Определение износа этим методом производится путем разбиения его на три компонента физический износ , функциональный износ и внешний износ.
Определение (оценка) функционального износа. Функциональный износ, так же как и физический, делится на устранимый и неустранимый. Критерий отнесения износа к устранимому или неустранимому такой же, как и в случае с физическим износом . Соответственно стоимость устранимого функционального износа определяется как затраты целесообразные с точки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта. Устранимый функциональный износ вызывается
Ко многим проблемам оценки применимы все три метода, но один или более могут иметь большую важность в конкретном задании. Например, метод затрат может быть применим при оценке недвижимости со старыми зданиями, которые имеют существенную накопленную амортизацию из-за физического износа , функционального устаревания и внешнего устаревания, которые трудно оценить. Метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециализированным видам недвижимости, поскольку информации для сравнения может не быть. Метод капитализации доходов редко используется для оценки частей дома, занятых собственником, хотя он может быть использован с подтверждениями рынка. Капитализация дохода обычно бывает ненадежна на рынке коммерческой или промышленной собственности , где собственники перебивают цену инвесторов. Поэтому, где это только возможно, оценщики применяют по крайней мере два метода.
Функциональный износ (функциональное устаревание - моральный износ) объекта заключается в том, что он перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Он проявляется в устаревшей архитектуре удобствах планировки, объемах, инженерном обеспечении (лифты кондиционирование воздуха) и т. п.
Производится расчет всех видов износа физический , функциональный, внешний.
Функциональный износ несоответствие оцениваемого объекта современным стандартам. Причиной может быть как недостаток, так и избыток каких-либо элементов. Дефект может быть устранимым и неустранимым. Если дефект устраним, то он определяется как разница между затратами на установку какой-либо системы на оцениваемом объекте и затратами на её установку на новом объекте.
Излишний фундамент, излишняя толщина стен здания, излишнее оборудование, установленное старым владельцем для удовлетворения своих потребностей, можно отнести к неустранимому функциональному износу.
ПРИМЕР. Владелец дома затратил на устройство сауны в доме 15 000 долл. При проведении оценки выяснилось, что наличие сауны добавило к суммарной стоимости 8000 долл. Следовательно, убыток в 7000 долл. нужно связать с функциональным износом, вызванным излишними потребительскими качествами.
Метод срока жизни может применяться либо для расчета суммарного износа, включающего физический, функциональный и внешний износ , либо для расчета только одного вида износа.
При расчете стоимости гостиницы затратным методом сначала определяют восстановительную стоимость или стоимость замещения . Добавив величину предпринимательского дохода к величине восстановительной стоимости , получают полную восстановительную стоимость . Далее определяют износ (физический, функциональный и внешний). Уменьшив полную восстановительную стоимость на величину износа, получают стоимость здания с учетом износа . Если к последней прибавить стоимость права использования земли и стоимость мебели, оборудования и инвентаря, можно определить стоимость объекта. Наконец, можно учесть стоимость нематериальных активов. Схема оценки гостиниц затратным методом показана ниже.
Редко приобретаемые товары - такие как автомобили, тостеры и промышленное оборудование - обычно требуют периодической замены, необходимость которой диктуется либо материальным, либо моральным износом товара, изменением моды, внешнего вида и функциональных качеств товара . При прогнозировании сбыта для товаров этой категории необходимо проводить отдельную оценку объема первичных и замещающих продаж (рис. 11.3, б).
Наибольшее внимание на данном этапе уделяется анализу характеристик объекта оценки . В процессе этого анализа устанавливаются особенности объемно-планировочного и конструктивного решения объекта оценки , его функциональное назначение. Определяются линейные размеры, площади и наименование помещений, строительный объем здания. Одновременно проводятся работы по техническому обследованию объекта оценки . Текущее состояние основных конструктивных элементов здания определяется путем визуального осмотра. Выявляются дефекты и повреждения строительных конструкций, которые не должны иметь место с точки зрения нормальной эксплуатации объекта. По результатам технического обследования устанавливаются параметры объекта, вызывающие потерю стоимости недвижимости, и определяется общая величина износа.
Данный метод заключается в предположении, что потери стоимости здания по причине износа (физического, функционального, внешнего) пропорциональны его возрасту.
К устранимому функциональному износу относят потери стоимости объекта в результате несоответствия проекта, материалов, качества дизайна современным требованиям. Величина этого износа определяется стоимостью его устранения. Данный вид износа делят на три разновидности
Неустранимый функциональный износ здания вызывается теми же причинами, что и устранимый. Обычно он определяется как чистая потеря дохода, соответствующая недостающему элементу, капитализированная по норме капитализации для здания, минус стоимость этого элемента, если бы он был включен в стоимость нового строительства.
Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического старения.
Во втором случае устранимый функциональный износ измеряется затратами на замену устаревших элементов.
Неустранимый функциональный износ может быть вызван как недостатком, так и избытком качественных характеристик объектов оценки . При недостатке он измеряется, в частности, потерями в сумме арендной платы при сдаче в аренду данного объекта.
Неустранимый функциональный износ рассчитывается следующим образом
Определение (оценка) экономического износа. Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами общим упадком района, неудачным местоположением и т.д. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве неустраним. Он традиционно рассчитывается двумя способами
Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам тоже в текущих ценах . Остаточная же стоимость определяется как восстановительная стоимость за вычетом совокупного износа.
Функциональный износ. Он представляет собой потерю стоимости, вызванную либо появлением более дешевых машин, оборудования, либо производством более экономичных производительных аналогов.
Функциональный износ определяется либо экспертно, либо на основании модели
При методе разбиения общий износ подразделяется на физический, функциональный и
При чрезмерной продолжительности инвестиционного цикла (он состоит из следующих этапов подготовки капитальных вложений , включая проектирование строительства и освоения вводимого объекта) нередки случаи, когда к моменту ввода в
Д. В. Виноградов
ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ И ВНЕШНИЙ (ЭКОНОМИЧЕСКИЙ) ИЗНОС. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СООТВЕТСТВИИ С МЕЖДУНАРОДНЫМИ СТАНДАРТАМИ. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ: УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ
Функциональный износ – это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.
Различают следующие виды функционального износа:
- износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);
- износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).
- недостатками, требующими добавления элементов;
- недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
- «сверхулучшениями».
Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов – элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным эксплуатационным стандартам.
Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.
«Сверхулучшения» – элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и их наличие которых в настоящее время неадекватно современным эксплуатационным стандартам.
Исправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений», минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.
Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления «сверхулучшений» все же необходимо учитывать.
Пример 34. Определить исправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:
- современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, стоимость установки которого в существующем здании составляет 150 тыс. руб., а стоимость установки в этом же здании при его строительстве – 110 тыс. руб.
- установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 350 тыс. руб., физический износ существующей электроарматуры – 200 тыс. руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры – 100 тыс. руб., стоимость возврата материалов – 10 тыс. руб., стоимость монтажа новой электроарматуры – 190 тыс. руб.
- в здании имеется складское помещение и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет 800 тыс. руб., физический износ – 50 тыс. руб., стоимость ликвидации склада – 80 тыс. руб.
1. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, требующими добавления элементов (в нашем случае – кондиционера):
2. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, недостатками, требующими замены или модернизации элементов(в нашем случае – электроарматуру):
3. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного «сверхулучшениями» (в нашем случае – позициями, которые функционально присущи складскому помещению):
Таким образом, стоимость исправимого функционального износа здания составляет:
Неисправимый функциональный износ вызывается:
- недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового, но которые должны быть;
- недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового, но которых быть не должно;
- «сверхулучшениями».
Расчет неисправимого функционального износа за счет недостатков не зависит от того, восстановительная или заменяющая стоимости будут приниматься за основу.
Неисправимый функциональный износ за счет позиций, которые включены в стоимость нового строительства , но которых быть не должно, измеряется как текущая стоимость нового, минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного (т.е. настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции).
Неисправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу.
В случае применения восстановительной стоимости неисправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как восстановительная стоимость элементов «сверхулучшения», минус их физический износ, плюс настоящая стоимость (PV) издержек владельца, связанных с наличием «сверхулучшений», минус любая добавленная стоимость. При этом к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную арендную плату и т.д. - связанные с наличием «сверхулучшения».
Пример 35. Определить неисправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:
- при определении стоимости нового строительства для рассматриваемого здания не учитывалась установка системы пожаротушения (так как в существующем здании ее нет), при этом предполагается, что чистая потеря дохода, вызванная отсутствием установки, составляет 20 тыс. руб., норма капитализации для зданий – 10%, а стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания – 150 тыс. руб.
- оцениваемое здание имеет большую высоту этажа, которая с точки зрения рынка на дату оценки является избыточной, при этом текущая восстановительная стоимость существующего здания 174 900 тыс. руб., а текущая восстановительная стоимость точно такого же здания, имеющего нормальную, с точки зрения рынка, высоту этажа 172 900 тыс. руб., физический износ определен на уровне 40%, ежегодно владелец несет дополнительные издержки, связанные с большой высотой этажа (отопление, освещение и т.д.), в размере 500 тыс. руб., существующий коэффициент капитализации для зданий составляет 10%.
1. Определим величину неисправимого функционального износа, вызванного недостатками, не включенными в стоимость нового строительства, но которые должны быть, исходя из рыночных данных о потерях доходов, вызванных отсутствием элемента или оборудования (в нашем случае – системы пожаротушения)
2. Определим величину неисправимого функционального за счет «сверхулучшений» (в нашем случае – большую высоту этажа):
Таким образом, стоимость неисправимого функционального износа здания составляет:
Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
- метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
- метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.
Метод капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.
Пример 36. Определить внешний (экономический) износ склада, если известно что: чистый доход без учета внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа составляет 25 000 тыс. руб.; текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа – 21 000 тыс. руб.; стоимость земли 5 000 тыс. руб., норма капитализации для земли 10%; норма капитализации для земли 15%.
1. Определим потерю чистого дохода за счет внешних факторов:
2. Определим чистый доход, относящийся к зданию:
3. Определим потерю чистого дохода, относящуюся к зданию:
Таким образом, стоимость внешнего (экономического) износа склада составляет:
Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом
Пример 37. Определить внешний (экономический) износ склада, находящегося вдалеке от вещевого рынка, если известно что: цена продажи объекта-аналога, находящегося вдалеке от вещевого рынка – 600 тыс. руб.; цена продажи объекта-аналога, находящегося вблизи от вещевого рынка – 450 тыс. руб.; разница в физических и других различиях объектов-аналогов составляет 60 тыс. руб.
1. Определим стоимость внешнего (экономического) износа склада составляет:
Затратный подход обладает рядом преимуществ и недостатков.
Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
- технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
- обоснование необходимости обновления действующего объекта;
- оценка зданий специального назначения;
- при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
- анализ эффективности использования земли;
- решение задач страхования объекта;
- решение задач налогообложения;
- при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.
- Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
- Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
- Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
- Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
- Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
- Отдельная оценка земельного участка от строений.
- Проблематичность оценки земельных участков в России.
]→[Функциональное устаревание машин и оборудования: как учесть его при оценке ]
Функциональное устаревание машин и оборудования: как учесть его при оценке
Анатолий Ковалев, д.э.н., профессор, член Экспертного совета СМАО, зав. кафедрой производственного менеджмента, МГТУ «Станкин»
Василий Игонин, старший преподаватель, Финансовый университет при Правительстве РФ
 |
В современных условиях, когда в экономической политике акценты переносятся на освоение высокотехнологичной и инновационной техники, обновление и модернизацию парка оборудования, все большее значение приобретают вопросы функционального устаре-вания.
Функциональное устаревание - одно из проявлений морального устаревания, которому подвержено движимое и недвижимое имущество. Моральное устаревание охватывает как функциональное, так и технологическое устаревание, являясь следствием постоянного научно-технического прогресса (НТП). С одной стороны, под воздействием НТП внедряются новые технологии и материалы, совершенствуется организация производства, растет производительность труда в машиностроении, что вызывает удешевление воспроизводства машин, а эксплуатируемые идентичные машины подвергаются технологическому устареванию. Причем технологическое устаревание развивается постепенно и охватывает широкий класс машин и оборудования.
С другой стороны, создание и поступление на рынок все более совершенных новых объектов техники вызывает обесценение эксплуатируемой техники. Эксплуатируемые машины уступают новым аналогичным машинам, в которых воплощены последние достижения НТП по качеству и полноте выполнения определенных функций, что и служит причиной функционального устаревания. Чем выше темпы НТП, тем соответственно выше темпы морального устаревания в целом.
Выявить и оценить технологическое устаревание в чистом виде для конкретного объекта оценки довольно проблематично, этот фактор снижения стоимости «тонет» в общем потоке наблюдаемой в настоящее время инфляции. В практике оценки определяют только функциональное устаревание, что оговорено требованиями .
Многие методы определения износа, построенные на анализе статистических данных и выведении кривых износа, дают значение совокупного износа без разделения его на физический износ и функциональное устаревание. В этом случае отпадает необходимость в отдельном расчете функционального устаревания.
В то же время встречаются такие случаи, когда имеет место только функциональное устаревание, а физический износ несущественен. Этот случай относится к оценке машин и оборудования, находящихся на длительном хранении с момента их приобретения и по тем или иным причинам ни разу не эксплуатировавшихся. Функциональное устаревание практически без физического износа может наблюдаться также и у новых, недавно изготовленных машин, если какое-то предприятие-изготовитель продолжает выпускать устаревшие модели машин, которые могут пользоваться спросом у определенной категории покупателей благодаря низкой цене. В связи с этим задача определения степени функционального устаревания для целей оценки остается весьма актуальной.
В литературе можно встретить рекомендации по ориентировочному определению степени морального (совокупно технологического и функционального) устаревания на основе долговременного прогноза для среднегодового темпа морального удешевления объектов оценки под влиянием НТП по отдельным отраслям и производствам. Предположительно этот темп лежит в интервале от 2 до 8%, а для строительной индустрии - от 2 до 4% . При этом для зданий и сооружений предлагают степенную модель вида:
Кму - коэффициент морального устаревания;
I - среднегодовой темп морального удешевления объекта оценки, вызванного НТП в соответствующей отрасли, в долях единицы;
Однако показатель темпа морального удешевления под влиянием НТП есть величина неопределенная, которая не подтверждается официальной статистической информацией, а сугубо экспертные суждения о ней не имеют доказательственной силы. Поэтому данный метод практически не реализуем в оценке.
Коэффициент функционального устаревания объекта оценки может быть определен на основе метода прямого сравнения с новым, более совершенным объектом-аналогом, появившемся на рынке на дату оценки. В этом случае необходимо сопоставить полную (без учета износа и устаревания) стоимость объекта оценки с ценой нового, более совершенного объекта аналога, скорректированной на различие основных ценообразующих параметров. Формула для расчета коэффициента функционального устаревания имеет вид:
Цан.кор - скорректированная цена нового, более совершенного объекта-аналога;
Sn’ - полная (без учета износа и устаревания) стоимость объекта оценки.
Скорректированная по нескольким параметрам (например, трем) цена нового, более совершенного объекта-аналога определяется по формуле:
Цан - исходная цена объекта-аналога;
Х1, Х2, Х3 - значения 1-го, 2-го и 3-го параметра у оцениваемого объекта соответственно;
Хан1, Хан2, Хан3 - значения 1-го, 2-го и 3-го параметра у объекта-аналога соответственно;
B1, b2, b3 - коэффициент торможения у 1-го, 2-го и 3-го параметра соответственно.
В данном методе большое значение имеет выбор параметров, по которым сравниваются объекты. Эти параметры должны отражать воздействие НТП на потребительские свойства, улучшение которых делает новый, более совершенный объект-аналог в сфере эксплуатации выгоднее, чем объект оценки. При отборе параметров следует проанализировать все направления, по которым обнаруживается рост полезного потенциала и конкурентных преимуществ нового, более совершенного объекта-аналога по следующим группам показателей потребительских свойств:
- показатели, отражающие расширение функциональных возможностей машины по основному назначению, с добавлением, как правило, новых функций;
- показатели, характеризующие расширение режима автоматической работы машины с применением систем контроля и программированного управления;
- показатели, характеризующие повышение качества получаемых с помощью машины продуктов или услуг;
- показатели, свидетельствующие о повышении надежности работы машины (безотказности, долговечности, ремонтопригодности, сохраняемости);
- показатели, характеризующие рост производительности машины в единицу времени;
- показатели, отражающие рост топливной, энергетической и материальной экономичности эксплуатируемой машины;
- показатели, свидетельствующие об улучшении эргономических характеристик, повышении комфортности в управлении машиной;
- показатели, отражающие улучшение экологических и эстетических характе-ристик.
Приведенный выше состав групп показателей присущ практически всем видам машин и оборудования, они отражают определенные стороны их полезного потенциала . Проявляясь в сфере эксплуатации (использования), они в своей совокупности дают представление о том, насколько полезность у нового, более совершенного объекта-аналога выше, чем у объекта оценки.
Нужно иметь в виду, что в силу физического износа реальные значения некоторых параметров у объекта оценки могут быть ниже первоначальных паспортных значений. Но поскольку сравнение обоих объектов ведется в состоянии «как новые», то паспортные значения параметров берут как у объекта оценки, так и у объекта-аналога.
Данный метод является статическим, в нем отсутствует фактор времени. Из метода следует, что функциональное устаревание наступает тогда, когда по отношению к объекту оценки на рынке появляется новый, более совершенный объект-аналог и оценщик может их сравнить по стоимости и потребительским свойствам. Цене нового объекта-аналога ставится в соответствие полная стоимость объекта оценки в состоянии «как новый», предварительно рассчитанная с помощью затратного подхода. Метод не отвечает на вопрос о том, на каком этапе жизни оцениваемого объекта наступит момент появления более совершенного объекта-конкурента и соответственно проявится его функциональное устаревание. Если на дату оценки для оцениваемого объекта можно найти более совершенный новый объект-аналог с известной ценой, то указанным методом определяется коэффициент функционального устаревания как справочная величина. Ведь предварительно нужно выполнить саму оценку объекта затратным и сравнительным подходами.
Данный метод может быть использован как инструмент для накопления статистической информации по группам оборудования. Такая информация собирается и систематизируется по результатам отдельных оценок, она содержит сведения о рассчитанном значении коэффициента функционального устаревания при известном хронологическом возрасте на дату оценки по отдельным объектам. Далее может быть построена кривая функционального устаревания в функции хронологического возраста.
Слабым местом данного метода является неопределенность, относящаяся к отбору влияющих параметров-факторов и назначению коэффициентов торможения.
По нашему мнению, решение задачи определения функционального устаревания следует искать, опираясь на статистические методы исследования. Процесс функционального устаревания протекает одновременно с процессом физического износа, поэтому реально наблюдаемое обесценение объектов основных средств во времени является совокупным результатом этих двух процессов.
Функциональное устаревание в чистом виде можно наблюдать только на примере объектов, которые длительное время не эксплуатировались, а находились на хранении (на консервации, в ожидании установки и по другим причинам). В этой связи целесообразно рассмотреть, как, например, рекомендуют органы официальной статистики корректировать балансовую стоимость указанных выше объектов при переоценке основных средств. Последняя обязательная переоценка для бюджетных учреждений проводилась в нашей стране на 1 января 2007 г. (приказ Минэкономразвития РФ, Минфина РФ и Росстата №306/120н/139 от 2.10.2006 г., см. «Российская газета» от 15.11.2006 г., № 256). Согласно Приложению №2 утвержденные понижающие коэффициенты для переоценки оборудования, предназначенного к установке (монтажу), зависят от года приобретения следующим образом (см. таблицу 1).
Как видно, функциональное устаревание обнаруживается только на второй год жизни объекта, а к началу четвертого года достигает наибольшего значения - 20% и сохраняется далее на этом уровне. Приведенные выше данные интересны для оценочной практики, так как они взяты из официального источника.
На основе приведенных данных построим кривую функционального устаревания в виде логистической зависимости коэффициента функционального устаревания от хронологического возраста объекта оценки. Порядок расчета параметров логистической кривой как кривой регрессии приведен в работе .
Развитие функционального устаревания по данным Росстата и построенная на основе этих данных логистическая кривая в функции хронологического возраста показаны на рис. 1.
Уравнение логистической кривой имеет следующий вид:
T - хронологический возраст объекта в годах.
Коэффициент детерминации R2 = 0,9, т.е. довольно высокий.
Характерной особенностью для линии функционального устаревания является наличие в начале жизни объекта так называемого периода износоустойчивости, на протяжении которого коэффициент функционального устаревания практически близок к нулю. В рассматриваемом примере период износоустойчивости равен одному году. Из рис. 1 видно, что по данным Росстата в начале второго года коэффициент скачкообразно повышается до 5%, а по логистической кривой плавно доходит до 2,7%.
Таким образом, динамика коэффициента функционального устаревания хорошо описывается логистической функцией, согласно которой наблюдаются три этапа: первый этап - это период износоустойчивости, коэффициент функционального устаревания близок к нулю и к концу периода не превышает 3%; на втором этапе идет активное возрастание коэффициента функционального устаревания с темпом около 5% в год; на третьем этапе коэффициент функционального устаревания с замедлением приближается к предельному уровню 20-22%.
Период износоустойчивости в начале кривой зависит от степени новизны модели объекта оценки. Если исходить из того, что сменяемость моделей машин происходит с некоторой периодичностью, то степень новизны модели оцениваемой машины тем выше, чем ближе дата изготовления машины к началу цикла сменяемости моделей. Если машина изготовлена в начале цикла сменяемости моделей, то у нее будет большой период износоустойчивости, близкий к циклу сменяемости моделей. Наоборот, если машина изготовлена в конце цикла сменяемости моделей, то ее период износоустойчивости небольшой и не будет превышать 1-2 года. Для выполнения расчетов можно допустить, что период износоустойчивости в среднем равен половине цикла сменяемости моделей машин.
У разных видов машин и оборудования разные циклы сменяемости моделей: у компьютеров, вычислительной и медицинской техники - раз в 3-4 года; у автомобилей, тракторов, сельскохозяйственной техники - раз в 5 лет; у металлорежущих станков - раз в 6 лет; у кузнечно-прессовых машин - раз в 7 лет.
Отсюда можно сделать вывод, что построенная по данным Росстата логистическая кривая, где период износоустойчивости равен 1 году, соответствует случаю быстрого функционального устаревания, когда либо производство модели прекращено, либо объект относится к технике с коротким циклом сменяемости моделей (около 2 лет).
Исходя из описанной выше закономерности развития функционального устаревания, предлагается следующая методика определения коэффициента функционального устаревания.
Прежде всего выясняют вопрос о том, выпускаются или не выпускаются предприятием-изготовителем (или несколькими предприятиями-изготовителями) машины такой же модели, что и оцениваемая машина на дату оценки. Предлагаемый изготовителями ассортимент продукции, представленный в Интернете, уже дает ценную информацию для ответа на поставленный вопрос.
Если машины данной модели не изготавливаются (или невозможно заказать их изготовление), то считаем, что у данного объекта оценки минимальный период износоустойчивости (1 год), а коэффициент функционального устаревания рассчитываем в зависимости от хронологического возраста по приведенной выше формуле Кфу = 0,22/exp(3,04 - 1,09t) + 1.
Если машины данной модели на дату оценки еще находятся в производстве на предприятии (предприятиях), то расчет коэффициента функционального устаревания выполняем по скорректированной формуле с учетом продолжительности цикла сменяемости моделей машин определенного вида.
Корректировка логистической кривой функционального устаревания заключается в том, что по мере роста цикла сменяемости моделей машин происходит удлинение периода износостойкости, что соответствует смещению логистической кривой вправо.
Уравнение логистической кривой в обобщенном виде:
А - верхний предельный уровень коэффициента функционального устаревания, соответствующий верхней асимптоте;
B - параметр, определяющий положение точки перегиба;
А - параметр, определяющий наклон линии в точке перегиба;
T - хронологический возраст, в годах.
Наименьший период износоустойчивости в исходной формуле увеличиваем на величину, равную половине цикла сменяемости моделей машин. Для этого достаточно половину цикла сменяемости прибавить к параметру b логистической кривой. Получаем следующие значения параметра b:
В исходной формуле с циклом сменяемости 2 года b = 3,04/1,09 = 2,8;
- при цикле сменяемости 3 года b = 2,8 + 1,5 = 4,3;
- при цикле сменяемости 5 лет b = 2,8 + 2,5 = 5,3;
- при цикле сменяемости 7 лет b = 2,8 + 3,5 = 6,3.
Скорректированные формулы логистической кривой имеют следующий вид:
- при цикле сменяемости 4 года Кфу = 0,22/exp(5,23 - 1,09t) + 1;
- при цикле сменяемости 5 лет Кфу = 0,22/exp(5,78 - 1,09t) + 1;
- при цикле сменяемости 6 лет Кфу = 0,22/exp(6,32 - 1,09t) + 1.
На рис. 2 показаны логистические кривые функционального устаревания, рассчитанные по указанным выше формулам.
По сравнению с известными методами определения функционального устаревания предлагаемая методика обладает рядом преимуществ. Во-первых, базой построения кривых устаревания служат среднестатистические опытные данные, содержащиеся в официальных документах Росстата, что означает соблюдение принципа обоснованности, закрепленного в требованиях ФСО №3. Во-вторых, в методике учтены основные факторы, вызывающие функциональное устаревание машин и оборудования: хронологический возраст объекта оценки и цикл сменяемости моделей машин в классификационной группе, к которой относится объект оценки.
Дальнейшее совершенствование описанной методики предполагает уточнение некоторых параметров логистической кривой функционального устаревания путем накопления и анализа статистических данных об обесценении машин и оборудования, продаваемых на вторичном рынке после продолжительного хранения и не бывших в рабочей эксплуатации.
В приведенных выше кривых устаревания не вызывают сомнения следующие параметры:
- В начальный период износоустойчивости рост коэффициента функционального устаревания происходит замедленно и этот коэффициент к концу периода не превышает 3%.
- Предельный уровень коэффициента функционального устаревания составляет 20- 22%.
В то же время нуждается в уточнении темп роста коэффициента функционального устаревания на втором этапе жизни объекта. Согласно полученной по данным Росстата кривой устаревания этот темп составляет 5,5% в год, а предельный уровень 22% достигается на втором этапе за 4 года. Однако в литературе встречаются сведения о том, что рост функционального устаревания для многих видов машин равен 2% в год. Поэтому данный параметр нуждается в опытной проверке. Необходимо также получить более надежные данные о циклах обновления моделей машин и оборудования разных классов в современных экономических условиях.
Наличие функционального устаревания свидетельствует о том, что объект не соответствует духу времени, устарел, а его элементы обладают функциональными недостатками. Но при этом специфическим свойством функционального устаревания по сравнению с физическим износом является его наличие иногда даже у абсолютно новых объектов, рыночная стоимость которых может быть ниже, чем восстановительная, хотя физически объект может быть не изношен. Функциональное устаревание является фактором, влияющим на эффективность инвестиционных проектов по развитию недвижимости, и его определение является проблемой как оценки, так и других областей экономического анализа.
Явным образом функциональное устаревание определяется в процедуре оценки на основе затратного подхода, однако он отражается на доходности объекта и его полезности и в неявном виде учитывается как в доходном, так и в сравнительном подходе.
Функциональное устаревание объекта по экономическому смыслу занимает промежуточное положение между физическим износом и внешним устареванием. Поскольку этот вид устаревания вызывается недостатками проекта, технологий строительства, применяемых материалов, так же как и физический износ, его можно отнести к факторам стоимости, воздействующим непосредственно на объект оценки. В то же время он отражает недостатки и избыточность характеристик объекта по сравнению со стандартами и нормами современного рынка, т.е. является его относительной характеристикой по отношению к рынку (внешней среде).
Функциональное устаревание может быть преодолено либо в случае его устранения (если таковое экономически целесообразно), либо в случае изменения рыночных стандартов и предпочтений потребителя.
Методология оценки функционального устаревания основана на его экономической природе как фактора, воздействующего на величину стоимости, и его методической роли в определении стоимости объекта недвижимости. В зависимости от вида функционального устаревания, доступной рыночной информации и предпочтений оценщика для определения этого вида износа могут применяться различные комбинации методов, дающие его прямую или косвенную оценку. Поэтому Для комплексного рассмотрения проблемы его определения необходимо исследование как специфических методов оценки функционального устаревания, так и общей методологии оценки всех видов износа.
Некоторые из описанных выше методов не могут напрямую быть использованы для оценки функционального устаревания, однако их можно использовать в процедуре косвенной оценки, когда функциональное устаревание оценивается как остаток общей величины износа за вычетом других его составляющих.
Функциональное устаревание, так же как и физический износ, может быть:
- устранимым (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на устранение недостатка);
- неустранимым (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на устранение или оно технически нереализуемо).
Методология определения функционального устаревания определяется видом функционального устаревания, его устранимостью или неустранимостью.
Устранимое функциональное устаревание измеряется стоимостью его устранения и вызывается:
- недостатками, требующими добавления элемента (отсутствие элемента);
- недостатками, требующими замены или модернизации элемента (наличием устаревших элемента);
наличием избыточных элементов («сверхулучшений», «сверхдостаточности» («Сверхдостаточность» в здании (сооружении) означает, что существует какой-либо элемент (конструктивный элемент, система), который требует дополнительных затрат на его содержание, или он значительно дороже среднерыночной стоимости аналогичного элемента. По этой причине рыночная стоимость объекта недвижимости реально в большинстве случаев уменьшается).
Недостатки, требующие добавления элементов, - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем здании и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Количественным измерителем устранимого функционального устаревания за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, - элементы здания и оборудования, которые есть в существующем здании и еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным эксплуатационным стандартам. Устранимое функциональное устаревание за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.
«Сверхулучшения» - элементы здания и оборудование, наличие которых не адекватно современным эксплуатационным стандартам. Устранимое функциональное устаревание за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.
Если изначально определяется стоимость замещения, то при определении устранимого функционального устаревания имеют место некоторые особенности. В зависимости от причины функционального устаревания по-разному будет оцениваться его величина:
а) функциональное устаревание связано с отсутствием элемента:
- если в основе расчета лежит стоимость восстановления, то функциональное устаревание равно разнице стоимостей устройства недостающего элемента в оцениваемом здании и работ по такому элементу в обычном строительном цикле,
- если в основе расчета лежит стоимость замещения, то функциональное устаревание равно затратам на установку отсутствующего элемента в оцениваемом здании;
б) функциональное устаревание связано с наличием устаревших элементов - величина износа равна разнице в затратах на установку современного элемента и восстановительной стоимостью существующего;
в) функциональное устаревание связано со «сверхдостаточностью»:
- если в основе расчета лежит стоимость восстановления, то устранимое функциональное устаревание равно разности стоимости создания элемента и приростом рыночной стоимости объекта, связанным с наличием этого элемента,
- если в основе расчета лежит стоимость замещения, то в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют и нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость устранения «сверхулучшений» все же необходимо учитывать.
Пример 11.8. Определить устранимое функциональное устаревание офисного здания, если известно, что современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, стоимость установки которого в существующем здании составляет 150 тыс. руб., а стоимость установки его в этом же здании при строительстве - ПО тыс. руб.
Установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 350 тыс. руб. Физический износ существующей электроарматуры -200 тыс. руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры - 100 тыс. руб., стоимость возврата материала - 10 тыс. руб., стоимость монтажа новой электроарматуры - 210 тыс. руб. В здании имеется складское помещение, и анализ наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время эту площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет 800 тыс. руб., физический износ - 50 тыс. руб., стоимость ликвидации склада - 80 тыс. руб.
Решение
1. Определим величину функционального устаревания, вызванного недостатками, требующими добавления элементов (кондиционера):
2.
150- 110-40 тыс. руб.
2. Определим величину устранимого функционального устаревания, вызванного недостатками, требующими замены или модернизации элементов (электроарматуры):
3.
350 — 200 — 10 + 100 + 210 = 450 тыс. руб.
3. Определим величину устранимого функционального устаревания, вызванного «сверхулучшениями» (позициями, которые функционально присущи складскому помещению):
800 — 50 + 80 = 830 тыс. руб.
Таким образом, стоимость устранимого функционального устаревания здания составляет:
40 + 450 + 830 — 1320 тыс. руб.
Неустранимое функциональное устаревание дает снижение стоимости, обусловленное какими-либо недостатками или избытками в конструкции объекта; обычно измеряется понесенной потерей арендной платы, умноженной на мультипликатор валовой месячной арендной платы.
Неустранимое функциональное устаревание за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, измеряется как чистая потеря дохода, относящаяся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.
Неустранимое функциональное устаревание за счет позиций, которые включены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно, измеряется как текущая стоимость нового минус относящийся физический износ минус стоимость добавленного (текущая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием этой позиции).
Неустранимое функциональное устаревание за счет «сверхулучшений» определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу. В случае применения восстановительной стоимости неустранимое функциональное устаревание за счет «сверхулучшений» измеряется как восстановительная стоимость элементов «сверхулучшения» минус их физический износ плюс текущая стоимость (PV) издержек владельца, связанных с наличием «сверхулучшений», минус любая добавленная стоимость. При этом к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную арендную плату и т.д., связанные с наличием «сверхулучшения».
Пример 11.9. Определить неустранимое функциональное устаревание офисного здания, если известно, что при определении стоимости нового строительства для рассматриваемого здания не учитывалась установка системы пожаротушения, так как в существующем здании ее нет. При этом предполагается, что чистая потеря дохода, вызванная отсутствием установки, составляет 20 тыс. руб., норма капитализации для зданий — 10%, а стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания - 150 тыс. руб.
Оцениваемое здание имеет большую высоту этажа, которая с точки зрения рынка на дату оценки является избыточной, при этом текущая восстановительная стоимость точно такого же здания, имеющего нормальную с точки зрения рынка высоту этажа, равна 172 900 тыс. руб. Физический износ определен на уровне 40%. Ежегодно владелец несет дополнительные издержки, связанные с большой высотой этажа (отопление, освещение и т.д.) в размере 500 тыс. руб.; существующий коэффициент капитализации для зданий составляет 10%.
Решение
1. Определим величину неустранимого функционального устаревания, вызванного недостатками, не включенными в стоимость нового строительства, но которые должны быть исходя из рыночных данных о потерях доходов, вызванных отсутствием оборудования (в этом случае - системы пожаротушения):
(20:0,1)- 150 — 50 тыс. руб.
2. Определим величину неустранимого функционального устаревания за счет «сверхулучшений» (в данном случае - большую высоту этажа):
(174 900 — 172 900) х (1 — 0,4) + (500: 0,1) г 6200 тыс. руб.
Таким образом, стоимость неустранимого функционального устаревания здания составляет
50 + 6200 = 6250 тыс. руб.
В общем случае вычисление функционального устаревания можно осуществить в пять этапов.
1 этап. Вычисляется стоимость существующего элемента (конструктивного элемента или самого здания/сооружения). Это величина восстановительной стоимости (или стоимости замещения) существующего элемента (конструктивного элемента или здания/сооружения).
Если элемент отсутствует и при этом ему соответствует устранимая форма функционального устаревания, то для этого элемента величина стоимости физического износа равна нулю.
2 этап. Вычисляется любое обесценение, которое уже имеется в этом элементе (конструктивном элементе). В большинстве случаев это обесценение выражается физическим износом существующего элемента (конструктивного элемента).
Если элемент отсутствует, то величина стоимости его физического износа равна нулю.
3 этап. Если функциональное устаревание устранимо, то определяются все затраты, связанные с его устранением, которые могут включать стоимость монтажа (устройства) нового элемента, демонтажа старого элемента и чистой скраиовой (возвратной) стоимости (net salvage value) элемента, материалов, оборудования и т.п.
Независимо от вида функционального устаревания оценщик должен вычислить стоимость устранения функционального устаревания, чтобы определить, является ли функциональное устаревание устранимым или неустранимым.
Если функциональное устаревание неустранимо, то тогда следующим действием оценщика является добавление стоимости потери, относящейся к этому функциональному устареванию. Эта стоимость может быть получена путем капитализации величины потери в арендной плате (используется валовый рентный мультипликатор дохода (GRM), который применяют в большинстве случаев для поверочных расчетов при неразвитом рынке, или коэффициент капитализации) или через анализ сравнения имеющихся данных по конкретному сектору рынка идентичных объектов недвижимости.
И снова оценщик должен вычислить стоимость потери вследствие функционального устаревания, определяя при этом, является ли функциональное устаревание устранимым или неустранимым.
4 этап. Определяется стоимость элемента (конструктивного элемента или здания (сооружения) в целом), как если бы он был установлен (смонтирован, создан) как абсолютно новый (при новом строительстве) на дату оценки и соответствовал бы всем современным требованиям (стоимость замещения).
5 этап. Суммируются все полученные значения, относящиеся к каждому рассмотренному фактору со своими знаками (плюс или минус).
Эта процедура описывает все возможные этапы работы для вычисления всех видов функционального устаревания. Однако на 3-м этапе оценщик обязательно должен определить, является ли функциональное устаревание устранимым или неустранимым, и в соответствии с этим продолжать процедуру расчета.
Если функциональное устаревание устранимо, то для вычисления стоимости полного функционального устаревания моделируется процедура его устранения.
Если функциональное устаревание неустранимо, то оценка потери в стоимости вследствие функционального устаревания может быть сделана альтернативными методами, указанными при описании 3-го этапа.
Процедура вычисления функционального устаревания может быть представлена в следующей форме:
1 этап Стоимость существующего элемента
(конструктивного элемента или здания
в целом), ден. ед. ХХХ,ХХ
2 этап Физический износ, ден. ед. -ХХХ.ХХ
(устройство, установка) и чистая стоимость возвратных материалов (изделий, оборудования) со знаком минус, ден. ед. +ХХХ,ХХ Или Или Стоимость потери в стоимости объекта недвижимости (через капитализацию разницы в арендных платах или через валовый рентный мультипликатор дохода), ден. ед. +ХХХ,ХХ
4 этап Стоимость элемента (конструктивного
элемента или здания (сооружения) в целом), как если бы он был установлен (смонтирован, создан) как абсолютно новый (новое строительство) на дату оценки и соответствовал бы всем современным требованиям (стоимость замещения) элемента (конструктивного элемента, системы или здания (сооружения) в целом), ден. ед. -ХХХ,ХХ
5 этап Полное функциональное устаревание,
ден. ед. ХХХ,ХХ
Продемонстрируем применение этого алгоритма для определения различных видов функционального устаревания. 1. Устранимое функциональное устаревание.
Пример 11.10. Отсутствие элемента.
Пусть в офисном помещении отсутствует система кондиционирования воздуха. Если ее установить, то арендная плата увеличилась бы на 2000 дол. в год. Текущий валовый рентный мультипликатор (GRM) равен 7,0 и был определен на основе изучения и анализа сегмента рынка аналогичных объектов недвижимости. Текущая стоимость установки системы кондиционирования воздуха в эксплуатируемом здании равна 12 000 дол., а если бы эту систему установили в период строительства, то затраты были бы равны 10 000 дол.
Решение
1 этап Стоимость существующего элемента, дол. 0,00
2 этап Физический износ, дол. -0,00
3 этап Стоимость демонтажа, стоимость монтажа
(устройство, установка) и (знак минус) чистая
стоимость возвратных материалов, дол. +12 000
установлен как абсолютно новый (новое строительство) на дату оценки и соответствовал бывсем современным требованиям, дол. -10 000
5 этап Функциональное устаревание, дол. 2 000
Такое функциональное устаревание является устранимым, так как увеличение доходности объекта недвижимости 2000 х 7 — 14 000 дол. больше, чем затраты на устранение функционального устаревания, равные 12 000 дол.
Пример 11.11. Замена элемента.
Пусть в здании существует нестандартная система электроснабжения на напряжение в сети 127/220 в, а должно быть 220/380 в. Восстановительная стоимость нестандартной системы электроснабжения равна 5000 дол. Физический износ системы (для наглядности и простоты расчета) равен 50%, или 2500 дол. Если нестандартную систему электроснабжения привести в соответствие с современными требованиями, то арендатор готов платить дополнительную арендную плату, которая увеличит чистый операционный доход на 1000 дол. Для такого типа зданий (сегмент рынка) коэффициент капитализации равен 10%. Затраты на приведение нестандартной системы электроснабжения в соответствие с современными требованиями составляют 8000 дол. В этой ситуации необходимо дополнительно учесть стоимость остающихся элементов от существующей системы электроснабжения, например стоимость электропроводки, в случае если она остается и не заменяется (стоимость возвратных и повторно используемых материалов или иных других). В рассматриваемом случае их стоимость равна нулю.
Решение
1 этап Стоимость существующего элемента, дол. 5 000,00
2 этап Физический износ, дол. -2 500,00
3 этап Стоимость демонтажа, стоимость монтажа (устройство, установка) и (знак минус) чистая стоимость возвратных материалов (изделий, суборудования), дол. +8000
4 этап Стоимость элемента, как если бы он был
установлен (смонтирован, создан) как абсолютно новый (новое строительство) на дату оценки и соответствовал бы всем современным требованиям (рассчитывается стоимость замещения элемента (конструктивного элемента, системы) или здания (сооружения) в целом), дол. -0
5 этап Функциональное устаревание, дол. 10 500
Это функциональное устаревание является устранимым, так как увеличение доходности объекта недвижимости 1000: 0,1 = 10 000 дол. больше, чем затраты на его устранение, равные 8000 дол. В этой ситуации или аналогичной необходимо всегда учитывать любую стоимость, остающуюся в старой системе или вновь появляющуюся в результате повторного использования элементов, т.е. стоимость возвратных материалов, изделий, оборудования. Величина функционального устаревания на эту величину будет уменьшена.
Содержание
Введение …………………………………………………………………. 3
- Виды функционального
износа ……………………………………. 4
Неисправимый функциональный износ …………………………... 5
Исправимый функциональный износ ………...………………….... 6
Пример расчета функционального устранимого износа ……….... 7
Определение обесценивания, вызванного
- неустранимым функциональным
износом ……………………….... 7
Список использованной литературы ……………………………......... 10
Введение
Обесценивание
машин и оборудования, вызванное
функциональным износом, является следствием
появления новых технологий. В отличие
от физического износа, имеющего абсолютный
характер, функциональный износ является
относительным. Это связано с тем, что
функциональный износ оцениваемых машин
и оборудования рассматривается по отношению
к аналогам, т.е. зависит от базы сравнения.
Функциональный износ приводит к снятию
с производства и вытеснению с рынка продаж
целых поколений машин и оборудования.
Он может возникать уже на стадии разработки
новой техники и технологий, приводя к
их устареванию еще до запуска в производство.
На ускорение функционального износа,
т.е. частоту смены поколений машин и технологий,
сильно влияет научно-технический прогресс.
Для уменьшения потерь, связанных с функциональным
износом от недоамортизации действующих
машин и оборудования, ужесточают нормы
амортизации, вводят механизмы ускоренной
амортизации, снижают цены на старые машины
и оборудование для удержания их на рынке
и, в конечном счете, снимают их с производства.
Уменьшить
потери от функционального износа можно
также модернизацией действующих
машин и оборудования с целью
улучшения их технико-экономических
показателей. Пределы модернизации
определяются техническими возможностями,
а также разностью стоимостей нового и
модернизированного старого оборудования.
Применительно
к вопросам оценки обычно рассматривают
две стороны возможного отличия
нового объекта от старого. Исходя из
статей затрат, изменение структуры
которых приводит к износу машин и оборудования,
различают следующие группы функционального
износа:
-
износ, обусловленный избытком капитальных
затрат
-
износ, обусловленный избытком производственных
затрат
Функциональный
износ, обусловленный избытком капитальных
затрат
1.Виды
функционального износа
Функциональный
износ (устаревание), обусловленный
избытком капитальных затрат, представляет
собой результат технологических
изменений, появления новых материалов
и (или) невозможности оптимально использовать
машины и оборудование из-за таких факторов,
как неэффективное размещение и компоновка,
излишек производственных мощностей по
сравнению с требованиями современного
производства, несбалансированность производственного
процесса. Часто этот вид функционального
износа называют технологическим устареванием.
Широко
распространенным случаем технологического
устаревания является наличие избыточной
производительности данного оборудования
по сравнению с остальным оборудованием,
включенным в общую технологическую
цепочку, т.е. рассматриваемое оборудование
недоиспользуется.
Различают
следующие виды функционального
износа:
- износ
исправимый
(если дополнительно полученная
стоимость превышает затраты на восстановление);
износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).
- недостатками,
требующими добавления элементов;
недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
«сверхулучшениями».
Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов – элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным эксплуатационным стандартам.
Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.
«Сверхулучшения» – элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и их наличие которых в настоящее время неадекватно современным эксплуатационным стандартам.
Исправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций « сверхулучшений», минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.
Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления «сверхулучшений» все же необходимо учитывать.
2
.
Неисправимый
функциональный износ
Неисправимый
функциональный износ вызывается:
- недостатками
за счет позиций, не включенных
в стоимость нового, но которые
должны быть;
недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового, но которых быть не должно;
"сверхулучшениями".
Неисправимый функциональный износ за счет позиций, которые включены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно, измеряется как текущая Стоимость нового, минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного (т. е. настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции).Последовательность расчета неисправимого функционального износа за счет "сверхулучшений" определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу.
В случае применения восстановительной стоимости неисправимый функциональный износ за счет "сверхулучшений" измеряется как восстановительная стоимость элементов "сверхулучшения", минус их физический износ, плюс настоящая стоимость (PV) издержек владельца, связанных с наличием сверхулучшений, минус любая добавленная стоимость. При этом к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную арендную плату и т. д. - связанные с наличием "сверхулучшения".
3.
Исправимый
функциональный износ
К исправимому
функциональному износу относят
потерю стоимости в результате несоответствия
конструкции, материалов, стандартов,
качества дизайна современным требованиям.
Исправимым функциональным износом
считается износ, устранение которого
приносит поток дохода, превышающий в
настоящих ценах затраты на его исправление.
Он вызывается:
-
недостатками, требующими дополнения
(отсутствием необходимых элементов);
-
недостатками, требующими замены (модернизации)
отдельных элементов на элементы
с другими техническими характеристиками,
которая позволяет повысить потребительские
свойства рассматриваемого объекта в
целом.
Примером
недостатка, требующего замены отдельных
элементов рас-сматриваемой линии является
установка электродвигателя с большей
номи-нальною частотой вращения или редуктора
с меньшим передаточным числом. Данная
замена (модернизация) позволяет увеличивать
скорость движения ленты, а, следовательно,
и производительность всей технологической
линии. Это, в свою очередь, принесет дополнительный
денежный поток.
4. Пример расчета функционального устранимого износа
Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя
5.
Определение обесценивания,
вызванного неустранимым
функциональным износом
Неустранимый
функциональный износ
обычно вызывается
устаревшими объемно-планировочными и(или)
конструктивными характеристиками оцениваемых
зданий относительно современных стандартов
строительства. Прежде всего экономическая
нецелесообразность проведения затрат
на устранение этих недостатков позволяет
судить о признаке именно неустранимого
функционального износа. Кроме того, необходим
учет сложившихся на дату оценки рыночных
условий для адекватного архитектурного
соответствия здания своему назначению.
При
этом в зависимости от конкретной
ситуации стоимость неустранимого функционального
износа может определяться двумя способами:
как капитализированная потеря в арендной
плате или капитализацией избыточных
эксплуатационных затрат, необходимых
для содержания здания в надлежащем порядке.
Для определения необходимых расчетных
показателей (величины арендных ставок,
ставки капитализации и др.) используют
скорректированные данные по сопоставимым
аналогам. При этом отобранные аналоги
не должны иметь признаков выявленного
у объекта оценки неустранимого функционального
износа. Кроме того, общий доход, приносимый
имущественным комплексом (зданием и землей)
в целом и выражающийся в арендной плате,
необходимо соответственно разделить
на две составляющие. Для выделения части
дохода, приходящегося на здание, можно
использовать метод инвестиционного остатка
для здания или метод анализа соотношения
стоимости земельного участка и общей
цены продажи имущественного комплекса.
В приводимом ниже примере указанная процедура
считается выполненной в процессе предварительных
расчетов.
Определение
обесценивания, вызванного неустранимым
функциональным износом по причине
устаревшего объемно- планировочного
решения, методом капитализации
потерь в арендной плате представлено
в табл. 10.
Подобным образом может быть произведен расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат , необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями, в которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.
Заключение
Недвижимость
- это наиболее фундаментальный, основательный
товар из всех существующих, его
нельзя похитить, потерять или сломать.
Другое дело, что можно лишиться
собственного недвижимого имущества
против своего желания. Недвижимость является
одним из немногих товаров, стоимость
которых может возрастать с течением времени.
Очень важной особенностью недвижимости
является необходимость постоянного управления
ею.
Износ
характеризуется уменьшением полезности
объекта недвижимости, его потребительской
привлекательности с точки зрения потенциального
инвестора и выражается в снижении стоимости
под воздействием различных факторов
со временем.
Список использованной литературы
1. Об
оценочной деятельности в Российской
федерации: Федер.Закон РФ от 29
июля 1998 г, № 135-ФЗ.
2. Федеральные
стандарты оценки (ФСО №1,ФСО №2,ФСО
№3): Приказ №256, №255, № 254 Минэкономразвития
от 27 июля 2007 г.
3. Булычева
Г.В. Практические аспекты применения
доходного подхода к оценке российских
предприятий: Учебн. пособие. - М Институт
профессиональной оценки, 1999.
4. Валдайцев
С.В. Оценка бизнеса и управление
стоимостью предприятия: учеб. пособие.М.:
ЮНИТИ-ДАНА, 2001.
5. Грегори
А. Стратегическая оценка компаний.
М.: Квинто-Консалтинг. 2003.
и т.д.................