По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Арендаторами могут быть граждане и юридические лица. Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические лица.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение его посредством обмена средствами письменной связи либо в форме акцепта действиями недопустимо. Несоблюдение формы данного договора влечет его недействительность. Договор аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. К числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и о размере арендной платы.

Предметом договора служат здания и сооружения, т.е. такая, обладающая особой ценностью и значимостью, разновидность недвижимости, которая неразрывно связана с земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования. Здания и сооружения как предмет аренды определяются в договоре указанием их адреса (или иного общепринятого описания местоположения объекта, позволяющего однозначно определить объект на определенной территории); наименования и т.п.

Арендная плата относится к существенным условиям данного договора и при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о ее размере договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Обычно арендная плата устанавливается в денежной форме. Оплата осуществляется обычно помесячно либо поквартально.

Договор аренды здания и сооружения может быть заключен как на определенный срок, так и на неопределенный.

Важным элементом являются права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений.

Передача здания и сооружения и его возврат составляют одну из основных обязанностей сторон. Передача здания или сооружения должно осуществляться с подписанием сторонами передаточного акта.

Поскольку договор аренды здания и сооружения на срок более 1 года считается заключенным с момента его государственной регистрации, передача здания или сооружения арендатору по передаточному акту возможна лишь после того, как договор будет зарегистрирован.

Последствия передачи арендодателем и принятия арендатором по передаточному акту здания или сооружения с недостатками определяются на основании общих правил о последствиях передачи арендодателем имущества с недостатками.

На основании общих положений об аренде определяются и последствия, связанные с нарушением арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемые в аренду объекты.

Расторжение договора аренды зданий и сооружений, ответственность за его исполнение или ненадлежащее исполнение строятся также на основании общих положений об аренде.

Договор аренды предприятий.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

Договор аренды предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Сторонами договора аренды предприятия вправе выступать лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Это могут быть как коммерческие, так и некоммерческие организации, а также граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность.

Данный договор заключается лишь в письменной форме и только путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Это требование распространяется на любые договоры, независимо от срока их действия. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

К числу существенных условий договора относятся предмет договора и условие о размере арендной платы.

Предметом рассматриваемого договора является предприятие в целом как особый вид недвижимости, как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

Поскольку предприятие представляет собой сложный объект, состоящий из разнообразных элементов, для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса, установление состава предприятия. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор заключенным.

Арендная плата относится к существенным условиям, и договор аренды предприятия не может считаться заключенным, если в нем отсутствует условие о размере арендной платы. Размер арендной платы определяется сторонами свободно, как правило, на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору (а не до заключения договора аренды) письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Кредиторы при этом вправе в письменной форме дать согласие на перевод арендодателем своего долга на арендатора.

Если кредитор письменно не сообщил арендодателю о согласии на перевод долга, а последний такой перевод осуществил, в законе установлены последствия на случай нарушения арендодателем правила о получении согласия кредитора на перевод долга. Кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Но сделать это он может только в течение трех месяцев со дня получения уведомления о предстоящей передаче предприятия в аренду.

Определенные гарантии предоставлены кредитору и на случай, если он не был уведомлен арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду и, соответственно, был лишен возможности выразить свое отношение к смене должника. В подобной ситуации кредитором может быть предъявлен иск об удовлетворении вышеперечисленных требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

При передаче предприятия сторонами подписывается передаточный акт. Поскольку договор аренды предприятия считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации, передача предприятия арендатору по передаточному акту возможна только после того, как договор будет зарегистрирован.

Важную особенность пользования имуществом арендованного предприятия составляет наделение арендатора широкими правами по распоряжению одним из видов имущества – материальными ценностями, входящими в состав предприятия.

Арендатор вправе самостоятельно, без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другим лицам.

К тому же арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

В течение всего срока действия договора важнейшую обязанность арендатора предприятия составляет поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии. В процессе эксплуатации предприятия арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения арендованного имущества. Такие улучшения принадлежат арендодателю. Независимо от наличия или отсутствия его согласия на совершение улучшений он обязан возместить арендатору их стоимость. Изменено это правило может быть только по соглашению сторон в договоре. Лишь в одном случае суд вправе освободить арендодателя от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений. Для этого он должен в суде доказать, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств либо они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности.

Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды предприятия является полной и строится на основании общих положений об ответственности по договору.

100 р бонус за первый заказ

Выберите тип работы Дипломная работа Курсовая работа Реферат Магистерская диссертация Отчёт по практике Статья Доклад Рецензия Контрольная работа Монография Решение задач Бизнес-план Ответы на вопросы Творческая работа Эссе Чертёж Сочинения Перевод Презентации Набор текста Другое Повышение уникальности текста Кандидатская диссертация Лабораторная работа Помощь on-line

Узнать цену

Понятие договора аренды здания или сооружения

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК). Это вид договора аренды, самостоятельное существование которого обусловлено особенностями правового режима такой недвижимости, как здания и сооружения.

Предметом договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом . Если в аренду сдается часть здания или сооружения, отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды. Если при аренде части здания или сооружения права арендатора на земельный участок могут определяться только в договоре или не определяться вообще, то при аренде здания или сооружения в целом права арендатора на земельный участок могут определяться не только договором, но и законом (п. 2 ст. 652 ГК).

Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые строения . Наем жилых строений (ст. 673 ГК) регламентируется нормами о договоре найма жилого помещения. В соответствии со ст. 651 ГК договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Форма: письменная. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Следовательно, договор аренды здания или сооружения, совершенный сроком до одного года, будет считаться заключенным и без государственной регистрации при наличии соответствующей письменной формы.

К числу существенных условий рассматриваемого договора относятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы. Цена на пользованием зданием, сооружением включает и плату на земельный участок, на котором оно расположено.

Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором должны осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ч. 1 п. 1 ст. 655 ГК). Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей здания (сооружения) является обязательным условием, позволяющим говорить о надлежащем исполнении обязательства по передаче и приему здания (сооружения) в аренду.

При прекращении договора арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю в порядке, аналогичном порядку передачи здания или сооружения арендатору. Иными словами, необходимо составление и подписание акта передачи или иного документа о передаче, а возможны и дополнительные действия по проверке качественного состояния зданий и сооружений и т.п. Отказ какой-либо стороны от подписания акта передачи или иного документа, свидетельствующего о возврате здания или сооружения, будет рассматриваться как отказ от исполнения обязательств по возврату предмета аренды.

ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

Взаимосвязь прав арендатора здания или сооружения с правами на земельный участок выражена в п. 1 ст. 652 ГК. В нем указано, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для использования:

Если арендодатель является обладателем ограниченного вещного права или иного, отличного от права собственности права на землю (права аренды, права бессрочного пользования, права пожизненного наследуемого владения и т.п.), то и арендатор здания (сооружения) становится носителем аналогичного права на земельный участок;

Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, то арендатору по соглашению сторон предоставляется право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка (п. 2 ст. 652 ГК);

Если право на соответствующий земельный участок, передаваемое арендатору, в договоре аренды не определено, к арендатору на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования соответствующей частью земельного участка.

Права арендатора здания или сооружения обременяют земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, и следуют за земельным участком как в случае его продажи (ст. 653 ГК), так и в тех случаях, когда земельный участок отчуждается иным способом: дарением, передачей в уставный капитал юридического лица и т.п., так как любое право аренды, включая право на аренду здания или сооружения, переходит по праву следования (п. 1 ст. 617 ГК).

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения (комментарий)

1. Комментируемая статья посвящена урегулированию отношений по поводу прав на земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение. Поскольку здание или сооружение непосредственно связаны с другим недвижимым объектом - землей, право владения и пользования ими предполагает пользование также и земельным участком. Под земельным участком понимается также часть дна водоема, на котором находится гидротехническое сооружение.

Если рассматривать здание и участок земли или сооружение и участок земли в комплексе по признаку их связанности между собой, то они будут представлять собой категорию главной вещи и принадлежности, где главной вещью будет здание или сооружение, а принадлежностью - земельный участок, поскольку его цель - обслуживание главного объекта в силу его целевого назначения - под застройку. Это соотношение нельзя использовать в отношениях земельной аренды, где предметом являются земли сельскохозяйственного назначения и где обслуживающий характер, напротив, имеет строение. По правилу ст. 135 ГК принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Следовательно, передача в пользование главной вещи влечет за собой передачу в пользование и принадлежности (обслуживающей вещи). Поэтому согласно п. 1 комментируемой статьи по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, площадь земельного участка формируется из двух компонентов: а) площади участка, соответствующей площади здания или сооружения в плане, и б) площади участка, прилегающей к зданию по его периметру, размеры которого определяются строительными и иными техническими нормами и правилами. Если размеры прилегающего к зданию или сооружению участка не определены в нормативных актах, то они определяются исходя из принципа необходимости при использовании объекта аренды в соответствии с его назначением.

Для отдельных видов зданий и сооружений (представляющих собой промышленные объекты высокого риска) предусмотрены санитарная и охранная зоны, территории которых также включаются в площадь обслуживающего земельного участка.

2. Основанием перехода к арендатору права пользования соответствующим земельным участком является соглашение об этом сторон или закон. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, то основанием может быть как договор, так и закон.

В первом случае стороны включают в договор условие о передаче в аренду соответствующего участка земли. Его минимальные размеры определяются в соответствии с п. 1 комментируемой статьи. Стороны, однако, могут договориться о передаче большего земельного участка, если его использование не противоречит целевому назначению земли. Передача земельного участка арендатору здания или сооружения возможна и на ином праве, а не только на праве аренды. Комментируемая статья, допуская такую возможность, не содержит, однако, указаний на конкретные виды такого права. Следовательно, земельный участок можно передать на любом праве, в частности в безвозмездное срочное пользование, на праве постоянного (бессрочного) пользования (с учетом ограничений, введенных ЗК) или даже на праве собственности, что целесообразно при аренде с последующим выкупом арендованного имущества (см. коммент. к ст. 624).

Во втором случае, если стороны своим соглашением не урегулировали отношения в части прав на земельный участок, право пользования им возникает у арендатора непосредственно из закона, а именно ч. 2 п. 2 комментируемой статьи. На этом же основании арендатор получает право пользования земельным участком, если арендодатель не является его собственником и соответственно не может вступать в соглашение по его передаче другому лицу.

В этих случаях площадь участка, которым может пользоваться арендатор, определяется по правилам п. 1 комментируемой статьи (см. коммент. к этому пункту).

3. Пункт 3 комментируемой статьи содержит норму о том, что собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, но не абсолютно свободно, а постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором с собственником этого земельного участка. Поэтому собственник здания или сооружения, не являющийся собственником земельного участка, может сдать в аренду здание и сооружение, находящееся на чужом участке, без согласия собственника этого участка при соблюдении требования о таком "непротиворечии". Например, если при этом не нарушаются требования земельного законодательства об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений . Нормы, регулирующие отношения, возникающие из договора аренды зданий и сооружений, закреплены в § 4 главы 34 ГК РФ.

Поскольку договор аренды зданий и сооружений является видом договора аренды, субсидиарно к данному договору применяются общие положения об аренде, содержащиеся в § 1 главы 34 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ о договоре аренды зданий и сооружений.

Субъекты права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) недвижимое имущество вправе сдавать в аренду с согласия собственника этого имущества (Российской Федерации , субъектов Российской Федерации, муниципальных образований).

Государственные и муниципальные предприятия , основанные на праве оперативного управления (казенные предприятия), вправе сдавать в аренду как движимое, так и недвижимое имущество, закрепленное за ними, только с согласия собственника этого имущества.

Учреждения, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, могут сдавать имущество в аренду с соблюдением ряда условий.

Если в аренду сдается здание или сооружение, находящееся в государственной или муниципальной собственности и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Арендатором могут быть дееспособные субъекты гражданского права .

Форма договора аренды зданий и сооружений .

К форме договора аренды зданий и сооружений предъявляются особые требования.

Согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме.

При этом устанавливается, что из всех способов заключения договора в простой письменной форме, предусмотренных ст. 434 ГК РФ, к договору аренды здания или сооружения применим только один - составление одного документа , подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (ст. 651 ГК РФ). В этом еще одна особенность формы договора.

Кроме того, если срок договора аренды здания и сооружения не менее одного года, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Неисполнение требования о государственной регистрации договора аренды здания или сооружения влечет его незаключенность.

Норма, устанавливающая необходимость государственной регистрации договора, заключенного на срок не менее года, как условия действительности договора, рассматривалась Конституционным Судом Российской Федерации на предмет ее соответствия Конституции России.

По мнению заявителя, обратившегося в Конституционный Суд Российской Федерации, п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ лишают заинтересованных лиц возможности заключить договор на основе свободного волеизъявления и приобрести права и обязанности по сделке без санкции со стороны органа государственной власти , осуществляющего регистрацию договора, и тем самым необоснованно ограничивают конституционное право каждого на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности (ч. 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации), а в том случае, если договор не зарегистрирован, лишают сторону в договоре права на судебную защиту (ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации).

Отказывая в принятии заявления, Конституционный Суд Российской Федерации указал, что право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

При том что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие, по смыслу названных законоположений, само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту.

Позиция Конституционного Суда Российской Федерации представляется обоснованной.

В судебной практике нередко возникают вопросы относительно правил исчисления срока договора в целях определения, подлежит ли он государственной регистрации, а также относительно необходимости регистрации отдельных договоров аренды зданий и сооружений.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации по этим вопросам выработал следующие позиции.

Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ равен году.

Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Не подлежат государственной регистрации:

1) предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор аренды, подлежащий государственной регистрации;

2) договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года;

3) новый договор аренды, которым регулируются отношения сторон, при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды;

4) обременения в виде прав арендатора, возникающих на основании договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года.

Подлежат государственной регистрации:

1) соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, поскольку такое соглашение является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды;

2) соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации.

Обязанности арендодателя по договору аренды зданий и сооружений .

Арендодатель по договору аренды зданий и сооружений обязан:

1. Передать здание или сооружение арендатору.

Согласно ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При этом, если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

То есть до фактической передачи здания или сооружения арендатору и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды здания и сооружения не может считаться исполненным.

Законодатель рассматривает уклонение арендодателя от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, отказом от исполнения обязанности передать имущество.

При неисполнении арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатор вправе предъявить те же требования, что и по общим положениям о договоре аренды (см. главу 12).

2. Передать здание или сооружение вместе со всеми принадлежностями и документами.

3. Передать здание или сооружение в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

4. Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду здание или сооружение.

5. Производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду здания или сооружения.

6. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений имущества.

7. Не заключать договор аренды с другим лицом в течение года со дня истечения срока договора с арендатором, которому арендодатель отказал в заключении договора на новый срок.

Обязанности арендатора по договору аренды зданий и сооружений .

Арендатор по договору аренды зданий и сооружений несет те же обязанности, что и арендатор по общим положениям о договоре аренды (см. главу 12). Поэтому мы лишь перечислим соответствующие обязанности. Итак, по договору аренды зданий и сооружений арендатор обязан:

1. Пользоваться арендованным зданием или сооружением в соответствии с условиями договора.

2. Своевременно вносить арендную плату за пользование зданием или сооружением.

3. Поддерживать арендованное здание или сооружение в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание здания или сооружения.

4. При прекращении договора аренды вернуть здание или сооружение арендодателю.

Как уже отмечалось, передача и принятие недвижимости осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Законодатель рассматривает уклонение арендатора от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, отказом от исполнения обязанности возвратить имущество (ст. 655 ГК РФ).

5. Не передавать без согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды и арендованное имущество третьим лицам.

По договору аренды здания или сооружения (строения) арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

Необходимость выделения данного вида договора аренды обусловлена особенностями правового режима зданий и сооружений (строений), т.е. построек, юридически прочно связанных с земельным участком. Поэтому передача в аренду здания или сооружения невозможна без определения прав арендатора на земельный участок, занятый постройкой и необходимый для ее использования по назначению. По российскому законодательству недвижимостью признается и строение на чужой земле, в связи с чем данный договор регламентирует и аренду таких строений (п. 3 ст. 652 ГК).

Предметом данного договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом. Если в аренду сдается часть здания или сооружения (так называемые нежилые помещения), отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды. При аренде нежилых помещений права арендатора на земельный участок могут определяться только в договоре. При аренде здания или сооружения в целом вид права арендатора на земельный участок, его объем могут определяться не только договором, но и законом (п. 2 ст. 652 ГК).

Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые строения. Наем жилых строений (ст. 673 ГК) регламентируется нормами о договоре найма жилого помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 651 ГК договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Следовательно, договор аренды здания или сооружения на срок до одного года должен считаться заключенным и без государственной регистрации при наличии соответствующей письменной формы.

Характер взаимосвязи прав арендатора строения с правами на земельный участок выражен в п. 1 ст. 652 ГК, согласно которому по договору аренды здания (сооружения) арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования. Иначе говоря, нанимая строение, арендатор приобретает права на земельный участок, который функционально обслуживает его (п. 1 ст. 652 ГК). Характер прав арендатора строения на земельный участок зависит от характера и вида права на земельный участок, которым обладает арендодатель.

Когда арендодатель строения обладает правом аренды земельного участка, на котором расположено арендуемое строение, арендатор может получить право субаренды на земельный участок, занятый строением и необходимый для его использования. Судьба земельного участка, не принадлежащего арендодателю строения на праве собственности, решается независимо от воли собственника данного участка. В соответствии с правилом п. 3 ст. 652 ГК аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на земельный участок (п. 2 ст. 652 ГК). Иное право на земельный участок может оговариваться сторонами договора аренды строения с учетом требований земельного законодательства. Здесь речь может идти о предоставлении арендатору строения в качестве иного права возможности безвозмездного срочного пользования земельным участком (ст. 24 ЗК). Возможность предоставления арендатору строения по соглашению с арендодателем - собственником земельного участка иных ограниченных вещных прав на землю исключается действующим земельным законодательством.

Право пользования земельным участком сохраняется за арендатором строения при его продаже, т.е. следует за участком (ст. 653 ГК).

К числу существенных условий договора аренды строения относятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие о предмете аренды считается несогласованным, а договор - незаключенным.

В связи с этим к договору аренды здания или сооружения должны прилагаться документы, идентифицирующие отдельно стоящее здание (сооружение): план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на который обладает арендодатель - собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и с указанием целевого назначения этих объектов. При этом гаражи, котельные, виадуки и подобные здания и сооружения обслуживающего характера, зарегистрированные в качестве самостоятельных объектов недвижимости, но не указанные в качестве предмета договора, не могут рассматриваться в качестве включенных в его состав по правилу о юридической судьбе вещей - принадлежностей главной вещи. Норма ст. 135 ГК здесь неприменима.

В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или соответствующей частью участка, передаваемой вместе с ним. Это правило может быть изменено соглашением сторон или предписанием закона (п. 2 ст. 654 ГК). Способы определения размера арендной платы могут быть различными. Но в тех случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК).

Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором должны осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). Передаточный акт или иной документ о передаче требуется на практике в качестве обязательного для регистрации права аренды и, соответственно, договора аренды. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно арендодателя от исполнения обязанности передать имущество, а арендатора - от обязанности принять имущество. Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей здания (сооружения) является обязательным условием, позволяющим говорить о надлежащем исполнении обязательства по передаче и приему здания (сооружения) в аренду.

При прекращении договора арендованное строение должно быть возвращено арендодателю в порядке, аналогичном порядку передачи здания или сооружения арендатору, т.е. необходимо составление и подписание акта передачи или иного документа о передаче. Возможны и дополнительные действия по проверке качественного состояния зданий и сооружений и т.п. Отказ какой-либо стороны от подписания акта передачи или иного документа, свидетельствующего о возврате здания или сооружения, будет рассматриваться как отказ от исполнения обязательств по возврату предмета аренды.

Договор аренды предприятия

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (п. 1 ст. 656 ГК).

Рассматриваемый договор является двусторонним, взаимным и возмездным.

Предметом договора аренды является предприятие в целом, т.е. весь имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Как и в договоре купли-продажи предприятия, речь идет об аренде живого предпринимательского дела - бизнеса.

Состав имущественных и неимущественных активов, передаваемых арендодателем арендатору по договору аренды предприятия, позволяет говорить о нем как о сложном договорном образовании. В нем имеют место:

а) элементы классического договора аренды (передача в составе основных фондов предприятия индивидуально-определенных непотребляемых вещей: зданий, сооружений, земельных участков, оборудования);

б) элементы договора займа (передача в составе предприятия оборотных средств: сырья, материалов, денежных средств и т.п. - вещей, определяемых родовыми признаками);

в) элементы договора цессии и перевода долга (перевод на арендатора прав требования и долгов арендодателя);

г) элементы договора коммерческой концессии - франчайзинга (предоставление арендатору права пользования исключительными правами).

Вместе с тем договор аренды предприятия представляет собой не смешанный договор, а особый, самостоятельный вид договора аренды. В соответствии с п. 2 ст. 650 ГК к аренде предприятия применяются нормы об аренде зданий и сооружений, если иное не предусмотрено правилами об аренде предприятия. Общие нормы об аренде применяются к аренде предприятия в части, не противоречащей предписаниям об аренде предприятия и об аренде зданий и сооружений.

Арендодателем предприятия может быть его собственник - юридическое лицо или гражданин-предприниматель. Унитарные предприятия не могут совершать сделки по передаче в аренду имущественных комплексов, принадлежащих им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Отчуждение всего имущественного комплекса лишает унитарные предприятия имущества, служившего базой их специальной правосубъектности, приводит к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению. Вследствие этого сделки, совершенные унитарными предприятиями по правилам договора аренды предприятия, являются ничтожными согласно ст. 168 ГК независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием. Органы, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом и представляющие собственников имущества, закрепленного за унитарными предприятиями, также не могут быть арендодателями по договору аренды предприятия. Они не наделены правом распоряжения имуществом, принадлежащим унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления.

Арендаторами предприятия могут быть субъекты, имеющие в соответствии с действующим законодательством право на осуществление коммерческой (предпринимательской) деятельности, так как аренда предприятия преследует предпринимательские цели.

Основная обязанность арендодателя - предоставить арендатору предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и дающем арендатору возможность достижения коммерческих целей, ради которых он приобретает его в пользование. Надлежащее состояние предприятия, соответствующее условиям договора, есть результат надлежащего состояния его материальных элементов, действительности принадлежащих ему имущественных и исключительных прав и не дискредитированного реноме (не опороченной деловой репутации).

Основное право арендодателя - это возможность получения арендных платежей. Определение размера арендных платежей обязательно, так как в силу п. 2 ст. 650 и п. 1 ст. 654 ГК условие об арендных платежах является здесь существенным. Поэтому при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды предприятия считается незаключенным, а правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. В договоре аренды предприятия могут использоваться любые формы платежа и расчетов, предусмотренные в ст. 614 ГК.

Арендатору предоставляются широкие правомочия по использованию имущества арендованного предприятия (ст. 660 ГК). Арендатор вправе без согласия арендодателя:

а) продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия;

б) сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу.

Указанные распорядительные действия арендатора не должны влечь уменьшение стоимости предприятия или нарушать иные положения договора аренды предприятия. Подобные действия невозможны в отношении земли и других природных ресурсов, а также по отношению к другому имуществу, указанному в законе.

Арендатор, если иное не предусмотрено договором, вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Полномочия арендатора предприятия по распоряжению имуществом, входящим в его состав, могут быть ограничены в договоре, например, условием о невозможности отчуждения недвижимого имущества, входящего в состав арендуемого предприятия.

Главное в содержании прав арендатора - это возможность распоряжения имуществом, переданным ему в составе арендованного предприятия. Пределы указанного права распоряжения ограничиваются необходимостью сохранения арендатором стоимости предприятия и соблюдения ограничений, предусмотренных в договоре. Поэтому право аренды предприятия по своей юридической сути является правом на предпринимательское использование имущественного комплекса, именуемого предприятием.

Арендатор предприятия, получивший право использования исключительных прав и деловой репутации арендодателя, может начать выпуск продукции, однородной продукции, выпускаемой арендодателем и при этом худшего качества. Поэтому стороны в договоре аренды предприятия могут оговорить условия, ограничивающие права арендатора, по аналогии с ограничениями прав сторон по договору коммерческой концессии (ст. 1033 ГК), в частности предусмотреть ограничения или запрет конкуренции с арендодателем.

Арендатор предприятия обладает правомочиями по внесению улучшений в арендованное предприятие. При этом его права на получение возмещения за произведенные улучшения значительно шире, чем права арендаторов иного имущества, предусмотренные ст. 623 ГК. Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения (ст. 662 ГК). Под улучшением арендованного предприятия действующий закон понимает лишь качественное изменение его вещественных элементов или их приращение.

Арендатор предприятия обязан выплачивать арендодателю арендную плату. Помимо указанной обязанности на арендатора предприятия возлагаются обязанности по содержанию предприятия, оплате расходов на его эксплуатацию и по возврату арендованного предприятия. Согласно ст. 661 ГК арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (т.е. ремонт индивидуально-определенных вещей, входящих в состав предприятия). Обязанность арендатора по поддержанию предприятия в течение всего срока аренды в надлежащем техническом состоянии означает также сохранение функциональной целостности предприятия, способности его к функционированию: выпуску продукции, оказанию услуг.

Перед заключением данного договора стороны должны совершить обязательные предварительные действия по удостоверению состава передаваемого предприятия. Речь идет о полной инвентаризации имущества предприятия (которая является одним из оснований для определения размера арендной платы). Акт инвентаризации дополняется заключением независимого аудитора о составе и финансовом состоянии предприятия, которое подтверждает достоверность бухгалтерского баланса предприятия. Распределение обязанностей и расходов по проведению инвентаризации и аудиторской проверки должно основываться на соглашении сторон.

В результате сторонами до подписания договора аренды предприятия должны быть составлены или рассмотрены:

Акт инвентаризации;

Бухгалтерский баланс;

Заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

Перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

В соответствии с п. 1 ст. 658 ГК договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п. 3 ст. 658 ГК).

Договор аренды предприятия как сделка с недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 22 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Исполнение и прекращение договора аренды предприятия

Передача арендованного предприятия от арендодателя арендатору осуществляется по передаточному акту (ст. 659 ГК). Из существа самой сделки вытекает, что к передаточному акту обязательно должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ст. 659 ГК). Передача предприятия в аренду считается свершившейся только после подписания передаточного акта арендатором и арендодателем.

Помимо передаточного акта стороны договора аренды предприятия должны в надлежащем порядке оформить передачу целого ряда отдельных элементов, составляющих предприятие как имущественный комплекс. Вследствие этого передача предприятия должна носить комплексный характер. Положения, изложенные в § 10 гл. 33 настоящего тома учебника и касающиеся природы и порядка комплексного отчуждения предприятия при исполнении договора продажи предприятия, справедливы и для договора аренды.

Передача в составе арендованного предприятия недвижимого имущества должна оформляться соответствующими документами о передаче конкретного объекта недвижимости в аренду. В соответствии с п. 2 ст. 22 Закона о регистрации прав на недвижимость зарегистрированное право аренды предприятия является основанием для внесения записей об обременении права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса.

Передача в составе арендуемого предприятия исключительных прав требует оформления соответствующих лицензионных соглашений и иных договоров с их последующей государственной регистрацией. Именно в указанных соглашениях должны определяться пределы прав арендатора предприятия по использованию исключительных прав, входящих в состав предприятия. Исключение составляет коммерческое обозначение предприятия, порядок и условия предоставления права использования которого может закрепляться в самом договоре аренды предприятия (п. 5 ст. 1539 ГК).

Перевод долгов, входящих в состав арендуемого предприятия, осуществляется с соблюдением прав кредиторов, определенных в ст. 657 ГК аналогично правам кредиторов при купле-продаже предприятия (ст. 562 ГК):

Обязательное письменное уведомление арендодателя;

Право потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков;

Солидарная ответственность арендодателя и арендатора по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю (ст. 664 ГК). Возврат предприятия арендатором арендодателю требует совершения ряда специальных действий. Переданные арендатору арендодателем права владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, должны быть переведены на арендодателя в порядке, предусмотренном законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 656 ГК). Арендатор, если иное не предусмотрено договором, также обязан совершить действия по подготовке предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта.

До передачи возвращаемого предприятия арендодателю кредиторы по обязательствам, входящим в состав предприятия, должны быть уведомлены арендатором о возврате предприятия арендодателю. При этом права кредиторов регламентируются нормами ст. 657 ГК.