущества (собственности) и соответствующих им ценных бумаг. Фундаментальной стоимостью активов следует признавать стоимость, обеспечивающая генерацию добавочной стоимости и её структурных элементов, в частности, чистого дохода и прибыли до и после уплаты налогов, сборов и процентов.
Для оценки стоимости проблемных активов, к числу которых следует в первую очередь относить дорогостоящее специализированное, уникальное технологическое оборудование, не имеющее рынков приобретения и сбыта; активы экономически важных средних, крупных и крупнейших предприятий, а также многообразных форм их объединений, при Правительстве РФ должна быть создана специальная государственная или государственно-частная компания (типа американской "BLAKROCK"), главной задачей которой должна стать организация независимой объективной оценки и экспертизы результатов оценки стоимости таких активов, не подлежащих пересмотру.
За рубежом и в нашей стране в подавляющем большинстве случаев стоимостью предприятия неправомерно называют его бумажную капитализацию и оценивают соответствующим образом. Общеизвестно, что фондовый рынок является управляемым («быки» и «медведи»), и это создаёт неисчерпаемые возможности для мошеннических спекуляций, манипуляций, незаконных ухищрений. Конечный результат таких действий: недооценка либо переоценка имеющихся ценных бумаг в интересах индивидуального либо группового манипулятора. С подменой оценок стоимости предприятий оценками их капитализации, которая всегда осуществляется не в общественных интересах, нужно заканчивать и как можно скорее. Остаётся только поражаться, какими живучими и безнаказанными оказываются откровенные мошенничества и экономические преступления в виде коррупции, деривативов, оффшоров, заказного характера оценок стоимости активов и т.д. и т.п.
На первоначальном этапе борьбы с очевидными нарушениями экономического порядка стандарты оценки физической стоимости предприятий должны быть отделены от стандартов оценки стоимости их ценных бумаг. Соглашающихся с этим предложением много, нет только желающих это сделать. Нужна политическая воля руководителей оценочного сообщества.
Необходимо исправить откровенные нарушения здравого смысла при существующих процедурах определения стоимости предприятий: при отсутствии рынка проблемных активов нельзя использовать методы сравнительного (рыночного) подхода к оценке их стоимости; метод ДДП не пригоден для оценки стоимости имущественно-земельных комплексов и нематериальных активов предприятий; метод потолочного взвешивания результатов определения стоимости активов, полученных тремя разными методами оценки, для получения конечной оценки компрометирует уровень профессионализма всех членов сообщества оценщиков, прибегающих к этому взвешиванию, а заодно и тех экспертов оценки, которые не обращают внимание на дефективность такой процедуры.
Отчёты об оценке стоимости проблемных активов и экспертные заключения по этим отчётам должны быть открытыми хотя бы для оценщиков-профессионалов, которые должны учиться и совершенствоваться не только на своих собственных, но и на чужих ошибках. Искусственно навязываемая конфиденциальность таких материалов, если они не касаются официально засекреченных объектов, направлена против интересов государства и общества и сдерживает прогресс оценочной деятельности в стране.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Курсовая работа

По дисциплине: « Оценка недвижимости »

На тему: « Теоретические основы оценочной деятельности »

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Тема данной курсовой работы очень актуальна в наше время. Так как процесс развития в Казахстане рыночных отношений обусловил появление потребности в специалистах, владеющими навыками, позволяющими обеспечить нормальное, полноценное функционирование рыночных структур. Это привело к возникновению ряда профессий, одной из которых стала профессия оценщика (эксперта по оценке различных объектов собственности). недвижимость оценка стоимость

Оценка - это деятельность специалиста, имеющая целью определение вероятной денежной суммы, которую можно реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях. Оценка - инструмент в системе государственного регулирования экономики. Она содействует практической реализации намеченного с учетом конкретных условий. Оценочная деятельность в Казахстане за последние годы быстро развивалась и полученный опыт был материализован в принятом в 2000 году Законе РК «Об оценочной деятельности в РК». Все решения органов государственной власти так или иначе касаются вопросов оценки - приватизация государственной собственности, переоценка основных фондов для целей налогообложения и амортизационной политики. Отсюда очень важно определить, как контролировать процесс оценки.

Любой участок рыночных отношений обязан располагать достоверной информацией о реальной стоимости имущества.

Цель данной курсовой работы заключается в изучении теоретической основы оценки, её подходов, методов и принципов.

Задача курсовой работы является после изучения теоретических основ оценки, провести практическое определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1.1 Особенности недвижимости как объект оценки

По Гражданскому Кодексу Республики Казахстан к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Квартиры и иные жилые помещения, а также нежилые помещения, находящиеся в составе объекта кондоминиума, признаются самостоятельными объектами (видами) недвижимости, если они находятся в индивидуальной (раздельной) собственности.

К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море», космические объекты, линейная часть магистральных трубопроводов. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Нормы настоящего Кодекса и иных законодательных актов, регулирующих отношения, связанные с недвижимыми вещами, применяются к вещам, указанным в настоящем пункте, в случае, прямо предусмотренном законодательными актами Республики Казахстан.

Имущество, не относящееся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законодательных актах.

Основные признаки недвижимости являются:

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Базовым объектом недвижимости является земля.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.

Существуют следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:

Увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

Будущие периодические потоки денежных средств;

Доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:

В момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;

Сохранностью вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и инфляцией в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);

Возможностью получать от недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект проживания, престижности владения определенным объектом и т.п.

Инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохранения капитала.

Факторы влияющие на стоимость объекта недвижимости:

Спрос и предложение;

Полезность;

Дефицитность;

Возможность отчуждаемости объектов.

1.2 Виды стоимости и принципы оценки

Основные виды стоимости недвижимости можно разделить на две группы: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в обмене включает в себя следующие виды стоимости:

Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки. На цене сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства, когда:

1)одна из сторон сделки не обязан отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать;

2)стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

3)цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки и принуждения к совершению сделки, в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было.

Ликвидационная стоимость - это стоимость объекта недвижимости при его вынужденной продажи.

Залоговая стоимость - это стоимость объекта недвижимости обеспечивающая ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещения денежных средств кредитора за счет реализации объекта залога.

Страховая стоимость - это денежная сумма на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости рассчитанная в соответствии с методиками используемыми в сфере государства и частного строительства.

Арендная стоимость - определяется с двух сторон при сдаче в аренду.

Утилизационная стоимость - это стоимость объектов недвижимости рассчитанная с учетом затрат на продажу, совокупности элементов объекта недвижимости без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.

В стоимость в пользовании входят следующие виды стоимости:

Инвестиционная стоимость - это стоимость недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), учитывающего его индивидуальные требования и предпочтения определяемая результатами инвестиционного проектирования при оценки недвижимости как объекта инвестиций.

Балансовая стоимость - полная первоначальная стоимость основных фондов, принимаемая в расчет с момента их постановки на учет в бухгалтерском балансе.

Налогооблагаемая стоимость - стоимость определенная на основе нормативных документов относящихся к налогообложению недвижимости.

Основные принципы в оценке недвижимости можно разделить на четыре категории:

1.Принципы, основанные на представлениях собственника (полезность, замещение, ожидание)

2.Принципы, вытекающие из эксплуатации объекта (вклад, остаточная продуктивность, сбалансированность, разделение)

3.Принципы, обусловленные рыночной средой (спрос и предложение, конкуренция, соответствие изменениям внешней среды)

4.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ).

1.3 Основные этапы процесса оценки недвижимости

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1й этап. Постановка задания на оценку.

1.1. Цель оценки.

1.2. Вид определяемой стоимости.

1.3. Установление оцениваемых имущественных прав.

1.4. Дата проведения оценки.

2й этап. Составление плана и договора на проведение оценки.

2.1. График работ по оценке.

2.2. Источники информации.

2.3. Выбор методов оценки.

2.4. Затраты на проведение оценки.

2.5. Денежное вознаграждение за проведение оценки.

2.6. Составление договора на оценку.

3й этап. Сбор и анализ информации.

3.1.Осмотр объекта и прилегающей территории.

3.2. Юридическое описание объекта недвижимости.

3.3. Физические характеристики и местоположение.

3.4. Экономическая информация.

3.5. Проверка достоверности собранной информации.

3.6. Анализ и обработка информации.

4й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

4.1. Анализ земельного участка как условно свободного.

4.2. Анализ земельного участка с улучшениями.

5й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.

5.1. Оценка стоимости на основе доходного подхода.

5.2. Оценка стоимости на основе сравнительного подхода.

5.3. Оценка стоимости на основе затратного подхода.

6й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

6.1. Проверка полученных данных о величине стоимости.

6.2. Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.

6.3.Выведение итоговой величины стоимости.

7й этап. Составление отчета об оценке.

Постановка задания на оценку.

Постановка задания на оценку является начальным этапом, на котором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете. Наиболее важные компоненты задания на оценку включают:

Идентификацию объекта недвижимости;

Идентификацию подлежащих оценке имущественных прав;

Назначение (сфера применения) результатов оценки;

Выбор и определение вида стоимости;

Уточнение даты проведения оценки;

Описание объема оценки;

Уточнение иных ограничений.

Идентификация объекта недвижимости включает описание таких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение и границы недвижимости.

Идентификация объекта недвижимости представляет его точное юридическое описание, которое целесообразно составлять на основе предоставленной заказчиком информации. Необходимая информация может быть получена из государственного реестра данных обследования земельных участков в соответствии с местным и государственным законодательством.

Правильное юридическое описание должно учитывать конкретную региональную систему обследования и описания земельных участков, которое состоит из описания их границ, государственной системы обследования, а также процедуры описания и составления карты участков и кварталов. Идентификация подлежащих оценке имущественных прав.

Особенностью оценки недвижимости является комплексный подход, который одновременно рассматривает недвижимость и как реально существующий физический объект и как набор прав частных либо юридических лиц, которые они могут иметь или предъявлять на собственность, а также использование земельных участков и строений.

Объектом оценки может выступать недвижимость с полными или частичными имущественными правами, обусловленными отделением или разделением прав собственности. В процессе определения рыночной стоимости недвижимости оценщик учитывает такие ограничения прав собственности, как договор аренды, сервитуты, ограничения, вызванные залоговым удержанием объекта недвижимости, притязания на права собственности, а также права распоряжения воздушным пространством или наземной территорией.Сфера применения или назначение результатов оценки - это экономическая процедура, осуществляемая впоследствии заказчиком на основе полученного оценщиком результата стоимости.

Оценка стоимости недвижимости проводится в целях определения:

Цены купли-продажи;

Суммы залога при кредитовании;

Базы налогообложения;

Условий арендного договора;

Стоимости зданий и сооружений бухгалтерской отчетности;

Базы справедливой компенсации при отчуждении имущественных прав;

Базы договора страхования.

Выяснение способа последующего использования полученного результата стоимостной оценки необходимо для выбора оптимальной процедуры оценки - от сбора и анализа необходимой информации до применения наиболее результативных методов оценки и принципов согласования результатов.

2. ПРАКТИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

2.1 Основные подходы и методы оценки

Существует три базовых подхода к определению стоимости объекта оценки, в рамках которых используются различные методы.

Подходы к оценке:

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимы для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применявшихся на дату оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Затратный подход.

Необходимое условие для использования затратного подхода - достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Основные этапы применения затратного подхода:

Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора); расчет выявленных видов износа;

Оценка рыночной стоимости земельного участка;

Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования здания;

Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

Для оценки в целях страхования;

В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.

Сравнительный подход.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, который говорит о том, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Основными этапами оценки недвижимости сравнительным подходом являются:

Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенного того сегмента, к которому принадлежит данный объект.

Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно (или по которым существуют предложения на открытом рынке);

Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектов;

На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов;

Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Основными критериями выбора сопоставимых объектов (аналогов) являются права собственности на недвижимость, условия финансирования сделки, условия и время продажи (предложения), местоположение объекта недвижимости, физические характеристики оцениваемого объекта.

Доходный подход.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момента как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

Качество и количество доходов, который объект недвижимости может понести в течение своего срока службы;

Риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта. Также он используется при определении рыночной стоимости.

Основными этапами оценки недвижимости доходным подходом являются:

Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов (ставка арендной платы) на рынке для сравнимых объектов;

Анализ потерь;

Расчет издержек от эксплуатации оцениваемого объекта;

Определяется чистый операционных доход, который равен разнице валового потенциального доход за вычетом потерь и издержек;

Преобразование чистого операционного дохода в стоимость объекта недвижимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: метода прямой капитализации доходов и метода дисконтирования денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод капитализации доходов используется, если:

Потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Метод дисконтированных денежных потоков применяется, когда:

Предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

Оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

2.2 Оценка недвижимости сравнительным подходом

Исследуемый объект расположен в городском районе с названием Юго - Восток. Район начал застраиваться в 70-е годы и представлял собой спальный район с многоэтажной застройкой жилыми домами тип «хрущевки». Объект оценки - квартира расположена в 5-ти этажном относительно новом (1977 года постройки) доме, типа «новостройка» советского времени, дом многосекционный и входит в высотный ансамбль жилого сектора.

Описание объекта оценки:

Вход в подъезд осуществляется со стороны дворового фасада. Квартира расположена на пятом этаже пятиэтажного, крупнопанельного дома.

Ремонтные (перепланировка помещений) и отделочные работы выполнены в квартире в 2009 году.

Для производства работ по оценке нам представлен Технический паспорт формы (Ф-3), выполненный Республиканским государственным предприятием «Центр по недвижимости по Карагандинской области» по состоянию на 14.09.2000г.

Назначение объекта: жилье;

Квартира расположена: на 5-ом этаже;

Общая площадь: 76 м 2 ;

В том числе жилая: 52 м 2 ;

Высота помещений: 2,7 м;

(Частично нами использовались данные из проекта по реконструкции квартиры, утвержденного КГП «КарагандаГражднПроект»)

Входная дверь двойная: металлическая серийного производства, вторая дверь, со стороны квартиры деревянная.

Прихожая. Потолок окрашен водоэмульсионной краской. Стены оклеены рельефными обоими под покраску на флизелиновой основе. Покрытие пола - линолеум. По периметру пола устроен пластмассовый плинтус.

Спальная комната (детская). Потолок в спальной комнате окрашен водоэмульсионной краской. Стены оклеены обоями. Покрытие пола - линолеум. Оконные проемы закрыты пластиковыми окнами с двойным стеклопакетом. Дверной проем закрыт деревянным блоком, щитовой дверью серийного производства.

Спальная комната. Межкомнатная дверь в спальную - щитовая серийного производства. Потолок окрашен водоэмульсионной краской. Отделка стен выполнена обоями. Покрытие пола - линолеум. Оконные проемы закрыты пластиковыми окнами с двойным стеклопакетом.

Ванная комната совмещенная с сан.узлом.

Реконструкции и перепланировке ванная комната не подвергалась. Потолок окрашен водоэмульсионной краской. Отделка стен выполнена кафельной плиткой, пол выполнен из напольного плиточного покрытия. При ремонте сантехника не была заменена.

Кухня. Отделка пола кухни выполнен из напольного плиточного покрытия. Часть стен оклеена обоями на виниловой основе. Отделка стены рабочей зоны выполнена кафельной плиткой. Потолок окрашен водоэмульсионной краской. Оконные проемы закрыты пластиковыми окнами с двойным стеклопакетом.

Зал. Отделка стен выполнена обоями. Потолок окрашен водоэмульсионной краской. Покрытие пола - линолеум. Балконный и оконный блоки закрытии пластиковыми окнами с двойным стеклопакетом.

При проведении настоящей оценки использовался метод рыночной информации, изучалась конъюнктура рынка недвижимости в секторе аналогичных жилых объектов в интересующем нас районе г.Караганды. В качестве источников информации использовалась газета «Недвижимость» за 12 марта 2013 года. Ниже мы приводим предложения о продаже квартир наиболее схожие с объектом оценки. Из таблицы видно, что на дату оценки данный сектор рынка очень хаотичный, цены сильно разнятся.

За аналоги приняты однотипные квартиры с улучшенной планировкой, т.е. площадь кухни составляет 9 м 2 , планировочное решение помещений сопоставимое.

Аналог А. На сегодняшний день объект-аналог до сих пор предлагается на продажу. Применена корректировка на условия рынка в -10%, а также корректировка на месторасположение - 3%, корректировка применена, так как аналог А расположен в чуть более выгодном районе, чем объект оценки.

Аналог Б. Корректировка на условия рынка применена в -10% от текущей цены предложения. Корректировка на месторасположение - 3%, в остальном не выявлено отличий.

Аналог В. Корректировка на условия рынка применена в -15 % , так как собственник согласен на торг, это говорит о том, что при заключении сделки возможно снижение цены. Корректировка на месторасположение - 3%, в остальном не выявлено отличий.

Аналог Г. Применена корректировка на условия рынка -15%. Корректировка на месторасположение - 3%, корректировка применена, так как аналог №1 расположен в чуть более выгодном районе, чем объект оценки.

Аналог Д. Корректировка на условия рынка применена в -15 %.

Применена корректировка на наличие ремонта в - $1782, данная цифра рассчитана согласно сборника КО-ИНВЕСТ «Жилые дома» (разница между стоимостью отделки «стандарт» класса и «эконом» класса). Общая сумма статей: отделка, двери и окна, полы и прочее, для «стандарт» класса согласно сборника kz ЖЗ.3 1.1539 стр. 273 составляет 10 225 тенге, а для класса «эконом», каким является объект оценки, согласно сборника kz ЖЗ.3 1.1540 стр. 273 - 6 131 тенге. Тогда (10 225-6 131)/150 = $27, далее 27 *66= $1 782. Корректировка применена, так как аналог №5 имеет более высококачественный ремонт, с применением более дорогих строительных отделочных материалов.

Для удобства сведем общие данные по скорректированной стоимости одного квадратного метра площади в таблицу 1.

Таблица 1. Общие данные по скорректированной стоимости одного квадратного метра

Таким образом, после проведения корректировок, среднеарифметическая стоимость метра площади на открытом рынке в жилой квартире составляет 557 $/м 2 .Медиана - серединное число цифрового ряда, при этом ряд выстраивается в порядке возрастания, составляет 560.

Тогда, рыночная стоимость квартиры площадью 76 м 2 составляет 76*$730,2=$55495,2 или округленно $55 495 долларов США, или 8324250 тенге.

3. ОСНОВНЫЕ ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Концепция базируется на следующих основных принципах:

Конституционных гарантий соблюдения прав собственности;

Конституционного права свободы выбора общественных объединений;

Национальной безопасности.

Основные задачи Концепции заключаются в следующем:

Обеспечение защиты прав собственности на имущество за счет объективной рыночной оценки его стоимости;

Формирование и развитие цивилизованного саморегулируемого рынка оценочных услуг;

Разработка, внедрение и поддержание единых правил добросовестной конкуренции на отечественном рынке оценки;

Совершенствование системы подготовки и переподготовки кадров профессиональных оценщиков;

Формирование и поддержание нормативно-правовой базы оценочной деятельности как одного из стержневых элементов казахстанской экономики;

Совершенствование государственного контроля за деятельностью оценщиков;

Создание системы общественного контроля субъектов оценочной деятельности;

Защита интересов оценочного сообщества от непредусмотренного законодательством вмешательства государственных органов и должностных лиц;

Обеспечить эволюционный переход от лицензирования к саморегулированию оценочной деятельности.

Для достижения намеченных целей необходимо решить следующие задачи:

Разработать и утвердить государственную программу развития оценочной деятельности в Республике Казахстан на среднесрочный период;

Создать системы и организационную структуру саморегулирования оценочной деятельности;

Совершенствовать нормативную правовую базу оценочной деятельности;

Создать постоянно действующий Межведомственный совет по оценочной деятельности;

Разработать механизм эффективного контроля качества оценочных работ;

Реорганизовать РГП Центры по регистрации недвижимости, исключив из их функций деятельность по оценке имущества, т.к. в большинстве случаев для оформления технического паспорта они требуют обязательной оценки недвижимости и выполняют эту работу по лицензии, выданной их учредителем;

Обеспечить переход от лицензирования к саморегулированию эволюционно - без потерь для субъектов оценочной деятельности - как потребителей услуг оценочной деятельности, так и самих оценщиков;

Не допустить возникновения недобросовестной конкуренции, как между оценщиками, так и между объединениями оценщиков;

Обеспечить меры по поддержанию качества оценочных услуг, в частности, за счет неукоснительности соблюдения требований Закона и Стандартов, а в дальнейшем, и повышения требований к оценщикам за счет разработки и внедрения единой системы сертификации;

Добиться протекционистских мер по защите отечественных производителей оценочных услуг, подобных осуществляемым в банковской и страховой сферах (задача-максимум). Добиться на отечественном рынке равных условий с западными оценщиками (задача-минимум);

Создать единую систему обучения и переподготовки оценщиков для чего ввести аккредитацию ВУЗов и учебных центров и утверждение (согласование) программ обучения и переподготовки оценщиков;

Исключить из законодательства понятие «оценщик-юридическое» лицо и установить, что оценщик - это только физическое лицо, которое несет личную ответственность за недостоверную оценку. Оценочная компания, заключившая договор с заказчиком в соответствии с ГК РК несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора, но персональную ответственность должен нести оценщик;

Создать системы досудебного регулирования споров и массовой оценки недвижимости, путем создания экспертных советов и третейских судов;

Принять меры по расширению рынка оценочных услуг, что в свою очередь будет способствовать развитию рыночных отношений в различных сферах деятельности и повышению их эффективности. Включить следующие виды объектов оценки: инвестиционные проекты, кадастровая оценка земли, налоговая оценка имущества физических лиц, ломбарды, интеллектуальная собственность, материальный и моральный ущерб, которые должны выполнять оценщики;

Осуществить переход всех сфер деятельности на рыночную стоимость (налоги, аренда госсобственности, контракты на недропользование, оценка инвестиционных проектов, и т.д.);

Разработать нормативные правовые акты, регулирующие взаимоотношение между оценщиками и аудиторами, банками, страховыми компаниями, финансовыми институтами и т.д.;

Создать систему информационного обеспечения оценочной деятельности;

Создать условия для организации научных исследований в области оценки имущества в рамках программы инновационного развития Казахстана (гранты, госзаказ).

Разработать и утвердить стандарты в области оценки имущества;

Максимально унифицировать понятийный аппарат и терминологию, применяемую в оценочной деятельности, с понятийным аппаратом и терминологией бухгалтерского и первичного учета, налогообложения, регистрации объектов оценки в Республике Казахстан, а также с понятийным аппаратом и терминологией международных стандартов оценки;

Утвердить государственные требования к программам профессиональной переподготовки оценщиков;

Утвердить порядок аттестации и аккредитации оценщиков;

Законодательно определить функции, права и обязанности саморегулируемых организаций профессиональных оценщиков и создать условия для их работы;

Привести систему налоговой отчетности в соответствие с МСФО, не облагать налогом прирост стоимости активов, вызванный их переоценкой в целях перехода системы бухгалтерского учета на МСФО, пересмотреть систему учета амортизации при расчете величины налогооблагаемого дохода;

Устранить на законодательном уровне пробелы, связанные с оборотом результатов интеллектуальной деятельности, земельных, лесных ресурсов, полезных ископаемых и других специализированных активов;

Произвести амнистию нематериальных активов (технологий), которые фактически используются в процессе производства, но не стоят на балансе.

Методики оценки всех видов имущества для различных целей;

Затратные справочники;

Базы данных о ценах на основное производственное оборудование, инструменты и инвентарь;

Информационную базу о ценах предложения, продажи и реальных сделок с имуществом;

Информационную базу о показателях доходности и риска по различным видам бизнеса;

Следует провести ревизию всех нормативных актов в сфере оценочной деятельности и отменить все положения, согласно которых методы оценки, порядок заключения договоров на оценку и процедура оценки рыночной и иной стоимости установлены не уполномоченным органом;

Подготовить нормативный акт, в котором запретить проведение аккредитации оценщиков любыми органами, кроме уполномоченного органа;

При наделении территориальных органов юстиции контрольными функциями, проверку производить совместно с территориальной палатой оценщиков и палатой, членом, которой является данный оценщик. Периодичность проверки установить в соответствии с утвержденным положением по управлению рисками:

Для создания базы данных о ценах на недвижимое имущество создать и постоянно обновлять базу данных на основе анализа договоров купли-продажи, регистрируемых в Центрах недвижимости;

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключении курсовой работы, хотелось бы сделать следующий ряд выводов:

Рассматривая теоретические основы оценки, мы изучили особенности недвижимости как объекта оценки и основные признаки недвижимости:

Недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

Недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;

Долговечность объекта инвестирования;

Каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

Недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

Стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

Информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

Потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

Полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;

Возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

Существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

Существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования (риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы);

Строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

Рассмотрели виды стоимости недвижимости, которая в свою очередь подразделяется на стоимость в обмене и стоимость в пользовании. Также рассмотрены основные семь этапов процесса оценки недвижимости.

Тщательно были изучены подходы и методы к оценке недвижимости, этапы и их применения.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский Кодекс РК от 1.07.1999г. № 409 - I (особенная часть) (с изменениями и дополнениями по состоянию на 27.04.2012г.) Ссылка: http://online.zakon.kz/Document/?doc_id=1006061&sublink=1290000

2. Закон Республики Казахстан от 30.11.2000г. N 109-II Об оценочной деятельности в Республике Казахстан

3. Грязнова А., Федотова М. - Оценка недвижимости: учебник/ А. Грязнова, М. Федотова, 2005г.

4. Татарова А. В. - Оценка недвижимостью и управление собственностью: Учебное пособие/ А. В. Татарова. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. Ссылка: http://www.aup.ru/books/m90/1_2.htm

5. Николаев А.В.- Комплексная экспертиза имущественных прав: учебное пособие/ А. В. Николаев

6. С. Скрябин. - Недвижимое имущество по законодательству Казахстана: Понятие, структура и правовой режим / С. Скрябин, 2004 г., Ссылка: http://www.law.edu.ru/doc/document.asp?docid=1235313

7. Риполь-Сарагоси Ф. Б. - Основы оценочной деятельности: учебное пособие/ Ф. Б. Риполь - Сарагоси

8. Группа компаний Уральское Информационное Агентство - Агентство экспертизы и оценки - Подходы и методы оценки недвижимости 19.11.2007г. Ссылка: http://ocenka-uia.ru/consultations/clauses/6/1/

9. Асаул А.Н. - Экономика недвижимости: учебник для вузов/ А.Н. Асаул, 2007 г.

10. Блаханов М.М. - Совершенствование и развитие оценочной деятельности / М. М. Блаханов. Ссылка: http://www.group-global.org/publication/view/1721

Размещено на Allbest.ru

...

Подобные документы

Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.

отчет по практике , добавлен 06.06.2016

Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.

курсовая работа , добавлен 10.02.2010

Основные положения об оценке объекта: заявление о соответствии, последовательность определения стоимости объекта. Описание объекта оценки, местоположение, анализ рынка недвижимости. Расчёт стоимости объекта сравнительным, затратным, доходным подходом.

курсовая работа , добавлен 04.05.2012

Характеристика основных стандартов оценочной деятельности. Краткий анализ экономической ситуации в Красноярском крае. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным методом. Расчет ликвидационной стоимости объекта недвижимости.

дипломная работа , добавлен 30.01.2015

Нормативно-правовая база оценочной деятельности, требования к ее проведению. Процесс, принципы определения рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным способом, процедура оценки. Способы оформления заключения стоимости трехкомнатной квартиры.

курсовая работа , добавлен 22.11.2013

Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.

курсовая работа , добавлен 15.10.2015

Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

дипломная работа , добавлен 09.08.2010

Анализ рынка недвижимости в Республике Башкортостан, динамика цен на квартиры. Описание объекта оценки и его окружение. Расчёт стоимости объекта оценки затратным, доходным и сравнительным подходом. Согласование результатов, полученных разными подходами.

курсовая работа , добавлен 16.05.2017

История возникновения оценочной деятельности. Основные понятия и определения в оценке. Обзор социально-экономических условий района. Основные данные и конструктивные особенности объекта оценки. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом.

курсовая работа , добавлен 16.04.2012

Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.

1 Концепция совершенствования оценочной деятельности Проект Озерова Е.С. на базе публикаций - План мероприятий («дорожная карта») «Совершенствование оценочной деятельности», утвержденный в сентябре 2013г., предусматривает в основном совершенствование системы стандартов в сфере оценки. Об этом свидетельствует первоочередное планирование принятия «Концепции формирования системы стандартов в сфере оценочной деятельности» (далее «Концепция стандартов»), с последующим внесением изменений в существующие стандарты, а затем и с созданием новой системы стандартов. Проект «Концепции стандартов» подготовлен пятью СРОО (см. ) и в соответствии с планом мероприятий в декабре 2013г. отправлен в МЭР. Между тем обсуждение состояния оценочной деятельности (далее ОД) на разных площадках свидетельствует о том, что первостепенную заботу оценщиков вызывает кризис системы саморегулирования ОД, выражающийся не только в медленной работе по совершенствованию нормативной и методической документации, но также в отсутствии согласованности в работе СРОО и в приостановке нормальной работы НСОД (см. -). В связи с этим на данном этапе реализации «дорожной карты» целесообразно обсудить и принять более широкую (и более соответствующую теме «карты») «Концепцию совершенствования оценочной деятельности» (далее «Концепция ДК»), включающую не только «Концепцию стандартов», но и предложения по изменению некоторых базовых положений Федерального закона от г. 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее ФЗ об ОД). Учитывая необходимость возобновления сотрудничества всех СРОО и приближения перспективы конструктивной работы НСОД, целесообразно поручить доработку Концепции ДК и разработку проектов документов временному коллективу Общественному Нормативно-методическому Совету по ОД (ОНМСОД), в состав которого все СРОО делегируют своих членов, имеющих идеи или заделы по текстам документов и не занятых в работе ЭКСОД при МЭР. Коллективная работа ОНМСОД над проектами документов может вестись дистанционно и координироваться его президиумом со сбором и обработкой материалов на одной согласованной площадке: либо силами максимально нейтрального (приемлемого для всех) и авторитетного СРОО, либо на площадке коллектива общепризнанного портала («appraiser.ru»), либо с участием коллектива одного из профильных (и нейтральных) вузов, допущенных к аттестации экспертов. Возможность коллективного творчества по созданию концепции системы документов продемонстрирована публикацией на сайтах СРОО разных точек зрения на реформирование системы ФСО (публикации -).

2 Работа группы может начаться со сбора предложений по концепции развития ОД, по ФЗ об ОД и по системе нормативно-методической документации об ОД в едином файле, структурируемом любым удобным способом в специально созданном ящике или на сайте координатора (см. ). Решение задачи формирования полного «хранилища» новых идей и выявления самых острых проблем может быть обеспечено в течение трех месяцев со дня создания ОНМСОД. Параллельно может разрабатываться новая версия ФЗ - с уточнением базовых принципов ОД и содержания ФЗ: что и кого будет регулировать закон, каких целей необходимо достичь, каких ошибок нужно избежать и т.д. Обновленная версия ФЗ об ОД обсуждается и одобряется коллективом ОНМСОД, после чего принятый вариант выносится на всеобщее обсуждение. Присланные замечания и предложения учитываются при подготовке итоговой версии документа. Далее участниками группы готовятся тексты базовых ФСО и правил оценки, которые обсуждаются и одобряются в течение полугода. После этого документы передаются для утверждения в соответствующие органы государственного управления (обо всех этапах работы и о новациях ОНМСОД информирует регулятора ОД в РФ МЭР). 1.Совершенствование системы саморегулирования оценочной деятельности (организационные изменения) 1.1.Реформирование СРОО и НСОД. Изменяется статус и содержание деятельности СРОО: участие в СРОО считается обязательным (вместо лицензирования) для всех оценщиков и оценочных компаний, претендующих на участие в работах по определению стоимости в обмене для объектов оценки, вовлеченных в сделку и принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, а также для определения стоимостной базы налогообложения имущества и бизнеса всех физических и юридических лиц все в соответствии с ФЗ об ОД 1). При этом неизменная аббревиатура СРОО расшифровывается как «саморегулируемое объединение оценщиков», имея в виду либо возможность совместного функционирования в составе единого СРОО секций (отделений) оценщиков физических лиц и оценочных компаний (индивидуальных предпринимателей) - юридических лиц, либо раздельное функционирование СРОО физических и СРОО юридических лиц. Все СРОО обеспечивают саморегулирование без формирования компенсационных фондов (КФ), но с уплатой членских взносов и со страхованием ответственности всех членов (нет необходимости дублирования назначения КФ и института страхования). 1) Участие в СРОО не является обязательным для оценщиков и оценочных компаний, осуществляющих оценочную деятельность в случаях, не оговоренных в ФЗ об ОД в качестве обязательных, но статус члена СРОО должен быть привлекательным с точки зрения престижа и конкурентоспособности (оценщики выбирают членство в авторитетном СРОО).

3 В обновленных СРОО развивается система многоуровневой сертификации специализаций, создается гарантированно эффективная система контроля качества оценочных работ, вводится повышенная ответственность руководителей оценочных компаний, подписывающих отчеты об оценке. В ФЗ об ОД предусматривается создание условий для рынка конкурентного саморегулирования : оценщикам предоставляется возможность смены СРОО, в результате активизируется здоровая конкуренцию между этими объединениями - с повышением эффективности их деятельности. Устанавливается, что СРОО конкурируют только по качеству выполнения своих функций (информационное обеспечение и методическая поддержка членов, прозрачность деятельности и пр.) - без снижения уровня требований к качеству работы оценщиков. В условиях конкуренции обеспечиваются условия для региональной децентрализации полномочий СРОО - с передачей региональным представительствам некоторых прав (в том числе прав направления на независимую экспертизу отчетов об оценке региональных объектов, на проведение плановых проверок, на выполнение некоторых функций по делопроизводству и др.). При смене правил формирования СРОО все существующие СРОО реформируются, а КФ возвращаются их членам, внесшим свои вклады в эти фонды. В случае сохранения КФ (в обновленном ФЗ об ОД) условие возможности свободного перехода оценщика в другое («новое» для него) СРОО сопровождается условием передачи денежного вклада этого оценщика из КФ «старого» СРОО в КФ «нового» СРОО. НСОД формируется, принимает свой Устав, проводит выборы коллегиального органа управления (президиума НСОД), утверждает свою структуру и целевые программы на Всероссийском съезде оценщиков (). В работе съезда принимают участие делегаты, избранные региональными конференциями оценщиков членов СРОО (один делегат от 100 оценщиков). В работе региональной конференции принимают участие все оценщики члены разных СРОО, проживающие в одном регионе, и представители региональных оценочных компаний членов СРОО. При этом состав НСОД формируется с учетом решаемых задач и заслуг кандидатов - без квотирования представительства в НСОД от СРОО и от регионов. В то же время в НСОД могут быть представлены (по желанию) крупные потребители оценочных услуг (ЦБ, Росимущество, ФНС, АРБ, РЖД, АИЖК и т.п.), чьи представители могут присутствовать, получать все материалы и выступать, но не голосовать. Устанавливается, что НСОД является не только разработчиком Федеральных стандартов и правил оценки, он выполняет функции координатора и методолога всего процесса: решения НСОД обязательны для всех СРОО, а также для оценщиков и оценочных компаний членов этих объединений. Расходы НСОД покрываются взносами от СРОО, размеры этих взносов устанавливаются съездом в процентах от полной суммы членских взносов, полученных СРОО от всех членов - физических лиц и компаний.

4 При НСОД создается Центр экспертиз, обеспечивающий контроль качества исполнения нормативных актов и работ по оценке все силами экспертов-оценщиков в сотрудничестве с представителями регулятора и потребителей оценки (в количестве и со статусом, устанавливаемым ФЗ об ОД). Создание Центра экспертиз обеспечит возращение института независимой (от «своего» СРОО) экспертизы отчетов об оценке с устранением множественности видов экспертизы, с повышением качества услуг по экспертизе и со снижением их стоимости, с исключением необходимости проведения двойной экспертизы, если отчет подписывают два оценщика, являющиеся членами разных СРОО. Положение о Центре экспертиз, а также вопросы о персональном представительстве в этом Центре сертифицированных оценщиков-экспертов принимает НСОД Организация работ по оценке для целей налогообложения и государственного регулирования. Учитывая крайнюю ограниченность сделок с объектами недвижимости, предназначенными для ведения бизнеса и приносящими доход, использование моделей массовой оценки для таких объектов невозможно, а в случае, если такая попытка и будет предпринята, результаты оценки однозначно будут предметом оспаривания (см. ). Решение проблемы оценки всех сложных объектов кадастрового налогообложения обеспечивается созданием классификатора объектов, «ценовых комитетов» и системы мониторинга рынка недвижимости (). Классификатор объектов кадастрового налогообложения отвечает на вопрос о том, относятся ли к объектам налогообложения недвижимости автозаправочные станции, оптовые торговые базы (в том числе и по продаже нефтепродуктов), различные виды складов, производственные здания предприятий и т.д. Для этих объектов разрабатываются методологии, технологии и правила ведения работ по оценке - как при определении кадастровой стоимости, так и при определении рыночной стоимости для целей оспаривания. Упомянутыми выше «ценовыми комитетами» выполняются функции: -формирование и функционирование экспертных групп специалистов для выработки согласованного мнения о ценообразующих факторах на различных сегментах рынка недвижимости на конкретной территории; -разработка и утверждение когнитивных карт по ценообразованию на рынках недвижимости в регионе - с последующим формированием на базе этих карт ценовых зон для различных сегментов рынка недвижимости; -формирование верифицированных баз данных по ценам предложения, спроса и сделок, а также их актуализацию. Система мониторинга рынка недвижимости создается на основе общей интеграционной платформы описания объектов недвижимости. С этой целью вырабатываются общие принципы информационно аналитического обеспечения массовой и индивидуальной оценки объектов налогообложения, включая процесс внесудебного оспаривания результатов оценки. Одновременно создаются открытые базы данных о результатах указанного

5 оспаривания кадастровой стоимости, а также о результатах оценки имущества Российской Федерации (совместно с Росреестром и ФАУГИ). Существенным условием повышения эффективности кадастровой оценки недвижимости является перенос «центра тяжести» работ по такой оценке на региональный уровень - с децентрализацией процесса и с исполнением его в первую очередь силами оценщиков и специалистов, знающих условия местных рынков недвижимости. Сопутствующим является требование обеспечения полноценной и добросовестной конкуренции при организации конкурсов по отбору исполнителей для проведения работ по кадастровой оценке во всех субъектах Федерации с непременным условием обеспечения гласности всего процесса кадастровой оценки, включая обсуждение предварительных результатов по определению баз налогообложения. Межведомственными документами предусматривается участие СРОО в развитии базы Росреестра, содержащей данные о ценах и параметрах сделок с недвижимостью. Всем оценщикам обеспечивается доступ к базам данных технических паспортов в органах технической инвентаризации для проверки достоверности информации, представленной заказчиком или опубликованной в офертах по объектам-аналогам. НСОД стимулирует разработку автоматизированных систем обработки первичной рыночной информации, содействует развитию общероссийских электронных банков данных по оценочной деятельности (примеры отчетов об оценке, новинки профильной литература, оферты по объектам-аналогам за предыдущие годы), а также содействует развитию «профессиональных социальных сетей». Финансирование работы информационной системы мониторинга рынка обеспечивается за счет оплаты информационных услуг, оказываемых этой системой профессиональным оценщикам, аналитикам, внутренним оценщикам и контролерам, всем заинтересованным в специальных данных по рынку недвижимости. Дополнительно рассматривается (см. ) целесообразность выделения из сообщества независимых (свободных, негосударственных) оценщиков новой категории исполнителей оценочных услуг «государственных оценщиков» («асессоров») специалистов, соответствующим образом подготовленных и сертифицированных, формально независимых от системы государственного управления (не чиновников), работающих во внебюджетных (или в бюджетно-хозрасчетных) региональных центрах при органах местного самоуправления. Государственные оценщики могут обеспечивать оценку и мониторинг стоимости имущества для целей налогообложения и государственного регулирования. При этом в периодических кампаниях по массовой оценке и переоценке объектов недвижимости с целью определения или уточнения их кадастровой стоимости кроме государственных оценщиков могут участвовать и независимые («негосударственные») оценщики - на условиях закупки их услуг на конкурсной основе. В то же время оспаривание результатов кадастровой оценки осуществляется только негосударственными оценщиками.

6 1.3. Организация закупок оценочных услуг. Учитывая исследовательский характер услуг по оценке, при организации закупок в рамках новой Федеральной контрактной системы (ФКС) закупки оценочных услуг следует осуществлять на конкурсной основе (см. ). При назначении стартовых цен учитываются принятые и корректируемые НСОД рекомендации по трудоемкости работ, а также требования к минимальному уровню оплаты труда оценщиков, установленному в рамках Отраслевого соглашения. НСОД вырабатывает перечень и методологию определения «неценовых» показателей (включая показатель «качество»), учитывающихся при подведении итогов конкурсов, при этом «ценовым» предложениям присваивается минимальный вес. В качестве антидемпинговых мероприятий вводится ограничение максимального уровня скидок к стартовым ценам. НСОД разрабатывает набор типовых требований к конкурсной документации и условий подведения итогов конкурсов, исключающих ценовую дискриминацию. Силами СРОО и НСОД организуются «антидемпинговые» расследования с широким обсуждением их результатов, на сайте НСОД публикуется информация о торгах и их результатах Совершенствование системы подготовки и сертификации оценщиков. В новой версии ФЗ об ОД может быть расширена трактовка оценочной деятельности : кроме услуг по определению какой-либо стоимости могут регламентироваться оценочно-консультационные услуги с рекомендациями по использованию результатов оценки для повышения эффективности функционирования объекта оценки и сделок с ним. В этой связи предусмотрено появление новой разновидности специалистов (оценщиков-консультантов), подтверждающих свой статус и квалификацию защитой проекта по управлению стоимостью оцениваемого бизнеса. В ФЗ об ОД устанавливается порядок формирования государственных требований к программам базового и дополнительного профессионального образования оценщиков, конкретизируются требования к документам об образовании и к учебным заведениям, обеспечивающим профессиональную подготовку и переподготовку оценщиков. В качестве базового уровня образования рассматривается высшее (магистратура) или дополнительное к высшему (переподготовка) профессиональное образование с присвоением квалификации. Принимается «Профессиональный стандарт оценщика», соответствующий требованиям к этому профессиональному виду деятельности (см. ,). НСОД участвует в разработке государственных требований, утверждает программы повышения квалификации и осуществляет общественно-профессиональную аккредитацию учебных заведений на основании части 41 статьи 33 закона «Об образовании» (абзац 10, части 4 статьи 24.10; абзац 11части 4 статьи 24.10). НСОД организует систему добровольной сертификации оценщиков, экспертов-оценщиков, оценщиков-консультантов - все при участии потребителей оценочных услуг (3 уровня сертификации, несколько

7 специализаций, тест с задачами на первом уровне, защита перед комиссией заключения по экспертизе выданного при сертификации отчета об оценке на втором и защита проекта по управлению стоимостью бизнеса - на третьем). При этом программа сертификации согласуется с потребителями соответствующих услуг (Росимущество устанавливает наличие сертификата как критерия в тендерах, ЦБ РФ рекомендует банкам привлекать специалистов соответствующего уровня и т.п.). Для решения этих задач при НСОД создается Федеральный аттестационный центр (с участием потребителей услуг по оценке), который обеспечивает все виды аттестаций, начиная с квалификационной аттестации соискателей на соответствие «Профессиональному стандарту оценщика». При этом предоставляется возможность аттестации и получения оценщиком любого из множества типов и форм квалификационных аттестатов НСОД, соответствующих множеству квалификационных званий, в том числе прописанных в действующей редакции ФЗ (см. ): вводится требование к минимальному стажу работы в должности помощника оценщика для лиц, претендующих на членство в СРОО (абзац 12 части 4 статьи 24.10); утверждаются единые требования к уровням профессиональной квалификации (не менее трех) и соответствующих единых профессиональных званий оценщиков (абзац 4 статьи 21; абзац 18 части 4 статьи 24.10); устанавливаются единые процедуры аттестации оценщиков, а также единые виды, типы и формы квалификационных аттестатов оценщиков (статья 21.1; статья 21.2). Указанные положения учитываются в структуре и содержании «Профессионального стандарта оценщика» Защита интересов оценщиков (). Нормативными документами предусматривается, что санкции Дисциплинарных комитетов СРОО должны иметь не только «карающую», но и воспитательную направленность (например, в качестве распространенной санкции может использоваться «предписание пройти обучение по соответствующему профилю»). Предусматривается внедрение механизма гашения дисциплинарных взысканий, после которого информация о взыскании не доводится до сведения третьих лиц (например, после предоставления оценщиком документа, подтверждающего прохождение обучения по направлению оценочной деятельности, к которому относится нарушение, повлекшее наложение взыскания). СРОО и НСОД готовят консолидированную позицию относительно недопустимости выдвижения заказчиками оценки дополнительных требований к отчетам об оценке, противоречащих требованиям законодательства. 1.6.Создание системы нормативно-методического обеспечения оценочной деятельности. Эта система должна содействовать (): - взаимопониманию и взаимодействию между всеми участниками процесса оценки;

8 - разработке и развитию нормативной базы, достаточной для проведения сертификации предоставляемых услуг по оценке; - формированию и функционированию системы классификации и кодирования информации, применяемой при оценке; - приведению в соответствие с международными стандартами терминологии, классификации услуг, методов оценки; - содействию в соблюдении национального законодательства посредством использования средств и методов стандартизации; - созданию условий для формирования баз данных с целью оперативного представления требуемой информации участникам процесса оценки. Существенным является выделение особенностей стандартизации для двух функций профессиональной стоимостной оценки () - публичной функции для обязательных оценок (с достаточно жестким регулированием в рамках законодательства РФ) и частной функции как для оценок с применением МСО 2011 и МСФО (для целей финансовой отчетности, кредитования, массовой оценки, публичных инвестиционных меморандумов и др.), так и для всех остальных оценок с применением нормативнометодических рекомендаций (правил) оценки. При этом целесообразно особенности стандартизации для публичной функции отразить в новой редакции ФЗ об ОД и в базовых Федеральных стандартах оценки (ФСО). Особенности стандартизации для частной функции оценок, представленные в МСО 2011, отражаются во второй части Федеральных стандартов оценки. При этом ФСО формируются как процессуальные стандарты (аналогично содержанию и стилю МСО с основным вниманием к процедурам подготовки и проведения оценки), в то время как требования, посвященные методологии определения стоимости (методологические стандарты) отражаются в нормативно-методических рекомендациях (правилах) и в методических рекомендациях по оценке. Систему документов, регулирующих ОД, планируется позиционировать на трех уровнях (): -ФЗ об ОД и государственные стандарты (ФСО, разрабатываемые НСОД на основе Международных стандартов и утверждаемые МЭР), -правила оценки (нормативно-методические рекомендации по оценке), разрабатываемые и утверждаемые НСОД для всех СРОО, -методические рекомендации по оценке, разрабатываемые и регулярно обновляемые СРОО с опорой на стандарты, правила оценки, новые научные публикации, а также на мировой и собственный опыт оценочной деятельности. Начинать работу по обновлению документации нужно, редактируя ФЗ и существующие ФСО, но уже сейчас надлежит начинать и формирование новой системы ФСО. Особо следует определить порядок применения МСО в РФ: МСО 2011 обязательны для стран членов Совета по международным стандартам оценки (International Valuation Standards Council - IVSC, СМСО), в котором РФ представлена Министерством экономического развития и тремя СРОО. Публикация особого статуса для МСО (и приведение ссылок на МСО) не понадобится, если будет документально установлено, что ФСО,

9 обязательные для всех видов оценок, в полной мере соответствуют МСО. НСОД совместно с СРОО на постоянной основе организует работу по разработке и по внедрению в практику современных нормативнометодических рекомендаций с соответствующим информационно аналитическим обеспечением оценки и экспертизы отчетов об оценке (в отличие от рецензирования отчета его экспертиза предусматривает проверку всех расчетов). Профильные комитеты НСОД организуют работы по мониторингу и анализу методик, указаний, предложений по нормативнометодическому обеспечению по своим видам оценки ОД. В случае утверждения или согласования НСОД методических рекомендаций (указаний, разъяснений и т.п.) оценщики, эксперты СРОО и потребители услуг учитывают эти рекомендации в практической деятельности. 2.Совершенствование методологии 2.1. Изменение набора определяемых стоимостей. В документах высшего уровня (ФЗ об ОД и ФСО) изменяется набор стоимостей: в соответствии с МСО 2011 кроме рыночной стоимости в обмене вводится справедливая стоимость в обмене, а также инвестиционная, специальная и синергетическая стоимости в обмене и в пользовании. При этом учитываем, что, как следует из текста МСО, все определения стоимостей необходимо применять с дополнительными «квалификаторами» применительно к определенным целям оценки и видам активов (допущения и специальные допущения, «гипотетические оценки»). Кроме перечисленных выше основных стоимостей предлагается сохранить предусмотренные в ФСО ликвидационную и кадастровую стоимости, рекомендуя дополнительно ввести необходимые для оценки и консалтинга стоимости реализации 3), ограниченной реализации, утилизации и др. При этом учитывается уточнение МСО 2011: инвестиционная стоимость отличается от рыночной нетипичными условиями не только 3) Пример в подтверждение необходимости консалтинга. При оценке для целей продажи рыночная стоимость определяется в предположении, что объект находился на рынке до даты оценки в течение периода экспозиции. На продажу объект будет выставлен после получения заказчиком отчета об оценке, а сделка с объектом оценки состоится через промежуток времени, примерно равный периоду экспозиции по цене, примерно равной стоимости реализации (продавцу нужно знать, какую сумму он получит при сделке). В этих условиях на основе рыночной стоимости формируется цена предложения: она принимается равной верхней границе интервала доверия для рыночной стоимости, если стоимость реализации выше рыночной (рынок растет), и равной нижней границе интервала доверия, если стоимость реализации ниже рыночной (в условиях падения рынка продавец получает преимущество в конкуренции с другими продавцами, задавая нижнее из набора целесообразных значений стартовой цены). покупателя, но и продавца (ликвидационная стоимость разновидность инвестиционной). Очевидна острая необходимость введения в обращение понятия справедливой стоимости: крупные объекты активов и предприятия не обращаются на рынке (нет рынка, нет сравнительного подхода к оценке и нет рыночной стоимости).

10 В определение понятия рыночной стоимости вводятся новые условия: - учета того, что объект до даты оценки находился на рынке в течение среднерыночного периода экспозиции после должного маркетинга (иначе нельзя применять сравнительный подход к оценке), - обоснования выбора варианта НЭИ для всех типов объекта оценки, -учета неопределенности в оценке с обоснованием сопровождения ожидаемого значения стоимости интервалом доверия. 2.2.Обоснование необходимости выбора наиболее эффективного варианта использования объекта оценки. МСО 2011 в п.п раздела «Принципы МСО» устанавливает связь НЭИ и рыночной стоимости активов: «33. Рыночная стоимость активов будет отражать их наиболее эффективное использование. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование актива, которое максимизирует его продуктивность и которое [физически] возможно, юридически допустимо и финансово реализуемо. 34. Наиболее эффективное использование актива, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе группы активов, когда необходимо учитывать вклад актива в общую стоимость. 35. Определение наиболее эффективного использования предусматривает анализ следующего: (а) при рассмотрении того, является ли то или иное использование возможным, следует обращать внимание на то, какие виды использования представляются разумными с позиции участников рынка; (b) при проверке условия юридической допустимости необходимо учитывать любые юридические ограничения на использование актива, например, выделенное зонирование территории; (c) условие финансовой реализуемости предполагает рассмотрение любых имеющихся физически возможных и юридически допустимых альтернативных видов использований актива, которые способны принести достаточную отдачу типичному участнику рынка, превышающую отдачу в существующем использовании, с учетом затрат на переход к такому использованию». Из этого текста видно, что в МСО 2011 критерий НЭИ содержит требования физической осуществимости, юридической допустимости и финансовой реализуемости с учетом разумности с точки зрения типичного участника рынка (согласованной с требованиями законодательства и обеспечивающей финансовую отдачу, превышающую отдачу в текущем использовании). Оценщики РФ выполняют анализ с целью выбора варианта НЭИ для недвижимости - непременно с учетом рисков и с использованием стандартного алгоритма (п.33 «Принципов МСО»), включая учет юридических и социальных проблем (кроме требования п. 35.b «Принципов» учитывается также, что протесты социума закрыли многие коммерческие проекты с недвижимостью, в отдельных случаях протесты удавалось преодолеть

11 обещанием компенсационных благоустройств). Что касается вариантов НЭИ для других активов, то такой выбор изредка применялся для движимого имущества (при оценке крупных станков и транспортных средств) и пока что не применялся для НМА. Следует закрепить документально, что в процессе анализа с целью выбора варианта НЭИ для активов при составлении перечня функций и способов использования объекта оценки, а также при формировании иерархии их предпочтительности учитывается, «какие виды использования представляются разумными с позиции участников рынка» (п.35.а «Принципов») все по результатам анализа рыночной информации и выборочных опросов. Предложение о выборе варианта НЭИ при оценке бизнеса в МСО 2011поддерживается лишь частично: стандартам соответствует выбор НЭИ при реализации метода чистых активов (непременно с учетом п.34 «Принципов..»). Однако многочисленными работами оценщиков подтверждено, что к существенному повышению стоимости бизнеса могут привести не только меры совершенствования активов (выбором НЭИ по МСО 2011), но и изменения номенклатуры продуктов бизнеса и рынков их сбыта, совершенствование технологий, а также структурные изменения в компании (необходимые данные и прогнозы с согласия заказчика оценки добывались с привлечением сотрудников компании и консультантов). Эти результаты вызвали положительную реакцию заказчиков оценки и явились убедительным свидетельством того, что требование максимизации стоимости объекта оценки, предусматриваемое принципом НЭИ в МСО («наиболее эффективное использование представляет собой такое использование актива, которое максимизирует его продуктивность»), следует в полной мере распространить и на оценку бизнеса. 2.3.Регламентация подходов, методов и техник оценки. Частным вопросам выбора техник и инструментов капитализации, проблемам реализации методов сравнительного анализа сделок, обоснования затрат, износов, прибыли предпринимателя, технологии учета рисков и др. уделяется внимание не в ФСО, а в правилах и в методических рекомендациях СРОО. Полезно обратить внимание на то, что из определения понятия рыночной стоимости как стоимости в обмене, следует утверждение: при установлении рыночной стоимости оценщик должен моделировать поведение типичного покупателя и типичного продавца при совершении ими гипотетической сделки. Логично предположить, что затратный подход к оценке моделирует позицию продавца, а доходный подход - позицию типичного покупателя. При этом покупатели и продавцы, располагая всей необходимой информацией о рыночных сделках с аналогичными объектами, непременно будут добиваться близости цены моделируемой сделки к «квазиравновесной цене» (при динамическом равновесии) для сделок с объектами-аналогами, обращающимися на рынке. Имея это в виду, оценщик должен «помочь» участникам сделки установить характерную для рынка

12 квазиравновесную цену на данный вид объектов на дату оценки - с использованием сравнительного подхода к оценке. Поскольку покупатель и продавец должны договориться о конкретной цене сделки, справедливой для обоих и весьма близкой к упомянутой выше квазиравновесной цене, оценщик должен указать в качестве рыночной стоимости (как наиболее вероятной цены сделки) конкретную сумму, определенную на основании согласования стоимостей, найденных методами всех подходов к оценке. В связи с этим целесообразно ввести понятие аксиомы теории оценки утверждения о теоретической независимости полученной величины стоимости от выбора подходов, методов и техник оценки - при условии следования требуемому уровню надежности всех процедур оценки. В таком случае значения стоимости, полученные с использованием всех грамотно реализованных подходов (затратного, доходного и сравнительного), должны быть теоретически одинаковыми, а практически близкими между собою. При этом указанные значения стоимости могут отличаться друг от друга на величины, не выходящие за пределы интервала доверия (доверительного интервала, интервала неопределенности), представляющего собою «пересекающееся» множество интервалов доверия для значений стоимости, полученных с использованием разных методов всех подходов с учетом рисков. Заметим, что на упомянутой аксиоме теории оценки базируются комбинированные подходы к оценке и обратные задачи теории оценки. К последним, например, относится предлагаемая в теории оценки и важная для принятия инвестиционных решений задача оценки нормы отдачи на капитал техникой экстракции с использованием в едином алгоритме моделей рыночного и доходного подходов к оценке недвижимости. Аксиома теории оценки позволяет обосновать применение только одного (доступного) подхода к оценке для целей налогообложения объектов недвижимости в переходном периоде развития рынка. Выше говорилось уже о трех подходах к оценке различных объектов гражданского оборота. В затратном подходе к оценке активов кроме обычно используемого метода суммирования издержек и прибыли предпринимателя с учетом потерь стоимости из-за износов и устаревания целесообразно развивать также метод капитализации издержек, обеспечивающий более высокое качество моделирования оцениваемых процессов и развитие аналитических методов определения прибыли. При реализации сравнительного подхода к оценке объектов недостаток объектов-аналогов вынуждает развивать техники качественного сравнительного анализа сделок с количественным обоснованием значимости элементов сравнения. Из-за недостатка рыночной информации актуальной оказывается задача развития и применения техник компенсационных корректировок цен сделок и техник квалиметрического моделирования. Доходный подход к оценке объектов реализуется методом прямой капитализации или методом капитализации доходов по норме отдачи на капитал - с учетом рисков ошибок прогнозов доходов и расходов, смены

13 валюты, инфляции и налогов при расчете капитализируемых доходов и норм дисконтирования. Современная практика свидетельствует о том, что определение общей ставки дисконтирования техникой суммирования премий за риски нуждается в развитии и сейчас может использоваться лишь для ранжирования альтернативных проектов. Предстоит вернуть в оценку недвижимости «забытую» в РФ еще одну технику метода капитализации доходов по норме отдачи на капитал (кроме техник ДДП и модельных техник) технику ипотечно-инвестиционного анализа (ИИА). Дело в том, что использование в доходном подходе к оценке недвижимости общих инструментов капитализации (Y o - в технике ДДП и R o в методе прямой капитализации), грамотно определенных техниками экстракции на базе достаточно представительной выборки сделок на рынке недвижимости в рамках подготовки конкретного отчета об оценке, лишает доходный подход независимости от сравнительного подхода: при таком способе определения инструментов капитализации результаты применения сравнительного и доходного подходов оказываются практически одинаковыми (этот недостаток не устранен и в проекте ФСО 7). Преимущество техники ИИА состоит в том, что при наличии на фондовом рынке сделок с паями недвижимости или с альтернативными инструментами известна норма отдачи на собственный капитал, так что дисконтирование будущих доходов на собственный капитал и платежей по кредиту (при известных ставках процентов по кредиту) при прогнозируемой динамике рынков активов и заимствований (с учетом рисков и вероятности кризисных сценариев) - позволяет определять стоимость объекта независимо от результата применения сравнительного подхода к оценке и с надежностью, более высокой в сравнении с результатами применения других техник доходного подхода. При оценке бизнеса с использованием затратного подхода предстоит развивать теорию стоимости человеческого капитала в составе активов предприятия, а также учитывать прямые затраты и вмененные издержки в период от пуска предприятия до выхода его на расчетную мощность производства и сбыта. При громадном количестве элементов активов в составе имущественного комплекса (в том числе градообразующих предприятий) надлежит развивать теоретические основы групповой оценки с обоснованием критериев выборки и рыночной оценки единичных элементов из совокупностей однотипных объектов с последующим применением техники мультипликаторов к остаточной стоимости (к амортизированным затратам воспроизводства) всех объектов группы. При реализации всех подходов к оценке объекта следует учитывать, что на согласование и использование результатов оценки существенным образом влияет вывод об интервалах доверия (интервалах неопределенности) для величин стоимости, полученных с использованием разных расчетных моделей. Оценщик может определить и сообщить заказчику лишь ожидаемое значение цены гипотетической сделки и интервал доверия для этого значения - с указанием соответствующей доверительной вероятности (это должно быть

14 оговорено в нормативных документах по ОД). Отсюда следует, что требуемые алгоритмы выбора варианта НЭИ и оценочных процедур должны опираться на известные методы анализа рисков. Перечень спорных методологических вопросов, несомненно, будет расширен при подготовке документов всех уровней, но начинать нужно с ФЗ об ОД: есть продвинутая версия В.А.Шогина (В.Шогин), указаны намерения «дорожной карты», «прозвучали» многочисленные предложения участников форума на appraiser.ru Изменение процессуальных нормативов Документальное сопровождение оценки (задание на оценку и отчет об оценке) в новых ФСО должно соответствовать нормативам МСО 2011 (). Прежде всего, существенно расширяются требования к детализации правил составления задания на оценку. В этом документе должна быть представлена идентификация заказчика и должен быть (если это необходимо) указан допустимый круг третьих лиц - пользователей отчета. При идентификации объекта оценки обращается внимание на степень агрегированности актива для целей оценки (сопутствующие активы, если они упомянуты, включаются в оценку, или не включаются, но предполагаются доступными). В задании на оценку может быть снят запрет на применение баз оценки, отличных от тех, что отмечены в МСО (и, может быть, в ФСО), но остается требование обоснования выбора новых баз с юридической и экономической интерпретацией (например, в случае оценки для целей продажи объекта следует подсказать заказчику необходимость определения не только рыночной или ликвидационной стоимости - со своими интервалами неопределенности, - но и стоимостей реализации или ограниченной реализации соответственно, если эти стоимости не будут включены в ФСО). Новым для задания на оценку оказывается требование к объему проводимых исследований: оговариваются ограничения на осмотр объекта и на проведение запросов и анализов, согласовываются источники и характер любой значимой информации, которая будет положена в основу оценки без проведения ее проверки (с особым выделением информации, предоставляемой заказчиком), фиксируются ограничения и допущения, принимаемые в случае недоступности информации. В задании на оценку может быть подтверждено требование следования нормам ФСО (непременно полностью соответствующим нормам МСО), но с разрешением отступления от этих норм в особых случаях, когда этого требует своеобразие цели оценки. Заданием на оценку могут быть дополнены или смягчены требования к содержанию отчета, само задание может корректироваться в процессе выполнения оценки. В новых ФСО уточняются требования к отчету об оценке на основе принципа его соответствия всем разделам задания на оценку для обеспечения сопоставимости, уместности и достоверности. Отчет должен содержать характеристику задания, целей и предполагаемого использования оценки, в нем надлежит подтвердить используемую базу оценки и раскрыть

15 информацию обо всех допущениях, о неопределенности и об ограничительных условиях, влияющих на результат оценки. 4.Система нормативно-методических документов по ОД Ниже приводится примерный перечень документов, подлежащих разработке и предназначенных для регулирования оценочной деятельности в РФ (). Закон РФ об оценочной деятельности содержит все разделы ФЗ 135 «Об оценочной деятельности в РФ» от июля 1998г., а также все разделы последующих изменений и дополнений, включая предложения, перечисленные выше, а также вопросы формирования системы подготовки и контроля уровня квалификации оценщиков, контроля деятельности СРОО, приостановления членства оценщика в СРОО, обжалования результатов оценки, требований к качеству и порядку публикации отчетов об оценке. Федеральные стандарты оценки (ФСО) документы, опирающиеся на ФЗ об ОД, содержащие российскую интерпретацию всех норм МСО 2011, а также учитывающие нормы, определяемые законами и практикой ОД в РФ. ФСО разрабатываются НСОД и утверждаются МЭР. Часть 1. Общие стандарты ФСО 1.1.Общие понятия, термины и определения в оценке ФСО 1.2.Объекты оценки и базы стоимости ФСО 1.3.Методология оценки ФСО 1.4.Документальное сопровождение оценки (включая... требования к заданию на оценку, к отчету об оценке и к экспертизе отчета). ФСО 1.5.Профессиональный стандарт оценщика (включая требования к уровню знаний оценщиков) ФСО 1.6.Кодекс этики оценщика Часть 2. Базовые стандарты по группам объектов оценки ФСО 2.1. Оценка недвижимой собственности ФСО 2.2. Оценка движимой собственности ФСО 2.3. Оценка нематериальной собственности ФСО 2.4. Оценка бизнеса и прав участия в нем Часть 3. Предметные стандарты ФСО 3.1.Оценка недвижимости для целей налогообложения ФСО 3.2.Оценка активов и бизнеса для целей финансовой отчетности ФСО 3.3.Оценка имущества для целей залога ФСО 3.4.Оценка для целей корпоративного структурирования Правила оценки, опирающиеся на ФСО и обязательные для всех СРОО - разрабатываются и утверждаются НСОД. 1.Правила оценки недвижимой собственности ПО 1.1. Оценка недвижимой собственности поселений ПО 1.2. Оценка биоресурсной (сельскохозяйственной) собственности ПО 1.3. Оценка собственности в добывающих отраслях ПО 1.4. Оценка объектов исторической собственности

16 ПО 1.5. Оценка объектов при незавершенном строительстве ПО 1.6. Оценка недвижимости, связанной с бизнесом ПО 1.7. Оценка прав аренды недвижимости 2.Правила оценки движимой собственности ПО 2.1. Оценка установок, машин и оборудования ПО 2.2. Оценка движимого (личного) имущества ПО 2.3. Оценка автотранспортных средств ПО 2.4. Оценка летательных аппаратов ПО 2.5. Оценка морских и речных судов 3. Правила оценки нематериальной собственности ПО 3.1. Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов ПО 3.2. Оценка финансовых инструментов ПО 3.3. Оценка финансовых активов и обязательств 4. Правила оценки бизнеса и ценных бумаг ПО 4.1. Выбор варианта НЭИ компании ПО 4.2. Определение рыночной стоимости бизнеса (по отраслям): ПО Оценка предприятия топливно-энергетического комплекса ПО Оценка предприятия металлургической отрасли ПО Оценка предприятия машиностроения ПО Оценка строительной компании ПО Оценка транспортной компании ПО Оценка компании по добыче полезных ископаемых ПО ПО 4.3. Определение синергетической стоимости предприятия ПО 4.4. Определение стоимости активов в составе имущественного комплекса предприятия ПО 4.5. Оценка акций и долей в уставном капитале 5. Управление качеством оценки ПО 5.1. Учет неопределенности и рисков при оценке активов и бизнеса ПО 5.2. Правила и компьютерные технологии экспертизы отчета об оценке активов и бизнеса Методические рекомендации по оценке разрабатываются СРОО на основе ФСО и правил оценки. МР 1. Применение техники дисконтирования денежных потоков МР 2. Применение техники капитализации (наращения) издержек МР 3. Определение инструментов капитализации доходов и издержек техникой экстракции МР 4. Применение техник сравнительного анализа сделок МР 5. Применение метода Монте-Карло при анализе рисков МР 6. Применение премий и скидок за уровень контроля при оценке пакетов акций и долей участия в уставных капиталах компаний Использованные публикации.

17 1. Проект документа «Концепция формирования системы стандартов в сфере оценочной деятельности с учетом международных стандартов оценки» Е.И.Нейман. О ситуации в оценочной деятельности в Российской Федерации в г.г. - Анализ и предложения А.В.Леб А.Н.Жигло В.А.Шогин. 6.Kikinda. 7.Е.С.Озеров Е.С.Озеров. Концептуальные основы нормативно-методического обеспечения оценочной деятельности в РФ С.А.Табакова, И.Л.Артеменков. Предложения по разработке ФСО М.А. Федотова Предложения по концепции формирования системы стандартов И.А.Шевцова, Е.В.Петровская. Концепция стандартов оценочной деятельности в РФ Открытая концепция развития оценочной деятельности. (актуальная редакция) Е.С.Озеров. Экономическая оценка объектов гражданских прав. Научно-методические рекомендации. СПб. Изд. «ООО Копи-Р Групп».2012.

Про устройство и эксплуатацию автомобиля

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ремонтные (перепланировка помещений) и отделочные работы выполнены в квартире в 2009 году.

3. Грязнова А., Федотова М. - Оценка недвижимости: учебник/ А. Грязнова, М. Федотова, 2005г.

6. С. Скрябин. - Недвижимое имущество по законодательству Казахстана: Понятие, структура и правовой режим / С. Скрябин, 2004 г., Ссылка: http://www.law.edu.ru/doc/document.asp?docid=1235313

9. Асаул А.Н. - Экономика недвижимости: учебник для вузов/ А.Н. Асаул, 2007 г.

Подобные документы

СХОЖИЕ СТАТЬИ