Земля представляет собой объект большой экономической значимости. Земельные участки являются основой любой недвижимости и востребованы на рынке в качестве средства производства для бизнеса, в качестве объекта, удовлетворяющего потребительские запросы людей и в качестве объекта инвестиций для всех участников рынка.

Но приобретение земли в собственность не является единственной правовой формой владения, на основании которой можно использовать земельный участок, аренда земли - вот реальная и экономически эффективная альтернатива ее покупке.

При покупке земельного участка покупатель приобретает право собственности в отношении этого участка и стоимость его прав равна стоимости приобретенной земли. А что приобретает арендатор, какова стоимость его прав, как оценить эти права, выразив их стоимость в денежных единицах? Такие вопросы часто возникают при подготовке различных сделок с правами аренды земельных участков и проведении процедуры оценки земли.

Определение объекта оценки

При оценке земли в рамках передачи прав аренды земельного участка необходимо правильно определить сам объект оценки. Закон 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" допускает оценку стоимости не только материальных объектов, но и отдельных прав в отношении этих объектов, поэтому в данном случае объектом оценки будет рыночная стоимость права аренды земельного участка, которым обладает арендатор на основании арендного договора, а источником возникновения права и правоустанавливающим документом будет являться имеющийся договор аренды.

Право аренды (со стороны арендатора) представляет собой право срочного, возмездного владения и использования земельного участка на условиях, оговоренных в договоре аренды. Это право может быть продано иному лицу, внесено в уставной капитал предприятия или передано в залог - при условии, что эти действия не противоречат положениям арендного договора. Однако, для проведения всех этих операций сначала будет нужно оценить стоимость права аренды, поскольку любое из перечисленных действий требует указания стоимости объекта.

Параметры, влияющие на стоимость

Стоимость права аренды земли (со стороны арендатора) определяется теми экономическими выгодами и обязательствами, которые получает и принимает арендатор. Экономические выгоды, которые можно получить от использования участка, зависят не только от его физических характеристик (площади, формы, местоположения, особенностей рельефа, наличия инженерных сетей), но и от юридического статуса участка (категория земель, разрешенное использование, наличие обременений, наличие разрешений на строительство). Зачастую именно юридические особенности правового положения земельного участка в большей мере определяют стоимость права аренды, чем его физические характеристики.

Помимо указанных выше ценообразующих факторов, для оценки стоимости права аренды земли необходимо учитывать еще и условия арендного договора, которые являются существенными параметрами при определении стоимости права аренды.

Какие положения арендного договора в наибольшей степени влияют на стоимость права аренды земельного участка? В первую очередь - это срок аренды, платежный период, величина арендного платежа, порядок изменения арендной ставки, наличие особых обязательств, требующих дополнительных расходов от арендатора или дающих ему дополнительные преимущества, меры по дополнительному финансовому стимулированию арендатора, а также условия досрочного расторжения договора.

Наилучшее экономическое использование участка

После установления всех ценообразующих параметров объекта оценки, необходимо определить "наилучшее и наиболее эффективное использование" арендуемого участка земли.

Что включает в себя понятие "наилучшего и наиболее эффективного использования" и почему оно важно? Как уже было отмечено выше, разрешенное использование земельного участка во многом определяет его стоимость, но даже в рамках разрешенного использования землю можно использовать по-разному. Например, можно построить крытую автостоянку, а можно сделать просто площадку для автотранспорта. В первом случае затраты будут выше, но и последующий доход от эксплуатации будет выше. Во втором случае затраты будут ниже и меньше доход. Какой способ эффективнее? Теория оценки дает на это однозначный ответ. Наилучшим считается тот способ использования, при котором стоимость земли будет максимальна. При этом подразумевается, что наилучшее и наиболее эффективное использование, кроме финансовой эффективности, должно быть юридически возможным, физически и финансово осуществимым. То есть, нельзя рассматривать способы использования, которые противоречат существующим юридическим нормам или либо являются неосуществимыми по различным причинам технического, финансового или организационного порядка.

Следует помнить, что стоимость земельного участка и стоимость прав его аренды всегда определяются исключительно в предположении о его наилучшем и наиболее эффективном использовании. При этом его текущее использование может не совпадать с наилучшим использованием, которое было определено по указанным выше принципам.

Методы оценки

В оценке стоимости права аренды земельных участков применяются методы доходного и сравнительного подходов.

Наиболее наглядными являются методы сравнительного подхода к оценке земли - например, метод сравнительного анализа предложений к продаже или реальных сделок. Этот метод основан на прямом сравнении параметров объекта оценки с аналогами, представленными на рынке - чаще всего это предложения по переуступке права аренды земельных участков различного назначения. Этот метод хорошо работает если оценщику доступна достоверная и актуальная рыночная информация, позволяющая провести корректное сравнение объекта оценки и аналогичными объектами, представленными на рынке продажи прав аренды.

Однако при сравнении многопараметрических объектов, каким является право аренды земельного участка, выбранные объекты-аналоги неизбежно будут в чем-то отличаться от оцениваемого участка - по площади, срокам аренды, местоположению, размещению относительно основных магистралей и т.д. Влияние этих отличий на стоимость объекта оценки нужно учитывать, вводя обоснованные корректировки к удельным ценам объектов-аналогов.

При подборе объектов-аналогов нужно обязательно учитывать наилучшее использование земельного участка, поскольку различия по цене, возникающие из-за различного наилучшего использования, практически невозможно скорректировать. Поэтому следует отбрасывать те объекты-аналоги, чье наилучшее использование не совпадает с наилучшим использованием объекта оценки. Например, если участок, право аренды в отношении которого оценивается, имеет в качестве наилучшего использования строительство здания, то его нельзя сравнивать с землей сельскохозяйственного назначения.

При выборе аналогов для оценки прав аренды земельного участка также следует различать участки, продающиеся в собственность, и участки, сдающиеся в аренду. Сравнение стоимости права аренды земельного участка и стоимости участка, продающегося в собственность, возможно только при наличии в договоре аренды права выкупа участка в собственность, с указанием условий такого выкупа.

© . Копирование запрещено.

Право аренды — термин, получивший распространение в России относительно недавно. Сам термин устоявшийся, речь идет именно о его известности и появлении в достаточно широких кругах представителей малого и среднего бизнеса. Но, для многих, он до сих пор остается непонятным — что такое право аренды, почему оно имеет ценность, для чего нужна оценка права аренды ? На эти и многие другие вопросы вам дадут развернутые ответы специалисты компании «Аудит ПРО», которые длительное время оказывают юридические и оценочные услуги предпринимателям и организациям.

Что такое «право аренды»?

Прежде всего, дадим определение термину «право аренды». Так на языке юриспруденции называется право на аренду участка или объекта, либо другого материального актива. Как правило, относительно данного термина, речь идет о земельных участках, так как получить земельный участок в собственность юридическому лицу в Российской Федерации достаточно сложно. Оптимальным выходом является его долгосрочная аренда, то есть заключение договора на право возмездного либо безвозмездного пользования участком в течение длительного срока.

Так же долгосрочная аренда является порой, чуть ли не единственным способом получения земельного участка в собственность по приемлемой цене. Земельный кодекс гласит, что владелец недвижимости, расположенной на арендуемом земельном участке, получает приоритетное право на его приобретение. Таким образом, стоимость права аренды может широко варьироваться в зависимости от привлекательности земельного участка, а само право аренды в данном контексте выступает как товар, имеющий определенную стоимость.

Как и в случае с любым другим товаром, может возникнуть ситуация, когда право аренды нуждается в оценке, то есть в установлении и документальной фиксации его рыночной стоимости. В таких случаях производится оценка права аренды , то есть комплекс мероприятий, направленный на выяснение и уточнение данной стоимости с учетом всех факторов.

Оценка стоимости права аренды достаточно сложная и нетривиальная процедура. Если, в случае оценки материальных активов, оценивается их физическое, техническое состояние и проводится аналогия относительно подобных объектов оценки, то оценка стоимости права аренды проводится кардинально противоположно. В этом случае оценщик оценивает не материальные активы, имея возможность наглядно анализировать предоставленный объект, а привлекательность пользования объектом в течение длительного срока.

Критерии оценки стоимости права аренды

Оценка права аренды земли производится, преимущественно основываясь на расположении земельного участка, его инвестиционной привлекательности, так же производится ряд поправок на многочисленные условия аренды.

К поправкам относятся условия, которые будут регламентированы договором аренды, а именно: порядок и сроки внесения арендной платы, штрафные санкции, пени и неустойки, расходы по содержанию участка. Так же в обязательном порядке производится анализ стоимости аренды и сравнение со среднерыночными показателями, этот показатель так же является одним из критичных в оценке стоимости права аренды земельного участка .

Цели оценки права аренды

В каких случаях может потребоваться оценка права аренды помещения , участка земли либо другого объекта? Законодательно право аренды может быть использовано как материальный актив, в том числе и в качестве объекта купли-продажи, передачи третьему лицу, в качестве вклада в уставной капитал организации, и в других случаях. Так же право аренды может быть объектом судебных споров, в таком случае так же потребуется его оценка. И в любой из перечисленных ситуаций, обращение за помощью к профессиональному оценщику будет единственной возможностью документального подтверждения стоимости права аренды.

Независимая оценка права аренды земельного участка или нежилого помещения пользуется большим спросом среди владельцев бизнеса и государственных структур, для осуществления управленческих задач и определения размера арендной платы В Российской Федерации право аренды недвижимости регулируется Гражданским Кодексом. В частности в статье 607, указано, что собственник имеет право сдать в аренду имущество, заключив договор с арендатором.

Стоимость услуг

• Скидки постоянным клиентам и при крупных заказах.
• Предлагаем для физических и юридических лиц.
• Бесплатная доставка отчетов при заказе от 20 000 рублей.

Присылайте запрос коммерческого предложения на , обращайтесь по телефону или .

Цели оценки

Оценка аренды земли или нежилого помещения необходима владельцам имущества, если они планируют сдать его в аренду и получать прибыль. Также арендодатель может оформить договор с последующим выкупом земли или помещения и тогда необходимо произвести оценку рыночной стоимости прав аренды. Кроме вышеописанных случаев, оценка необходима:

• при сделках купли-продажи, где объектом сделки выступает строение или предприятие, находящегося на участке с наличием права аренды;
• при запросе кредитов в банке, когда имущество выступает залогом возврата кредита;
• для налоговых органов
• планировании инвестиционных операций.

Методы оценки

При проведении экспертизы права аренды земли или нежилого помещения используют различные методы оценки исходя из целей и условий арендодателя и арендатора:

• Метод остатка применяется, если арендодатель/арендатор планируют улучшать объект, вводя новшества и затрачивая дополнительные средства, что впоследствии повлечет получение дополнительной прибыли от арендуемых площадей.
• Метод капитализации применяется при планировании хозяйственной и коммерческой деятельности на земельном участке или в нежилом помещении, основан на подсчете получения прибыли при использовании объекта оценки. Метод капитализации схож с методом остатка, но не подразумевает дополнительных вложений в инновации недвижимости.
• Метод выделения применяется при наличии построек на арендуемых площадях — исследуется аналогичное имущество, производится сравнение стоимости построек и определяются различия объектов недвижимого имущества, проводится сравнительный анализ других аспектов арендуемых помещений или земли.
• Метод распределения схож с методом выделения, но при нем не производится оценка стоимости построек и сравнительный анализ с другими аналогичными объектами недвижимости.
• Метод сравнения продаж используется в случае развитого рынка конкурентоспособных предложений по аренде в месте расположения объекта оценки. Метод основан на сравнении стоимости аренды аналогичных видов недвижимого имущества.
• Метод предполагаемого использования основан на расчете доходов от определенного вида деятельности с использованием арендуемой недвижимости. Разница в оценке состоит, например, если на земельном участке расположены постройки, которые можно сдать в коммерческую аренду, или же площади можно использовать только в сельскохозяйственных целях.

Необходимые документы

Для проведения качественной и быстрой оценки права аренды земельного участка или нежилого помещения в Москве специалисты ООО «Гильдия независимых консультантов» нуждаются в предоставлении следующего пакета документов (копий) от заказчика:

• паспорт объекта или геодезический план земельного участка;
• свидетельство о назначении нежилого помещения или категории земельного участка, которое выдается при оформлении прав аренды/собственности;
• приложение к свидетельству о назначении нежилого помещения или категории земельного надела, в котором обозначены виды разрешенной деятельности с использованием объекта оценки;
• справка или свидетельство о наличии ограничений на земельном участке или в нежилом помещении, например, наличие телекоммуникационных и газовых линий на арендуемых площадях. Документ можно запросить в соответствующем государственном органе;
• выписки, подтверждающие арендную ставку или оплаченный земельный налог;
• при наличии — договор аренды недвижимости.

Обратитесь в ООО «Гильдия независимых консультантов» сайт при возникающих вопросах о необходимой документации, и мы проконсультируем вас в индивидуальном порядке и подскажем, где получить недостающие документы.

Особенности оценки права аренды

Оценка права аренды земельного участка или нежилого помещения проводится не только в бизнес-отношениях, но может понадобиться и при наследовании имущества.

Нотариус, который занимается вопросом оформления наследства, должен опираться на установленную стоимость земельного участка или нежилого помещения при оформлении госпошлины. Согласно законодательству размер госпошлины определяется на основе очереди и государственной кадастровой стоимости недвижимости.

Также процедура имеет особенности в сфере сельского хозяйства. Чтобы предоставить землю в аренду для сельскохозяйственных работ, необходимо установить первоначальную цену — государственную кадастровую стоимость, а далее учитывать следующие факторы:

• рыночную стоимость надела земли;
• предыдущие результаты торгов на данный земельный участок;
• затраты на оценку;
• размер земельного налога;
• анализ валовой продукции в рублях с полученной прибыли и другое.

Высококвалифицированные оценщики ООО «Гильдия независимых консультантов» проведут комплексную оценку права аренды, учитывая вышеперечисленные пункты, и предоставят заключение, соответствующее требованиям законодательства и гражданско-правовых отношений.

Отчет об оценке

Специалисты ООО «Гильдия независимых консультантов» по итогам проведения оценки подготовят отчет, который имеет юридическую силу в арбитражном суде и других государственных инстанциях.

Стандартный отчет включает в себя следующие разделы:

• фиксированные данные оцениваемого имущества;
• цель проведения оценки;
• указание величины оценки — кадастровая или рыночная стоимость;
• перечисление используемых методов оценки;
• стоимость изученных объектов на основе проверки;
• проверенные оценщиками данные объектов оценки;
• правомочия арендатора и сроки аренды (на основании данных государственных служб и самого владельца);
• подсчитанный размер арендной платы;
• общая ситуация с рынком недвижимости в данной местности;
• перечисление оснований для получения права аренды и другое.

Клиент может сформировать дополнительные требования к отчету, а также проследить за всеми этапами проверки на основании изложенных в отчете данных.

Преимущества ООО “Гильдия независимых консультантов”

• Высококвалифицированные оценщики и юристы, члены саморегулируемых организаций, прошедшие требуемую законодательством аттестацию.
• Мы проведем оценку и установим все виды стоимости недвижимого имущества — кадастровую, рыночную, инвестиционную, ликвидационную и другие.
• Мы обеспечим индивидуальный подход к решению запросов каждого клиента и проведем бесплатные консультации в процессе оценки недвижимости.
• Цены на услуги оценки приятно удивят клиентов, ведь мы предлагаем цены на нижней границе среднерыночных.
• Специалисты компании проводят более 200 оценок рыночной стоимости объектов ежегодно.

Электронная почта , телефон или .

Оценка права аренды земли – список действий, направленный на установление подлинной стоимости прав аренды.

Оценка стоимости права аренды относительно сложная процедура. Рассматривая случай оценки материальных активов, как правило, мы оцениваем их состояние и проводим сравнение с похожими оценочными активами.

Процедура оценки стоимости права аренды проходит абсолютно не так. Оцениваются не материальные активы, а выгода от пользования землей длительный срок.

Оценкой таких объектов занимается оценщик . Для того чтобы воспользоваться его услугами, вам потребуется предоставить такие документы:

1. , заключенный с арендодателем.
2. Информация о проведенных коммуникациях, а также инженерных системах.
3. Данные о наличии каких либо долговых обязательств за участок, а также сведения о том, не находится ли он в .
4. Сведения о том, кто обратился за услугами оценщика, а именно: ФИО, паспортные данные, номер мобильного телефона.

Зачем это нужно?

Процедура по оцениванию прав найма может преследовать собой несколько целей . Ниже приведены основные причины:

На основе чего определяется?

Хотите взять землю в аренду, но не знаете, как подсчитать стоимость? Узнайте подробности расчетов, а также нюансы налогообложения из !

Какие методы используются?

Сравнения продаж

Находятся похожие объекты, изучается их полная информация: стоимость прав найма, условия по которым они предоставляются . После этого происходит сравнение по каждому критерию, находятся различия и после анализа рассчитывается цена права аренды.

Сравниваемые критерии:

1. Время до истечения арендного срока.
2. Размер ежемесячной .
3. арендатором.
4. Возможность .

Выделения

Требуется информация о цене аналогов оцениваемого объекта, либо же о стоимости предложений на рынке.

Метод выделения используют для вычета стоимости объекта без улучшений . Из стоимости объекта с улучшением вычитаем стоимость тех самых улучшений.

Распределения

С использованием данного метода происходит оценка с застройкой.

Он проще, нежели метод выделения, так как не требуется делать вычет . Здесь используется принцип соотношения стоимости участка и застройки вместе к стоимости самой земли. Используя метод сравнения продаж мы просчитываем стоимость земли вместе с застройкой и умножаем на долю земли.

Чтобы вычислить долю, нужно найти аналогичные объекты и применить найденное соотношение на свой участок.

ВАЖНО ! Метод не дает точных данных. Для более точной информации его нужно совмещать с другими источниками.

Капитализации

Для подсчета цены возможности найма требуется поделить чистый операционный доход на коэффициент капитализации . Коэффициент капитализации можно рассчитать разными методами (Ринг, Хоскольд).

В процессе просчета капитализации не забудьте учесть риски с вложениями денег, их рост.

Суть метода капитализации:

1. Определение суммы дохода за установленный срок путем эффективного использования арендованной земли.
2. Расчет коэффициента капитализации.
3. Просчет стоимости возможности найма на рынке.

Остатка

Его применяют при создании на объекте доходных улучшений.

Суть метода:

1. Расчет цены эксплуатированных улучшений.
2. Расчет чистого дохода за установленный отрезок времени.
3. Вычет цены эксплуатированных улучшений из цены прав аренды.

Предполагаемого использования

Используется с целью получить доход с прав аренды.

Суть метода:

1. Определение суммы расходов, которые требуются для использования земли.
2. Расчет доходов, которые вы получите при использовании.
3. Просчет цены аренды с помощью дисконтирования доходов и расходов.

Составление отчета об оценивании земли

Стоимость разрешения на аренду можно просчитать с помощью формулы:

Z = DA +DIА ,

• где Z - земельный доход;
• DA - прибыль, которую получит арендодатель;
• а DIA - прибыль арендатора.

Выше было показано распределение земельного дохода между владельцем и арендатором. Можно понять, что если доходы DA - прибыль арендодателя равна земельному доходу, то прибыль арендатора 0 .

RS = RAL + RA ,

• где RS - цена полного права собственности на рынке;
• RAL - стоимость права аренды арендодателя;
• а RA - стоимость права найма арендатора.

Пример: следуя формуле RS=RAL+RA предположим что RS (рыночная стоимость полного права собственности) равна 600 тысяч долларов. Стоимость права аренды арендодателя, которую определили местные органы власти составит 250 тысяч долларов. Исходя из этого рассчитываем, что RA = 350 тысяч долларов, т.е стоимость права аренды составит 350000$.

Исходя из вышеизложенной информации, можно понять что оценка права аренды достаточно трудоёмкая и имеет много нюансов , уступки при оценке права аренды надела недопустимы. Но если вы подойдёте к этому вопросу достаточно ответственно, то проблем не возникнет и вы сможете решить вопрос с оценкой в кратчайшие сроки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Размер: px

Начинать показ со страницы:

Транскрипт

1 Определение рыночной стоимости права аренды земельных участков Утверждены Распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 г. N 1102-р МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ I. Общие положения Настоящие методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков разработаны Минимуществом России в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от N 519 "Об утверждении стандартов оценки". II. Методические основы оценки рыночной стоимости права аренды земельных участков Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от N 568-р <*> <*> Письмом Минюста России от N 07/3593-ЮД признано не нуждающимся в государственной регистрации. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания). Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы,

2 установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. III. Общие рекомендации по проведению оценки При проведении оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется использовать положения раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от N 568-р, с учетом следующих особенностей. В отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется, в том числе, включать: сведения о государственной регистрации права аренды (договора аренды) в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной; сведения об обременениях права аренды земельного участка и самого земельного участка; основание возникновения права аренды у арендатора; определение правомочий арендатора; срок, на который заключен договор аренды земельного участка; величина арендной платы, предусмотренная договором аренды; характеристику рынка земли, иной недвижимости, прав аренды земельных участков, в том числе рынка аренды земельных участков и иной недвижимости. IV. Методы оценки Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации. Как правило, при оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения. Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и права аренды земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

3 1. Метод сравнения продаж участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом сравнения продаж рекомендуется использовать положения пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от N 568-р, с учетом следующих особенностей. При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж в составе факторов стоимости, в том числе, учитываются следующие факторы: период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды; величина арендной платы, предусмотренная договором аренды; порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и изменения арендной платы, предусмотренные договором аренды; необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом аренды; наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка; наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды. 2. Метод выделения Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом выделения рекомендуется использовать положения пункта 2 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от N 568-р. 3. Метод распределения Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом распределения рекомендуется использовать положения пункта 3 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от N 568-р. 4. Метод капитализации дохода участков. Условие применения метода - возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность действий: расчет величины дохода за определенный период времени, создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка;

4 определение величины соответствующего коэффициента капитализации дохода; расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка путем капитализации дохода, создаваемого данным правом. Под капитализацией дохода понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины дохода за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка доход от данного права рассчитывается как разница между земельной рентой и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период. При этом величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы (наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства). Определение рыночных ставок арендной платы в рамках данного метода предполагает следующую последовательность действий: отбор для земельного участка, право аренды которого оценивается, аналогичных объектов, ставки арендной платы по которым известны из сделок аренды и (или) публичной оферты; определение элементов, по которым осуществляется сравнение земельного участка, право аренды которого оценивается, с аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому элементу сравнения характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается; определение по каждому элементу сравнения корректировок ставок арендной платы аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается; корректировка по каждому элементу сравнения ставки арендной платы каждого аналога, сглаживающая их отличия от земельного участка, право аренды которого оценивается; расчет рыночной ставки арендной платы для земельного участка, право аренды которого оценивается, путем обоснованного обобщения скорректированных ставок арендной платы аналогов. При расчете коэффициента капитализации для дохода, создаваемого правом аренды земельного участка, следует учитывать: безрисковую ставку отдачи на капитал; величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в приобретение оцениваемого права аренды; наиболее вероятный темп изменения дохода от права аренды земельного участка и наиболее вероятное изменение его стоимости (например, при уменьшении стоимости права аренды - учитывать возврат капитала, инвестированного в приобретение права аренды). В случае наличия достоверной информации о величине дохода, создаваемого аналогом объекта оценки за определенный период времени, и его цене коэффициент капитализации для дохода, создаваемого правом аренды земельного участка, может определяться путем деления величины дохода, создаваемого аналогом за определенный период времени, на цену данного аналога.

5 5. Метод остатка участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом остатка рекомендуется использовать положения пункта 5 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от N 568-р, с учетом следующих особенностей: в составе операционных расходов, в том числе, учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка; разница между чистым операционным доходом от единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом, относящимся к улучшениям земельного участка, является частью земельной ренты, не изымаемой собственником земельного участка в форме арендной платы, а получаемой арендатором; при расчете коэффициента капитализации для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения разницы между величиной ренты и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора аренды на определенный срок. 6. Метод предполагаемого использования участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом предполагаемого использования рекомендуется использовать положения пункта 6 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от N 568-р, с учетом следующих особенностей: в составе операционных расходов, в том числе, учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка; при расчете ставки дисконтирования для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения дохода от данного права; при определении прогнозного периода следует учитывать период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора на определенный срок.

ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ Кузина А.В. Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет Нижний Новгород, Россия THE MAIN METHODS OF ASSESSMENT OF LAND PROPERTY Kuzina

МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ РАСПОРЯЖЕНИЕ от 6 марта 2002 г. N 568-р ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ (в ред. распоряжения

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТАНДАРТ СТБ 52.0.02-07 РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ Оценка земельных участков как объектов недвижимого имущества Издание официальное Госкомимущество Минск

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 7) 1 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 7)" Утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 1.

УТВЕРЖДЕНО Правлением Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» Протокол 113 от «18» декабря 2014 года Система стандартизации саморегулируемой

Николай Баринов FRICS ФСО 7 «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ» ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ САНКТ-ПЕТЕРБУРГ 2015 СТРУКТУРА ФСО 7 I. Общие положения II. Объекты оценки III. Общие требования к проведению оценки IV. Задание на

Утверждено: Экспертно-консультационный комитет НРО РОО Протокол 2 от 11.12.2014г. Утверждено: Правление НРО РОО Протокол 5 от 22.12.2014г. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ МР-1/2014 НРО РОО ПО УЧЕТУ ОСОБЕННОСТЕЙ

Методика оценки величины годовых рыночных арендных платежей за пользование и владение земельными участками А.В. Григорьев, генеральный директор ООО «РМС-ОЦЕНКА», член Российского общества оценщиков П.А.

ПРОЕКТ Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО 11)» В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. 135-ФЗ

ООО «ИРБИС» - ВСЕ ВИДЫ ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ! МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ П Р И К А З 25 сентября 2014 года N 611 Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости

1 Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ»

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПРИКАЗ от 22 июня 2015 г. 385 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ "ОЦЕНКА НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ И ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ (ФСО

Шевяков Денис Владимирович Директор ООО «Агентство оценки «Интеллект» (Самара) Тезисы доклада для семинара «Перекрестное опыление» Тема: «Особенности оценки недвижимости в условиях стагнирующих рынков.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 25-АПП 4-7 г. Москва 4 февраля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ДНИ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ АПРЕЛЬ 2017 ГОДА Методология оценки интеллектуальной собственности в рамках или за рамками официальной методологии оценки имущества? Доклад Савиковской

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 4) 1 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 4)" Утвержден

Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Сибирская Государственная Геодезическая Академия»

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 31-АПГ15-9 г. Москва 10 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Типовые экзаменационные задачи Задача 1 Четырехзвездочная гостиница в центральной части города приносит годовой чистый операционный доход 1 300 000 руб. Известно, что гостиница 1 (4*) была продана за 8

Старая редакция ФСО 1 Новая редакция ФСО 1 I. Общие положения 1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке

Особенности подготовки отчета для целей оспаривания кадастровой стоимости Вторые Тумаковские чтения 10-11 октября 2009 года, г. Санкт-Петербург Докладчик: Карпова М.И. [email protected] 1 Кадастровая стоимость

Утверждено Советом НП оценщиков «ЭС» Протокол 4/2010 от «31» августа 2010г. с изменениями и дополнениями, утвержденными Советом НП «СРОО «ЭС» Протокол 19/2011 от «12» мая 2011г. Стандарты и правила оценочной

УТВЕРЖДЕНО Решением Совета НП СРОО «СПО» Протокол 13 от 28.05.2013 г. Изменения и дополнения утверждены Советом НП СРОО «СПО» Протокол 26 от 21.10.2013 г. Методические рекомендации по составлению отчетов

Терминология (глоссарий), используемая при подготовке вопросов и задач квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» Термин Аддитивная модель внесения относительных

ПРИКАЗ от 22 октября 2010 г. 508 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ "ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО 4)" 19.11.2010 Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение

ОГЛАВЛЕНИЕ ОГЛАВЛЕНИЕ... 3 ВВЕДЕНИЕ... 8 ГЛАВА 1. НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ И УПРАВЛЕНИЯ... 12 1.1. Компоненты и жизненный цикл объекта недвижимости... 12 1.1.1. Определение понятия недвижимости...

Постановление Правительства Чеченской Республики от 28 апреля 2009 г. 69 "О порядке формирования, ведения и опубликования Перечня государственного имущества Чеченской Республики, свободного от прав третьих

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 19-АПГ15-2 г. Москва 26 августа 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

УТВЕРЖДЕНО Правлением Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» Протокол 82 от «24» мая2011 года Система стандартизации саморегулируемой организации

Министерство образования и науки Российской Федерации СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ КОНТРОЛЬНЫЕ ЗАДАНИЯ ПО ДИСЦИПЛИНЕ «ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ» Всего вопросов: блок 1 19; блок 2-35 Критерии

ПРЕДИСЛОВИЕ ВВЕДЕНИЕ. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ: ИСТОРИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ ОСНОВЫ ТЕОРИИ СТОИМОСТИ ДЕНЕГ ВО ВРЕМЕНИ ГЛАВА 1. ОСНОВЫ РАСЧЕТА СТОИМОСТИ ДЕНЕГ ВО ВРЕМЕНИ. 1.1. Основные определения. 1.2. Техника

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА РОССИИ ПРИКАЗ от 26 августа 2002 г. N П/307 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИКИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ САДОВОДЧЕСКИХ, ОГОРОДНИЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ ОБЪЕДИНЕНИЙ В

УТВЕРЖДЕНО Правлением Ассоциации саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистовоценщиков» Протокол 26 от «24» сентября 2015 года Система стандартизации Ассоциации саморегулируемой организации

Министерство образования и науки Российской Федерации ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «САРАТОВСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Практика оценки рыночной стоимости участками под линейными объектами, расположенными вне земель поселений Т.С. Коляденко сертифицированный специалист по оценке недвижимости согласно требованиям Европейских

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 81-АПГ15-17 г. Москва 7 сентября 2015 г. Российской Федерации в составе председательствующего Александрова В.Н., судей Абакумовой И.Д., Корчашкиной Т.Е.

ФЕДЕРАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ Россия 2012 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ И ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО N 1) Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 53-АПГ15-19 г. Москва 13 мая 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВВЕДЕНИЕ В современных условиях оценка рыночной стоимости объектов недвижимости приобретает особую важность. В методических указаниях представлен доходный подход к определению рыночной стоимости объектов

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 48-АПГ 15-8 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 1 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Е.И. Тарасевич. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ Содержание. ПРЕДИСЛОВИЕ ЧАСТЬ 1. СУЩНОСТЬ И ХАРАКТЕРИСТИКИ НЕДВИЖИМОСТИ ГЛАВА 1. НЕДВИЖИМОСТЬ, КАК ЭКОНОМИЧЕСКОЕ БЛАГО 1.1. Базовые понятия и определения экономики

Методология индивидуальной оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости. Основные замечания к отчетам об оценке. Член Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

Приложение 4 к Протоколу внеочередного общего собрания акционеров АО "Досжан темир жолы (ДТЖ)" от 31 октября 2007 года 3 Н.Маханов МЕТОДИКА определения стоимости акций при их выкупе акционерным обществом

АДМИНИСТРАЦИЯ АЛЕКСАНДРОВСКОГО СЕЛЬСОВЕТА ЛОКТЕВСКОГО РАЙОНА АЛТАЙСКОГО КРАЯ П О С Т А Н О В Л Е Н И Е от 31 октября 2016 года 33 с. Александровка Об утверждении методики прогнозирования доходов бюджета

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 67-АПГ15-22 г.москва 17 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

2013 SWorld 18-29 June 2013 http://www.sworld.com.ua/index.php/ru/conference/the-content-of-conferences/archives-of-individual-conferences/june- MODERN PROBLEMS AND WAYS OF THEIR SOLUTION IN SCIENCE, TRANSPORT,

7. Материалы по системе промежуточного и итогового тестирования 1. По каким родовым признакам объекты недвижимости отличаются от движимых объектов? а) неподвижность, материальность, долговечность; б) неподвижность,

СОДЕРЖАНИЕ ПРЕДИСЛОВИЕ... 10 ЧАСТЬ 1. СУЩНОСТЬ И ХАРАКТЕРИСТИКИ НЕДВИЖИМОСТИ...13 ГЛАВА 1. НЕДВИЖИМОСТЬ, КАК ЭКОНОМИЧЕСКОЕ БЛАГО... 14 1.1. Базовые понятия и определения экономики...14 1.2. Недвижимость

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ «СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ» (ГОУ ВПО «СГГА») Кафедра

Учебно-теоретические материалы 3.3 Тренировочные тесты и задания ТЕСТЫ Тест 1. Какие из нижеперечисленных факторов не оказывают существенного воздействия на оценочную стоимость земельного участка, а) местоположение;

Утверждено решением Пензенской городской Думы от 26 июня 2009 г. N 78-7/5 Положение "О порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Пензы" (с изменениями

УТВЕРЖДЕН Приказом министра финансов от 12.05.2004 г. N 75, зарегистрированным МЮ 22.06.2004 г. N 1374 См. текст документа на узбекском языке НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН

Утвержден постановлением Правительства Республики Казахстан от 12 февраля 2013 года 124 Стандарт оценки «Оценка стоимости недвижимого имущества» 1. Общие положения 1. Настоящий стандарт оценки стоимости

Требования ОАО «РЖД» к работе оценщиков. Анализ практики. Региональный квалификационный отбор. Москва, сентябрь 2009 г. Ошибки в Отчетах об оценке в рамках описания объекта оценки и анализа рынка 1. Не

УДК 332.622 Балтин В.Э. Оренбургский государственный университет E mail: [email protected] ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ЗАСТРОЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ЦЕЛИ ЗАЛОГА Показано, что в случае оценки застроенных земельных

Министерство образования и науки РФ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования Пензенский государственный университет архитектуры и строительства КАФЕДРА «Землеустройство

1 Утверждена на Заседании экспертных организаций Республики Башкортостан Протоколом от «20» апреля 2010 г. МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ УСТУПКИ ПРАВА ПО ДОГОВОРАМ ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЫ (ЛИЗИНГА) ПРИ СМЕНЕ