В. Мешалкин,
АКДИ "Экономика и жизнь"

Проблема правильного отражения в учете коммунальных платежей (плата за электроэнергию, водоснабжение, канализацию, вывоз мусора и т.д.) волнует, пожалуй, большинство организаций (предпринимателей), заключивших договор аренды здания или помещения.

В настоящей статье мы изложим нашу точку зрения по данному вопросу и постаремся обосновать ее.

Закон предоставляет сторонам договора аренды возможность самостоятельно определить, кто из них будет нести расходы по содержанию помещений (зданий), переданных в аренду. Но если в договоре аренды подобное условие не будет отражено, то бремя содержания помещения (здания) ляжет на плечи арендатора.

Поэтому в договоре аренды необходимо четко определить, кто несет расходы по содержанию арендованных помещений (здания), чтобы впоследствии не возникало конфликтных ситуаций между арендатором и арендодателем.

Существующая практика показывает, что возможны три варианта оформления договорных отношений между арендатором и арендодателем в части оплаты коммунальных услуг по арендованному помещению (зданию).

1. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, согласно договору аренды несет арендодатель, и их сумма фактически учитывается при определении арендной платы.

2. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он сам заключает отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг.

3. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он не заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, а компенсирует арендодателю расходы на оплату коммунальных платежей.

Рассмотрим каждый из перечисленных вариантов.

Первый вариант.

В тексте договора аренды стороны указывают, что расходы по содержанию сданного в аренду помещения (здания) несет арендодатель. В этом случае арендодатель будет обязан за свой счет производить оплату коммунальных услуг по выставленным ему поставщиками этих услуг счетам.

Данные затраты арендодатель вправе отнести к расходам, уменьшающим налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, на основании подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ (если организация оказывает разовые услуги по сдаче в аренду зданий (помещений)) либо на основании подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ (если такие услуги организация оказывает на систематической основе).

НДС, уплаченный арендодателем в составе платы за коммунальные услуги, он может предъявить к вычету на основании подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ при условии, что арендная плата облагается НДС.

Что касается арендатора, то он оплачивает арендодателю только арендную плату, сумму которой он включает в состав своих расходов (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ), а предъявленный ему арендодателем НДС ставит к вычету в порядке, предусмотренном статьями 171 и 172 НК РФ.

Второй вариант.

В договоре аренды стороны делают оговорку, что арендатор должен от своего имени заключить отдельные договоры с организациями, снабжающими помещения (здания) тепловой энергией, водой, газом и пр., и самостоятельно производить оплату коммунальных услуг по выставляемым ему счетам.

Этот вариант получил наиболее широкое распространение в ситуациях, когда предметом аренды является государственная или муниципальная собственность или договор заключается на длительный срок. При краткосрочных договорах аренды отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг, как правило, не заключаются.

В этом смысле показателен пример из арбитражной практики - рассмотрение иска муниципального унитарного предприятия (МУП) "Тверь" к акционерному обществу "Торговая компания "Афина" (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.04.2000 N 3867).

Суть дела такова. Торговая компания "Афина" (арендатор) занимала нежилые помещения в здании универмага на основании договора с городским Комитетом по управлению имуществом (арендодатель). По условиям договора аренды ТК "Афина" обязана была заключить с МУП "Тверь" договор на оплату коммунальных услуг и возмещение затрат по содержанию и эксплуатации здания. Однако из-за возникших между сторонами разногласий такой договор не был заключен. Несмотря на это ТК "Афина" пользовалась арендованными помещениями и коммунальными услугами, а МУП "Тверь" было вынуждено оплачивать эти услуги поставщикам.

МУП "Тверь" обратилось в арбитражный суд с иском к ТК "Афина" о взыскании неосновательно сбереженных денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами. Иск был удовлетворен, и ТК "Афина" была вынуждена выплатить МУП "Тверь" соответствующие суммы.

Арендодатель в данном случае расходы по оплате коммунальных услуг по переданным в аренду помещениям (зданиям) не несет. Арендодатель получает арендную плату, сумму которой он включает в состав доходов (подп. 4 ст. 250 или ст. 249 НК РФ), а также уплачивает с нее НДС (ст. 146 НК РФ), при условии, конечно, что он является плательщиком этих налогов.

Если обязанность по оплате коммунальных услуг по договору аренды нежилого помещения (здания) возложена на арендатора, то указанные затраты могут быть учтены им в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, на основании документов, выставленных поставщиками услуг в соответствии с подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ.

НДС, уплаченный в составе коммунальных платежей поставщикам услуг, арендатор может принять к вычету при соблюдении условий, предусмотренных статьями 171 и 172 НК РФ (наличие счета-фактуры, документов, свидетельствующих об оплате, и т.д.).

Третий вариант.

В договоре аренды стороны предусматривают, что расходы за коммунальные услуги несет арендатор, но расчеты с поставщиками коммунальных услуг осуществляет арендодатель, а арендатор компенсирует ему стоимость этих услуг на основании выставленного арендодателем документа (счета).

В этом случае арендодатель производит оплату коммунальных услуг на основании выставленных ему поставщиками услуг счетов, после чего в свою очередь выставляет счет арендатору.

В ситуации, когда в аренду сдается только часть площадей (помещений) арендодателя, немаловажным становится вопрос о распределении коммунальных платежей между собственным потреблением арендодателя и потреблением арендаторами. Идеальный вариант в этом случае - установка отдельных счетчиков потребления энергии, воды и тепла, согласно показаниям которых производится определение той доли оплаты коммунальных платежей, которая приходится на арендатора. Но это не всегда возможно, и в большинстве случаев доля коммунальных расходов, приходящаяся на арендатора, определяется расчетным путем как отношение занимаемой арендатором площади к общему объему площадей арендодателя.

При данном варианте обязанность по содержанию имущества возложена на арендатора. Поэтому расходы по оплате коммунальных услуг в части, приходящейся на арендованные помещения, для арендодателя не являются расходами, уменьшающими налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, так как арендодатель не имеет правовых оснований для их осуществления.

В то же время полученная арендодателем от арендатора компенсация коммунальных расходов также не является и доходом, подлежащим включению в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Компенсация коммунальных расходов представляет собой возмещение суммы произведенных арендодателем затрат. Она не влечет получения экономической выгоды арендодателем, следовательно, не является доходом, который необходимо учитывать для целей налогообложения.

Арендатор, возмещающий арендодателю расходы за коммунальные услуги, имеет право учесть суммы такой компенсации при налогообложении прибыли (п. 8 Методических рекомендаций по применению главы 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ, письмо УМНС по г. Москве от 23.08.02 N 26-12/39149 и др.). При этом следует иметь в виду, что все такие расходы должны быть подтверждены документально с указанием потребленных ресурсов желательно как в стоимостном, так и в натуральном выражении.

Документами, подтверждающими расходы арендатора, будут являться счета поставщиков коммунальных услуг, счет, выставленный арендодателем, и документы арендатора об оплате (платежные поручения, квитанции к ПКО).

Операция по получению арендодателем компенсации затрат на оплату коммунальных услуг не является объектом обложения НДС, так как в данном случае отсутствует факт реализации арендодателем каких-либо товаров, работ или услуг. Поэтому у арендодателя, с одной стороны, не возникает обязанности предъявлять арендатору НДС к оплате и соответственно выписывать ему счет-фактуру. Но, с другой стороны, для того чтобы арендатор имел возможность принять к вычету НДС, содержащийся в цене коммунальных услуг, ему необходим счет-фактура (ст. 169 НК РФ).

Учитывая это, в сложившейся ситуации, на наш взгляд, необходимо поступать следующим образом. Арендодатель получает от поставщика счет-фактуру, который он регистрирует в книге покупок в части суммы коммунальных услуг, потребленных им самим. Затем на сумму коммунальных услуг, потребленных арендатором, арендодатель перевыставляет арендатору счет-фактуру от своего имени. Этот счет-фактуру арендодатель у себя в книге продаж не регистрирует. Покупатель в книге покупок регистрирует счет-фактуру, полученный от арендодателя. В результате этого и арендодатель, и арендатор принимают к вычету НДС в отношении коммунальных услуг, потребленных каждым из них.

ПРИМЕР Организация А (арендодатель) сдает в аренду организации Б (арендатор) нежилое помещение. Арендодатель получил от поставщиков коммунальных услуг счет на оплату в сумме 60 000 руб. На долю арендатора приходится 50% стоимости коммунальных услуг.

Бухгалтерский учет у организации-арендодателя:

Дебет 26 Кредит 60

25 000 руб. - отражены расходы по коммунальным услугам, потребленным арендодателем;

Дебет 19 Кредит 60

Дебет 76/ "Расчеты с организацией Б" Кредит 60

30 000 руб. - отражена задолженность арендатора по возмещению стоимости (с учетом НДС) коммунальных услуг, приходящихся на сданное в аренду помещение;

Дебет 60 Кредит 51

60 000 руб. - оплачен счет поставщика за оказанные коммунальные услуги;

Дебет 68 Кредит 19

5000 руб. - НДС по коммунальным услугам предъявлен к вычету;

Дебет 51 Кредит 76/ "Расчеты с организацией Б"

30 000 руб. - поступили средства от арендатора в возмещение расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг.

При этом организация А, как уже было отмечено выше, перевыставляет счет на 30 000 руб. (в том числе НДС - 5000 руб.) организации Б.

Бухгалтерский учет у организации-арендатора:

Дебет 26 Кредит 76/ "Расчеты с организацией А"

25 000 руб. - начислена задолженность арендатора по оплате коммунальных услуг;

Дебет 19 Кредит 76 "Расчеты с организацией А"

5000 руб. - отражен НДС по коммунальным услугам;

Дебет 76 "Расчеты с организацией А" Кредит 51

30 000 руб. - перечислены средства арендодателю в возмещение его расходов по оплате коммунальных услуг;

Дебет 68 Кредит 19

5000 руб. - НДС по коммунальным услугам предъявлен к вычету на основании счета-фактуры, полученного от арендодателя.

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Во избежание налоговых рисков при перечислении средств по договору аренды с ИП на его банковский лицевой счет, открытый им, как физическим лицом, необходимо проверить наличие статуса ИП у арендодателя (информация в ЕГРИП), а в платежных документах указывать номер договора.

Обоснование вывода:
Положения ГК РФ позволяют гражданину заниматься предпринимательской деятельностью с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (далее - ИП). При этом результатом такой регистрации не является возникновение нового субъекта правоотношений. Таким субъектом продолжает оставаться то же самое лицо с той лишь разницей, что до государственной регистрации в качестве ИП оно не обладало статусом индивидуального предпринимателя. Приобретение статуса ИП не ограничивает правоспособность и дееспособность гражданина ( , ГК РФ). Сказанное в равной степени относится и к имуществу физического лица, имеющего статус предпринимателя: ГК РФ не разделяет имущество (в том числе безналичные денежные средства) физического лица на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как ИП. Регистрация физического лица в качестве предпринимателя не влечет обособления части имущества этого лица, поскольку факт государственной регистрации в качестве предпринимателя не означает возникновения нового субъекта с обособленным имуществом, а предпринимательская деятельность гражданина является деятельностью самого гражданина (смотрите также УФНС России по г. Москве от 26.08.2011 N 20-14/2/083177@).
В силу п. 2.3 Инструкции Банка России от 30.05.2014 N 153-И "Об открытии и закрытии банковских счетов" (далее - Инструкция) расчетные счета открываются юридическим лицам, не являющимся кредитными организациями, а также индивидуальным предпринимателям или физическим лицам, занимающимся в установленном законодательством РФ порядке частной практикой, для совершения операций, связанных с предпринимательской деятельностью или частной практикой. Для совершения операций, не связанных с предпринимательской деятельностью или частной практикой, физическим лицам открываются текущие счета (п. 2.2 Инструкции). Вместе с тем нормативные акты прямо не запрещают ни использовать физическим лицом открытые ему лицевые счета для расчетов по договорам, заключенным им как ИП (в том числе для получения оплаты по таким договорам), ни перечислять на этот счет вознаграждения, причитающиеся ИП за исполненное им по гражданско-правовым договорам (в том числе заключенным в соответствии с N 44-ФЗ). Поэтому полагаем, что при изложенных в вопросе обстоятельствах оплата по договору аренды может быть перечислена организацией по указанию ИП на открытый последнему лицевой счет. Официальных разъяснений по заданному вопросу мы не обнаружили.
НК РФ определено, что российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, признаются налоговыми агентами и обязаны исчислить НДФЛ с этих доходов, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет сумму налога, то есть выполнить функции налогового агента.
Данное правило не применяется в отношении доходов, исчисление и уплата НДФЛ с которых осуществляются в соответствии со , и НК РФ ( НК РФ).
В свою очередь, на основании , НК РФ физические лица, зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, обязаны самостоятельно исчислять НДФЛ с доходов, полученных от осуществления такой деятельности.
Иными словами, организация, выплачивающая физическому лицу вознаграждение за оказанные услуги (в том числе по договору аренды), не должна удерживать НДФЛ с таких доходов в том случае, если это физическое лицо зарегистрировано в установленном порядке в качестве ИП или главы крестьянского (фермерского) хозяйства ( НК РФ).
Государственная регистрация индивидуальных предпринимателей регулируется N 129-ФЗ от 08.08.2001 "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (далее - Закон N 129-ФЗ). Государственная регистрация представляет собой внесение в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (далее - ЕГРИП) уполномоченным органом сведений о:
- приобретении физическими лицами статуса индивидуального предпринимателя;
- прекращении физическими лицами деятельности в качестве индивидуальных предпринимателей;
- иных сведений, предусмотренных законом ( Закона N 129-ФЗ).
Таким образом, для того чтобы убедиться в соблюдении указанного условия, организации, сотрудничающей с предпринимателем, необходимо обратиться к ЕГРИП и выяснить, имеются ли в реестре записи о ее контрагенте.
Отметим, что в соответствии с Закона N 129-ФЗ содержащиеся в государственных реестрах сведения и документы являются открытыми и общедоступными, за исключением сведений, доступ к которым ограничен в соответствии с названным законом. Содержащиеся в государственных реестрах сведения и документы о конкретном ИП представляются, в частности, в виде выписки из соответствующего государственного реестра ( Закона N 129-ФЗ).
Обращаем внимание, что наличие у предпринимателя "на руках" свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя само по себе факт соблюдения рассматриваемого условия не подтверждает. Такое свидетельство говорит лишь о том, что данное физическое лицо когда-то получило статус ИП, но не содержит информации о том, сохранился ли этот статус в настоящее время (в случае прекращения деятельности в качестве ИП свидетельство о приобретении статуса ИП не изымается - смотрите Закона N 129-ФЗ).
То есть документом, достаточным для подтверждения статуса ИП, является выписка из ЕГРИП. Отметим также, что иметь такую выписку в распечатанном виде (хранить ее, прикладывать к первичным документам и т.д.) не нужно. Действующее налоговое законодательство не возлагает на покупателя товара, работ и услуг подобных обязанностей, а налоговый инспектор в случае, если ему понадобятся сведения из ЕГРИП, всегда имеет возможность обратиться к ЕГРИП самостоятельно.
Следует учитывать, что физическое лицо, зарегистрированное в качестве ИП, может одновременно получать как доходы от осуществления предпринимательской деятельности (далее также - ПД), так и доходы, к ПД не относящиеся. Соответственно, для того чтобы убедиться в соблюдении второго условия, необходимо подтвердить, что доходы, получаемые ИП от организации - покупателя услуг, являются его доходами от ПД.
Понятие "предпринимательская деятельность" в НК РФ не раскрывается, в связи с этим, руководствуясь НК РФ, для толкования данного понятия обратимся к положениям ГК РФ.
ГК РФ предпринимательская деятельность определена как самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли, в том числе от выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Совокупное толкование ГК РФ и ГК РФ, а также положений ТК РФ позволяет сделать вывод, что такие виды доходов, как доходы, получаемые гражданином на систематической основе от оказания услуг, выполнения работ, торговой деятельности, аренды и т.д., всегда являются доходами от ПД.
Таким образом, оказание услуг за вознаграждение (или выполнение работ за вознаграждение) не разово, а на систематической основе является ПД. То есть уже наличие у организации, сотрудничающей с ИП, договора, предусматривающего оказание услуг на систематической основе, говорит о том, что вознаграждения по данному договору физическое лицо - исполнитель получает именно от ПД.
Специалисты Минфина России согласны с такой точкой зрения. По их мнению, для применения НК РФ в договоре о выполнении работ (оказании услуг) между физическим лицом и организацией, являющемся основанием для выплаты дохода, должно быть отражено, что договор с организацией заключен индивидуальным предпринимателем (номер и дата свидетельства о государственной регистрации, орган, выдавший документ, ИНН) в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности. В этом случае указания в платежном поручении на договор, заключенный между организацией и индивидуальным предпринимателем, будет достаточно ( Минфина России от 07.03.2014 N 03-04-06/10185, от 21.03.2011 N ).
С учетом всего сказанного полагаем, что в рассматриваемой ситуации при перечислении средств по договору аренды с ИП на его банковский лицевой счет, открытый им, как физическим лицом, организация может не опасаться налоговых рисков. Для этого рекомендуем проверить наличие статуса ИП у арендодателя, а в платежных документах указывать номер договора.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Молчанов Валерий

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Любой счёт выписывается с целью получения денег за оказанную услугу или реализованный товар . Бумага на оплату аренды составляется на основании договора, в котором, как правило, указана сумма и периодичность внесения денежных средств за занимаемое помещение. На основании этого документа арендатор оплачивает услугу.

Кто должен составить?

В организациях выставлением счетов, как правило, занимается бухгалтерия. Индивидуальный предприниматель при самостоятельном ведении бухгалтерии выставляет их сам. Сложности в этом нет. Все необходимые формы и примеры можно найти в нормативных документах по бухгалтерскому учёту и в интернете.

Данная бумага может быть выставлена как на основании договора, так и при отсутствии такового. Допускается выставление в электронном виде, без распечатки. Ниже вы можете скачать бланк и образец заполнения счета на аренду помещения.

Пункты

Справка. Законодательством не регламентирована строгая форма бланка, поэтому каждый составляет его в зависимости от своих потребностей.

Но независимо от того, кем и как он составлен, счёт на оплату аренды жилых и нежилых помещений обязательно должен содержать следующую информацию:

• Полное наименование организации, выдавшей документ (ФИО Индивидуального предпринимателя).
• Платёжные реквизиты арендодателя.
• Номер счёта и дата, когда он был составлен.
• Наименование услуги, на которую оформлена бумага.
• Стоимость услуги.

Дополнительно могут быть указаны :

На заметку. Дополнительные пункты не являются обязательными и отсутствие этих данных не может быть причиной для неоплаты и признания бланка ничтожным.

Как выглядит документ?

Банк получателя

ИНН КПП Сч. №

Получатель

Счет на оплату № от 20 г.

Поставщик

(Исполнитель):

Покупатель

(Заказчик):

Основание:

№ Товары (работы, услуги) Кол-во Ед. Цена Сумма

В том числе НДС:

Всего к оплате:

Всего наименований:

Сумма прописью.

Руководитель. Бухгалтер.

Как видно из образца, заполнить его совсем не сложно и не требует особых знаний и навыков. В образце уже прописаны все основные пункты, в которые предпринимателю или организации надо просто внести свои данные и при необходимости подписать и заверить печатью.

Важно! Достоверность реквизитов, указанных в документе, избавит от проблем при оплате. За правильность заполнения счёта отвечает лицо, его выписавшее. Ошибка в реквизитах может привести к нарушению сроков оплаты и конфликту сторон.

Как выписать и предоставить на оплату?

Счет может быть выписан вручную или в электронном виде. Документ при необходимости может быть распечатан для подписи уполномоченными лицами. Так как наличие подписи и печати является необязательным, то при электронном документообороте с арендатором, распечатывать его нет необходимости.

Предоставление счёта для оплаты производится :

• лично;
• по почте;
• электронно.

Как видно из статьи, выписать счёт на аренду помещения не сложно, для этого даже не обязательно оформлять договор. Оплата по счёту предусматривает согласие плательщика с оказанием услуги и её стоимостью. Несмотря на отсутствие строгой формы, вид счёта унифицирован, что значительно облегчает задачу, особенно для тех, кто впервые это делает.

Большинство организаций осуществляют свою деятельность в арендованных помещениях. Для того чтобы нормально эксплуатировать помещения, арендаторы пользуются электроэнергией, холодной и горячей водой, теплом, газом, т.е. коммунальными услугами (п. 4 ст. 154 ЖК РФ). Перечень предоставляемых коммунальных услуг устанавливается в каждом конкретном случае в договоре аренды.

Таким образом, при получении имущества в аренду у арендатора возникает обязанность не только своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, но и оплачивать коммунальные услуги, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Как правило, арендаторы производят уплату коммунальных услуг не поставщикам этих услуг, а своим арендодателям, компенсируя тем самым их расходы на "коммуналку". Это связано с тем, что в большинстве случаев договоры с поставщиками коммунальных услуг (энергоснабжающими и газоснабжающими организациями, организациями водопроводно-канализационного хозяйства и другими, далее - коммунальные службы) заключают арендодатели, являющиеся собственниками передаваемых в аренду помещений. Таким образом, арендодатель "передает" арендатору расходы по оплате коммунальных услуг (в части арендуемых помещений), не являясь поставщиком этих услуг.

Важно учесть, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Поэтому договор, в котором в качестве арендной платы предусмотрена только оплата коммунальных услуг, может быть признан незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Что касается расчетов за коммунальные услуги, то арендатор по согласованию с арендодателем может оплачивать "коммуналку" либо в составе арендной платы, либо отдельно от нее.

Возможность включения коммунальных платежей в состав арендной платы установлена гражданским законодательством (ст.614 ГК РФ).

Рассмотрим несколько способов такого включения:

1. Арендная плата с учетом " коммуналки" - фиксированная.

При таком способе сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг в договоре отдельно не выделяется.

Например, организации "Альфа" (арендодатель) и "Омега" (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. В договоре предусмотрено, что ежемесячная арендная плата составляет 42 952 руб. (в том числе НДС 6552 руб.) и включает стоимость коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения).

Отметим, что данный способ в некоторых случаях может быть не выгоден, и вот почему. Фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

Поэтому на практике организации предпочитают использовать второй способ.

2. Арендная плата фиксированная, " коммуналка" - переменная.

При таком способе размер арендной платы в договоре складывается из двух частей:

Фиксированный (основной) платеж;

Переменный (дополнительный) платеж.

Фиксированный (основной) платеж - это собственно плата за площадь арендуемых помещений (здания), т.е. плата за аренду. Переменная (дополнительная) часть арендной платы представляет собой расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде.

Например, между организациями "Альфа" (арендодатель) и "Омега" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. Условиями договора предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 33 400 руб. (фиксированный платеж) и сумму, эквивалентную стоимости коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения), потребленных арендатором (переменный платеж). Указанная сумма определяется на основании счета, выставляемого арендодателем с приложением копий счетов коммунальных служб.

При использовании второго способа переменная часть, т.е. стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или величины потребляемых услуг, что исключает экономические потери как у арендодателя, так и у арендатора. При этом положения <п. 3 ст. 614 ГК РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются (дополнительно об этом см. п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

3. Коммунальные платежи оплачиваются отдельно от арендной платы.

Отдельно от арендной платы "коммуналка" оплачивается путем компенсации (возмещения) расходов, понесенных арендодателем, либо путем оформления посреднических отношений, когда арендодатель выступает в роли посредника между коммунальными службами и арендатором по расчетам за коммунальные услуги.

4. Компенсация коммунальных расходов.

В данном случае коммунальные платежи уплачиваются отдельно от арендных платежей. Следовательно, арендодатель выставляет арендатору два счета: один на оплату аренды, второй на возмещение коммунальных платежей.

Как правило, условие о компенсации коммунальных платежей устанавливается непосредственно в договоре аренды.

Например, между организациями "Альфа" (арендодатель) и "Омега" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. Договором предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 167 руб. за 1 кв. м. Кроме того, арендатор обязуется ежемесячно оплачивать стоимость коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, газоснабжение) пропорционально площади арендуемых помещений на основании счетов, выставленных арендодателем. Арендодатель обязан подтвердить стоимость коммунальных услуг, оплачиваемых арендатором, путем предоставления счетов коммунальных служб.

Кроме того, арендодатели и арендаторы могут заключать самостоятельные договоры о возмещении коммунальных расходов. Например, договор о возмещении затрат по оплате коммунальных платежей, или договор об оплате коммунальных услуг, или соглашение об участии в расходах по оплате коммунальных платежей и т.п. При этом следует учитывать, что такие договоры нельзя квалифицировать как договоры поставки электроэнергии (тепловой энергии, воды, газа), поскольку арендодатель не является энергоснабжающей организацией. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в п. 22 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 <1>.

<1> Несмотря на то что в Информационном письме ВАС РФ рассмотрел соглашение об участии арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, его вывод распространяется и на другие коммунальные услуги, так как правила об энергоснабжении применяются и к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией, газом, водой (ст. 548 ГК РФ).

Итак, в указанных случаях коммунальные платежи уже не являются частью арендной платы, а носят характер самостоятельных платежей. При этом уплачиваются они в рамках арендных отношений независимо от того, заключается отдельный договор на их уплату либо такое условие содержится в договоре аренды.

4498

Что такое арендная плата?

Таким образом, арендная плата – это совокупность выплат за факт владения имуществом, выраженная в денежной или натуральной форме и перечисляемая ежемесячно либо за другие промежутки времени. Арендная плата не обязательно должна иметь рыночный механизм формирования: во главу угла поставлены договоренности, достигнутые между собственником и арендатором. На время установления аренды съемщик фактически владеет (но не является собственником и не может распоряжаться) имуществом, используя его по назначению и несет ответственность за его сохранность.

Арендная плата может устанавливаться за любое движимое и недвижимое имущество, в частности за:

• Квартиры и прочую жилплощадь (вся 35 глава ГК РФ).
• Транспорт и иную технику, прокат (установлен ).
• Земельные участки ().
• Финансовые активы (лизинг).
• Предприятия и строения.

Виды арендной платы

Исчисление арендной платы может устанавливаться в рамках договора, а также в рамках методик, предопределенных законом:

• Периодических или единоразовых платежей , вносимых до истечения срока аренды. Платежи могут быть фиксированными или плавающими, что зависит от объема дополнительных услуг, потраченных в ходе . Данный вид является наиболее применимым.
• Встречной аренды , выраженной в натуральном виде. Возможен вариант, при котором осуществляется передача в собственность вещи, то есть происходит натуральная оплата. Стороны определяют гарантированный срок, служащий необходимой компенсацией за передаваемую вещь. Срок аренды с подобной платой определен длительностью встречной аренды.
• Дохода от ведения предпринимательской деятельности , осуществляемой в арендуемом объекте. В данном случае устанавливается процентная ставка, применяемая как до , так и после. На практике данный вид арендной платы значительно уступает фиксированным платежам, поскольку вносит неопределенность и риск обмана для арендодателя. Лицо, выступающее нанимателем, информирует о доходах, а собственник предоставляет отчет об арендной плате .
• Вложений во внешний вид и коммуникации арендуемого объекта . Часто смешивается с фиксированными платежами, позволяя не только получать деньги с арендованного имущества, но и восстановить качественные признаки жилья, автотранспорта.
• Прочие блага и услуги, предоставляемые арендатором собственнику. В частности, арендатор может предоставлять предпринимательские услуги, которые в иных случаях предоставляются только на коммерческой основе.

Постановление Высшего арбитражного суда №3484/07 допускает смешение вышеуказанных видов аренды в любых пропорциях, установленных относительно определенной рыночной стоимости аренды. В случае, если арендная плата установлена в денежном виде, в рамках договора прямо указывается размер арендной платы.

Определение размера арендной платы

Размер оплаты тесно взаимосвязан с видом арендной платы, который определен в договоре. Если арендная плата составляет определенную пропорцию, лицо, нанимающее помещение, обязано предоставлять документы, на основании которых будет произведен расчет арендной платы по оговоренной формуле. В частности, применимы справки из налоговой инспекции или приходно-кассовые ордера.

Фиксированная выплата , в том числе выплаченная единовременно, определяется условиями договора, что запрещает проводить повышение арендной платы в одностороннем порядке. Поскольку является добровольным, законодатель предполагает, что стороны в силах самостоятельно определить ценность владения имуществом, опираясь на рыночные показатели. При этом арендатор обязуется вносить плату регулярно на основании статьи 614 ГК РФ. Данный пункт определяет важнейшую обязанность, нарушение которой может стать причиной пересмотра соглашения.

Порядок выплаты арендной платы

Арендная плата не может быть выплачена, если имущество не передано в пользование . В ином случае порядок выплаты выглядит следующим образом:

1. Лица, планирующие заключить арендное соглашение, совместно (либо собственник единолично) определяют стоимость соглашения.
2. Происходит заключение договора по образцу, в рамках которого обозначается срок действия соглашения. По общему правилу указывается один год . В документ также вносят порядок внесения выплат и ответственность, дополняющую нормы ГК РФ.
3. Имущество передается во владение арендатору по акту приемки-передачи. Документ должен содержать состояние предмета сделки, а также пометки, которые может вносить принимающая сторона.
4. Оплата производится на расчетный счет организации-арендодателя, указанный в договоре, либо передается лично в рамках квитанции, акта или иного приходного документа. Арендные платежи, не зафиксированные документально, не могут считаться погашенными.
5. Если в качестве оплаты передается имущество или единовременная выплата, а в рамках договора не указаны сроки передачи, арендатор обязан предоставить их в течение 30 дней с момента получения доступа к объекту .
6. По окончании периода аренды, текущий арендатор имеет приоритетное право продления аренды. При этом цена аренды для него не может превышать предложение данного объекта на открытом рынке. Арендатор может направить письмо о снижении арендной платы, если к тому располагает ситуация на рынке.
7. Все платежи с момента внесения становятся собственностью , кроме случаев, когда в договоре установлена встречная аренда. Таким образом, арендатор не имеет права распоряжаться средствами, имуществом, положенным арендатору по договору.

Досрочная выплата аренды

Гражданское законодательство также определяет, что в ситуациях, когда обстоятельства не зависят от воли арендатора или арендодателя, возможна досрочная выплата аренды. Досрочная выплата не всегда означает . В частности, если арендатор регулярно нарушает условия соглашения, портит имущество, арендодатель может истребовать платеж за два периода (как правило равных месяцу), установленных в договоре.

Право на досрочную выплату аренды в пользу собственника может быть использовано, если нарушение сроков составляет менее одного месяца . Более того, арендодатель может требовать внесение платежа не более чем за один месяц вперед , что фактически означает предоплату. В случае судебного рассмотрения, если имущество собственника испорчено в результате действий арендатора и данное требование изложено в заявлении, суд также может принудить к досрочной выплате аренды.

Также досрочная выплата не может перекрывать срока окончания аренды, даже если стороны, руководствуясь , решили продлить сроки аренды.

Наиболее популярные вопросы и ответы по арендной плате

Заключение

Арендная плата является эффективным инструментом поощрения собственников, самостоятельно не использующих предмет своих прав. Установление арендной платы может происходить в одностороннем порядке или по договоренности между лицами. Передача имущества иным лицам за плату детально рассмотрена в ГК РФ, ЗК РФ, а также отдельных федеральных законах, устанавливающих:

• Взаимные обязательства по передаче имущества, средств и соблюдению сроков между арендатором и арендодателем.
• Необходимость своевременной оплаты арендных платежей.
• Различные формы выплат, ограничивающиеся лишь условиями соглашения.
• Возможность получения выплат досрочно, если к тому располагают обстоятельства.