В договоре аренды рекомендуется определить срок внесения арендных платежей. Если стороны предусмотрели не единовременное, а периодическое внесение арендной платы, срок необходимо согласовать для каждого периода аренды. Существуют следующие сроки оплаты:

— предварительная оплата — арендная плата вносится до начала или в начале срока (периода) аренды;

— отсрочка — арендная плата вносится в конце или после окончания срока (периода) аренды;

— аванс и доплата (окончательный расчет) — часть арендной платы вносится до начала срока (периода) аренды, а часть после его окончания.

Срок оплаты должен быть определен по правилам ст. ст. 190 — 194 ГК РФ:

— указанием на определенную календарную дату или событие, которое должно неизбежно наступить;

— истечением определенного периода времени, исчисляемого с календарной даты или с момента наступления неизбежного события.

———————————

Примеры формулировки условия:

«Арендная плата уплачивается арендатором не позднее 10.10.2010».

«Арендатор обязуется приступить к внесению арендной платы путем оказания услуг на следующий день после приемки объекта».

«Внесение арендной платы производится в следующие сроки:

— в течение 3 (трех) дней после подписания договора — 40% арендной платы;

— в течение 5(пяти) дней после подписания договора — 60% арендной платы».

———————————

Определение срока внесения арендных платежей нормативными правовыми актами

Сроки внесения арендных платежей за пользование определенными объектами аренды могут быть установлены нормативным актом. При согласовании договора аренды таких объектов сторонам необходимо руководствоваться действующими актами, содержащими нормы гражданского права. Условие договора, которое противоречит нормативному акту, может быть признано судом недействительным на основании ст. 168 ГК РФ. Однако это обстоятельство не делает недействительным весь договор (ст. 180 ГК РФ). Поэтому к отношениям сторон в части сроков внесения арендной платы применяются правила, установленные правовыми актами (п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ).

Исходя из п. 1 ст. 168 ГК РФ договор в соответствующей части будет по общему правилу оспоримым, если в законе нет иных последствий, не связанных с его недействительностью. Законом могут быть установлены исключения из правила об оспоримости. В частности, в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ условие ничтожно, если посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и при этом в законе не указано, что оно оспоримо или должны применяться иные последствия, не связанные с недействительностью.

Эти правила распространяются на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 г. (ч. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

К договорам аренды, заключенным до указанной даты, применяется ст. 168 ГК РФ в редакции до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ. Согласно данной статье сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу являются ничтожными.

Следует учитывать, что к актам, содержащим нормы гражданского права, не относятся, в частности, нормативные правовые акты органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления (ст. 3 ГК РФ). В связи с этим даже если договор аренды или его условия им противоречат, суд не признает такой договор (условие) недействительным на основании ст. 168 ГК РФ.

Вместе с тем в судебной практике существовала противоположная позиция: договор квалифицировался судом как недействительный.

Определение срока внесения арендных платежей в зависимости от выставления арендодателем счета-фактуры

Нередко в договоре срок внесения арендной платы определяется в зависимости от выставления арендодателем счета-фактуры. Это делается для того, чтобы обеспечить получение счета-фактуры арендатором, поскольку без такого документа он не сможет принять уплаченный НДС к вычету. Например, стороны предусматривают, что оплата аренды производится в течение определенного периода после выставления счета-фактуры, либо указывают, что она осуществляется на основании счета-фактуры и согласовывают срок его выставления.

Однако в отношении срока оплаты такое условие может быть признано противоречащим ст. 190 ГК РФ (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2011 N 18АП-9425/2011). Данный вывод согласуется с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в п. 4 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» применительно к сроку окончания действия договора. Она заключается в том, что срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, т.е. не зависит от воли и действий сторон. Выставление арендодателем счета-фактуры данным признакам не отвечает. Поэтому не следует определять срок платежа в зависимости от выставления арендодателем счета-фактуры. В противном случае он может быть рассчитан по правилам п. 2 ст. 314, абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ.

Кроме того, при согласовании рассматриваемого условия арендатору необходимо учитывать судебную практику, согласно которой он не освобождается от ответственности за просрочку внесения арендных платежей, если арендодатель не выставил счет-фактуру, поскольку обязанность оплаты аренды не зависит от его выставления. Исходя из положений ст. ст. 606, 614 ГК РФ данная обязанность обусловлена самим фактом пользования арендованным имуществом.

В то же время существует иная позиция: арендатор освобождается от ответственности за просрочку внесения арендной платы, если арендодатель не выставил счет-фактуру.

Таким образом, в связи с наличием у арендатора риска оказаться просрочившим исполнение обязанности по внесению арендной платы, что повлечет взыскание с него штрафных санкций, не рекомендуется согласовывать в договоре условие об определении срока внесения арендных платежей в зависимости от выставления счета-фактуры. Обеспечить его выставление арендодателем можно иными способами, например включением в договор условия о неустойке.

Если срок внесения арендной платы не согласован

В этом случае установленным считается срок оплаты, обычно применяемый при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При возникновении спора «сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах» в каждом случае определяются индивидуально.

Однако суд может применить к отношениям сторон правила п. 2 ст. 314 ГК РФ об исполнении обязательства в разумный срок после его возникновения. В этом случае арендатор будет обязан не только внести арендную плату, но и уплатить неустойку за период просрочки, рассчитанный с учетом ст. 314 ГК РФ.

Условия об арендной плате обычно устанавливаются в отдельном разделе договора аренды и должны включать в себя пункты: о размере или порядке его определения, составных частях арендной платы (если они имеются), порядке выставления счета и оформления платежных документов и сроках уплаты арендной платы, пени (неустойке) за просрочку платежа, порядке и возможных пределах изменения размера оплаты и некоторые другие условия, согласованные сторонами.

Указание на размер арендной платы является существенным условием договора. Отсутствие указания на размер арендной платы влечет недействительность договора, поскольку данный договор относится к числу возмездных.

Указание на возможность пересмотра размера арендной платы не чаще одного раза в год установлено в п. 3 ст. 614 ГК РФ и изменению в договорном порядке не подлежит. Это означает, что условие договора о том, что "размер арендной платы может корректироваться арендодателем один раз в квартал", является недействительным в силу закона. Если договор аренды подписан обеими сторонами с таким недействительным условием, то на действительность договора в целом это не влияет - недействительно только такое условие.

Исключением из правила является норма Федерального закона от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (с изм. и доп.), которая разрешает менять размер лизинговых платежей по договору лизинга по соглашению сторон в сроки, предусмотренные данным договором, но не чаще чем один раз в три месяца.

Размер платы может не устанавливаться в твердом размере, а быть определяемым. Согласно п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66, стороны могут определить ставку арендной платы в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте. Такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте. Оно означает установление механизма исчисления арендных платежей, что имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции.

Приведем пример из практики:

Арендатор обязан уплачивать арендную плату только за фактически переданные ему помещения по договору аренды (п.10 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66).

Между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды нежилых помещений. Однако часть помещений, сданных в аренду, не была освобождена арендодателем от имущества, в связи с чем арендатор принял по акту только свободные площади. Впоследствии арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании арендной платы по договору аренды нежилых помещений и пеней за просрочку платежа. Возражая против иска, арендатор указывал на то, что поскольку арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, то соответственно у него нет обязанности и по внесению арендной платы.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указав следующее.

В соответствии со ст.ст.606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. Согласно п.2 ст.328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. В том случае, если исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В данном случае арендодатель предъявил к взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы. При этом размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя из ставки арендной платы за 1 кв. м арендуемой площади. Так как передача помещений состоялась не в момент заключения договора сторонами, арендодатель вправе требовать с арендатора арендную плату с момента передачи помещений только за фактически переданные помещения.

Крайне важным пунктом договора аренды является условие, определяющее порядок оплаты коммунально-эксплуатационных платежей.

В состав коммунальных и иных платежей, которые стороны должны распределить между собой, входят:

• - стоимость услуг водоснабжения и водоотведения;
• - стоимость услуг телефонной связи;
• - стоимость потребленной электроэнергии;
• - стоимость пользования частью земельного участка, на котором расположен арендуемый объект, и прилегающей территорией;
• - стоимость теплоснабжения (газоснабжения);
• - плата за уборку помещений;
• - плата за вывоз мусора;
• - плата за негативное воздействие на окружающую среду;
• - некоторые другие виды платежей.

Возможны три варианта учета коммунально-эксплуатационных платежей в составе арендной платы:

• - установить фиксированную арендную плату, в которую включена стоимость коммунальных платежей. Тогда арендатор каждый месяц уплачивает арендодателю фиксированную арендную плату в размере конкретно указанной суммы (например, "12 000 руб., НДС не облагается");
• - установить размер арендной платы без учета стоимости коммунальных услуг, указав на право арендатора самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями. Нужно учесть, что заключение договоров с соответствующими организациями займет не одну неделю, обязательно потребуется письменное согласование договорных отношений с собственником или владельцем недвижимости. На практике удобно, когда договоры на оказание услуг телефонной связи и интернет-связи заключаются арендатором от своего имени с учетом того, что после прекращения арендных отношений арендатор сможет оставаться собственником полученных телефонных номеров. Оплату стоимости коммунальных и иных услуг арендатор производит за свой счет соответствующим организациям согласно заключенным с ними договорам;
• - установление арендной платы, дифференцированной на две составляющие - на постоянную и переменную части (этот вариант, пожалуй, является самым удобным для обеих сторон).

Удобно, когда договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями как минимум на основные виды коммунальных услуг заключены арендодателем от своего имени.

Арендная плата по договору субаренды складывается из двух составляющих:

• - арендной платы в части арендуемого помещения в установленном размере за арендуемую площадь (постоянная часть);
• - арендной платы в части возмещения стоимости коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором (переменная часть).

Начисление арендной платы начинается со дня подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Учитывая то, что арендодатель занимается оказанием коммунальных услуг в рамках своей уставной деятельности, арендатор оплачивает ему стоимость отдельных видов или всех коммунальных услуг в качестве возмещения его расходов в рамках заключенного договора аренды. В частности, в ст. 15 Федерального закона от 16 февраля 1995 г. N 15-ФЗ "О связи" (с изм. и доп.) указано, что услуги телефонной связи могут оказываться только предприятиями связи, а также операторами связи, действующими на основании соответствующих лицензий.

Оплата производится на основании выставляемых арендодателем счетов, счетов-фактур (если организация-арендодатель не находится на "упрощенке" и работает с НДС), а также актов оказанных услуг.

Размер арендной платы в части возмещения стоимости потребленной арендатором электрической энергии на практике определяется либо на основании показаний счетчика по учету электроэнергии, отдельно установленного арендатором (или для арендатора), либо по установленной мощности (путем учета мощности всех работающих в помещении электроприборов и устройств и примерной продолжительности их работы). По счетчику также может определяться размер потребленной воды или газа. Расчет стоимости услуг теплоснабжения зависит от общей отапливаемой площади, исчисляемой в кубических метрах.

Размер арендной платы в части возмещения затрат на телефонную связь выписывается на основании данных о состоянии лицевого счета, предоставляемых организацией связи.

Налоговая практика показывает, что выделенная арендодателем и оплаченная арендатором по договору аренды сумма коммунальных платежей может быть не принята налоговыми органами как обоснованные расходы, принимаемые при исчислении налога на прибыль. Чтобы избежать разногласий с налоговыми органами, стоимость коммунальных платежей следует не выделять отдельно, а включить в сумму арендной платы .

Плату за негативное воздействие на окружающую среду, если иное не предусмотрено договором аренды, обязан вносить арендатор, занимающийся видом деятельности, который способен нанести вред окружающей среде.

Следует обязательно указывать в договоре аренды на распределение расходов по уборке и вывозу мусора из арендуемого объекта и с прилегающей территории. Текущая уборка и хозяйственное обслуживание (мытье полов, замена перегоревших лампочек, починка неисправных розеток и т.п.) могут производиться как силами арендатора или арендодателя, так и силами третьей организации на основе договора на оказание услуг, заключенного с одной из сторон.

Вывоз мусора может производиться только организацией, имеющей соответствующую лицензию. Чаще всего такой деятельностью занимаются специализированные автохозяйства, размер оплаты услуг которых зависит от объема вывозимого мусора (обычно исчисляется в кубических метрах), указанного в заявке заказчика. Органы Ростехнадзора и местной администрации проводят регулярные проверки организаций на предмет наличия договоров на вывоз мусора (твердых бытовых отходов, или ТБО). Поэтому арендатор должен иметь четкое документальное подтверждение: или договор аренды с условием о том, что заключение договоров на вывоз мусора является обязанностью арендатора, или же заключенный от своего имени договор на вывоз ТБО.

Арендная плата в части арендуемого помещения (постоянная часть арендной платы) обычно вносится ежемесячно 100%-ным авансовым платежом не позднее установленного числа текущего месяца за текущий же месяц. Переменная часть арендной платы в части стоимости коммунальных услуг может оплачиваться авансом при условии окончательного расчета по истечении соответствующего периода. Однако удобнее, когда расчет производится арендатором в конце месяца, после получения арендодателем платежных документов от ресурсоснабжающей или обслуживающей организации.

В п. 2 ст. 614 ГК РФ определено, что арендная плата устанавливается за арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

• - платежей, определенных в твердой сумме и вносимых периодически или единовременно;
• - установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;
• - определенных услуг, предоставляемых арендатором;
• - передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
• - возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Независимо от того, какой вид арендной платы будет выбран сторонами, он обязательно должен быть выражен в денежном эквиваленте. Например, условие об арендной плате может быть изложено примерно следующим образом: "Арендная плата в общем размере 400,00 (четыреста) руб. за один кв. м в месяц, НДС не облагается, оплачивается в следующей форме:

• - ежемесячные денежные платежи в части арендуемых помещений в размере 115 руб. за один кв. м в месяц, НДС не облагаются;
• - ежемесячный зачет взаимных требований в счет арендной платы в размере 285 руб. с одного кв. м в месяц, НДС не облагается".

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Арендатор может перечислять деньги на банковский счет Арендодателя или платить наличными в пределах установленной Указанием ЦБ РФ суммы. На настоящий момент действует Указание ЦБ РФ от 20 июня 2007 г. N 1843-У, которое устанавливает предельный размер в 100 тыс. руб.

В качестве санкции за несвоевременную уплату арендной платы арендатор может подвергнуться взысканию пени в размере, установленном в процентах от неоплаченной суммы, за каждый день просрочки; ограничению доступа к арендуемому объекту; ограничениям поступления коммунальных услуг на арендуемом объекте. Также закон допускает для арендодателя возможность удерживать принадлежащее арендатору имущество, находящееся в арендовавшемся помещении, в обеспечение исполнения арендатором обязательств по внесению платежей после прекращения договора аренды.

Принцип свободы договора позволяет установить механизм определения размера арендной платы, удобный арендатору и арендодателю. Это может быть и фиксированная сумма, уплачиваемая ежемесячно, и сумма, включающая возмещение расходов на обслуживание арендованным объектом. В последнем случае формулировка договорного положения требует особого внимания.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК), а при их отсутствии применяются порядок, условия и сроки платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Похожее правило установлено и в п. 3 ст. 424 ГК РФ для цены договора: при ее отсутствии в тексте соглашения исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Но при заключении договора аренды недвижимости это правило применению не подлежит, поскольку арендная плата является его существенным условием (ст. 432 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды недвижимости считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).

Условия об арендной плате должны быть сформулированы таким образом, чтобы можно было точно определить, в какие сроки и в каком размере арендатор обязан совершать соответствующие платежи. В договоре может быть установлен твердый размер арендной платы или порядок (механизм) ее исчисления. В последнем случае условие об арендной плате также будет считаться согласованным.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Изменение размера арендной платы в соответствии с предусмотренным договором механизмом не является изменением договора аренды, и, следовательно, не подпадает под ограничения, о которых говорилось выше (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, далее — Информационное письмо № 66). Например, условие об индексации арендной платы в зависимости от инфляции данному ограничению не противоречит. Хотя и меняется размер арендной платы, порядок ее исчисления остается неизменным.

В договоре лучше предусмотреть последствия утраты арендодателем статуса плательщика НДС

В договоре аренды рекомендуется указать, включает ли размер арендной платы налог на добавленную стоимость (НДС). И если включает, то необходимо будет также определить, какая часть указанной суммы является арендной платой, а какая — НДС. Например, указать действующую ставку налога в избежание споров в дальнейшем при изменении ставки налога в период действия договора. В договоре рекомендуется также указать, что на сумму арендной платы НДС не начисляется, если арендодатель не является плательщиком данного налога.

Все это необходимо сделать, так как иначе у сторон могут возникнуть разногласия относительно сумм, подлежащих внесению в качестве арендной платы. Позиция судов по данному вопросу неоднозначна, и в итоге арендодатель может получить арендную плату в размере меньшем, чем рассчитывал (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.09.2010 по делу № А70-14225/2009), а арендатор может оказаться вынужденным уплатить НДС сверх размера арендной платы (Определение ВАС РФ от 10.02.2010 № ВАС-1414/10 по делу № А51-7727/2009).

Вероятна ситуация, когда изначально арендодатель являлся плательщиком НДС и в договоре размер арендной платы был согласован с учетом налога, однако в дальнейшем обязанность по уплате этого налога прекратилась. Например, при переходе арендодателя на упрощенную систему налогообложения (п. 2 ст. 346.11 НК РФ) или в случае смены собственника арендованного имущества, если новый собственник не является плательщиком НДС. В связи с этим в интересах арендатора включить в договор условие о том, что в случае прекращения обязанности арендодателя по уплате НДС арендная плата уменьшается на сумму налога. Если такое условие не согласовано, суд может отказать в удовлетворении требования о возврате излишне внесенной арендной платы в размере суммы налога (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.08.2011 по делу № А43-24309/2010). Вместе с тем существует и другая позиция, когда плата с включенной в нее суммой НДС признается неосновательным обогащением арендодателя (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.2010 по делу № А29-2100/2009).

Арендная плата может включать постоянную и переменную части

Арендная плата не может быть установлена в виде оплаты арендатором коммунальных услуг (электроэнергии, воды, тепла), горюче-смазочных и иных материалов, расходуемых при использовании объекта аренды. Дело в том, что при такой плате арендодатель фактически не получает от арендатора никакого вознаграждения за предоставленное право пользования объектом аренды, а это противоречит возмездному характеру договора (п. 12 Информационного письма № 66).

В целях возмещения стоимости потребленных арендатором коммунально-эксплуатационных услуг стороны все чаще указывают в договоре на то, что арендная плата состоит из двух частей — постоянной и переменной. Размер постоянной части определяется в виде фиксированной величины (или механизма ее исчисления), а переменная часть определяется как стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг.

Условие, определяющее порядок оплаты коммунально-эксплуатационных платежей, является важным пунктом договора. Ведь договоры с ресурсоснабжающими организациями заключены арендодателем и счета выставляются на его имя, а у арендатора возникнет обязанность возмещать подобные расходы, если это предусмотрено в соглашении. В состав коммунальных и иных платежей входят стоимость услуг водоснабжения и водоотведения, телефонной связи, потребленной электроэнергии, теплоснабжения (газоснабжения), а также плата за уборку помещений, вывоз мусора, и др.

Учет коммунально-эксплуатационных платежей в составе арендной платы возможен в нескольких вариантах. Во-первых, можно установить фиксированную арендную плату, в которую уже включена стоимость таких платежей. Тогда арендатор каждый месяц уплачивает фиксированную арендную плату. Во-вторых, допустимо определить размер арендной платы без учета стои­мости коммунальных услуг, указав на право арендатора самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями. Нужно учесть, что заключение таких договоров повлечет для арендатора возникновение дополнительных обязательств перед такими организациями. И, в-третьих, стороны вправе установить арендную плату, состоящую из постоянной и переменной части.

В последнем случае арендная плата складывается из платы в части арендуемого помещения в установленном размере (постоянная часть) и арендной платы в части возмещения стоимости коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором (переменная часть).

Размер переменной части арендной платы лучше фиксировать для каждого месяца отдельно

На практике размер арендной платы в части возмещения стоимости потребленной арендатором электрической энергии определяется либо на основании показаний счетчика по учету электроэнергии, отдельно установленного для арендатора, либо по установленной мощности путем учета мощности всех работающих в помещении электроприборов и примерной продолжительности их работы. Размер потребленной воды или газа также может определяться по счетчику. Расчет стоимости услуг теп­лоснабжения зависит от общей отапливаемой площади, исчисляемой в кубических метрах. Возмещение затрат на телефонную связь производится на основании данных о состоянии лицевого счета, предоставляемых организацией связи.

Для признания в расходах фиксированной части арендной платы арендатору достаточно иметь лишь сам договор аренды, в котором она определена. Для признания в расходах переменной части необходим отдельный первичный документ, в котором будет отражена стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг с расшифровкой по видам услуг и со ссылками на соответствующие документы и исчисленная в соответствии с договором аренды величина переменной части арендной платы за месяц.

Что это за первичный документ? При заключении догово­ра этот вопрос стороны договора аренды согласовывают самостоятельно применительно к конкретной ситуации. Это может быть и двусторонний акт, и справка-расчет бухгалтерии арендодателя. Главное, чтобы применяемый документ содержал все обязательные реквизиты, перечисленные в ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (п. 1 письма ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@).

Если в соответствии с догово­ром арендная плата (или ее часть) является переменной величиной, то для признания этой суммы в составе расходов арендатору ежемесячно необходимо получать от арендодателя первичный документ, так как размер арендной платы из месяца в месяц различается. А при определении в договоре арендной платы в постоянном (фиксированном) размере ежемесячные акты, подтверждающие размер платы, не нужны, так как размер арендной платы не меняется.

Стоит помнить, что с составлением первичной документации могут возникнуть сложности, так как арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг арендатору, а фактически выступает «агентом» арендатора по перечислению платежей за услуги, оказываемые ресурсоснабжающими организациями. Для арендодателя эти платежи не являются доходом, а служат компенсацией расходов.

Обеспечительный платеж в договоре аренды предназначен для компенсации потерь арендодателя, возникающих у него в случае неисполнения арендатором своих обязательств, предусмотренных соглашением об аренде. Рассмотрим особенности этого платежа.

Роль обеспечений в договорных отношениях

Договорные отношения — это взаимодействие, подразумевающее наличие взаимных обязательств и поэтому основанное на определенных рисках для сторон. Для снижения подобных рисков законодательство предусматривает возможность введения мер, которые хотя бы в какой-то степени могли бы снизить потери от этих рисков. Такие меры называются обеспечительными и могут быть представлены (ст. 329 ГК РФ):

• неустойкой,
• залогом,
• удержанием вещи,
• поручительством,
• гарантией независимой стороны,
• задатком,
• обеспечительным (гарантийным) платежом.

Обеспечительный платеж — понятие новое для ГК РФ, введенное в него только с 01.06.2015 (закон «О внесении изменений…» от 08.03.2015 № 42-ФЗ). Смысл его заключается во внесении 1-й из сторон договора в пользу 2-й стороны некоторой суммы денежных средств, которая при создании обстоятельств нарушения денежных обязательств перед 2-й стороной будет засчитана в счет их погашения (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Может иметь место замена вносимых в обязательство денежных средств ценными бумагами или вещами (ст. 381.2 ГК РФ).

Если обстоятельств нарушения обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительный платеж по его завершении обычно возвращается 1-й стороне, хотя по договоренности сторон может быть переквалифицирован в платеж другого назначения. При частичном его использовании сумму платежа восстанавливают до исходной. Возможно также снижение общей его суммы при создании способствующих этому обстоятельств.

Обеспечительный платеж по договору аренды — что это?

Условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что подобный документ:

• составляется в отношении дорогостоящего имущества;
• отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;
• действует в течение достаточно продолжительного времени.

То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:

• от утраты имущества или приведения его в состояние, выходящее за рамки, ограничивающие процесс нормального износа;
• непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;
• несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.

В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:

• конкретное его назначение (для погашения ущерба какого вида он предназначен);
• объем средств, вносимых в обеспечение;
• порядок:
  • внесения платежа,
  • его использования,
  • пополнения на использованную сумму,
  • изменения размера,
  • возврата.

В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы. Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы оговоренной договором платы за какой-либо из периодов аренды: месяц, квартал или год. Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.

Основной и дополнительный взнос в обеспечительный платеж

В отношении порядка внесения первой (основной) суммы обеспечительного платежа в договоре нужно определить:

• срок, в который это должно быть сделано, и момент, с которого начнет отсчитываться этот срок;
• вид средств для оплаты и способ их внесения.

От момента исполнения обязательства по внесению обеспечения может зависеть срок передачи имущества арендатору. На протяжении всего срока действия договора сумма обеспечительного платежа будет находиться у арендодателя. Проценты на нее не начисляются.

При полном или частичном использовании средств, составляющих гарантийный платеж, его сумма должна быть восстановлена путем дополнительного взноса в это обеспечение.

Договор также может предусматривать изменение величины обеспечительного платежа. Например, в зависимости от увеличения (уменьшения) месячной суммы арендной платы. В этом случае сумму, недостающую до увеличившегося размера обеспечения, необходимо будет дополнительно перечислить арендодателю, а излишки гарантийного платежа можно либо вернуть арендатору, либо зачесть в счет оплаты арендной платы.

Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.

Использование гарантийного платежа по договору аренды

Используется гарантийный платеж в 2 случаях:

• на погашение ущерба от нарушения условий договора, причиненного арендодателю в ситуациях, оговоренных в условиях этого документа;
• на оплату арендной платы за завершающие периоды действия соглашения об аренде, что может быть предусмотрено его условиями или дополнительным соглашением к этому документу.

При использовании средств на погашение ущерба арендатора следует известить о том, в связи с чем и в каком объеме использованы средства обеспечительного платежа. Величина осуществленных расходов должна подтверждаться документами. Форма такого извещения (уведомления) может стать приложением к договору аренды. От даты отправки этого уведомления (или даты его получения арендатором) возможно исчисление срока, устанавливаемого для пополнения основной суммы гарантийного платежа. То есть приобретает значимость установление сторонами договора порядка уведомления об использовании средств обеспечения на погашение ущерба.

Возврат гарантийного взноса по договору аренды

Варианты использования суммы гарантийного взноса по завершении договора аренды устанавливают его стороны. Если не предусмотрен зачет в счет оплаты завершающих арендных платежей, то иными возможными вариантами могут быть:

• возврат обеспечения в полном объеме арендатору;
• распределение суммы платежа между сторонами поровну или в каком-то ином соотношении;
• переход прав на обеспечение к арендодателю.

Соответственно, если есть в этом необходимость, выбор варианта нужно отразить в договоре. Операция возврата (в каком бы объеме он ни осуществлялся) не повлечет за собой налоговых последствий ни для арендатора, ни для арендодателя. А вот суммы, остающиеся у арендодателя, станут его доходом, подлежащим обложению налогом на прибыль (УСН или НДФЛ).

Налогообложение гарантийного платежа

В части обложения налогом на прибыль гарантийный платеж расценивается так же, как обеспечение в виде залога, задатка (письма Минфина России от 31.05.2016 № 03-03-06/1/31325, от 18.02.2016 № 03-03-06/1/8968, от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360), поэтому на протяжении срока действия договора он не считается:

• доходом у арендодателя (подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ);
• расходом у арендатора (п. 32 ст. 270 НК РФ).

В отношении обложения этого платежа НДС следует ориентироваться на норму п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, указывающего на то, что превращение его в средства, засчитываемые в оплату услуг по аренде, происходит только при определенных обстоятельствах, которые могут и не наступить. То есть до этого момента гарантийный платеж является средством обеспечения, а не средством расчетов, и, соответственно, не облагается НДС.

Точка зрения Минфина на оценку обеспечительного платежа для НДС

Однако Минфин России придерживается иной, причем отличающейся, точки зрения, считая, что обеспечительный платеж, который предполагает возможность зачета его в оплату арендной платы, должен расцениваться как:

• Средства, связанные с оплатой реализованных услуг по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ (письмо от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360). По этой причине арендодателю, работающему с НДС, с суммы полученного обеспечения надо начислить налог к уплате. При таком подходе у обеих сторон договора аренды (если и арендатор работает с этим налогом) возникнут проблемы с вычетом начисленного к уплате НДС:
  • у арендатора — поскольку начисление налога арендодателем по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ не подразумевает выставления в адрес арендатора счета-фактуры (подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ, п. 18 Правил ведения книги продаж, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137);
  • у арендодателя — потому что вычета по НДС, начисленному по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, ст. 171 НК РФ не предполагает.
• Авансовый платеж, подлежащий обложению у арендодателя налогом по подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ (письмо от 16.08.2016 № 03-07-11/47861). В этом случае счет-фактура в адрес арендатора выставляется (п. 1 ст. 168 НК РФ) и он вправе взять НДС по авансу к вычету с последующим его восстановлением на момент зачета в счет оплаты оказанных услуг (подп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ). Арендодатель при зачете аванса в счет оплаты аренды также возьмет налог в вычеты (п. 8 ст. 171 НК РФ).

Таким образом, существует неопределенность не только в отношении необходимости начисления НДС с суммы обеспечительного платежа, но и в смысловой оценке этого платежа для целей обложения НДС.

Бухучет обеспечительного платежа

Внесенный обеспечительный платеж учитывается как задолженность:

• дебиторская — у арендатора (пп. 3, 16 ПБУ 10/99);
• кредиторская — у арендодателя (пп. 3, 12 ПБУ 9/99).

У обеих сторон договора он показывается на счете 76 до момента его возврата либо зачета в счет платежей по арендной плате.

Проводки по перечислению/возврату обеспечительного платежа будут следующими:

• У арендатора:

Дт 76об Кт 51 — при перечислении платежа;

Дт 51 Кт 76об — при получении его обратно.

• У арендодателя:

Дт 51 Кт 76об — при получении платежа;

Дт 76об Кт 51 — при его возвращении,

где 76об — субсчет учета расчетов по обеспечениям.

Кроме того, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя обе стороны будут отражать его сумму за балансом:

• на счете 009 — у арендатора;
• на счете 008 — у арендодателя.

Если арендодатель операцию получения обеспечительного платежа расценивает как связанную с расчетами по арендной плате и влекущую за собой необходимость начисления НДС, то у него возникнет проводка:

Дт 76ндс Кт 68,

где 76ндс — субсчет учета расчетов по НДС.

В ситуации, когда гарантийный платеж рассматривается в качестве авансового, предназначенного для расчетов по аренде, появятся проводки по вычету, одинаковые для арендатора (если он работает с НДС) и арендодателя, но различающиеся по времени их осуществления (у арендатора — при перечислении аванса, у арендодателя — в момент зачета аванса в счет оплаты услуг):

Дт 68 Кт 76ндс.

Арендатор на момент зачета аванса в счет оплаты аренды восстановит налог:

Дт 76ндс Кт 68.

Если начисление НДС арендодателем осуществлено по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, не предполагающего дальнейшей операции восстановления, то начисленный к уплате налог будет списан на прочие расходы:

Дт 91 Кт 76ндс.

В момент зачета обеспечительного платежа в счет оплаты арендной платы появится проводка по закрытию задолженности по аренде средствами обеспечения:

• у арендатора:

Дт 76ар Кт 76об;

• у арендодателя:

Дт 76об Кт 76ар,

где 76ар — субсчет учета расчетов по арендной плате.

С забалансовых счетов 008 и 009 обеспечение будет списываться в необходимой сумме в момент его возврата или зачета в счет платы по аренде.

Итоги

Обеспечительный платеж, предусматриваемый в соглашении об аренде, предназначается для компенсации потерь арендодателя при невыполнении арендатором своих обязательств. Его конкретное предназначение, объем, особенности внесения, использования, возврата регулируются положениями договора. Для налога на прибыль такой платеж не учитывается, но в ситуациях, увязывающих его с расчетами по арендной плате, может попадать под НДС. В бухучете обеспечительный платеж отражают как задолженность и у арендатора, и у арендодателя.

Арендодатель при сдаче имущества во временное владение и пользование преследует основную цель в виде получения арендной платы. Поэтому условие об арендной плате наиболее значимо для арендодателя.

Строго говоря, вопросы установления и изменения арендной платы по договору аренды транспортного средства (далее - ТС) с экипажем регулируются общими положениями о договоре аренды (параграф 1 гл. 34 ГК РФ). Однако по договору аренды ТС с экипажем арендодатель не только передает имущество во временное пользование, но и фактически оказывает (через своих сотрудников) услуги по управлению этим ТС. В связи с этим на практике можно выделить три особенности, касающиеся расчетов по такому договору:

• во-первых, стороны нередко предусматривают в договоре, что размер арендной платы зависит от режима использования ТС - в частности, договор может предусматривать повышенный размер арендной платы за сверхнормативную эксплуатацию;

• во-вторых, при заключении договора стоит обратить особое внимание на то, как распределены обязанности по несению расходов на оплату услуг членов экипажа и расходов по коммерческой эксплуатации транспортного средства;

• в-третьих, нужно убедиться, что в договоре указаны дополнительные услуги, которые обязан оказать арендодатель (например, доставка или демонтаж спецтехники), и четко прописан размер дополнительной платы за эти услуги.

Кроме того, поскольку арендная плата является источником дохода для арендодателя, он заинтересован в том, чтобы при возможности размер этого дохода увеличивался. Следовательно, особую актуальность приобретает вопрос: в каких случаях установленный в договоре размер арендной платы можно изменить (увеличить).

Способы определения размера арендной платы

Арендная плата по договору аренды транспортного средства с экипажем может быть установлена двумя разными способами.

1. Размер арендной платы установлен в твердой денежной сумме.

В данном случае определяется точная денежная сумма, подлежащая перечислению арендатором арендодателю в сроки, установленные договором.

Пример условия договора об арендной плате в твердой денежной сумме

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату в размере 10 000 руб. (десять тысяч рублей), включая НДС».

2. Размер арендной платы определяется с помощью закрепленного в договоре порядка (механизма) ее исчисления.

В этом случае арендная плата устанавливается с помощью различных формул, коэффициентов, тарифных ставок либо иных данных, представляющих собой механизм определения суммы арендной платы. В частности, плату за аренду ТС можно установить в зависимости от изменения курса иностранной валюты, количества часов работы ТС, режима эксплуатации и даже стоимости услуг, которые арендатор при помощи этого ТС оказывает третьим лицам.

Пример условия договора о порядке исчисления арендной платы в зависимости от изменения курса иностранной валюты

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату в размере 1000 USD (одной тысячи долларов США) в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».

Пример условия договора о порядке исчисления арендной платы в зависимости от стоимости услуг, оказанных третьим лицам

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату в размере 70 процентов от стоимости реализованных в предыдущем месяце пассажирских билетов на проезд в автотранспортном средстве, включая НДС».

Пример условия договора о порядке исчисления арендной платы путем определения стоимости фактического использования транспортного средства

«Арендная плата за пользование транспортным средством устанавливается в размере 1000 руб. за 1 час фактического использования, включая НДС».

Арендодателю имеет смысл предусмотреть в договоре повышенную стоимость использования ТС для случаев эксплуатации сверх установленных нормативов. Это объясняется тем, что сотрудники арендодателя, оказывающие услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, не могут оказывать их непрерывно. И услуги свыше установленных нормативов (которые, разумеется, тоже необходимо указать в договоре) оплачиваются в большем размере. Такая стоимость называется также сверхнормативной.

Пример условия договора о сверхнормативной арендной плате за пользование транспортным средством с экипажем

«Арендная плата за пользование транспортным средством устанавливается в размере 1000 руб. за 1 час, в том числе НДС. Стоимость сверхнормативной эксплуатации транспортного средства составляет 2000 руб. в час».

Если стороны заключили договор аренды ТС с экипажем, в котором арендная плата установлена за единицу времени, то сумма арендной платы будет подлежать уплате за время фактического пользования ТС. Если оно не могло быть использовано арендатором по вине арендодателя, то в таком случае арендная плата взысканию не подлежит.

Пример из практики: суд кассационной инстанции подтвердил правильность расчета арендной платы исходя из фактически отработанного транспортным средством времени

Истец (арендодатель) обратился к ответчику (арендатору) с иском о взыскании арендной платы за пользование ТС с предоставлением услуг по управлению и эксплуатации, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суд первой инстанции удовлетворил иск частично, взыскав арендную плату только за время фактического пользования транспортным средством.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

Истец обратился с жалобой в суд кассационной инстанции, в которой просил отменить обжалуемые судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению заявителя, выводы судов о том, что арендная плата за пользование техникой должна оплачиваться арендатором из расчета фактически отработанного на данной технике времени, а также о доказанности факта неготовности техники к работе являлись необоснованными. По мнению истца, ответчик обязан оплатить арендную плату за все время нахождения техники в его распоряжении, а не только за время фактической эксплуатации транспортных средств.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

Судами установлено, что одно из транспортных средств (башенный кран) ответчик фактически не использовал, поскольку оно не было обеспечено подводящим кабелем и экипажем, к нему не был установлен электрический шкаф для подключения кабеля. Поэтому требование о взыскании арендной платы в отношении этого транспортного средства удовлетворению не подлежит.

Арендная плата по другому транспортному средству была взыскана исходя из количества отработанных техникой часов. Расчет арендной платы исходя из фактически отработанного времени соответствует целям договора аренды транспортного средства с экипажем - такой целью является работа техники.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 декабря 2010 г. по делу № А70-3501/2010).

Способы увеличения и индексации арендной платы

Стороны могут в любой момент изменить размер арендной платы, заключив дополнительное соглашение к договору аренды. Однако арендатор может и не согласиться на предложение арендодателя заключить такое соглашение.

Поэтому имеет смысл заранее включить в текст договора условия, благодаря которым аренда будет оставаться выгодной для арендодателя. Это можно сделать несколькими способами.

Во-первых, установить арендную плату не в твердом размере, а в виде формулы (в зависимости от уровня инфляции, курса иностранной валюты и т. п.). В этом случае сумма, которую получает арендодатель, будет меняться автоматически (например, индексироваться с учетом инфляции). Плюс в том, что с формальной точки зрения условие договора о порядке исчисления арендной платы будет оставаться неизменным. А значит, не будет подпадать под ограничения на изменение размера арендной платы.

Во-вторых, предусмотреть в договоре, что с такой-то даты (или при таких-то условиях) арендодатель может увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, то есть без согласия арендатора.

Пример условия договора о возможности повышения арендной платы в одностороннем порядке

«Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год путем письменного уведомления арендатора не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней».

При этом необходимо использовать максимально четкие и подробные формулировки, в частности, прописать в договоре следующее.

1. В каких случаях возможно такое изменение арендной платы (например, через год после заключения договора при годовом уровне инфляции в размере 7% и более).

2. Порядок реализации арендодателем права на повышение арендной платы (например, арендодателем направляется уведомление арендатору, в котором содержится информация о повышении арендной платы и в каком размере).

3. Порядок уведомления об этом арендатора (например, по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или лично сотруднику арендатора под подпись в офисе арендатора).

4. С какого момента условие об арендной плате будет считаться измененным (например, по истечении месяца после получения уведомления арендатором).

Если этого не сделать, суд в случае спора может решить, что стороны предусмотрели не право на изменение размера в одностороннем порядке, а лишь возможность заключить в будущем соглашение об изменении этого размера.

Совет : Арендатор может не согласиться на включение в договор аренды такого пункта, поскольку он явно не в интересах арендатора. В подобных случаях можно порекомендовать арендодателю предложить своему контрагенту более мягкий вариант условия о повышении стоимости аренды. Например, пункт договора о возможности повышения арендодателем арендной платы в одностороннем порядке можно дополнить условием о том, что размер арендной платы может быть изменен не более чем на определенную сумму в процентном отношении: «…но не более чем на 5%». В этом случае шансы на заключение договора с контрагентом будут существенно выше, поскольку взаимоотношения между сторонами станут более определенными.

В-третьих, заранее прописать в договоре, что с такого-то числа арендная плата увеличивается на столько-то без каких-либо уведомлений арендодателем арендатора.

Пример условия договора об «автоматическом» повышении арендной платы без каких-либо уведомлений арендодателем арендатора

«В течение первого года после заключения настоящего Договора арендная плата устанавливается в размере 50 000 рублей. По окончании первого календарного года действия Договора размер арендной платы увеличивается до 70 000 рублей.»

Условие о праве расторгнуть договор из-за просрочки внесения арендной платы

Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд в установленный в договоре срок (выражение «более двух раз подряд» фактически означает как минимум три раза), арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

Арендодатель может дополнительно защитить свои интересы, если убедит арендатора включить в договор аренды условие о том, что арендодатель сможет потребовать расторжения договора и при однократной просрочке внесения арендной платы. ВАС РФ подтвердил, что такие условия не противоречат закону (п. 26 информационного письма № 66).