Реалии нашего государства таковы, что многие люди пытаются избежать обязательного официального оформления договора аренды . Цели сторон могут быть разными: некоторые не хотят тратиться на регистрацию документа, другие же пытаются уйти таким способом от налогов. Особенно часто данное явление наблюдается при передаче во временное пользование жилья , с которым легче скрывать свою незаконную деятельность.

Но когда дело касается магазинов, офисов и других крупных объектов, то здесь утаить что-то намного сложнее . А если на базе помещений активно ведётся бизнес – практически невозможно . Поэтому в данном случае обязательно следует знать о том, как именно и где договор аренды можно узаконить .

Немного теории

Нежилым помещение называется тот объект недвижимости, который не предназначен для проживания на его базе людей и отведён для иных видов человеческой деятельности. К зданиям такого рода относят:

Чаще всего такие помещения арендуются для ведения собственного бизнеса . Если предприниматель официально оформляет свою компанию (а он законодательно обязан это делать), то очень важно иметь юридический адрес предприятия или адрес производственных мощностей (если фирма что-либо изготовляет). Поэтому регистрация договора аренды так важна. Кроме того, в узаконивании отношений для обеих сторон имеется чисто денежная выгода, связанная с отсутствием риска обмана . Имея документы на руках, люди могут свободно обращаться в суд и выражать свои претензии вполне обоснованно .

Говоря об отличиях между договорами о пользовании жилым и нежилым фондом, следует заметить, что здесь разница состоит лишь в типе объекта и связанных с ним особенностях (назначение помещения, размеры, стоимость). В остальном же такие две бумаги будут выглядеть идентично.

Hеобходимые документы

Любая передача недвижимости одного лица другому для временного пользования должна скрепляться договором . Последний является главным документом, без которого такого типа отношений между сторонами не может существовать. В нём прописаны основные положения по аренде, условия пользования объектом и много другое. В число обязательных пунктов договора входят:

Также целесообразно к данному документу приложить передаточный акт с указанием состояния объекта и описью всех предметов, в нём находящихся. Это позволит избежать последующих споров при порче имущества или его нехватке.

Имея договор аренды на руках, для его регистрации в официальных органах следует подготовить следующий набор бумаг :

• заявление о регистрации договора аренды от одной из сторон;
• удостоверение личности;
• доверенность (если имеется доверенное лицо);
• договор аренды в двух экземплярах, также предоставляются все дополнения, имеющиеся к нему;
• технический паспорт сооружения;
• другие документы (например, справка из органов опеки, если один из собственников – ребёнок или недееспособный гражданин).

Если одна из сторон является юридическим лицом , то к предыдущему списку прибавляются:

• удостоверение личности представителя компании;
• документ, подтверждающий полномочия данной представляющей особы;
• учредительные документы организации.

Все бумаги, передающиеся в государственные учреждения для регистрации договора, должны содержать данные, которые являются идентичными тому, что прописано в договоре. Поэтому после составления бумаге об аренде следует проверить все экземпляры на их соответствие фактической информации, а также друг другу.

Регистрация

Для того, чтобы узаконить передачу нежилой собственности в аренду, нужно обратиться в отделение Росреестра.

Туда подаётся заявление , все необходимые документы.

Требуется также предоставить ответственному сотруднику учреждения чек об оплате государственной пошлины (одна тысяча рублей). После приёма всех бумаг выдаётся расписка, где указана дата повторного посещения структуры. Придя в отделение в этот день, можно будет наконец забрать готовый оформленный документ .

Максимальный срок выдачи результата – один месяц. Превышение срока официальными органами недопустимо, в соответствии с подобными нарушениями рекомендуется писать жалобы .

Прекращение действия

Все условия по приостановке действия договора обычно прописываются в нём самом. Обращения в государственные структуры такая процедура также требует. Вместе с тем, рекомендуется дополнительно составлять соглашение о расторжении с указанием сроков передачи (и штрафов за их несоблюдение), наличия долгов и обязательств по их выплате. Сюда прилагается акт приёмки помещения арендодателем. Всё это скрепляется подписями сторон.

Регистрация прекращения действия договора проводится в том же порядке, что и регистрация самого документа договора – при письменном обращении в Росреестр , написании заявления и уплате аналогичной пошлины.

Виды

Если классифицировать аренду по времени её действия , то обычно выделяют три вида документов, заключённых на срок:

• до одного года;
• более одного года;
• бессрочный.

Главной особенностью такого деления является то, что обязательной государственной регистрации подлежат лишь договора, которые были заключены на срок, превышающий один год .

Оформлять в Росреестре иные сделки (краткосрочные и без указания периодов) не требуется .

Этим иногда пользуются предприимчивые граждане нашего государства, выставляя в соглашении сроки, которые бы не требовали оформления, а после окончания действия просто перезаключают договор по новой.

Юридическая грамотность является очень мощным оружием . И его нужно использовать, пополняя свою «копилку» знаниями нормативных актов. Имея информацию по принципам узаконивания договоров аренды нежилых объектов, человек сможет без проблем осуществить всю последовательность действий самостоятельно .

Конечно, для полной уверенности лучше всего воспользоваться услугами опытного нотариуса . Он может самостоятельно составить текст соглашения, в котором не будет каких-либо неточностей и противоречий.

Но и без его помощи правильно создать и зарегистрировать подобный документ вполне реально , при этом будет сэкономлена некоторая денежная сумма. Что иногда бывает чрезвычайно важно, особенно когда всем этим занимается индивидуальный предприниматель , который хочет получить в пользование объект для развития своего дела, но владеет ограниченными денежными ресурсами.

Многие сталкиваются с арендой жилья в наше время. Чтобы не попасться на «удочку» мошенников и обман, стоит подтверждать сделку документационно и заключать договор.

Расскажем, для чего необходим договор, как его верно заключить и что предусмотреть, а также определим, что войдет в обязанности арендодателя и нанимателя согласно законам.

Кто заключает договор аренды жилья и зачем это нужно – стороны сделки и преимущества её оформления договором

Аренда любого жилья или помещения дает возможность физическим и юридическим лицам пожить в комфортных условиях некоторое время в случае, когда нет своего собственного жилья.

Как правило, при аренде собственность передается в пользование некоторому лицу - но только в пользование, а не в полное владение.

Сторонами, заключающими сделку и договор, выступают:

1. Арендодатель . Это собственник помещения, которое сдается в аренду на время за некую оговоренную стоимость. Арендодателем могут быть как физические, так и юридические лица.
2. Арендатор. Это человек, которому требуется временное жилье, за которое он не против выплачивать оговоренную плату. Опять-таки, арендатором может быть и физические, и юридические лица.

Обычно документацию требуют юридические лица, участвующие в сделке, а физические лица в большинстве случаев пренебрегают заключением договоров, стараясь на словах обговорить все важные условия найма/съема квартиры, дома, комнаты.

Это - неправильная позиция, ведь договор – важный документ, имеющий весомую силу, и способный отстоять ваши права, как арендатора или арендодателя.

Расскажем, какими преимуществами обладает договор аренды для обеих сторон - неважно, являются они физическими или юридическими лицами:

1. Строгое соблюдение условий и требований, прописанных в договоре . Заметьте, арендодатель не сможет увеличить плату, если это не прописано в документе. Примеров на практике много: гражданин Васильков проживал на квартире долгое время, собственник решил поднять оплату за аренду. Так как договор не был заключен между сторонами, ему пришлось выплачивать сумму, которую выставил собственник квартиры. Таким образом, заключив договор, стороны могут рассчитывать на то, что каждый из них будет выполнять свои обязательства и прописанные условия.
2. Скажите «нет» визитам со стороны арендодателя. В документе можно прописать, сколько раз в месяц наймодатель может посетить жилое помещение и проверить его, а также арендатора. Часто указывают – 1 раз в месяц.
3. Вписанная плата за коммунальные услуги. Договор позволяет арендателю не беспокоиться об оплате коммуналки. Собственник вправе включить оплату за услуги ЖКХ в договор, тогда наниматель будет сам оплачивать их. Приведем пример: гражданин Борисов, сдающий в аренду дом, не вписал в договор пункт об оплате коммуналки. Спустя месяц на его имя пришел счет на оплату междугородних разговоров по стационарному телефону. Борисов пытался предъявить счет арендатору и заставить его оплатить расходы, но тот, в свою очередь, отказался, да и договор не гласил об этом.
4. Вовремя оплаченный съем жилья и выплата компенсации. Согласно договору наниматель жилого помещения должен в установленный срок оплатить оговоренную сумму за пользование жильем. Если он этого не делает, арендодатель вправе взыскать с него компенсацию. Конечно же, эти вопросы должны быть прописаны в документе, чтобы потом легко отстоять свои права.
5. Страховка от порчи имущества. Лицо, сдающее помещение в аренду вместе с мебелью или бытовой техникой, может обезопасить себя от внезапных расходов из-за порчи имущества. Если в договоре будет прописан этот пункт, то арендатор будет вынужден сам ремонтировать поврежденное оборудование или чинить мебель.
6. Соблюдение других важных условий. В договоре можно прописать и другие главные нюансы, которые могут возникнуть при сдаче жилья в аренду. Например, сколько будет жильцов проживать, возможно ли подселение, будут ли взиматься дополнительные средства на ремонт.
7. Договор позволяет отстоять свои права через судебную инстанцию. При любых возникших спорах стороны могут обратиться в суд и решить вопрос по закону.
8. Дополнительный доход для наймодателя, отраженный на бумаге. Конечно же, это весомое преимущество может позволить арендодателю решить финансовые проблемы. Например, если он решит взять кредит, то дополнительный доход, подтвержденный документационно – договором – будет кстати.

Оформление договора проходит и в устной, и в письменной форме. Сначала стороны договора обговаривают все важные вопросы, а затем пишут документ - или это делает за них нотариус.

Перечислим права и обязанности нанимателя:

1. Заселить в квартиру/дом членов своей семьи, если другое не прописано в договоре.
2. Пересдавать жилье другим лицам.
3. Приглашать в гости других лиц и временно их оставлять на территории жилого помещения.
4. Требовать от хозяина жилья проведения капремонта и выполнения его обязанностей.
5. По желанию отказаться от аренды имеющегося жилья.
6. Пользоваться временно жилым помещением.
7. Сохранять жилье и имущество, если таковое имеется.
8. Проводить ремонт жилья, если требуется.
9. Вовремя, в указанные сроки, платить арендную плату и коммунальные услуги.
10. Информировать арендодателя о том, что желает изменить условия договора.

Создание нового бизнеса в большинстве случаев связано с большими затратами. Начинающие предприниматели вынуждены искать самые экономные варианты для реализации каждого из пунктов бизнес-плана. При наличии определенных ограничений в стартовом капитале приходится отказаться от покупки или строительства помещения для ведения бизнеса и искать предложения по аренде. Найти соответствующий вариант не просто, необходимо учитывать множество критериев. Но это не самый сложный момент – крайне важно грамотно оформить документы аренды.

Этот аспект особенно актуален для небольших фирм, которые только выходят на рынок. Крупные компании заключают договора с юридическими фирмами или располагают возможностью нанимать штатного специалиста. Их договора аренды тщательно проверяются, в случае спорной ситуации есть возможность грамотной защиты интересов в суде.

Для малого бизнеса, у которого расходы на аренду часто становятся одной из самых затратных статей расходов, грамотный подход к заключению договора и консультации опытного юриста еще более важны. К счастью, в сети начали появляться отличные ресурсы, предлагающие юридические консультации по любым вопросам организации бизнеса и правильного оформления документов. Квалифицированную помощь можно получить перейдя по ссылке . Здесь можно задать вопросы в режиме онлайн и получить на него исчерпывающий ответ. Также сервис предлагает множество статей по самым актуальным темам, написанных опытными юристами.

Основные моменты при заключении договора

Не важно, какое впечатление произвел на вас арендодатель. Даже при наличии общих знакомых или родственных связей с владельцем помещения, необходимо подстраховаться и оформить документы в полном соответствии с требованиями законодательства.

Закон

Взаимоотношения между арендодателем и арендатором регулирует ГЛ 34 ГКРФ. Ее необходимо изучить, ведь именно там описаны основные положения.

Если вам понравилось помещение, проведите проверку по следующим пунктам:

Право собственности. Вы можете заключать договор только с владельцем и обсуждать условия должны только с этим человеком.
- Попросите документы на помещение и проверьте его целевое назначение.
- Узнайте, не находится ли помещение в аренде, залоге или под арестом.
- Проверьте наличие разрешений на эксплуатацию.

Срок аренды

Это один из самых важных аспектов. Вы должны знать, что в случае заключения договора на срок, превышающий 12 месяцев, он должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре. Эта процедура отнимает определенное время и требует дополнительных затрат. Возможности обойти ее существуют:

Вы можете заключить договор на срок до 12 месяцев, по истечении этого периода аренда заключается снова. Но важно понимать, насколько рискованна эта затея. Арендодатель может получить более выгодное предложение и оформить договор с другим человеком. По закону, предупреждать вас не обязаны, ведь срок аренды заканчивается.

Можно заключить договор на неопределенный срок. Такая формулировка приемлема и избавляет от необходимости регистрироваться в реестре. Но арендодатель может по своему усмотрению расторгнуть сделку. Вы просто получите уведомление за 3 месяца и не сможете противостоять этому.

Заключение сделки «до события». Стороны сами определяют, какое именно событие становится причиной окончания срока договора. Самая распространенная формулировка – реконструкция здания. Но это также несет определенные риски.

Арендная плата

Если ее размер не указан, договор не действителен. Если вы заключили сделку по аренде без оплаты, необходимо заключать другой тип документа – договор безвозмездного пользования.

Способ и размер арендной платы устанавливает арендодатель. Существует несколько форм арендной платы, предусмотренных законом – фиксированная сумма, ответная услуга, проведение арендатором ремонта в счет оплаты за эксплуатацию помещения и другие. Менять условия и формы оплаты можно не чаще раза в 12 месяцев. Но существуют обстоятельства, в которых арендатор имеет право требовать снижения суммы, например, при ухудшении состояния помещения.

Заранее уточните, какая из сторон оплачивает коммунальные платежи, услуги связи и охрану, уборку помещения и прилегающей территории. Нередки случаи, когда арендодатель после заключения договора пытается «повесить» эти статьи расходов. Если вы обговорили эти моменты заранее и зафиксировали их в договоре, защищать свои интересы будет намного проще.

Самый распространенный график оплаты аренды – ежемесячные отчисления в наличной или безналичной форме. Если платите наличными, обязательно требуйте от арендодателя документ, который подтверждает уплату. Вы должны знать, что несвоевременная оплата аренды более двух раз подряд становится законным основанием для расторжения договора до истечения оговоренного срока.

Ремонт

Любые ремонтные работы могут проводиться каждой из сторон только при согласовании. Обязанности или права на проведение ремонта должны быть четко прописаны в договоре. По умолчанию, капитальную реконструкцию помещения обязан осуществлять арендодатель. Обязанность арендатора – поддерживать свои площади в нормальном состоянии.

В зависимости от ситуации существует возможность снизить стоимость аренды за счет проведения ремонта. Возможен вариант, когда арендодатель не соглашается на приведение помещения в состояние, которое необходимо арендатору для ведения бизнеса. Эти моменты необходимо выяснять заранее.

Оформление документов

Ни в коем случае не надейтесь на устные договоренности. Все условия должны быть прописаны в тексте договора и подписаны обеими сторонами на двух экземплярах. Если вы не соблюдаете закон, регулирующий этот вид хозяйственных взаимоотношений, подвергаете себя серьезному риску. Договор может быть недействительным, и в случае злоупотреблений со стороны арендодателя не сможете защититься в суде.

Нюансов, которые необходимо учесть при заключении сделки, очень много. Начинающему бизнесмену чрезвычайно важна помощь опытного юриста. Экономить на этом нельзя, ведь в случае проблем с арендодателем вы рискуете потерять намного больше.

Грамотно составленный договор аренды квартиры, а правильнее - договор найма жилого помещения, позволяет сразу проговорить и решить многие проблемы, сэкономить себе нервы и время, а в будущем - избежать возможности мошенничества как со стороны квартиранта, так и со стороны хозяина квартиры.

Материалы по теме:

Грамотно составленный договор аренды квартиры, а правильнее - договор найма жилого помещения , позволяет сразу проговорить и решить многие проблемы, сэкономить себе нервы и время, а в будущем - избежать возможности мошенничества как со стороны квартиранта, так и со стороны хозяина квартиры.

Вы прошли долгий путь от поисков съемной квартиры или отбора квартирантов до подписания договора найма, потратили кучу времени, израсходовали много сил. Так пусть все это не будет потрачено в пустую!

Важный нюанс составления договора - его название. В соответствии с законодательством () частное лицо должно заключить с хозяином квартиры договор найма жилого помещения, а юридическое лицо - договор аренды. Следовательно, физическое лицо не может арендовать квартиру, а юридическое лицо не может быть нанимателем. Вроде мелочь? А нет…. Суд может признать такой договор найма не имеющим силы.

Составление договора

Настаивайте на составлении и подписании договора (можно отредактировать ), где будут указаны все важные моменты и спорные вопросы, связанные с арендой квартиры или комнаты.

В договоре найма должны быть прописаны пункты:

• дата составления договора и срок его действия;
• паспортные данные всех лиц, участвующих в сделке, а также номер документа, устанавливающего право наймодателя на собственность (договор дарения, свидетельство о праве собственности, договор передачи квартиры (приватизация) и т.д.);
• если квартира находится в долевой собственности, должны быть указаны все собственники;
• хозяин квартиры должен подтвердить, что жилье не находится под арестом, не является залогом или предметом спора;
• указать предмет договора - все данные о помещении, сдающемся в наем, в т.ч. адрес;
• сроки и порядок расчетов;
• размер арендной платы, привязанный к какой-либо валюте;
• список всех, кто будет проживать в съемной квартире.

Также пропишите в договоре: кто и как оплачивает коммунальные услуги, телефон (если он есть в квартире), Интернет, возможность или невозможность изменения арендной платы в течение действия договора, регулярность посещения квартиры хозяином и то, что он должен предупреждать об этом заранее. Если передан залог, укажите его сумму. Можно указать показания электросчетчика и водомеров на момент подписания договора найма. Впишите в договор найма пункт о состоянии квартиры и ремонте, если таковой планируется. В соответствии с законом (ГК РФ, ст.681) текущий ремонт квартиры - обязанность нанимателя, если иное не установлено договором. А вот капитальный ремонт - обязанность хозяина квартиры.

"Мелочи"

• если в договоре найма нет данных о помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным;
• не брезгуйте описью и описанием мебели, это оградит от споров о наличии антикварного кресла и требований оплаты того, что уже было сломано;
• договор найма жилого помещения заключается на срок не больше пяти лет, а если срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ГК РФ, ст.683);
• подпишите договор найма на каждой странице;
• в пункте, описывающем права нанимателя и наймодателя пропишите, что наймодатель обязуется обеспечить нанимателю беспрепятственное и круглосуточное использование жилплощади, даже если это покажется слишком очевидным;
• в пункте, описывающем права наймодателя, впишите его обязанность урегулировать возможные претензии со стороны других совладельцев квартиры (или зарегистрированных в ней лиц) и защитить от них квартирантов;
• одностороннее изменение размера арендной платы за квартиру не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (ГК РФ, ст.682);
• о окончании срока договора наниматель жилья имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (ГК РФ, ст.684);
• если у вас что-то случилось с замком, и невозможно открыть дверь, вскрывать ее в отсутствие хозяев будут только если договор найма у вас на руках;
• в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор найма продолжает действовать на тех же условиях, новым нанимателем при этом становится один из тех, кто постоянно проживал с прежним квартиросъемщиком.

Договор поднайма (субаренда)

Субаренда (поднайм) - съем квартиры или комнаты не у собственника жилья непосредственно, а у квартиросъемщика, который это жилье снял. В принципе договор должен содержать все то же самое, что и договор найма, за исключением:

• договор поднайма не может заключается на срок больший, чем договор найма и досрочном прекращении договора найма одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения;
• при заключении договора поднайма у нанимателя нет преимущественного права его продления.

Подписание договора найма и вступление его в силу

Если квартира снята с помощью агентства, представитель последнего должен находиться рядом в момент подписания договора найма. В случае самостоятельного поиска также будет не лишним иметь свидетеля.

Все собственники и зарегистрированные в квартире старше 14 лет должны дать письменное согласие на сдачу квартиры в наем. Они либо должны подписать договор найма, либо к договору нужно приложить нотариально заверенное согласие.

Договор найма жилого помещения вступает в силу после подписания его обеими сторонами, - собственником и квартиросъемщиком. его необязательно, достаточно подписей обеих сторон. Посещать нотариуса нужно, только если одна из сторон - юридическое лицо.

Договор должен быть подписан в двух экземплярах. Один забирает себе квартиросъемщик, другой - хозяин квартиры.

Продление договора найма

За три месяца до истечения срока договора найма хозяин квартиры должен предложить квартиранту заключить следующий договор найма на тех же или иных условиях, "либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем (ГК РФ, ст.684). Если хозяин не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Расторжение договора найма

В соответствии с ГК РФ (ст.687) договор найма может быть расторгнут нанимателем жилья по собственной воле. Достаточно письменного предупреждения хозяина квартиры за три месяца.

Расторжение договора найма может произойти в судебном порядке по требованию хозяина квартиры в случаях:

• невнесения арендной платы за квартиру за шесть месяцев, если договором не установлен другой срок;
• при краткосрочной аренде квартиры в случае невнесения платежа более двух раз по истечении установленного договором срока;
• если наниматель квартиры или другие граждане, за действия которых он отвечает, систематически нарушают права и интересы соседей;
• разрушения или порчи жилого помещения или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон договора:

• если квартира перестает быть пригодной для постоянного проживания, а также в случае ее аварийного состояния;
• в других случаях, предусмотренных .

После расторжения договора найма квартиросъемщики подлежат выселению из квартиры.

P.S. Внимательно и вдумчиво перечитайте договор прежде чем его подписывать.

Последнее обновление Февраль 2019

Иметь в собственности сразу несколько жилых помещений – для их владельца не только роскошь, но и нередко головная боль. «Лишнюю» жилплощадь чаще всего собственники стараются сдать внаём: это и дополнительная прибыль, и постоянный присмотр за квартирой.

Попробуем разобраться, как правильно сдать квартиру в аренду, и избежать при этом проблем с недобросовестными жильцами и налоговой инспекцией, сохранить своё имущество.

Кто может сдавать

Право сдавать свою квартиру в аренду имеет только ее собственник, то есть тот, у кого на руках имеется свидетельство регистрации прав собственности на нее. Никакие родственники или очень близкие друзья не вправе заключать арендный договор с жильцами по просьбе владельца квартиры. Этот вариант возможен лишь в том случае, если есть нотариально заверенная доверенность, в которой прописано право доверенного лица сдавать внаём жилье его доверителя.

Если хозяин квартиры пользуется ею по договору социального найма, то есть фактически она принадлежит государству или муниципалитету, то он не вправе сдавать ее в аренду. В исключительных случаях это возможно, но для этого необходимо получить официальное письменное разрешение от соответствующего государственного или муниципального органа.

Если в сдаваемом в аренду жилье зарегистрированы, помимо собственника, иные лица, то нужно получить их письменное согласие на заключение сделки (при условии заключения долгосрочного договора). То же самое требуется, если сдается часть квартиры (например, комната в коммунальной квартире, в которой общая кухня, туалет, ванная на нескольких хозяев), согласие нужно получить от всех проживающих в ней лиц.

Если в таком жилье зарегистрирован еще и несовершеннолетний ребенок, то разрешение сдавать квартиру в аренду нужно будет получить еще и из органов опеки.

В том случае, если собственниками квартиры являются несколько лиц, то каждый из сособственников должен участвовать в сделке на стороне наймодателя или выразить свое письменное согласие на заключение сделки и доверить заниматься ее оформлением одному из собственников. Такое согласие и доверенность подлежит нотариальному удостоверению.

Если такими процедурами пренебречь, то договор найма квартиры (сроком более 1 года) в росреестре зарегистрировать не удастся.

На практике часто квартиры сдаются «в серую», без государственной регистрации договора в росреестре, поэтому такие формальности не соблюдаются. Но нужно иметь в виду, что в случае судебного спора с нанимателем (по каким-либо вопросам относительно сдачи квартиры) ссылаться на такой договор как на доказательство будет нельзя, так как он без регистрации является ничтожным.

Кому сдать квартиру

Человека, впервые столкнувшегося со сдачей квартиры в аренду, нередко приводит в панику даже такой простой вопрос, где найти жильцов. Можно посоветовать четыре варианта:

• Обратиться в агентство недвижимости. Здесь вам предложат массу вариантов, а также предоставят некоторые гарантии, но за такие услуги придется заплатить.
• Подать объявление о сдаче квартиры в газету, на интернет-сайты либо в «бегущую строку» на телевидении. Или найти объявление человека, желающего арендовать жилье, на этих же ресурсах. Здесь существует риск нарваться на недобросовестного квартиросъемщика, который либо не оплатит предоставленную ему квартиру, либо испортит (похитит) имеющееся в ней имущество.
• Найти жильца через друзей, знакомых, родственников. Это, пожалуй, самый наилучший вариант. Вряд ли квартиросъемщик по протекции рискнет навредить хозяину квартиры. А в случае возникновения спорных вопросов его всегда можно будет найти.
• Сдавать жилье родственникам или друзьям. Скорее всего, такая аренда будет безвозмездной, никакой материальной выгоды вы не получите. Зато можете смело поручать им оплачивать коммунальные счета за квартиру.

В любом случае нужно периодически проверять сдаваемую квартиру, общаться с квартиросъемщиками и контролировать коммунальные платежи, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Если квартира сдается незнакомому человеку, то договор найма не может гарантировать полной имущественной безопасности собственнику. Нужно по возможности проверить будущего жильца на предмет его законопослушности. Для этого можно обратиться к знакомым сотрудникам полиции или другим представителям правоохранительных органов для проверки нанимателя на предмет судимости, привлечения его к административной ответственности и пр. Не лишним будет проверить наличие негативной информации о человеке в интернете и из иных открытых источников.

Сдать квартиру в аренду без посредников, конечно, дешевле, но тогда все заботы о жилье ложатся только на ваши плечи.

Как передавать квартиру

О юридических моментах оформления сделки поговорим позже. Сейчас коснемся бытовых моментов.

Квартиру нужно передавать непосредственно нанимателю, рассказывая о всех особенностях и важных технических моментах жилья во избежание случайных поломок и причинения иного ущерба.

При передаче квартиры следует совместно зафиксировать показания приборов учета энергоресурсов (воды, электричества, газа и пр.), что бы в дальнейшем не разбираться кем допущена коммунальная задолженность.

Перед передачей ключей общую и детальную обстановку в квартире следует сфотографировать. Это будет дисциплинировать нанимателя, так как он будет видеть трепетное отношения хозяина к своему имуществу, кроме того, фотоснимки могут служить доказательством в суде, если возникнет конфликт о существенном ухудшении состоянии квартиры после ее сдачи.

Если на лестничной площадке у Вас дружные соседи, то хорошо бы познакомить новых жильцов с ними. И оставить соседу свой номер телефона на экстренные случаи. Это также будет дисциплинирующим фактором для нанимателя.

Как оформить аренду юридически

Даже если вы решили сдать квартиру лучшим друзьям или дальним родственникам, лучше оформить эту сделку документально. В этом случае составляется договор найма жилого помещения (его нужно отличать от договора аренды, который заключается в основном между юридическими лицами). Оформить его несложно, в интернете имеется множество образцов и вариантов на разные случаи. Можно составить его самостоятельно, обратиться за помощью к юристу или у нас.

Подписывается документ обеими сторонами. Нотариальное его заверение не требуется, но и не воспрещается. При желании можно обратиться за помощью в его составлении и удостоверении в нотариальную контору. Но такой документ не будет иметь большей юридической силы, чем обычный письменный договор, заключенный сторонами.

В дополнение к договору найма нужно обязательно составить акт приема-передачи сдаваемой квартиры.

В акте указывается подробно техническое состояние всего жилого помещения – наличие ремонта, сантехники, а также имеющаяся в квартире мебель, бытовая техника, иные предметы обихода. Желательно не только перечислить их, но и указать, в каком состоянии они находятся, на каких местах стоят, наименование (модель, марка и пр.), определить ориентировочную стоимость (хотя бы наиболее дорогостоящих предметов). Это поможет в дальнейшем собственнику жилья оценить состояние своего имущества и взыскать ущерб за его порчу с недобросовестных жильцов. Акт тоже подписывается обеими сторонами после осмотра квартиры, после чего нанимателю вручаются ключи от нее.

Как правильно составить договор найма

Если вы решили сдать квартиру и оформить соответствующий договор самостоятельно, то нужно знать основные правила его составления. Главное, в нем четко должны быть прописаны основные условия – срок и размер арендной платы , остальное – по желанию сторон. Можно составить очень подробный документ на нескольких страницах, в котором предусмотреть все нюансы, а можно отразить всё необходимое на одном листе. Но в любом договоре должны содержаться основные пункты:

1. Дата и место его составления.
2. Подробные персональные данные наймодателя и нанимателя: имя, фамилия, отчество, дата рождения, место прописки и проживания, номер и серия паспорта или другого удостоверяющего документа.
3. Предмет договора: сдаваемая квартира, находящаяся в собственности у наймодателя, ее адрес, метраж, техническое состояние, наличие мебели, сантехники, оценка пригодности для проживания (отопление, водоснабжение), подключение телефонной сети, и сети интернет, кабельного телевидения. Подробное описание может быть изложено как в самом договоре, так и в прилагаемом к нему передаточном акте.
4. Ссылка на документ, подтверждающий, что наймодатель является собственником жилья, и оно не состоит в обременении третьими лицами (долевая собственность, ипотека, залог и т.д.).
5. Стоимость ежемесячной арендной платы, в том числе указание, на кого ложится обязанность по уплате коммунальных расходов.
6. Форма расчета: наличными денежными средствами, почтовым переводом или на банковскую карту (вклад), безвозмездно и т.д..
7. Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
8. Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный или срочный ремонт квартиры.
9. Срок, на который арендуется жилое помещение.
10. Указание всех лиц, которые будут проживать с нанимателем вместе (если договор долгосрочный).
11. Права и обязанности, возлагаемые на нанимателя и наймодателя, с которыми они должны быть согласны.
12. Причины и условия, по которым договор найма может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Желательно в договоре также прописать и особые условия, так называемые «житейские хитрости»:

1. О запрете нанимателя и членов его семьи (или тех лиц, кто с ним будет проживать) прописываться по месту жительства (в арендованной квартире). Хоть законодатель и не допускает прописку без разрешения собственника, однако «предприимчивые умельцы» изредка умудряются обойти эти ограничения, затуманив голову работникам УФМС якобы имеющимся у них правом жильца. Подобное условие не позволит схитрить при регистрации, а если незаконная прописка все же была допущена, то ее легко будет оспорить в суде (сам договор будет неоспоримым доказательством неправомерности действий нанимателя).
2. Распределить обязанности страхования квартиры от несчастных случаев межу наймодателем и нанимателем. Лучше, конечно, самому заняться этим вопросом, так как, застраховав квартиру от затопления, пожаров, гражданской ответственности и пр., собственник снимает с себя риски за халатное поведение нанимателя. Ведь если произойдет подобный случай перед потерпевшими (соседи и иные лица) будет отвечать собственник. С виновника (нанимателя) можно взыскать ущерб только в порядке регресса, то есть сначала собственник возмещает ущерб пострадавшим и лишь потом он имеет право требовать материальную компенсацию с нанимателя, что может оказаться невыполнимой задачей (например, наниматель не имеет имущества, официально не работает или платить алименты и т.д.).
3. Об ограничении возможности сдавать квартиру в поднайм (субаренду) третьим лицам без письменного согласия собственника. Иначе можно столкнуться с тем, что квартиру превратят в гостиный двор.

О периодической возможности собственника проверять состояние квартиры. Это условие предусматривает права собственника в присутствии нанимателя приходить в квартиру для осмотра на предмет ее сохранности, надлежащего санитарного состояния и пр. Если такой пункт не предусмотреть наниматель попросту может не пустить наймодателя в виду отсутствия у него таких полномочий.

На какой срок заключить договор

Максимальный срок, на который вы способны заключить договор найма - это 5 лет. И даже если в документе нет ссылки на то, на какой срок сдается квартира, он будет ограничен указанным временем.

Опытные юристы всё же советуют не сдавать квартиру в долгосрочную аренду, потому что заключить другой договор на новый срок всегда проще, чем расторгнуть уже имеющийся. Особенно, когда одна из сторон с его расторжением не согласна.

Нужно ли регистрировать договор найма

Договор найма квартиры (или аренды жилого помещения) не требует обязательной регистрации в органах Росреестра, если он заключен сроком до одного года (например, на 11-ть месяцев или на полгода).

Если же он заключается на более длительный срок, то такую сделку придется регистрировать. Минус в том, что это обязывает арендодателя готовить пакет документов и платить государственную пошлину за регистрацию, затрачивая собственные время и средства. К тому же почти неизбежно сведения о сдаче жилья в аренду и получении наймодателем прибыли попадут в налоговый орган. Но, с другой стороны, регистрируя данную сделку, он получает дополнительные гарантии. .

Выгоднее всего заключить договор о найме квартиры с правом последующей его пролонгации и перезаключать его каждый год.

Преимущества и особенности сдачи квартиры на срок, не превышающий 11-ти месяцев, о которой мы уже говорили

• договор найма можно не регистрировать в Росреестре, значит нет необходимости тратить время на сбор документов, бюрократические проволочки, нести расходы на оплату госпошлины. А по истечению договора погашать запись в государственном реестре об обременении (найме)
• наниматель не сможет рассчитывать на предоставление отсрочки устранения нарушений, влекущих расторжение договора

В основном краткосрочным договором пользуются собственники, уклоняющиеся от уплаты налогов с доходов от найма, так как о таком договоре в налоговой инспекции не знают (договор не регистрируется в росреестре и от туда сведения не поступают налоговикам), соответственно, им не известен и факт получения доходов.

Сама регистрация договора в росреестре дело не сложное

1. Обратиться за регистрацией договора можно в течение 1 месяца с момента его заключения. В противном случае ожидает штраф в размере 5000 рублей
2. Заявителями должны быть две стороны договора (и наймодатель и наниматель или их представители по нотариально удостоверенной доверенности)
3. Пакет документов представляет собой:
   • договор найма с актами передачи квартиры от собственника нанимателю в трех экземплярах
   • паспорта заявителей
   • квитанция об уплате государственной пошлины (размер госпошлины 2000 рублей (по 1000 рублей с каждой стороны))
   • копии документов, подтверждающих права собственности на квартиру (договор-основание, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт). Хоть эти документы не являются обязательными к сдаче, но их предоставление ускоряет процесс приемки заявлений и регистрации договора
   • согласия заинтересованных лиц (других дольщиков, залогодержателя и пр.)
4. Регистрация осуществляется в течение 5 рабочих дней
5. Сдать документы можно непосредственно в территориальный отдел росреестра или в отдел МФЦ

В регистрации может быть оказано по следующим причинам

• квартира, сдаваемая в найм, не состоит на кадастровом учете
• действует ранее заключенный договор аренды на туже площадь
• не представлен полный перечень необходимых документов для регистрации
• договор найма имеет грубые несоответствия требованиям закона
• другие нарушения законодательства

Плата за съемное жилье

Условия оплаты за наём квартиры, а также бремя внесения коммунальных платежей должны быть подробно расписаны в договоре.

Часто собственники жилья требуют внесения залога за аренду жилья, то есть оплату сразу за несколько месяцев. Это гарантирует, что жильцы будут проживать в квартире весь оплаченный ими период. Для нанимателя же это уверенность в том, что он не останется без крыши над головой в течение того времени, за которое уже внес оплату.

Сведения о том, что за наём квартиры требуется внесение залога за несколько месяцев, могут быть указаны непосредственно в договоре либо оговорены сторонами устно.

Лучше выбрать первый вариант, а также письменно зафиксировать в арендном договоре условия возврата (или невозврата) залога, если, допустим, жилец решил съехать с квартиры раньше, в пределах того срока, за который уже внёс плату.

Например, наниматель внес залог за проживание в съемном жилье за 6 месяцев, а спустя 3 месяца решил съехать. Такой вариант нужно предусмотреть в договоре и указать, должен ли будет в данном случае наймодатель вернуть часть арендной платы.

О расписках

Любую передачу денежных средств за аренду квартиры, будь то залог или ежемесячная плата, желательно фиксировать расписками. Для удобства можно подготовить единый бланк, в который останется лишь вносить сумму платежа, дату и подписи сторон. Для подтверждения факта передачи лучше можно привлечь свидетеля, о чем также внести сведения в расписку и поставить его подпись.

Также желательно выполнять расписку в 2-ух экземплярах, чтобы один оставался у нанимателя, а второй – у наймодателя.

Если плата за наём жилья производится в безналичной форме, то плательщику обязательно нужно сохранять чеки, квитанции, свидетельствующие о переводе денежных средств хозяину квартиры.

Расторжение договора

Основания и условия расторжения договора найма должны быть прописаны в самом документе.

Наниматель жилья вправе расторгнуть его по собственному желанию при соблюдении двух условий:

• все проживающие с ним лица согласны с таким решением
• наймодатель предупрежден не позже чем за три месяца

По желанию лица, сдающего квартиру внаём, расторжение договора допустимо в одностороннем порядке по следующим основаниям:

• наниматель не вносит арендную плату в течение полугода при долгосрочном найме либо пропускает два платежа подряд при краткосрочном
• повреждение или разрушение нанимателем и проживающими с ним лицами жилого помещения или находящегося в нем имущества, принадлежащего наймодателю
• наниматель и проживающие с ним лица используют квартиру не по её назначению, постоянно нарушают порядок и мешают спокойному проживанию соседей (в случае, если он был предупрежден наймодателем, но нарушения не устранил)

Договор найма может быть расторгнут также и в судебном порядке. Причем инициатором иска может выступать как наймодатель, так и наниматель. Причиной может послужить то, что жилье пришло в негодное для проживания состояние либо было признано соответствующими органами аварийным.

Если наниматель не согласен с расторжением договора по инициативе наймодателя по указанным выше трем причинам, то может обжаловать его действия в суд. Если договор найма жилья заключался на длительный срок, то суд может предоставить истцу отсрочку для устранения допущенных нарушений и выплате долга по оплате сроком до одного года.

Платить ли налог с дохода от сдачи квартиры

Даже если квартира сдается в аренду на короткий срок, это не освобождает наймодателя, получающего за это выручку, от налоговых платежей.

Если договор аренды заключен на длительный срок и зарегистрирован в Росреестре, то соответствующая информация, скорее всего, будет направлена ими в налоговый орган. И этот факт скрыть вряд ли получится.

При заключении краткосрочного договора скрыть факт получения прибыли от аренды значительно легче, но законодатели делать этого не советуют. При выявлении этого нарушения придется выплачивать не только налог от прибыли за весь срок, но и штраф и пени в размере от 20 до 40 процентов от неуплаченной налоговой суммы. В случае неуплаты налогов на крупную сумму виновный может быть даже привлечен к уголовной ответственности, максимальное наказание, которое может ему грозить – лишние свободы.

Заключенный между сторонами договор найма жилого помещения является для налогового органа поводом взыскать налог с суммы за сдачу квартиры. А предоставить его налоговикам может любой недоброжелатель.

По закону наймодатель обязан в срок с 1-ого января до 2-ого мая представить в налоговый орган по месту своего проживания декларацию о своих доходах за прошлый год, в которой указать сумму полученной им прибыли, в том числе прибыли от сдачи в аренду квартиры.

Затем ему должны выслать квитанцию, в которой будет указана сумма налога, необходимого к уплате. Либо оплатить его нужно самостоятельно из расчета 13 процентов от суммы полученной прибыли от сдачи квартиры за год.

Наймодатель может быть освобожден от уплаты налога лишь в том случае, если он длительное время не получал с нанимателя арендную плату за квартиру и способен доказать этот факт.

Иные виды ответственности

Бывают случаи, когда граждане сдают в аренду сразу несколько принадлежащих им квартир. Законом такая деятельность рассматривается как предпринимательская. Такой собственник, прежде чем сдавать квартиры, должен получить статус индивидуального предпринимателя , иначе его ждет ответственность по административному (ст. 14.1 КоАП РФ) или уголовному (ст. 171 УК РФ) законодательству (в зависимости от размера вырученного дохода) за незаконную предпринимательскую деятельность.

Уточним, если речь идет об одной квартире в практике считается, что это деятельность не относится к коммерческой.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

104 комментария