Сразу оговоримся: в этой статье речь пойдёт именно о договоре коммерческого найма жилых помещений, который регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ и частично главой 5 Жилищного кодекса РФ , то есть о найме квартиры физическим лицом. В законе есть разница между договором найма (который заключается с физическим лицом) и договором аренды (который заключается с юридическим лицом). Однако в обычной речи используется устоявшееся слово «аренда». Поэтому в данном материале для простоты мы будем использовать оба термина - «наём» и «аренда» - как равнозначные.

Документы

Ни в коем случае не стесняйтесь просить собственника квартиры предоставить полный пакет документов:

• паспорт;
• обязательно свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
• дополнительно: оплаченные квитанции по коммунальным платежам (чтобы убедиться, что по ним нет долгов) и выписку из домовой книги о зарегистрированных на жилплощади лицах.

Если собственников у квартиры несколько, то согласия одного из них недостаточно, нужно получить согласие всех. Возможно три варианта развития событий:

1. Приложить письменное согласие всех совладельцев.
2. Один совладелец заключает договор с доверенностью от других.
3. При заключении договора все собственники присутствуют лично (тогда в договоре указывается, что квартира сдаётся одновременно всеми собственниками).

От людей, не являющихся собственниками, но зарегистрированных на жилплощади, также требуется письменное согласие. В противном случае они могут заявить о своих правах в любой момент, а вам придётся в срочном порядке искать новое жильё.

Раз мы говорим о найме квартиры, значит, наниматель - физическое лицо. Поэтому ему нужно принести с собой паспорт. Если вы собираетесь жить в квартире не один, то паспортные данные второго (третьего, пятого) жильца также необходимы.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. За исключением договора, заключённого меньше чем на год.

Срок

Договор найма может быть краткосрочным (до одного года) и долгосрочным (от одного года до пяти лет). Если в договоре о сроке не сказано ни слова, считается, что он заключён на максимальный пятилетний срок. Главное различие между долгосрочным и краткосрочным договорами - условия выселения жильцов.

Краткосрочный договор

Собственник может прописать период, во время которого договор может быть расторгнут сторонами досрочно. Если такой период не указан, он не имеет права выселять жильцов до окончания срока действия договора. Зато по окончании этого срока собственник уже сам решает, продолжать сдавать квартиру этим же жильцам или искать других.

Долгосрочный договор

Расстаться с жильцами собственнику намного сложнее. По окончании срока договора арендодатель не может просто заселить в квартиру кого-то другого: если он не уведомил о своём желании жильца не меньше чем за три месяца до окончания договора, считается, что договор автоматически продлевается на старых условиях.

Если арендодатель говорит, что он больше не планирует сдавать жильё, то жильцы должны съехать. Но в этом случае он на самом деле не может сдавать квартиру как минимум год, в противном случае предыдущие жильцы вправе обратиться в суд и потребовать возмещения убытков.

В отличие от арендодателя, жилец может расторгнуть договор в любой момент без объяснения причин.

Состояние квартиры и имущества

Ремонт и улучшения

Насущный вопрос: кто делает ремонт? Обычно в договоре есть формулировка, что «после окончания срока действия договора найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено». Поэтому в договоре сразу следует обозначить, что в квартире можно менять, а что нет.

Кроме того, без согласия собственника жильцы не имеют права производить переустройство и реконструкцию жилого помещения. Например, при ремонте нельзя просто так взять и снести межкомнатную перегородку или расширить дверной проём.

Если ремонт проводить можно, то в договоре обязательно прописывайте, на сколько должна быть снижена арендная плата. Если указания не будет, возможна такая ситуация, что вы самостоятельно всё отремонтируете, а владелец попросту откажется возмещать ваши расходы.

Весь текущий ремонт и траты по нему - на плечах жильца. Он не только поддерживает порядок в квартире, но и отвечает за сохранность имущества.

Капитальным ремонтом должен заниматься арендодатель, и все траты возлагаются на него (если в договоре не указано обратное). Если же арендодатель не проявляет заинтересованности в капитальном ремонте, когда он требуется, то снимающий жильё вправе:

• самостоятельно произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, а с арендодателя взыскать его стоимость;
• потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Когда вы делаете ремонт или покупаете что-то новое в съёмную квартиру, говоря юридическим языком, вы производите улучшения. Они могут быть отделимыми и неотделимыми. Например, если жилец за свой счёт установил кондиционер или водонагреватель (а арендодатель не снижал арендную плату и не возмещал их стоимость), он вправе забрать их с собой.

Неотделимые улучшения, например новые обои, с собой не заберёшь, не испортив внешнего вида квартиры. Поэтому арендатор может потребовать возместить их стоимость, когда истечёт срок действия договора. Но требование будет удовлетворено в том случае, если в договоре указано, что арендодатель не возражал против этого улучшения.

Состояние имущества

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в хорошем состоянии. Это значит, что если что-то мешает вам пользоваться квартирой, то арендодатель должен устранить эту причину за свой счёт. Даже ту, о которой он и не подозревал на момент сдачи квартиры. Например, вы заселились и с удивлением обнаружили, что все трубы давно прогнили и помыться в душе просто невозможно. Арендодатель должен устранить этот недостаток в кратчайшие сроки и абсолютно безвозмездно. Если он этого не делает, вы можете либо самостоятельно устранить причину и потребовать возмещения расходов, либо расторгнуть договор.

Внимание: арендодатель должен устранять за свой счёт только те недостатки, о которых ни он, ни вы не знали.

Если при осмотре квартиры вы видели, что там что-то не работает, или вас об этом предупредили заранее, то уже ваше право - соглашаться на такое условие или поискать вариант получше.

Также юристы рекомендуют вдобавок к договору составить акт приёма квартиры. В нём прописывается состояние мебели, сантехники, пола, окон и всего прочего. Впоследствии это поможет избежать споров о качестве ремонта и мебели. Конечно, в квартире со старой советской мебелью и без техники этого можно и не делать. Но собственник, сдающий жильё с дорогой мебелью и техникой, заинтересован в том, чтобы всё имущество вернулось к нему в должном состоянии, поэтому он может даже приложить фотографии имущества и чеки, подтверждающие его стоимость. Естественная амортизация, разумеется, учитывается. А вот за разбитый экран телевизора арендатор должен будет заплатить.

Обратите внимание на такое понятие, как «солидарная ответственность», если вы снимаете квартиру с кем-то в складчину. Если в договоре не предусмотрен пункт о солидарной ответственности, то всю ответственность будет нести тот, кто заключал договор. То есть если ваш нерадивый сосед что-то сломает, а в договоре ответственным записаны только вы, то и расплачиваться придётся именно вам.

Арендная плата

В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.

Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.

В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.

Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.

Арендатор также вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, не зависящих от него, условия арендованного помещения ухудшились.

Дополнительно

Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.

Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.

Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.

Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.

Расторжение договора через суд

Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.

Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один - добиваться справедливости через суд и расторгать договор.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
• существенно ухудшает имущество;
• более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
• не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.

Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно требовал от арендатора устранить нарушения.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

• арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
• имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
• арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
• имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В заключение остановимся ещё на двух важных моментах.

Если наймодатель дарит или продаёт жильё, сданное в аренду, то договора аренды это не прекращает. Иными словами, когда человек приходит и говорит: «Съезжайте, я квартиру продаю», - это незаконно. Смена собственника не влечёт прекращения договора найма жилого помещения.

В случае необходимости можно сменить нанимателя (арендатора). То есть если договор заключён на мужа, а он, к примеру, уезжает на Северный полюс в длительную командировку, то с его согласия можно сменить арендатора на жену. При этом договор остаётся тот же самый, те же условия, срок продолжает течь и не обнуляется. Но это может избавить от волокиты, если возникнут какие-то проблемы (например, если придётся расторгать договор или что-то взыскивать через суд).

Образец договора аренды нежилого помещенияможно найти как на сайтах компаний, оказывающих юридические услуги, так и на юридических форумах или сайтах правовой тематики. Человеку, далекому от юриспруденции, может быть трудно разобраться в том, насколько правильны образцы, приведенные там, поэтому мы попробуем дать несколько советов, которые позволят разобраться, какой договор лучше использовать.

1. Смотрите на время размещения документа. Законодательство постоянно меняется, и чем новее документ, тем больше шансов, что он отвечает текущим нормам закона.
2. Стоит избегать излишне подробных форм. Иногда в погоне за внешней солидностью в договор вписывают и то, что прямо прописано в законе. К примеру, полное и подробное описание того, что является обстоятельствами непреодолимой силы (форс-мажор), — но зачем вам указание, что стороны не отвечают за нарушение обязательств вследствие землетрясения или нападения инопланетян? Гораздо лучше будет, если в тексте просто будет приведена ссылка на п. 3 ст. 401 ГК РФ.
3. Однако не стоит пользоваться и образцами, где не разделяются права и обязанности сторон.
4. Не слишком разумно пользоваться также бланками, где не указано, какую именно ответственность несут стороны за нарушение договора. Это не ошибка, но без обозначения ответственности вы сможете взыскать с контрагента неустойку лишь в объеме, указанном в законе. За неуплату средств, к примеру, вторая сторона будет платить лишь проценты по ключевой ставке Центробанка (ч. 1 ст. 395 ГК РФ) — а это крайне мало. Сверх этой суммы вы сможете взыскать лишь реальные убытки, если таковые были.

Что включает в себя типовой договор аренды нежилого помещения?

Скачать договор

Прежде чем скачать договор аренды нежилого помещения (образец), проверьте, содержится ли в нем следующая информация:

1. Наименования сторон. Поскольку договор аренды нежилого помещения обычно заключается между организациями (или хотя бы в качестве арендатора выступает юридическое лицо), то в договоре должны быть указаны их полные наименования (при этом желательно даже воздержаться от стандартных аббревиатур типа «ООО», «ОАО»); фамилия, имя, отчество, должность того, кто выступает от имени организации, и на основании чего он действует (директор — обычно на основании договора, руководитель филиала или представитель в городе — на основании доверенности). Впрочем, перебарщивать тоже не нужно: ИНН, ОГРН и прочие данные лучше оставить для финальной части договора.
2. Предмет договора. Нежилое помещение, которое сдается по договору, должно быть охарактеризовано как можно подробнее: адрес, площадь, если есть — кадастровый номер, основания, по которым арендодатель вправе сдавать помещение в аренду (свидетельство о праве собственности с реквизитами свидетельства о регистрации, договор аренды с правом на сдачу в субаренду и т. д.).
3. Порядок передачи нежилого помещения. Наилучшим вариантом является передача по акту, но при необходимости можно обойтись и без него (к примеру, указав, что, подписывая договор, арендатор соглашается принять помещение в том виде, в котором оно находится, а арендодатель обязан передать помещение в срок не позднее определенного числа дней с момента передачи).
4. Обязанности сторон. В частности, должна быть четко обозначена арендная плата, а также указано, кто оплачивает коммунальные и иные платежи, занимается ремонтом и т. д.
5. Права сторон: может ли арендатор сдавать помещение полностью или частично в субаренду, как часто владелец вправе проверять состояние объекта и может ли он это делать вообще и т. д.
6. Срок действия договора. Подробнее об этом будет сказано чуть далее.
7. Порядок продления договора, если договор срочный.
8. Порядок разрешения споров.
9. Реквизиты сторон. Вот здесь надо уже указывать всё: для граждан — паспортные данные, для организаций — ИНН, ОГРН, БИК и пр. Чем подробнее, тем лучше для налоговой инспекции и бухгалтерии.

Возможен ли бессрочный договор аренды нежилого помещения между физическими лицами?

Одним из значимых условий в договоре аренды является срок, на который он заключается. В том случае, если в договоре граждане не определились со сроком, соглашение, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, считается заключенным на неопределенный срок — то есть, по сути, бессрочно.

Бессрочный договор будет действовать до тех пор, пока арендатор согласен оплачивать пользование помещением. Прекратить свое действие он может только после того, как заинтересованная в этом сторона предупредит об этом вторую сторону. Применительно к помещениям срок предупреждения установлен в размере 3 месяцев.

Несколько слов о договоре аренды безвозмездного пользования нежилым помещением

Основное различие между возмездной и безвозмездной арендой - наличие/отсутствие платы за пользование нежилым помещением. Законодатель также определил, что сторонами безвозмездного соглашения будут являться ссудодатель и ссудополучатель, а не арендатор и арендодатель.

Несмотря на то что сделка носит безденежный характер, ссудодатель всё же может обязать ссудополучателя вносить платежи за коммунальные услуги или осуществлять косметический или иной ремонт.

В тексте договора необходимо самым подробным образом указать предмет договора - идентификационные характеристика сдаваемого помещения и срок действия соглашения, если оно заключено на определенный срок.

Какой должна быть форма договора аренды нежилого помещения?

Договор аренды по закону может заключаться только в письменной форме. Допускается его подписание и путем составления 2 документов (к примеру, при обмене факсами) — главное, чтобы имелась бумага, в которой определены условия, на которых заключается договор.

Закон не требует обязательной нотариальной заверки этого типа договора, но на случай, если в будущем ожидаются споры относительно условий договора или самого факта его заключения, можно обратиться и к нотариусу.

Нужен ли предварительный договор аренды нежилого помещения?

Стороны договора аренды нежилого помещения могут изъявить желание закрепить на бумаге свои намерения в будущем, то есть составить предварительный договор. Однако законодатель допускает подписание предварительного соглашения только в сфере строительства и реконструкции нежилых зданий, которые впоследствии, будут сдаваться в аренду.

В предварительном договоре могут содержаться условия о штрафных санкциях, так как на этапе строительства возможны риски, и, дабы обезопасить себя от денежных потерь, стороны обговаривают варианты санкций за неисполнение условий предварительного соглашения.

Предварительный договор заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации.

Документы для государственной регистрации договора аренды нежилого помещения

Большая часть сделок с недвижимостью требует регистрации в органах Росреестра. Применительно к договору аренды это требование действует, если договор заключается на срок более 1 года. Связано это с тем, что при наличии договора нежилое помещение, сдаваемое в аренду, становится обремененным правами арендатора — и это должно быть отражено в госреестре.

В регистрирующий орган стороны представляют следующие документы:

• паспорта;
• документы о праве собственности (арендодатель);
• квитанцию об оплате госпошлины;
• договор аренды в 3 экземплярах (по одному для сторон и один в Росреестр).

Чтобы избежать регистрации, допускается вариант, при котором договор заключается на срок 11 месяцев, а затем продлевается. В принципе, допустимо и условие, при котором договор аренды автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не возражает. Однако лучше все-таки не рисковать и каждые 11 месяцев просто подписывать новое дополнительное соглашение к договору.

Насколько полезен бланк договора безвозмездной аренды нежилого помещения?

Договор безвозмездной аренды помещения не относится к числу особенно сложных или запутанных. Имея на руках соответствующий бланк договора аренды нежилого помещения и образец договора аренды нежилого помещения, составить данный документ и сдать в аренду нежилое помещение безвозмездно сможет любой грамотный человек.

Тем не менее, если есть хотя бы малейшие сомнения, лучше обратиться к юристу за консультацией или даже заказать составление договора именно для конкретного случая.

Последнее обновление Февраль 2019

Иметь в собственности сразу несколько жилых помещений – для их владельца не только роскошь, но и нередко головная боль. «Лишнюю» жилплощадь чаще всего собственники стараются сдать внаём: это и дополнительная прибыль, и постоянный присмотр за квартирой.

Попробуем разобраться, как правильно сдать квартиру в аренду, и избежать при этом проблем с недобросовестными жильцами и налоговой инспекцией, сохранить своё имущество.

Кто может сдавать

Право сдавать свою квартиру в аренду имеет только ее собственник, то есть тот, у кого на руках имеется свидетельство регистрации прав собственности на нее. Никакие родственники или очень близкие друзья не вправе заключать арендный договор с жильцами по просьбе владельца квартиры. Этот вариант возможен лишь в том случае, если есть нотариально заверенная доверенность, в которой прописано право доверенного лица сдавать внаём жилье его доверителя.

Если хозяин квартиры пользуется ею по договору социального найма, то есть фактически она принадлежит государству или муниципалитету, то он не вправе сдавать ее в аренду. В исключительных случаях это возможно, но для этого необходимо получить официальное письменное разрешение от соответствующего государственного или муниципального органа.

Если в сдаваемом в аренду жилье зарегистрированы, помимо собственника, иные лица, то нужно получить их письменное согласие на заключение сделки (при условии заключения долгосрочного договора). То же самое требуется, если сдается часть квартиры (например, комната в коммунальной квартире, в которой общая кухня, туалет, ванная на нескольких хозяев), согласие нужно получить от всех проживающих в ней лиц.

Если в таком жилье зарегистрирован еще и несовершеннолетний ребенок, то разрешение сдавать квартиру в аренду нужно будет получить еще и из органов опеки.

В том случае, если собственниками квартиры являются несколько лиц, то каждый из сособственников должен участвовать в сделке на стороне наймодателя или выразить свое письменное согласие на заключение сделки и доверить заниматься ее оформлением одному из собственников. Такое согласие и доверенность подлежит нотариальному удостоверению.

Если такими процедурами пренебречь, то договор найма квартиры (сроком более 1 года) в росреестре зарегистрировать не удастся.

На практике часто квартиры сдаются «в серую», без государственной регистрации договора в росреестре, поэтому такие формальности не соблюдаются. Но нужно иметь в виду, что в случае судебного спора с нанимателем (по каким-либо вопросам относительно сдачи квартиры) ссылаться на такой договор как на доказательство будет нельзя, так как он без регистрации является ничтожным.

Кому сдать квартиру

Человека, впервые столкнувшегося со сдачей квартиры в аренду, нередко приводит в панику даже такой простой вопрос, где найти жильцов. Можно посоветовать четыре варианта:

• Обратиться в агентство недвижимости. Здесь вам предложат массу вариантов, а также предоставят некоторые гарантии, но за такие услуги придется заплатить.
• Подать объявление о сдаче квартиры в газету, на интернет-сайты либо в «бегущую строку» на телевидении. Или найти объявление человека, желающего арендовать жилье, на этих же ресурсах. Здесь существует риск нарваться на недобросовестного квартиросъемщика, который либо не оплатит предоставленную ему квартиру, либо испортит (похитит) имеющееся в ней имущество.
• Найти жильца через друзей, знакомых, родственников. Это, пожалуй, самый наилучший вариант. Вряд ли квартиросъемщик по протекции рискнет навредить хозяину квартиры. А в случае возникновения спорных вопросов его всегда можно будет найти.
• Сдавать жилье родственникам или друзьям. Скорее всего, такая аренда будет безвозмездной, никакой материальной выгоды вы не получите. Зато можете смело поручать им оплачивать коммунальные счета за квартиру.

В любом случае нужно периодически проверять сдаваемую квартиру, общаться с квартиросъемщиками и контролировать коммунальные платежи, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Если квартира сдается незнакомому человеку, то договор найма не может гарантировать полной имущественной безопасности собственнику. Нужно по возможности проверить будущего жильца на предмет его законопослушности. Для этого можно обратиться к знакомым сотрудникам полиции или другим представителям правоохранительных органов для проверки нанимателя на предмет судимости, привлечения его к административной ответственности и пр. Не лишним будет проверить наличие негативной информации о человеке в интернете и из иных открытых источников.

Сдать квартиру в аренду без посредников, конечно, дешевле, но тогда все заботы о жилье ложатся только на ваши плечи.

Как передавать квартиру

О юридических моментах оформления сделки поговорим позже. Сейчас коснемся бытовых моментов.

Квартиру нужно передавать непосредственно нанимателю, рассказывая о всех особенностях и важных технических моментах жилья во избежание случайных поломок и причинения иного ущерба.

При передаче квартиры следует совместно зафиксировать показания приборов учета энергоресурсов (воды, электричества, газа и пр.), что бы в дальнейшем не разбираться кем допущена коммунальная задолженность.

Перед передачей ключей общую и детальную обстановку в квартире следует сфотографировать. Это будет дисциплинировать нанимателя, так как он будет видеть трепетное отношения хозяина к своему имуществу, кроме того, фотоснимки могут служить доказательством в суде, если возникнет конфликт о существенном ухудшении состоянии квартиры после ее сдачи.

Если на лестничной площадке у Вас дружные соседи, то хорошо бы познакомить новых жильцов с ними. И оставить соседу свой номер телефона на экстренные случаи. Это также будет дисциплинирующим фактором для нанимателя.

Как оформить аренду юридически

Даже если вы решили сдать квартиру лучшим друзьям или дальним родственникам, лучше оформить эту сделку документально. В этом случае составляется договор найма жилого помещения (его нужно отличать от договора аренды, который заключается в основном между юридическими лицами). Оформить его несложно, в интернете имеется множество образцов и вариантов на разные случаи. Можно составить его самостоятельно, обратиться за помощью к юристу или у нас.

Подписывается документ обеими сторонами. Нотариальное его заверение не требуется, но и не воспрещается. При желании можно обратиться за помощью в его составлении и удостоверении в нотариальную контору. Но такой документ не будет иметь большей юридической силы, чем обычный письменный договор, заключенный сторонами.

В дополнение к договору найма нужно обязательно составить акт приема-передачи сдаваемой квартиры.

В акте указывается подробно техническое состояние всего жилого помещения – наличие ремонта, сантехники, а также имеющаяся в квартире мебель, бытовая техника, иные предметы обихода. Желательно не только перечислить их, но и указать, в каком состоянии они находятся, на каких местах стоят, наименование (модель, марка и пр.), определить ориентировочную стоимость (хотя бы наиболее дорогостоящих предметов). Это поможет в дальнейшем собственнику жилья оценить состояние своего имущества и взыскать ущерб за его порчу с недобросовестных жильцов. Акт тоже подписывается обеими сторонами после осмотра квартиры, после чего нанимателю вручаются ключи от нее.

Как правильно составить договор найма

Если вы решили сдать квартиру и оформить соответствующий договор самостоятельно, то нужно знать основные правила его составления. Главное, в нем четко должны быть прописаны основные условия – срок и размер арендной платы , остальное – по желанию сторон. Можно составить очень подробный документ на нескольких страницах, в котором предусмотреть все нюансы, а можно отразить всё необходимое на одном листе. Но в любом договоре должны содержаться основные пункты:

1. Дата и место его составления.
2. Подробные персональные данные наймодателя и нанимателя: имя, фамилия, отчество, дата рождения, место прописки и проживания, номер и серия паспорта или другого удостоверяющего документа.
3. Предмет договора: сдаваемая квартира, находящаяся в собственности у наймодателя, ее адрес, метраж, техническое состояние, наличие мебели, сантехники, оценка пригодности для проживания (отопление, водоснабжение), подключение телефонной сети, и сети интернет, кабельного телевидения. Подробное описание может быть изложено как в самом договоре, так и в прилагаемом к нему передаточном акте.
4. Ссылка на документ, подтверждающий, что наймодатель является собственником жилья, и оно не состоит в обременении третьими лицами (долевая собственность, ипотека, залог и т.д.).
5. Стоимость ежемесячной арендной платы, в том числе указание, на кого ложится обязанность по уплате коммунальных расходов.
6. Форма расчета: наличными денежными средствами, почтовым переводом или на банковскую карту (вклад), безвозмездно и т.д..
7. Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
8. Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный или срочный ремонт квартиры.
9. Срок, на который арендуется жилое помещение.
10. Указание всех лиц, которые будут проживать с нанимателем вместе (если договор долгосрочный).
11. Права и обязанности, возлагаемые на нанимателя и наймодателя, с которыми они должны быть согласны.
12. Причины и условия, по которым договор найма может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Желательно в договоре также прописать и особые условия, так называемые «житейские хитрости»:

1. О запрете нанимателя и членов его семьи (или тех лиц, кто с ним будет проживать) прописываться по месту жительства (в арендованной квартире). Хоть законодатель и не допускает прописку без разрешения собственника, однако «предприимчивые умельцы» изредка умудряются обойти эти ограничения, затуманив голову работникам УФМС якобы имеющимся у них правом жильца. Подобное условие не позволит схитрить при регистрации, а если незаконная прописка все же была допущена, то ее легко будет оспорить в суде (сам договор будет неоспоримым доказательством неправомерности действий нанимателя).
2. Распределить обязанности страхования квартиры от несчастных случаев межу наймодателем и нанимателем. Лучше, конечно, самому заняться этим вопросом, так как, застраховав квартиру от затопления, пожаров, гражданской ответственности и пр., собственник снимает с себя риски за халатное поведение нанимателя. Ведь если произойдет подобный случай перед потерпевшими (соседи и иные лица) будет отвечать собственник. С виновника (нанимателя) можно взыскать ущерб только в порядке регресса, то есть сначала собственник возмещает ущерб пострадавшим и лишь потом он имеет право требовать материальную компенсацию с нанимателя, что может оказаться невыполнимой задачей (например, наниматель не имеет имущества, официально не работает или платить алименты и т.д.).
3. Об ограничении возможности сдавать квартиру в поднайм (субаренду) третьим лицам без письменного согласия собственника. Иначе можно столкнуться с тем, что квартиру превратят в гостиный двор.

О периодической возможности собственника проверять состояние квартиры. Это условие предусматривает права собственника в присутствии нанимателя приходить в квартиру для осмотра на предмет ее сохранности, надлежащего санитарного состояния и пр. Если такой пункт не предусмотреть наниматель попросту может не пустить наймодателя в виду отсутствия у него таких полномочий.

На какой срок заключить договор

Максимальный срок, на который вы способны заключить договор найма - это 5 лет. И даже если в документе нет ссылки на то, на какой срок сдается квартира, он будет ограничен указанным временем.

Опытные юристы всё же советуют не сдавать квартиру в долгосрочную аренду, потому что заключить другой договор на новый срок всегда проще, чем расторгнуть уже имеющийся. Особенно, когда одна из сторон с его расторжением не согласна.

Нужно ли регистрировать договор найма

Договор найма квартиры (или аренды жилого помещения) не требует обязательной регистрации в органах Росреестра, если он заключен сроком до одного года (например, на 11-ть месяцев или на полгода).

Если же он заключается на более длительный срок, то такую сделку придется регистрировать. Минус в том, что это обязывает арендодателя готовить пакет документов и платить государственную пошлину за регистрацию, затрачивая собственные время и средства. К тому же почти неизбежно сведения о сдаче жилья в аренду и получении наймодателем прибыли попадут в налоговый орган. Но, с другой стороны, регистрируя данную сделку, он получает дополнительные гарантии. .

Выгоднее всего заключить договор о найме квартиры с правом последующей его пролонгации и перезаключать его каждый год.

Преимущества и особенности сдачи квартиры на срок, не превышающий 11-ти месяцев, о которой мы уже говорили

• договор найма можно не регистрировать в Росреестре, значит нет необходимости тратить время на сбор документов, бюрократические проволочки, нести расходы на оплату госпошлины. А по истечению договора погашать запись в государственном реестре об обременении (найме)
• наниматель не сможет рассчитывать на предоставление отсрочки устранения нарушений, влекущих расторжение договора

В основном краткосрочным договором пользуются собственники, уклоняющиеся от уплаты налогов с доходов от найма, так как о таком договоре в налоговой инспекции не знают (договор не регистрируется в росреестре и от туда сведения не поступают налоговикам), соответственно, им не известен и факт получения доходов.

Сама регистрация договора в росреестре дело не сложное

1. Обратиться за регистрацией договора можно в течение 1 месяца с момента его заключения. В противном случае ожидает штраф в размере 5000 рублей
2. Заявителями должны быть две стороны договора (и наймодатель и наниматель или их представители по нотариально удостоверенной доверенности)
3. Пакет документов представляет собой:
   • договор найма с актами передачи квартиры от собственника нанимателю в трех экземплярах
   • паспорта заявителей
   • квитанция об уплате государственной пошлины (размер госпошлины 2000 рублей (по 1000 рублей с каждой стороны))
   • копии документов, подтверждающих права собственности на квартиру (договор-основание, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт). Хоть эти документы не являются обязательными к сдаче, но их предоставление ускоряет процесс приемки заявлений и регистрации договора
   • согласия заинтересованных лиц (других дольщиков, залогодержателя и пр.)
4. Регистрация осуществляется в течение 5 рабочих дней
5. Сдать документы можно непосредственно в территориальный отдел росреестра или в отдел МФЦ

В регистрации может быть оказано по следующим причинам

• квартира, сдаваемая в найм, не состоит на кадастровом учете
• действует ранее заключенный договор аренды на туже площадь
• не представлен полный перечень необходимых документов для регистрации
• договор найма имеет грубые несоответствия требованиям закона
• другие нарушения законодательства

Плата за съемное жилье

Условия оплаты за наём квартиры, а также бремя внесения коммунальных платежей должны быть подробно расписаны в договоре.

Часто собственники жилья требуют внесения залога за аренду жилья, то есть оплату сразу за несколько месяцев. Это гарантирует, что жильцы будут проживать в квартире весь оплаченный ими период. Для нанимателя же это уверенность в том, что он не останется без крыши над головой в течение того времени, за которое уже внес оплату.

Сведения о том, что за наём квартиры требуется внесение залога за несколько месяцев, могут быть указаны непосредственно в договоре либо оговорены сторонами устно.

Лучше выбрать первый вариант, а также письменно зафиксировать в арендном договоре условия возврата (или невозврата) залога, если, допустим, жилец решил съехать с квартиры раньше, в пределах того срока, за который уже внёс плату.

Например, наниматель внес залог за проживание в съемном жилье за 6 месяцев, а спустя 3 месяца решил съехать. Такой вариант нужно предусмотреть в договоре и указать, должен ли будет в данном случае наймодатель вернуть часть арендной платы.

О расписках

Любую передачу денежных средств за аренду квартиры, будь то залог или ежемесячная плата, желательно фиксировать расписками. Для удобства можно подготовить единый бланк, в который останется лишь вносить сумму платежа, дату и подписи сторон. Для подтверждения факта передачи лучше можно привлечь свидетеля, о чем также внести сведения в расписку и поставить его подпись.

Также желательно выполнять расписку в 2-ух экземплярах, чтобы один оставался у нанимателя, а второй – у наймодателя.

Если плата за наём жилья производится в безналичной форме, то плательщику обязательно нужно сохранять чеки, квитанции, свидетельствующие о переводе денежных средств хозяину квартиры.

Расторжение договора

Основания и условия расторжения договора найма должны быть прописаны в самом документе.

Наниматель жилья вправе расторгнуть его по собственному желанию при соблюдении двух условий:

• все проживающие с ним лица согласны с таким решением
• наймодатель предупрежден не позже чем за три месяца

По желанию лица, сдающего квартиру внаём, расторжение договора допустимо в одностороннем порядке по следующим основаниям:

• наниматель не вносит арендную плату в течение полугода при долгосрочном найме либо пропускает два платежа подряд при краткосрочном
• повреждение или разрушение нанимателем и проживающими с ним лицами жилого помещения или находящегося в нем имущества, принадлежащего наймодателю
• наниматель и проживающие с ним лица используют квартиру не по её назначению, постоянно нарушают порядок и мешают спокойному проживанию соседей (в случае, если он был предупрежден наймодателем, но нарушения не устранил)

Договор найма может быть расторгнут также и в судебном порядке. Причем инициатором иска может выступать как наймодатель, так и наниматель. Причиной может послужить то, что жилье пришло в негодное для проживания состояние либо было признано соответствующими органами аварийным.

Если наниматель не согласен с расторжением договора по инициативе наймодателя по указанным выше трем причинам, то может обжаловать его действия в суд. Если договор найма жилья заключался на длительный срок, то суд может предоставить истцу отсрочку для устранения допущенных нарушений и выплате долга по оплате сроком до одного года.

Платить ли налог с дохода от сдачи квартиры

Даже если квартира сдается в аренду на короткий срок, это не освобождает наймодателя, получающего за это выручку, от налоговых платежей.

Если договор аренды заключен на длительный срок и зарегистрирован в Росреестре, то соответствующая информация, скорее всего, будет направлена ими в налоговый орган. И этот факт скрыть вряд ли получится.

При заключении краткосрочного договора скрыть факт получения прибыли от аренды значительно легче, но законодатели делать этого не советуют. При выявлении этого нарушения придется выплачивать не только налог от прибыли за весь срок, но и штраф и пени в размере от 20 до 40 процентов от неуплаченной налоговой суммы. В случае неуплаты налогов на крупную сумму виновный может быть даже привлечен к уголовной ответственности, максимальное наказание, которое может ему грозить – лишние свободы.

Заключенный между сторонами договор найма жилого помещения является для налогового органа поводом взыскать налог с суммы за сдачу квартиры. А предоставить его налоговикам может любой недоброжелатель.

По закону наймодатель обязан в срок с 1-ого января до 2-ого мая представить в налоговый орган по месту своего проживания декларацию о своих доходах за прошлый год, в которой указать сумму полученной им прибыли, в том числе прибыли от сдачи в аренду квартиры.

Затем ему должны выслать квитанцию, в которой будет указана сумма налога, необходимого к уплате. Либо оплатить его нужно самостоятельно из расчета 13 процентов от суммы полученной прибыли от сдачи квартиры за год.

Наймодатель может быть освобожден от уплаты налога лишь в том случае, если он длительное время не получал с нанимателя арендную плату за квартиру и способен доказать этот факт.

Иные виды ответственности

Бывают случаи, когда граждане сдают в аренду сразу несколько принадлежащих им квартир. Законом такая деятельность рассматривается как предпринимательская. Такой собственник, прежде чем сдавать квартиры, должен получить статус индивидуального предпринимателя , иначе его ждет ответственность по административному (ст. 14.1 КоАП РФ) или уголовному (ст. 171 УК РФ) законодательству (в зависимости от размера вырученного дохода) за незаконную предпринимательскую деятельность.

Уточним, если речь идет об одной квартире в практике считается, что это деятельность не относится к коммерческой.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

104 комментария

Вообще, ГК РФ не классифицирует договора аренды по типам арендуемых помещений.

То есть, руководствоваться следует единым разделом "Аренда".

Первоначальным документом, свидетельствующим о начале правоотношений между арендатором и арендодателем, является договор.

В данной статье мы поговорим о том, как заключить договор аренды нежилого помещения правильно, а также как учесть все возможные нюансы.

Что важно в соглашении об аренде

Шапка договора - это сведения о месте, а также дате совершения рассматриваемого договора.

Как и любой другой договор, данное соглашение начинается со сведений об участвующих в них сторонах. В качестве сторон в этом соглашении могут выступать как юридические, так и физические лица. Важно для любого такого участника подробно раскрыть данные. Для юридического лица указываются реквизиты и подробное наименование. Физическим же лицам положено раскрытие в документе своих паспортных данных, а также контактов и адресов.

Предметом соглашения является арендуемое помещение. О нем нужно раскрыть все сведения подробно.

К важной, в этом случае, относится следующая информация:

• Местоположение объекта. Раскрытию подлежит точный адрес, а также расположение, если арендуется только часть какого-либо здания.
• Размеры объекта. От этого может напрямую зависеть размер платы. Сведения должны быть максимально достоверными.
• Материал, использованный для изготовления. Максимально подробно раскрывается, из чего сделано помещение: полы, перекрытия, стены и т.д. Материал, использованный для изготовления окон и дверей, а также качество и вид внутренней отделки также подлежит отражению в документе.

Существенное условие действительности договора аренды - это размер ежемесячного платежа. Без таких данных документ недействителен.

Отдельно рассматриваются обязательства по ремонтам. Так, владелец помещения самостоятельно делает капитальные ремонты. Арендатор же участвует в этом только при случае, если в повреждениях прямо прослеживается его вина.

Дополнительная документация для съема нежилых помещений

К такому договору, как аренда, прилагается передаточный акт. Именно этот документ свидетельствует, что арендатор действительно вступил в право пользования объектом. А более важное значение в этом документе имеет подробное раскрытие состояния помещения в момент передачи.

Желательно подробно отразить наличие тех или иных дефектов. В противном случае возможно возникновение конфликтов с арендодателем впоследствии.

Стоит учесть еще один нюанс. Если договор заключается на один год и более, его положено регистрировать в органах госреестра. Именно поэтому такие соглашения стараются заключать на срок чуть меньше года, а затем продлять их. При продлении учитывайте, что старый договор должен истечь, тогда новый также заключенный менее, чем на год, не придется регистрировать.

Грамотно составленный договор аренды квартиры, а правильнее - договор найма жилого помещения, позволяет сразу проговорить и решить многие проблемы, сэкономить себе нервы и время, а в будущем - избежать возможности мошенничества как со стороны квартиранта, так и со стороны хозяина квартиры.

Материалы по теме:

Грамотно составленный договор аренды квартиры, а правильнее - договор найма жилого помещения , позволяет сразу проговорить и решить многие проблемы, сэкономить себе нервы и время, а в будущем - избежать возможности мошенничества как со стороны квартиранта, так и со стороны хозяина квартиры.

Вы прошли долгий путь от поисков съемной квартиры или отбора квартирантов до подписания договора найма, потратили кучу времени, израсходовали много сил. Так пусть все это не будет потрачено в пустую!

Важный нюанс составления договора - его название. В соответствии с законодательством () частное лицо должно заключить с хозяином квартиры договор найма жилого помещения, а юридическое лицо - договор аренды. Следовательно, физическое лицо не может арендовать квартиру, а юридическое лицо не может быть нанимателем. Вроде мелочь? А нет…. Суд может признать такой договор найма не имеющим силы.

Составление договора

Настаивайте на составлении и подписании договора (можно отредактировать ), где будут указаны все важные моменты и спорные вопросы, связанные с арендой квартиры или комнаты.

В договоре найма должны быть прописаны пункты:

• дата составления договора и срок его действия;
• паспортные данные всех лиц, участвующих в сделке, а также номер документа, устанавливающего право наймодателя на собственность (договор дарения, свидетельство о праве собственности, договор передачи квартиры (приватизация) и т.д.);
• если квартира находится в долевой собственности, должны быть указаны все собственники;
• хозяин квартиры должен подтвердить, что жилье не находится под арестом, не является залогом или предметом спора;
• указать предмет договора - все данные о помещении, сдающемся в наем, в т.ч. адрес;
• сроки и порядок расчетов;
• размер арендной платы, привязанный к какой-либо валюте;
• список всех, кто будет проживать в съемной квартире.

Также пропишите в договоре: кто и как оплачивает коммунальные услуги, телефон (если он есть в квартире), Интернет, возможность или невозможность изменения арендной платы в течение действия договора, регулярность посещения квартиры хозяином и то, что он должен предупреждать об этом заранее. Если передан залог, укажите его сумму. Можно указать показания электросчетчика и водомеров на момент подписания договора найма. Впишите в договор найма пункт о состоянии квартиры и ремонте, если таковой планируется. В соответствии с законом (ГК РФ, ст.681) текущий ремонт квартиры - обязанность нанимателя, если иное не установлено договором. А вот капитальный ремонт - обязанность хозяина квартиры.

"Мелочи"

• если в договоре найма нет данных о помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным;
• не брезгуйте описью и описанием мебели, это оградит от споров о наличии антикварного кресла и требований оплаты того, что уже было сломано;
• договор найма жилого помещения заключается на срок не больше пяти лет, а если срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ГК РФ, ст.683);
• подпишите договор найма на каждой странице;
• в пункте, описывающем права нанимателя и наймодателя пропишите, что наймодатель обязуется обеспечить нанимателю беспрепятственное и круглосуточное использование жилплощади, даже если это покажется слишком очевидным;
• в пункте, описывающем права наймодателя, впишите его обязанность урегулировать возможные претензии со стороны других совладельцев квартиры (или зарегистрированных в ней лиц) и защитить от них квартирантов;
• одностороннее изменение размера арендной платы за квартиру не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (ГК РФ, ст.682);
• о окончании срока договора наниматель жилья имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (ГК РФ, ст.684);
• если у вас что-то случилось с замком, и невозможно открыть дверь, вскрывать ее в отсутствие хозяев будут только если договор найма у вас на руках;
• в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор найма продолжает действовать на тех же условиях, новым нанимателем при этом становится один из тех, кто постоянно проживал с прежним квартиросъемщиком.

Договор поднайма (субаренда)

Субаренда (поднайм) - съем квартиры или комнаты не у собственника жилья непосредственно, а у квартиросъемщика, который это жилье снял. В принципе договор должен содержать все то же самое, что и договор найма, за исключением:

• договор поднайма не может заключается на срок больший, чем договор найма и досрочном прекращении договора найма одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения;
• при заключении договора поднайма у нанимателя нет преимущественного права его продления.

Подписание договора найма и вступление его в силу

Если квартира снята с помощью агентства, представитель последнего должен находиться рядом в момент подписания договора найма. В случае самостоятельного поиска также будет не лишним иметь свидетеля.

Все собственники и зарегистрированные в квартире старше 14 лет должны дать письменное согласие на сдачу квартиры в наем. Они либо должны подписать договор найма, либо к договору нужно приложить нотариально заверенное согласие.

Договор найма жилого помещения вступает в силу после подписания его обеими сторонами, - собственником и квартиросъемщиком. его необязательно, достаточно подписей обеих сторон. Посещать нотариуса нужно, только если одна из сторон - юридическое лицо.

Договор должен быть подписан в двух экземплярах. Один забирает себе квартиросъемщик, другой - хозяин квартиры.

Продление договора найма

За три месяца до истечения срока договора найма хозяин квартиры должен предложить квартиранту заключить следующий договор найма на тех же или иных условиях, "либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем (ГК РФ, ст.684). Если хозяин не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Расторжение договора найма

В соответствии с ГК РФ (ст.687) договор найма может быть расторгнут нанимателем жилья по собственной воле. Достаточно письменного предупреждения хозяина квартиры за три месяца.

Расторжение договора найма может произойти в судебном порядке по требованию хозяина квартиры в случаях:

• невнесения арендной платы за квартиру за шесть месяцев, если договором не установлен другой срок;
• при краткосрочной аренде квартиры в случае невнесения платежа более двух раз по истечении установленного договором срока;
• если наниматель квартиры или другие граждане, за действия которых он отвечает, систематически нарушают права и интересы соседей;
• разрушения или порчи жилого помещения или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон договора:

• если квартира перестает быть пригодной для постоянного проживания, а также в случае ее аварийного состояния;
• в других случаях, предусмотренных .

После расторжения договора найма квартиросъемщики подлежат выселению из квартиры.

P.S. Внимательно и вдумчиво перечитайте договор прежде чем его подписывать.