Не редка ситуация, когда организация для своего размещения вынуждена арендовать офисные и производственные помещения. Данные затраты можно учесть в расходах компании.

Общий учет затрат на аренду

Аренда помещения может включать постоянную (фиксированная цена за квадратный метр) и переменную часть (коммунальные платежи, электроэнергия). При наличии в условиях договора переменной арендной платы, собственник помещения самостоятельно уплачивает сумму этих обязательств управляющим компаниям, а потом выставляет арендатору счет пропорционально потребленным им услугам.

На последнее число месяца организация включает затраты на аренду помещения в расходы. От предназначения площади (склад, офис, производственный цех и т.д.)зависит выбор счета отражения начисления арендной платы:

• По дебету:20, 44, по кредиту — .

• Дебет 60 Кредит .

Арендодатель, являющийся плательщиком НДС, выставляет счета-фактуры:

• Дебет 19 Кредит 60 –входной НДС;
• Дебет 68 НДС Кредит 19 – НДС принят к вычету.

Но это возможно, если помещение используется для нужд, облагаемых этим налогом.

Организация арендовала офисное помещение площадью 30 м 2 . Стоимость 1200 руб/м в месяц (НДС 183 руб.).

Проводки:

Счет Дт	Счет Кт	Описание проводки	Сумма проводки	Документ-основание
		Начислена арендная плата	36 000	Счет-фактура
			36 000	Платежное поручение исх.
19		Учтен НДС по аренде	5492	Счет-фактура
68 НДС	19	Возмещение НДС	5492	Счет-фактура

Учет улучшений

Арендатор может улучшать имущество: делать ремонт, устанавливать сигнализацию, менять окна, двери и т.д. Их подразделяют на:

• Отделимые – те, которые можно демонтировать без повреждений для помещения собственника (к примеру, кондиционер).
• Неотделимые – улучшения, которые невозможно переместить, забрать без повреждений для помещения после окончания срока аренды (например, косметический ремонт).

Неотделимые улучшения должны осуществляться после согласования с арендодателем, иначе он вправе не возмещать их стоимость. Исключением является проведение капитального ремонта, который увеличивает первоначальную стоимость объекта недвижимости.

Расходы на неотделимые улучшения учитываются:

• по дебету счета 08 и кредиту счетов, благодаря которым х они были произведены 10, 20, и т.д.

Сам факт неотделимого улучшения, а точнее его принятие к учету отражается записью:

• Дебет 08 Кредит 01 (для капитальных вложений).

По улучшениям в данном случае НДС принимают к вычету. Когда улучшение связано с поддержанием помещения в рабочем состоянии, то расходы списываются единовременно проводкой:

• Дебет 08 Кредит 91.2.

Если работы не были согласованы с арендодателем и он отказывает в возмещении затрат, остаточная стоимость (после начисления амортизации за время срока аренды помещения) улучшений списывается, как безвозмездная передача (Дебет 91.2 Кредит 01), которая облагается НДС (дебет 91.2 Кредит 68 НДС).

В случае, когда арендодатель возмещает затраты арендатора не неотделимые улучшения, делают проводку:

• Дебет 60 Кредит 08.

Организация произвела ремонт арендуемого помещения с согласия арендодателя, который, впоследствии, отказался возмещать расходы. Сумма затрат составила: материалы 273 525 руб. (НДС 41 724 руб.), услуги организации, выполняющей ремонт – 120 000 руб. (НДС 18 305 руб.). Арендная плата по договору составляет 65 000 руб. в месяц (НДС 9915 руб.). Срок использования помещения после ремонта – 18 месяцев. Амортизация составляет 5280 руб. в месяц.

Проводки:

Счет Дт	Счет Кт	Описание проводки	Сумма проводки	Документ-основание
		Начислена арендная плата за помещение	65 000	Акт приемки/передачи Договор аренды Счет-фактура
		Перечислены деньги арендодателю	65 000	Платежное поручение
19		Учтен НДС по аренде	9915	Счет-фактура
68 НДС	19	Возмещение НДС	9915	Счет-фактура
08		Отражены расходы на материалы на неотделимые улучшения	273 525	Товарная накладная
08		Отражены расходы на услуги строительной организации на неотделимые улучшения	120 000	Акт выполненных работ
19	68 НДС	Учтен НДС со стоимости улучшений	60 029	Счет-фактура
68 НДС	19	НДС принят к вычету	60 029	Счет-фактура
20	02		5280	Бухгалтерская справка
02	01	Списана амортизация за весь период использования помещения	95 040	Бухгалтерская справка
01	01	Списана первоначальная стоимость улучшений	393 525	Бухгалтерская справка
91.2	01	Списана на расходы остаточная стоимость улучшений	298 425	Бухгалтерская справка
91.2	68 НДС	Начислен НДС на остаточную стоимость улучшений	45 532	Бухгалтерская справка

У предпринимателей часто возникает необходимость взять помещение в аренду для осуществления своей деятельности. Если помещение арендуется у физического лица, то это часто приводит бухгалтеров в замешательство. Можно ли включать плату за аренду помещения у физического лица, не являющегося предпринимателем, в расходы?

Рассмотрим этот вопрос с точки зрения закона. Какие особенности при заключении договора?

Договор аренды с физическим лицом-собственником ничем не отличается от договора аренды с юридическим лицом. Обязательными реквизитами в договоре должны быть:

Адрес места расположения арендуемого помещения, точный адрес расположения вашей организации в здании (этаж, место в комнате), площадь арендуемого помещения.

Суммы арендой платы, порядок и сроки ее внесения. При заключении договора с «физиком», НДС в договоре прописывать не нужно, поскольку физическое лицо не является его плательщиком, соответственно, выставить аренду с НДС не имеет права.

Если вышеперечисленные условия не выполнены, сделка по аренде будет считаться недействительной, соответственно, договор аренды - незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Если договор аренды помещения с физическим лицом заключается после 1 марта 2013 года, регистрировать его в территориальном органе Росреестра не нужно (ст. 2 п.п1,8 Закона N 302-ФЗ от 30.12.2012). И это не зависит от срока действия договора.

Для договоров, заключенных ранее этой даты, регистрировать их не нужно в следующих случаях: если срок их заключения менее года, или в договоре срок аренды не прописан, т.е. договор бессрочный (ст. 609 п. 2 и ст. 651 п.2 ГК РФ).

Перед подписанием договора аренды помещения с физическим лицом, попросите хозяина помещения показать вам свидетельство о регистрации собственности («зеленку»), еще лучше – выписку из ЕГРП с ближайшей датой. Это даст вам возможность убедиться в том, что арендодатель – действительно собственник имущества, и передаваемое помещение относится к нежилым. Если помещение жилое, налоговики обычно выбрасывают эти суммы из расходов по той причине, что помещение используется не по назначению.

Как может фирма оплачивать аренду помещения физлицу: по безналу или наличными?

Физическое лицо может получить арендную плату из кассы организации по расходному кассовому ордеру при предъявлении паспорта. Причем лимит расчетов (пока 100 000 руб. по одному договору) на отношения между гражданами и организациями не распространяется (Указание ЦБ N 1843-У от 20.06.2007).

Организация может перечислить платежи за аренду со своего расчетного счета на счет арендодателя, если у него открыт какой-нибудь счет в банке (например, сберкнижка или карта оплаты). Этот способ расчетов более удобен для организации, поэтому имеет смысл убедить физлицо открыть расчетный счет. Но при этом обязательно нужно узнать, какова будет комиссия за открытие счета и снятие денег. Во многих банках она может быть значительна.

Можно ли учесть в расходах на аренду помещения у физического лица коммунальные услуги?

Если вы хотите учесть коммунальные услуги в расходах, необходимо их стоимость включить в арендную плату. Эту операцию можно оформить следующим образом:

1. Коммунальные платежи включаются в аренду в виде фиксированной суммы и отдельно не выделяются. Тогда договор аренды может иметь примерно такой вид: «Стоимость коммунальных услуг, потребляемых Арендатором, входит в стоимость арендной платы. Арендная плата составляет _____руб.

В этом случае такая формулировка не очень устраивает арендодателя, поскольку коммунальные услуги постоянно растут, и их стоимость нельзя спрогнозировать заранее, к тому же неизвестно, какой расход воды, электроэнергии будет потреблять арендатор. Изменять же размер арендной платы можно не более одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

2. Коммунальные услуги могут учитываться в стоимости арендной платы как переменная величина. В этом случае примерный договор аренды в части начисления арендной платы будет звучать так: «Плата за аренду состоит из фиксированной и переменной части. Фиксированная часть составляет ______________ рублей в месяц. Переменная часть включает в себя стоимость коммунальных услуг, которая потреблялась арендатором за данный период. Сумма коммунальных платежей определяется на основании счетчиков потребления, установленных в помещении, и выставленных счетов коммунальных служб. Коммунальные платежи оплачиваются на основании копий счетов, предъявленных арендодателю за коммунальные услуги.

При втором варианте определения арендной платы разные суммы арендной платы за месяц не будет являться изменением арендной платы.

При таком подходе (и первом, и втором варианте учета арендной платы) арендные платежи могут быть включены в расходы арендатора, поскольку и фиксированная, и переменная сумма арендной платы будут являться оплатой услуг арендодателя по сдаче в аренду помещения (п. 1 п.п. 10 ст. 264, п. 1 ст. п.п. 4 ст. 346.16 НК РФ).

Нужно ли начислять НДФЛ при оплате аренды физическому лицу?

Поскольку юридическое лицо платит арендную плату физическому, то для физического лица эта выплата является доходом, а юридическое лицо в этом случае считается налоговым агентом. Поэтому с арендных платежей физическому лицу взимается НДФЛ 13%, причем начислять, удерживать и выплачивать налог обязана организация (ст. 226 пп. 1, 2 и ст. 230 НК РФ). Она предоставляет в налоговую справку .

Организация не может переложить обязанность уплаты по НДФЛ на самого гражданина (п. 5 ст. 3 НК РФ). Конечно, вы можете заключить дополнительное соглашение с арендодателем об исполнении права на начисление и уплату НДФЛ на него самого, но этот пункт договора (дополнительное соглашение) будет считаться ничтожным (Письмо Минфина N 03-04-05/3-314от 29.04.2011).

Физическое лицо не сможет воспользоваться и профессиональным налоговым вычетом по доходам от аренды (ст. 221 НК РФ).

Организация арендует помещение у своего директора. Какую арендную плату установить? Можно ли учесть минимальную арендную плату?

По закону здесь никаких препятствий нет. Можно установить какой-то минимум аренды. Хотя и организация, и арендодатель в этом случае считаются взаимозависимыми лицами. Но здесь ничего страшного нет. Поскольку стоимость сделки минимальна, вряд ли она попадет под контроль. Даже если это произойдет, инспекторы не имеют права доначислить налоги:

Налог на прибыль организации, поскольку расходы здесь не завышены.
- НДФЛ на директора по причине того, что он не встал на учет как ИП, и никакой материальной выгоды здесь нет.

Если физическое лицо решит изменить свой статус и , НДФЛ с его доходов вы начислять больше не обязаны. Об этом он должен уведомить вас самостоятельно. Самый выгодный режим для физического лица при сдаче в аренду помещений –

Бесплатная книга

Скорее в отпуск!

Для того, чтобы получить бесплатную книгу, введите данные в форму ниже и нажмите кнопку "Получить книгу".

И пролонгации уже действующих арендодатели, как правило, предлагают свои шаблонные тексты. В них часто кроются ловушки, которые потом лишают арендатора права на вычеты НДС и списание расходов. Поэтому еще на стадии переговоров стоит оценить предлагаемые условия сделки с точки зрения налогового риска.

Некоторые из условий аренды должны быть в договоре обязательно, иначе он будет считаться незаключенным. Другие же условия можно прописать так, как вашей компании. Договор аренды помещения приведен ниже, это пример. Те позиции договора, которые можно изложить по-другому, обозначены в образце цифрами. Альтернативные варианты формулировок для этих положений размещены в таблице (см. далее в статье).

Варианты формулировок для договора аренды офиса

Какие условия можно сформулировать иначе,чем в образце договора	Что можно прописать в договоре	Примеры формулировок
Срок аренды	Не конкретизировать срок аренды. Тогда будет считаться, что договор заключен на неопределенный период	2.1. Настоящий Договор заключен на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе отказаться от настоящего Договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за пять месяцев (1 )
Расходы на ремонт арен-дуемого имущества	Можно указать, что любые виды ремонта оплачивает арендатор	3.2. Арендатор обязан: <…> 3.2.4. Осуществлять за свой счет текущий и капитальный ремонт помещений (2 )
Неотделимые улучшения	Установить в договоре, что арендодатель не будет возмещать контрагенту стоимость неотделимых улучшений имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ)	4.2. Арендатор вправе с согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения помещений. После прекраще-ния настоящего Договора стоимость неот-делимых улучшений Арендатору не возмещается (3 )
Размер арендной платы	Сделать арендную плату фиксированной	5.1. Арендная плата за пользование помещением составляет _____ (___________) руб. в месяц, включая НДС _____(___________) руб. Стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг включена в указанную сумму арендной платы (4 )
	Еще один вариант — не включать стоимость коммунальных платежей в арендную ставку. Тогда арендатор будет компенсировать их отдельно	5.1. Арендная плата за пользование помещением составляет _____ (___________) руб.в месяц, включая НДС _____(___________) руб. Помимо арендной платы Арендатор ежемесячно компенсирует Арендодателю стоимость потребленных Арендатором коммунальных услуг на основании счета, выставленного Арендодателем. К счету Арендодатель прикладывает акт, в котором приведен стоимости потребленных Арендатором коммунальных услуг пропорционально площади помещений, занимаемых Арендатором, а также копии счетов коммунальных служб (4 )
Сроки, в которые арендатор должен перечислять плату за имущество	Установить авансовую форму расчетов. Либо составить график платежей	5.2. Арендная плата уплачивается не позднее __ дней до начала очередного месяца. Или: Арендатор перечисляет арендную плату в соответствии с Графиком платежей, приведенным в Приложении № 5 к настоящему Договору (5 )

Арендованное имущество

Первым делом проверьте, чтобы в договоре было подробно описано имущество, которое ваша компания берет в аренду (п. 3 ст. 607 ГК РФ). То есть указан его вид (здание, помещение), кадастровый (или условный) номер, адрес, этажность, площадь. Если же ваша компания арендует отдельное помещение, к договору обычно прилагают план его расположения на этаже.

Эти же данные должны быть в акте, которым оформляется передача объекта аренды (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Причем при аренде недвижимости этот документ обязателен. Иначе налоговики могут снять расходы на аренду как не подтвержденные документами (письмо от 13 октября 2011 г. № 03-03-06/4/118).

Арендная плата

Размер арендной платы — еще одно обязательное условие сделки (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Контрагент готов предоставить льготы и не требовать плату за какой-либо период, например за первые месяцы аренды? Тем не менее советуем в договоре избегать формулировок о том, что арендатор пользуется имуществом бесплатно. Иначе проверяющие могут доначислить доход в виде экономической выгоды от безвозмездного пользования (п. 8 ст. 250 НК РФ).

Поэтому лучше пересчитать арендную плату так, чтобы ее сумма учитывала предоставленную контрагентом льготу. К примеру, ставка аренды составляет 390 руб. за кв. м в месяц. Срок аренды — год. Первые два месяца компания пользуется имуществом бесплатно. Тогда общая сумма аренды составит 3900 руб. (390 руб. х 10 мес.). Значит, в договоре можно указать ставку 325 руб. за кв. м (3900 руб. : 12 мес.).

Коммунальные услуги

Договоры с энергоснабжающими организациями, как правило, заключают арендодатели. Поэтому именно на их адрес выставляют счета по коммуналке. А арендаторы потом компенсируют эти затраты. Есть несколько вариантов такой компенсации.

Включить стоимость услуг в арендную плату. Именно такое условие является наиболее выгодным для расчета налогов. Ведь в этом случае ваша компания сможет заявить вычет НДС с полной суммы арендной платы без каких-либо сложностей.

При этом можно твердую ставку аренды. Либо прописать, что арендная плата состоит из двух частей: фиксированной и переменной, которая зависит от потребленных арендатором услуг. Но для вычета НДС и учета расходов необходима первичка, подтверждающая расчет переменной части арендной платы. Это может быть акт или справка-расчет с приложением копий счетов поставщиков коммунальных услуг. Поэтому в договоре установите обязанность контрагента предоставлять такой документ.

Перечислять оплату за коммунальные услуги отдельно от арендной платы. В этом случае вычет с коммунальных платежей заявить не получится. Ведь налоговики считают, что арендодатель не должен перевыставлять счета-фактуры на коммунальные услуги. Более того, включить эту сумму НДС в расходы чиновники тоже не разрешают (письмо Минфина России от 14 мая 2008 г. № 03-03-06/2/51).

Хотя судьи считают, что компания может принять НДС к вычету по счету-фактуре арендодателя (постановление Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2009 г. № 12664/08). Но чтобы не спорить с налоговиками, лучше включить коммуналку в арендную плату.

Добавим, что еще можно заключить агентский договор, по которому арендодатель приобретает для компании коммунальные услуги. Либо включить такое условие в договор аренды помещения. Но в этом случае также возможны претензии налоговиков.

Дело в том, что агент должен заключать сделки исключительно в интересах принципала (письмо Минфина России от 21 января 2013 г. № 03-11-06/2/07). А в данной ситуации получается, что договоры с поставщиками коммунальных услуг арендодатель заключил еще до того, как ваша компания дала ему такое поручение. Поэтому не исключено, что налоговики посчитают посредническую схему фиктивной и заявят, что арендодатель неправомерно перевыставлял вам счета-фактуры.

Срок аренды

Удобнее, если срок аренды составляет менее года. Тогда договор не нужно регистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Либо можно вообще не указывать срок аренды в договоре. Такую сделку тоже не придется регистрировать (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). Но есть существенный минус. Арендодатель может в любое время отказаться от договора, сообщив об этом компании за три месяца. Хотя, если контрагент согласится, срок такого уведомления можно увеличить, например до шести месяцев (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Если же установить срок аренды, равный году и более, нужно будет регистрировать не только договор, но и любые допсоглашения к нему (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Такое правило действует с 1 сентября 2013 года.

Если хотите избежать госрегистрации, то срок аренды должен быть максимум 364 дня (365 дней — в високосном году). Например, с 1 января по 30 декабря 2015 года включительно (а не по 31 декабря). Иначе будет считаться, что договор заключен ровно на год, и его надо регистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Расходы на ремонт

По общему правилу арендатор обязан проводить текущий ремонт, а арендодатель — капитальный. Но в договоре можно установить другие правила (ст. 616 ГК РФ). Скажем, если компания планирует сама оплачивать затраты на капитальный ремонт, надо заложить это в договоре. Иначе налоговики снимут расходы.

Ответственность сторон

Штрафы или пени можно требовать с контрагента, только если они прямо предусмотрены в договоре (ст. 330 ГК РФ). Если написать расхожую шаблонную фразу «стороны несут в соответствии с законодательством РФ», то по закону получится взыскать лишь проценты за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования (ст. 395 ГК РФ). То есть, к примеру, с арендатора за задержку арендной платы.

Поэтому в разделе об ответственности выгоднее установить конкретный размер чтобы он был ниже, чем проценты, рассчитанные по статье 395 Гражданского кодекса РФ.

Действие договора

Нередко компания начинает пользоваться имуществом еще до того, как стороны подписывают контракт. Чтобы налоговики не придирались к расходам на аренду за тот период, когда договор не был заключен, пропишите в нем такое условие: договор распространяется на отношения сторон, которые возникли до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

Кстати, на госрегистрацию сделки такое условие не повлияет. Например, ваша компания сроком на 10 месяцев. Но еще до этого компания в течение пяти месяцев фактически пользовалась имуществом контрагента. Тем не менее для целей госрегистрации срок аренды составляет 10 месяцев, а не 15.

Добавим, что для учета расходов также понадобится акт, подтверждающий, что ваша компания получила имущество в пользование до того, как заключила договор.

Если вы приобрели недвижимость как физическое лицо и желаете ее сдавать как физическое лицо, то открывать расчетный счет не надо. При этом вы должны уплачивать 13 % налог на доходы физических лиц. Деньги можно перечислять на вашу личную карту.

Если же у вас открыто ИП и у вас налогообложение УСНО 6%, то тут нужно смотреть ситуацию.

Надо ли открывать расчетный счет в банке р/с для ИП?
В отличие от юридических лиц индивидуальные предприниматели не обязаны открывать расчетный счет для осуществления своей деятельности. Потому что законом такая обязанность не предусмотрена. Есть судебные дела с фондом социального страхования, когда ФСС РФ требовал от индивидуального предпринимателя ИП открыть расчетный счет, чтобы на него зачислять возмещения выплаченных ИП сумм по «материнству». Апелляционная, а затем и кассационная инстанция признали незаконными такие требования, поскольку обязанности у ИП по расчетному счету - нет. Если нет расчетного счета, нужно помнить, что предельная величина расчета наличными деньгами 100 000 руб. в рамках одного договора. Но плюсов у расчетного счета для ИП может быть больше, чем минусов, их нужно знать, учитывать и реализовывать. \

Какие Плюсы и Минусы расчетного счета в банке?

Плюс - Нет необходимости посещать банк и платить ему за расчетно-кассовое обслуживание (далее - РКО). При отсутствии банковского счета с вас никто не сможет требовать сдачи наличной выручки в банк и вводить лимит на выдачу наличных (как это происходит с юридическими лицами). Если вы работаете только с физическими лицами, невозможно применить ограничения по расчету наличными деньгами.

Плюс - Но если вы планируете производить расчеты с другими ИП и юридическими лицами, счет лучше открыть. Это во всех отношениях удобнее для контрагентов - юридических лиц, и вы не будете сужать круг клиентов за счет тех, кто работает только по безналичной оплате. К тому же наличные расчеты с юридическими лицами ограничены по сумме в 100 000 руб., соответственно, если вы планируете проведение операций на большую сумму, придется придумывать, каким образом разграничить платежи, чтобы вписаться в действующий лимит по расчету наличными.

Плюс - Кроме того, расчетный счет избавит вас от необходимости устанавливать контрольно-кассовую технику (если вы не предполагаете вести как наличные, так и безналичные расчеты), а заодно даст полную прозрачность проводимых денежных операций благодаря наличию банковских документов. Ну и нельзя списывать со счета такие моменты, как возможность потери либо кражи денежных средств при их перевозке и хранении.

Минус - при работе с банком необходимо нести дополнительные расходы на оплату расчетно-кассового обслуживания и необходимость посещения отделения банка. Конечно, если у вас нет интернет-банка.

Плюсов работать ИП с расчетным счетом больше.

Если же у Вас нет ИП не торопитесь его открывать т.к. необходимо будет уплачивать различные отчисления (20 727 рублей 53 копейки в год, из них в ПФР – 17 328 рублей 48 копеек). Конечно, здесь можно сделать вычет. Он делается ежеквартально. Допустим вы получили доход 100 000 руб. за квартал. Соответственно 6 000 руб. (УСНО 6%) вы должны заплатить налог в бюджет. В тоже время вы должны заплатить страховые взносы на обязательное пенсионное и обязательное медицинское страхование в квартал в размере 5181,88 руб. (=20 727 рублей 53 копейки \ 4 квартала). 6000 руб. - 5181,88 руб.=818,12 руб.

Наиболее важным звеном организации арен­дных сделок является экономически обоснованный состав и раз­мер арендных платежей. Так как в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом (произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимате­ля либо наносит ущерб собственнику и государству). Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим до­ходам одних или банкротству предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производственного использования.

Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности.

В механизме арендной платы выделяют три существенных момента:

Состав платежей;

Размер платежей;

Способы (методы) расчетов.

Наиболее распространенным методом установления арендной платы является определение твердой суммы платежа, исчисленной исходя из стоимости всего арендуемого имущества или отдельного по каждой его составной частей. Платежи вносятся, как правило, в установленные договором сроки. Однако возможна и единовременная выплата. При сдаче в аренду зданий и сооружений арендная плата обычно устанавливаемся на единицу площади исходя из фактического размера арендуемого объекта.

Арендатор является собственником продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Арендная плата может вноситься путем передачи части продукции или посредством оказания определенных услуг. В качестве платы за пользование имуществом на арендатора могут быть возложены затраты на улучшение арендуемых объектов. Таким образом, арендная плата определяется как в денежном, так и в натуральном выражении. Используются также различные сочетания данных форм оплаты.

В случае сдачи действующими предприятиями в аренду отдельных объектов основных средств арендная плата включается в состав доходов от внереализационных операций. Амортизационные отчисления начисляются арендодателем и возмещаются за счет полученной арендной платы с отнесением их в состав расходов от внереализационных операций. Исключение составляют амортизационные отчисления, производимые арендатором по имуществу по договору аренды предприятия. В этом случае арендатор включает плату в затраты на производство.

При установлении размера арендной платы учитываются наряду с другими факторами средний уровень арендной платы, сложившийся в данном регионе на аналогичные объекты. Beличина арендной платы не останется постоянной на протяжении договора, а изменяется в связи с изменением условий функционирования предприятий, и в первую очередь - с изменением рыночных цен на оборудование. Вместе с тем частый пересмотр арендной платы не способствует созданию стабильных условий для эффективного использования арендованного имущества, ту размер арендных платежей может пересматриваться не чаще одного раза в год (табл. 1.). При передаче в аренду зданий и сооружений арендная плата должна включать стоимость пользования земельным участком, на котором оно расположено.

При заключении договора аренды на арендатора возлагаются обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии и ведению текущего ремонта для обеспечения сохранности и возврата арендуемых объектов по истечении срока аренды в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. В свою очередь, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду объекта. В случае если арендатор с согласия арендодателя произвел отдель­ные улучшения арендуемого имущества, они становятся его собст­венностью - в противном случае ему выплачивается их стоимость. Капитальный ремонт объекта аренды, как правило, осуществляет­ся арендодателем.

Таблица 2

Арендная плата

Периодичность внесения	Форма внесения	Составляющие арендной платы	Периодичность пересмотра
Единовременно	Твердая сумма платежа	Амортизационные отчисления, начисляемые на стоимость арендуемого имущества	В сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год
Периодически, в установленные в договоре сроки	Доля от продукции или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества	Доход, который был бы получен при непосредственном использовании арендуемого имущества
Предоставление арендатором определенных услуг	Затраты на проведение ремонта объекта аренды после окончания ее срока
	Передача арендодателю обусловленного договором имущества в собственность или аренды	Расходы на страхование арендуемого имущества
Возложение на арендатора затрат, обусловленных договором, на улучшение арендованного имущества	Прочие расходы арендодателя
Сочетание перечисленных выше форм

Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента:

Амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);

Средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от участия собственника в его проведении (Ск);

Налог на имущество (Ни);

Часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент - Ца).

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз):

Вз = Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па.

Наиболее сложным и спорным остается определение арендных платежей за землю. Пока существует монополия на землю, как на объект хозяйства, связанная с ограниченностью лучших по качеству и местоположению арендаторы, использующие относительно лучшие получают дополнительный доход, который вполне естественно подлежит изъятию. Но арендная плата может изыматься не только с лучших и средних, но и с худших земель, если возникает общественная необходимость вовлечения их в оборот. Для этого арендатор должен обеспечить получение как средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря более низкому органическому строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.