Приложение 1. Перечень случаев установления ставки арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, находящихся в имущественной казне г. Москвы, на льготных условиях Приложение 2. Ставки ежемесячной арендной платы за размещение оборудования базовых станций подвижной радиотелефонной связи на объектах, утвержденных распоряжением Правительства Москвы от 29 ноября 2012 г. N 752-РП "Об утверждении Перечня объектов государственной собственности г. Москвы для первоочередного размещения оборудования базовых станций подвижной радиотелефонной связи" Приложение 3. Ставки арендной платы за предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), находящиеся в имущественной казне г. Москвы, расположенные в пределах административных границ г. Москвы

Постановление Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. N 809-ПП
"Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы"

С изменениями и дополнениями от:

29 октября, 23 декабря 2013 г., 18 июня, 1 июля, 17 сентября, 11 ноября, 9, 24 декабря 2014 г., 24 февраля, 15 июля, 26 августа, 17, 22 декабря 2015 г., 28 ноября, 2, 22 декабря 2016 г., 28 марта, 19 апреля, 11 июля, 15 декабря 2017 г., 17 апреля, 18 декабря 2018 г.

В целях реализации полномочий субъекта Российской Федерации города Москвы по управлению государственным имуществом города Москвы и предоставлению имущественной поддержки субъектам, арендующим объекты нежилого фонда имущественной казны города Москвы, в соответствии с требованиями Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" Правительство Москвы постановляет:

1. Утвердить перечень случаев установления ставки арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, на льготных условиях (приложение 1).

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства Москвы от 26 августа 2015 г. N 544-ПП настоящее постановление дополнено пунктом 1(1)

1(1). Установить, что порядок определения размера арендной платы, определенный приложением 1 к настоящему постановлению, применяется в отношении действующих и вновь оформляемых договоров аренды нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, за исключением договоров аренды, заключенных по результатам проведения торгов, а также договоров аренды, по которым применены фиксированные ставки арендной платы, устанавливаемые Правительством Москвы.

2. Установить на 2019 год минимальную ставку арендной платы за 1 кв. метр нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, расположенных в пределах административных границ города Москвы, в размере 4500 рублей в год. Ставка арендной платы за 1 кв. метр нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, не может быть ниже минимальной, если иное не установлено правовыми актами Правительства Москвы.

Если иное не предусмотрено настоящим постановлением, начальная (минимальная) цена договора аренды объекта нежилого фонда, выставляемого на торги и включенного в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный Правительством Москвы или уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", устанавливается в размере минимальной ставки арендной платы, определенной абзацем первым пункта 2 настоящего постановления.

Начальная (минимальная) цена договора аренды объекта нежилого фонда, расположенного в подвальном этаже, выставляемого на торги и включенного в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный Правительством Москвы или уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", устанавливается в размере 1000 рублей за 1 кв. метр в год.

3. При расчете ставки арендной платы по договорам аренды (за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов) ежегодно с 1 января текущего года применять коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1,05:

3.2. По действующим договорам аренды нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, с категориями арендаторов, целями использования объекта нежилого фонда, предусмотренными приложением 1 к настоящему постановлению, ставка арендной платы по которым определена на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы, а также в виде расчетной ставки арендной платы, определенной с применением корректирующего коэффициента.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства Москвы от 1 июля 2014 г. N 364-ПП настоящее постановление дополнено пунктом 4(1)

4(1). Установить, что:

4(1).1. По действующим и вновь оформляемым договорам аренды нежилых помещений с категориями арендаторов, целями использования объекта нежилого фонда, предусмотренными приложением 1 к настоящему постановлению, передаваемых в аренду на льготных условиях, за исключением случаев наличия задолженности по арендной плате в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два периода оплаты (далее - нарушение платежной дисциплины), использования нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, по назначению, не предусмотренному договором аренды, а также при передаче арендуемого имущества в субаренду без согласия арендодателя устанавливаются следующие ставки арендной платы (далее - льготные ставки):

Минимальные ставки арендной платы, устанавливаемые Правительством Москвы при утверждении прогноза социально-экономического развития города Москвы на соответствующий финансовый год;

Фиксированные ставки арендной платы, устанавливаемые Правительством Москвы;

Расчетные ставки, определяемые от величины рыночной ставки арендной платы, установленной по заключению независимого оценщика, с применением понижающего корректирующего коэффициента, устанавливаемого правовым актом Правительства Москвы.

4(1).2. При нарушении арендаторами платежной дисциплины по договорам аренды нежилых помещений, переданных в аренду на льготных условиях:

4(1).2.1. В случае погашения арендатором задолженности в течение 45 дней с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления сохраняется действующая льготная ставка, установленная в договоре аренды нежилого помещения на соответствующий год.

4(1).2.2. В случае непогашения арендатором задолженности в течение 45 дней с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления действующая льготная ставка, установленная в договоре аренды нежилого помещения на соответствующий год, применяется с корректирующим коэффициентом 1,25.

4(1).2.3. В случае если при применении корректирующего коэффициента 1,25 (пункт 4(1).2.2 настоящего постановления) ставка арендной платы будет превышать размер, определенный в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы, то в отношении указанного нежилого помещения устанавливается ставка арендной платы, определенная на основании заключения независимого оценщика.

4(1).3. При повторном нарушении арендаторами платежной дисциплины по договорам аренды нежилых помещений, переданных в аренду на льготных условиях:

4(1).3.1. По договорам аренды нежилых помещений с льготной ставкой, установленной в соответствии с пунктом 4(1).2.1 настоящего постановления, применяется корректирующий коэффициент 1,25 с учетом положений пункта 4(1).2.3 настоящего постановления.

4(1).3.2. В случае непогашения арендатором задолженности в течение 45 дней с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления по договорам аренды нежилых помещений со ставкой арендной платы, установленной в соответствии с пунктами 4(1).2.2 и 4(1).3.1 настоящего постановления, ставка арендной платы устанавливается на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы. Арендатор утрачивает право на применение льготных ставок арендной платы по иным, заключенным с таким арендатором и действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы.

4(1).3.3. В случае погашения арендатором задолженности в течение 45 дней с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления по договорам аренды нежилых помещений со ставкой арендной платы, установленной в соответствии с пунктами 4(1).2.2 и 4(1).3.1 настоящего постановления, на последующие годы сохраняется действующая льготная ставка, установленная в договоре аренды нежилого помещения на соответствующий год, с применением корректирующего коэффициента 1,25 и коэффициента-дефлятора, установленного Правительством Москвы на соответствующий год, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4(1).4 настоящего постановления.

4(1).4. В случае последующего нарушения арендаторами платежной дисциплины по договорам аренды нежилых помещений, переданных в аренду на льготных условиях:

4(1).4.1. По договорам аренды нежилых помещений со ставкой арендной платы, установленной в соответствии с пунктом 4(1).3.3 настоящего постановления, ставка арендной платы устанавливается на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы.

4(1).4.2. При непогашении задолженности в течение 45 дней с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления, а также в случае очередного нарушения платежной дисциплины арендаторами, погасившими задолженность (пункт 4(1).4 настоящего постановления), Департамент городского имущества города Москвы осуществляет в установленном порядке расторжение договоров аренды нежилых помещений по инициативе арендодателя с взысканием неустойки, предусмотренной условиями договора аренды.

4(1).5. В случае передачи без согласия арендодателя нежилого помещения (части нежилого помещения), предоставленного в аренду на льготных условиях, в субаренду Департамент городского имущества города Москвы обеспечивает перерасчет арендной платы по ставке, определенной в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы с даты выявления в установленном порядке уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы факта нарушения и до окончания срока действия договора аренды. При повторном выявлении либо неустранении арендатором в установленный срок такого нарушения договор аренды подлежит расторжению по инициативе арендодателя в установленном порядке с уплатой штрафа в размере установленной на соответствующий год ставки арендной платы.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства Москвы от 1 июля 2014 г. N 364-ПП настоящее постановление дополнено пунктом 4(2)

4(2). При использовании нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, по назначению, не предусмотренному договором аренды, Департамент городского имущества города Москвы осуществляет в установленном порядке расторжение договора аренды по инициативе арендодателя с уплатой штрафа в размере установленной на соответствующий год ставки арендной платы.

4(3). В случае передачи в установленном порядке в субаренду нежилого помещения (части нежилого помещения), предоставленного в аренду на льготных условиях, льготная ставка арендной платы устанавливается на часть нежилого помещения, не переданную в субаренду. При этом:

4(3).1. На часть нежилого помещения, переданную в субаренду лицам, не имеющим в соответствии с настоящим постановлением права на аренду нежилых помещений на льготных условиях, ставка арендной платы устанавливается на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы.

4(3).2. На часть нежилого помещения, переданную в субаренду лицам, которые имеют в соответствии с настоящим постановлением право на аренду нежилых помещений на льготных условиях, ставка арендной платы устанавливается равной льготной ставке арендной платы по договору аренды, если иное не установлено правовыми актами Правительства Москвы.

Аренда нежилого помещения для ведения бизнеса, имеет ряд своих, специфических особенностей. Естественно, что таким типом аренды заинтересованы, в первую очередь . Всем тем, кто желает организовать свой бизнес, и снять для этого помещение, необходимо знать некоторые правила аренды нежилого помещения, а так же обязательные пункты, которые непременно должны быть включены в договор аренды - обо все этом мы и поговорим ниже.

Понятие договора аренды. Основные положения

Начнем разговор с определения договора аренды нежилого помещения – договором аренды нежилого помещения является договор, по которому одна сторона (арендодатель), обязуется предоставить другой стороне (арендатору) нежилое помещение за плату во временное владение и пользование. Поскольку, мы говорим об аренде нежилых помещений, то можно утверждать, что в данной ситуации, обе стороны договора (или как минимум одна – арендатор) являются (ИП).

Аренда нежилого помещения процедура чрезвычайно серьезная и подходить к ней следует максимально ответственно. Естественно, что отношения по найму нежилого помещения непременно должны оформляться письменным договором , к которому имеет смысл приложить , чтобы впоследствии между сторонами не возникало разногласий по поводу того, что помещение было каким-либо образом изменено. Кроме того, договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок более чем 1 год, в соответствии со ст.ст. 609 и 651 ГК РФ , подлежит государственной регистрации в органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Целесообразно будет сразу же указать на пакет документов, необходимых для регистрации данного :

Квитанция об оплате регистрации

Договор аренды нежилого помещения (в двух экземплярах + подлинник)

План (паспорт) объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера

После регистрации договора, сторонам выдается свидетельство о государственно регистрации сделки.

Возвращаясь к разговору непосредственно о договоре аренды нежилого помещения, хотелось бы указать на то, что в нем обязательно должны быть тщательным образом оговорены следующие моменты:

-предмет договора – то есть, то помещение, которое передается в аренду. Помимо того, что к договору должны прилагаться технические документы помещения, в самом соглашении необходимо указать его данные, позволяющие идентифицировать помещение – адрес, этаж, площадь, его регистрационные данные в ЕГРП и т.д. Так же необходимо указать цель использования данного помещения.

-правом сдавать помещение в аренду обладает только собственник . В договоре четко должно быть прописано, кто является собственников данного помещения, данная информация должна подтверждаться выпиской из Единого Государственного реестра прав (ЕГРП), а также технической документацией БТИ.

-при заключении договора субаренды (когда арендодатель по данной сделке с помещением, владеет им как арендатор по другой сделке), необходимо приложение первоначального договора аренды, в котором должно быть указано, что заключение договоров субаренды, в отношении данного помещения, разрешено.

-срок, на который заключен договор . По закону, если срок аренды не установлен в договоре, то он считается заключенным на неопределенный срок. Однако, следует учитывать, что договоры аренды сроком до 1 года не нуждаются в государственной регистрации, а для договоров свыше 1 года – государственная регистрация необходима.

В заключаемом договоре аренды целесообразно оговорить моменты, касающиеся права арендатора заключать сделки субаренды , перенайма, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

-выступающее со стороны арендодателя лицо, должно подтвердить, что имеет право заключать договор аренды, путем приложения к данному договору соответствующих документов, подтверждающих, что оно уполномочено совершать такие сделки (приказ, доверенность и т.д.)

Поскольку договор аренды является возмездным, в нем обязательно должны быть оговорены условия оплаты арендованного имущества. Арендная плата (с указанием – за конкретное помещение или за единицу площади) может вноситься разными способами (ст.614 ГК РФ )– в твердой денежной сумме, в процентах от дохода от предпринимательской деятельности, в виде предоставления арендатором определенных услуг, передаче арендатором арендодателю какой-либо вещи в собственность или в аренду, несение арендатором затрат на содержание (улучшение) помещения (например, ремонт). Таким образом, условие об арендной плате должно быть тщательным образом описано в договоре, а так же, должны быть указаны сроки внесения платежей. Кроме того, необходимо оговорить моменты оплаты за места общего пользования - коридоры, лестничные площадки и т.д., особенно если арендуется помещение не в отдельно стоящем здании. Важно указать вносится ли плата за них в арендную плату или нет, каким образом, и какова их стоимость Изменения в размере арендной платы, по общему правилу, устанавливаются по соглашению сторон (не чаще одного раза в год) и подлежат обязательному внесению в основной договор.

Помимо этого в договоре желательно уточнить, за что, помимо арендной платы, должен платить арендатор, чтобы поддерживать помещение в надлежащем состоянии – коммунальные платежи, НДС, связь, парковочные места и т.д. Данные платежи так же могут быть включены в арендную плату, но, в этом случае, такое положение о платежах должно быть четко оговорено в договоре.

-права третьих лиц на сдаваемое помещение не прекращаются при сдаче помещения в аренду (ст.613 ГК РФ) . В связи с этим, арендодатель обязан указать в договоре аренды на наличие прав третьих лиц, если таковые есть. В противном случае, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

-вопросы капитального и текущего ремонта помещения (ст.616 ГК РФ ). Арендодатель, как правило, обязан производить капитальный ремонт, а арендатор – текущий. Условия о порядке проведения всех видов ремонта (капитального и текущего) обязательно должны быть вынесены в отдельные положения договора. Так же, хотелось бы отметить, что стороны должны оговорить вопрос об улучшении арендатором помещения, в частности, например, о перепланировке (ст.623 ГК РФ ). По закону, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения имущества (помещения), он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, после прекращения договора (если согласования проведения улучшений не было, стоимость, по закону, не возмещается). Однако, данный вопрос должен быть непременно уточнен сторонами в договоре.

-вопрос о выкупе арендованного имущества . В договоре может быть указано, что по истечении срока аренды (либо до его истечения, если арендатор внесет всю выкупную стоимость помещения), помещение переходит в собственность арендатора. Данное условие может быть включено как в текст основного договора аренды, так и быть указано в дополнительном соглашении сторон – в этих случаях, в документах обязательно прописать условие о размере выкупной цены .

-досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон (ст.ст.619 и 620 ГК РФ ) возможно только в судебном порядке. Стороны вправе включить в договор дополнительные условия для его расторжения.

Выше уже упоминалось о том, что к договору аренды нежилого помещения должна прилагаться техническая документация на помещение. Вместе с тем, непосредственно переход прав пользования помещением от арендодателя арендатору должен оформляться актом приема-передачи . Аналогичным образом, при прекращении договора аренды, необходимо оформить акт приема-передачи арендатором помещения арендодателю. Таковы общие моменты, касающиеся аренды нежилого помещения. Но, так же, хотелось бы выделить некоторые частные случаи такой аренды.

Аренда и выкуп нежилых помещений, находящихся в государственной собственности

В соответствии с «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной (муниципальной) собственности субъектов РФ и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», субъекты малого и среднего предпринимательства, перечисленные в законе, имеют право осуществлять выкуп арендованных ими помещений, принадлежащих государственному или муниципальному предприятию, по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. Перечисленные субъекты, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной (муниципальной) собственности, пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества

Уполномоченные органы субъекта РФ принимают решение о продаже указанного имущества и уведомляют о возможности выкупа, субъектов предпринимательства. Последние, в случае их согласия использовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, должны направить в уполномоченные органы свое заявление о согласии (с приложением необходимых документов). Соответствующий арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения субъектами предпринимательства предложения о его заключении.

ГК РФ ГЛАВА 34 АРЕНДА

§ 1. Общие положения об аренде

Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Статья 607. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Об отказе в удовлетворении жалобы о признании не соответствующими Конституции РФ положений пункта 3 статьи 607 см. определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 608. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Статья 623. Улучшения арендованного имущества

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

§ 4. Аренда зданий и сооружений

Статья 650. Договор аренды здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Об отказе в удовлетворении жалобы о признании не соответствующими Конституции РФ положений пункта 2 статьи 651 см. определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 N 132-О.

По вопросу о применении пункта 2 статьи 651 см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Статья 654. Размер арендной платы

1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Дата публикации: 16.01.2012

Один из самых частых вопросов, с которыми сталкиваются предприниматели после регистрации предприятия, - аренда офиса, склада, цеха или иного помещения, в котором они будут осуществлять свою деятельность. Опираясь на нормативные документы и судебную практику, рассмотрим, что нужно учесть при заключении договора аренды.

Проверяем полномочия

Следует отметить, что специальных правил, регулирующих аренду нежилых помещений, ГК РФ не содержит, поэтому следует руководствоваться общими положениями об аренде (глава 34 ГК РФ). По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником (ст. 608 ГК РФ).
Право арендовать помещение должно быть закреплено в договоре аренды, его отсутствие лишает арендатора возможности защитить свои права.
Прежде чем подписать договор, нужно удостовериться, что помещение действительно находится в собственности арендодателя. Для этого необходимо затребовать у него свидетельство о праве собственности на объект аренды. Также важно изучить документ, на основании которого арендодатель имеет право подписать договор аренды (устав или доверенность). Это необходимо, так как договор, подписанный неуполномоченным лицом, может быть признан судом недействительным (ст. 174 ГК РФ). Отказ арендодателя представить данные документы должен вас насторожить.
О наличии зарегистрированных прав на нежилые помещения можно также выяснить в территориальном органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так как госрегистрация прав носит открытый характер (п. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Оформляем документы

Арендные отношения, если одной из сторон является юридическое лицо, в обязательном порядке оформляются договором аренды в письменном виде (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Обычно договор аренды нежилого помещения составляется в виде единого письменного документа, подписанного обеими сторонами, и в количестве оригинальных экземпляров, соответствующем числу сторон договора. Если требуется госрегистрация договора аренды, составляется еще один экземпляр - для регистрирующего органа.
Факт передачи помещения в аренду подтверждает акт приема-передачи, подписанный обеими сторонами (ст. 655 ГК РФ). В нем должны быть указаны состояние нежилого помещения, его особенности, наличие какого-либо имущества (техники, предметов обстановки) и т.д. Отсутствие указанного акта может явиться препятствием для использования помещения арендатором (Постановления ФАС МО от 06.07.2009 N КГ-А40/5970-09, ФАС СЗО от 24.11.2006 N А13-1928/2006-04).
Кроме того, именно с моментом передачи имущества суды связывают возникновение права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, Постановление ФАС ЗСО от 02.03.2010 N А45-5590/2008).
Впрочем, иногда суды признают фактическое использование имущества как передачу имущества арендатору, несмотря на то что акт приема-передачи этого имущества отсутствует (Постановления ФАС МО от 04.05.2006 N КГ-А40/3643-06, ФАС ПО от 08.07.2009 N А06-1152/2009, ФАС УО от 28.01.2008 N Ф09-3633/07-С6, ФАС ЦО от 30.03.2009 N А48-2528/08-4). Но слишком рассчитывать на лояльность судей все же не стоит.
С моментом передачи арендованного имущества связано и бремя доказывания возникновения его недостатков. Арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им (п. 1 ст. 612 ГК РФ). При этом недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).
О правильном оформлении вышеуказанных документов следует позаботиться и в целях налогообложения. Так, налоговые органы в качестве оснований для учета расходов по аренде при налогообложении прибыли указали договор аренды, акт приема-передачи объекта, счета на оплату арендных платежей, платежные поручения (письма ФНС РФ от 05.09.2005 N 02-1-07/81, Минфина России от 26.10.2004 N 03-03-01-04/1/86). Причем финансовая служба в письме от 07.06.2006 N 03-03-04/1/505 рекомендовала составлять акты оказанных услуг по договору аренды ежемесячно. И, хотя впоследствии она признала возможность учета расходов на аренду и при отсутствии актов (письма Минфина России от 09.11.2006 N 03-03-04/1/742, от 06.10.2008 N 03-03-06/1/559), рекомендуем все же запастись приемо-сдаточными актами за каждый месяц. В пользу составления подобных актов свидетельствует бухгалтерское законодательство (п. 1 ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете").
Таким образом, для надлежащего оформления отношений аренды в налоговых и бухгалтерских целях нужно иметь следующий перечень документов:
- договор аренды;
- акт приема-передачи помещения в аренду;
- платежные поручения или другие документы, подтверждающие оплату;
- акты оказанных услуг аренды.

Предмет аренды

В договоре аренды нежилого помещения нужно установить его основные характеристики. При их отсутствии договор считается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). К таким основным характеристикам относятся следующие параметры нежилого помещения:
- адрес, этаж, место нахождения на этаже;
- наименование (нежилое помещение, часть нежилого помещения);
- инвентарный номер;
- функциональное назначение (офисное, производственное, складское и т.п.);
- площадь.
К примеру, недостаточно указывать в договоре только:
- адрес здания, в котором находится передаваемое в аренду помещение (Постановления ФАС УО от 16.09.2010 N Ф09-7547/10-С6, ФАС СЗО от 15.03.2006 N А56-7834/2005);
- площадь арендуемого помещения (Постановления ФАС УО от 24.03.2009 N Ф09-1391/09-С6, ФАС МО от 18.02.2010 N КГ-А41/655-10);
- общую площадь объекта без детализации площадей входящих в него помещений (Постановление ФАС УО от 22.03.2010 N Ф09-1710/10-С3);
- адрес и площадь помещения (Постановления ФАС ВВО от 19.03.2010 N А43-4982/2009, от 31.12.2009 N А28-8154/2009-267/32, ФАС ДО от 29.03.2010 N Ф03-1696/2010, ФАС ЗСО от 07.04.2010 N А81-912/2009, ФАС УО от 25.02.2010 N Ф09-7401/09-С6).
Как свидетельствует судебная практика, в ряде случаев договор признается незаключенным при наличии только адреса здания, площади и плана помещения с экспликацией, поскольку этих сведений недостаточно для идентификации имущества. Их наличие не свидетельствует о согласованности предмета аренды, так как отсутствуют указания на расположение помещений в здании (этаж), количество нежилых помещений, их номера и т.д. (Постановление ФАС ДО от 30.08.2010 N Ф03-5785/2010).

Приложения

К договору аренды нежилого помещения прилагаются соответствующие кадастровые паспорта, поэтажные планы, схемы и экспликации, на которых отмечены помещения, являющиеся объектами аренды (п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ).
При наличии таких планов и схем предмет договора аренды признается согласованным (Определение ВАС РФ от 31.07.2009 N ВАС-9285/09, Постановления ФАС ЗСО от 31.03.2010 N А46-7046/2009, ФАС СЗО от 29.10.2009 N А44-3948/2008, ФАС ЦО от 06.07.2009 N А68-2642/08-181/7).
Передаваемые в аренду площади должны быть заштрихованы на плане (схеме), а все изменения (исправления) должны быть согласованы сторонами (Постановления ФАС ЗСО от 12.08.2009 N Ф04-4007/2009(12493-А67-22), ФАС МО от 04.05.2007, 11.05.2007 N КГ-А40/2123-07, ФАС СЗО от 12.10.2007 N А56-2969/2007).
В приложениях к договору, актах приема-передачи, в которых согласовано условие о предмете, также необходима ссылка на договор.

Ошибки

Как свидетельствует практика, при несоответствии характеристик, указанных в договоре, фактическим характеристикам объекта аренды договор может быть признан незаключенным (Постановления ФАС ВВО от 10.09.2009 N А28-5165/2009-108/21, ФАС ПО от 08.09.2009 N А55-18258/2008).
Вместе с тем иногда договор аренды признается заключенным, если расхождение фактических и договорных характеристик произошло в результате технической ошибки (Постановления ФАС ВСО от 27.07.2010 N А33-13610/2009, ФАС МО от 05.04.2010 N КГ-А40-1400-10, ФАС СЗО от 23.03.2010 N А05-8974/2009). Но факт, что ошибка была технической, еще предстоит обосновать.
Расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета очень часто приводят к судебным спорам. У судов единства на этот счет нет, поэтому судьбу спора предопределить трудно. Большая часть судей считает, что в этом случае договор аренды должен быть признан незаключенным (Постановления ФАС ВВО от 23.03.2010 N А31-4170/2009, от 08.02.2010 N А31-3798/2009, ФАС ДО от 19.11.2009 N Ф03-6033/2009, ФАС ПО от 24.09.2009 N А12-34747/05, ФАС УО от 22.04.2010 N Ф09-2299/10-С3).
В этой ситуации договор аренды может быть признан заключенным, только если "у арендодателя отсутствует иное аналогичное имущество" или расхождения в описании предмета аренды являются незначительными (Постановления ФАС ВВО от 25.05.2009 N А11-4137/2008-К1-2/170, ФАС ЗСО от 10.11.2009 N А46-8746/2009, ФАС СЗО от 13.09.2010 N А56-19301/2009).

Цена договора

В договоре аренды нежилого помещения обязательно должен быть указан размер арендной платы (ст. 606 ГК РФ). Если условия о размере арендной платы в договоре отсутствуют, договор считается недействительным с момента подписания.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде (п. 2 ст. 614 ГК РФ):
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных работ или услуг (Определение ВАС РФ от 07.12.2010 N ВАС-16128/10, Постановление ФАС ПО от 04.03.2010 N А57-5604/2009). Если арендатор не исполнил этих обязательств, он должен внести арендную плату за все время пользования имуществом;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (Определения ВАС РФ от 19.11.2010 N ВАС-11774/10, от 08.11.2010 N ВАС-10698/10, от 26.07.2010 N 9633/10).

Механизм расчета

Размер арендной платы также может быть установлен путем согласования в договоре порядка его определения (Постановления Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 N 3484/07, ФАС МО от 20.03.2008 N КГ-А41/1747-08-П). При этом изменение арендной платы не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, Определения ВАС РФ от 14.05.2010 N ВАС-5277/10, от 07.05.2010 N ВАС-5337/10, от 28.04.2010 N ВАС-18079/09).
Увеличение размера арендной платы в соответствии с механизмом ее определения, предусмотренным договором, не требует подписания между сторонами дополнительного соглашения (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09, Определения ВАС РФ от 20.07.2010 N ВАС-9414/10, от 30.06.2010 N ВАС-5954/10, от 28.04.2010 N ВАС-18079/09). В этом случае арендодатель уведомлять арендатора об увеличении арендной платы не обязан (Постановление ФАС ВСО от 03.02.2010 N А78-2851/2009).

Изменение сумм арендной платы

Арендная плата может быть изменена не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). В договор не может быть включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год. Такое условие является ничтожным (Постановление ФАС ЦО от 28.08.2009 N Ф10-6163/08).
Большинство судов трактуют это условие так, что арендная плата может быть изменена не ранее, чем через год после заключения сделки, и не чаще, чем раз в год, в последующем (Определение ВАС РФ от 08.06.2009 N 7103/09, Постановления ФАС МО от 06.12.2010 N КГ-А40/14817-10, от 16.11.2010 N КГ-А40/12576-10, ФАС УО от 21.07.2010 N Ф09-5670/10-С6).
Отсюда также следует, что размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года, не подлежит изменению (Определение ВАС РФ от 01.12.2010 N ВАС-15920/10, Постановления ФАС МО от 02.12.2010 N КГ-А40/14830-10, от 28.10.2010 N КГ-А40/12999-10, от 26.10.2010 N КГ-А40/12505-10). Другая позиция встречается гораздо реже (Постановление ФАС ВВО от 18.12.2009 N А28-3299/2009-173/7).

Гарантийный платеж

На практике получили широкое распространение так называемые гарантийные платежи. Арендодатели требуют их от арендаторов в качестве гарантий заключения и исполнения договоров аренды или сохранности арендуемого имущества. Обычно гарантийный платеж перечисляется раньше, чем первый арендный платеж по договору. Гарантийный платеж вносится на расчетный счет арендодателя и по окончании действия договора возвращается арендатору полностью или частично или засчитывается в качестве арендных платежей.
Такого рода платеж в гражданском законодательстве прямо не предусмотрен, но и не запрещен. Очень часто такой платеж считают авансом, задатком или залогом (письмо Минфина России от 26.02.2010 N 03-03-06/1/93).
Отсутствие четкой юридической регламентации зачастую порождает как гражданско-правовые, так и налоговые споры. К примеру, арендатор, воспользовавшись правовой неопределенностью, может перечислить гарантийный платеж, а затем потребовать его возврата с уплатой процентов по ст. 395 ГК РФ (Постановление ФАС ЗСО от 30.10.2009 N А45-3324/2009).

Налоги

1. Гарантийный платеж возвращается арендатору. В статье 162 НК РФ установлено, что налоговая база увеличивается, в том числе на суммы платежей, полученных за реализованные товары (работы, услуги) либо "иначе связанных с оплатой реализованных товаров (работ, услуг)". Финансисты считают, что гарантийный платеж как раз и есть "сумма, иначе связанная с оплатой реализованных услуг", которая является объектом обложения НДС (письмо Минфина России от 21.09.2009 N 03-07-11/238). Иногда их поддерживают суды (Постановление ФАС ПО от 03.11.2009 N А57-24482/2008).
Возвращен гарантийный платеж по окончании действия договора арендатору или нет, для официальной позиции значения не имеет (письма Минфина России от 17.09.2009 N 03-07-11/231, от 12.05.2008 N 03-07-11/182).
Впрочем, если обеспечительный платеж не засчитывался в счет будущих арендных платежей, находился на счете арендодателя до окончания срока аренды и арендатор по окончании срока договора получил обратно всю сумму обеспечительного платежа, суды встают на сторону налогоплательщиков (Постановления ФАС МО от 10.07.2007, 17.07.2007 N КА-А40/6494-07, ФАС ПО от 18.04.2006 N А12-13721/05-С7). Они исходят из того, что такой гарантийный платеж не имеет отношения к операциям по реализации и не является объектом обложения НДС (ст. 146 НК РФ), а полученное гарантийное обеспечение может носить возвратный характер.
Тем же арендодателям, которые судиться не хотят, придется заплатить НДС с суммы гарантийного платежа, даже если платеж будет возвращен по окончании срока договора.
После возвращения гарантийного платежа арендатору ранее уплаченный арендодателем НДС может быть принят к вычету.
Если гарантийный платеж по прежнему договору засчитывается в счет обеспечительного платежа по новому договору аренды, то сумма НДС к вычету не принимается, поскольку обеспечительный платеж арендатору не возвращается (п. 5 ст. 172 НК РФ). Повторно начислять НДС на сумму гарантийного платежа, зачтенного в счет обеспечительного платежа по новому договору аренды, не нужно (письмо Минфина России от 17.09.2009 N 03-07-11/231).
2. Гарантийный платеж впоследствии засчитывается в счет арендных платежей.
Такой платеж будет квалифицирован как аванс, с которого необходимо исчислить НДС (письмо ФНС России от 17.01.2008 N 03-1-03/60). По мнению налоговиков, НДС начисляется на дату получения гарантийного платежа независимо от того, в какой момент было принято решение о его зачете (п. 1 ст. 167 НК РФ). В данной ситуации судьи полностью солидарны с налоговиками (Постановления ФАС МО от 19.01.2011 N КА-А40/16964-10, от 19.01.2011 N КА-А40/16866-10, ФАС ПО от 09.04.2009 N А55-7887/2008, от 03.11.2009 N А57-24482/2008).
3. Если гарантийный платеж по истечении срока аренды подлежит возврату арендатору, начислять налог на прибыль арендодателю не нужно (подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ, письмо УФНС по г. Москве от 31.03.2008 N 09-14/030663).
Если за счет гарантийного платежа арендодатель возместил убытки, причиненные ненадлежащим исполнением договора аренды, указанную сумму следует рассматривать как внереализационный доход, поскольку она становится суммой возмещения убытков (ст. 250 НК РФ).
Обеспечительный платеж, перечисленный арендодателю, в целях исчисления налога на прибыль у арендатора не учитывается (п. 32 ст. 270 НК РФ).
Итак, мы рассмотрели особенности договора аренды нежилых помещений. Надеемся, рассмотренные нормативно-правовые акты и случаи из арбитражной практики помогут предпринимателям не ошибиться при заключении договоров.

М.Л. Пашков,
юрисконсульт ЮФМЦ “Интерправо”

Прежде чем приступить к анализу текущего законодательства по аренде нежилых помещений, сделаем краткий экскурс в историю вопроса. Гражданский кодекс РСФСР 1964 года не содержал такого понятия, как аренда. Глава 27 ГК РСФСР называлась “Имущественный наем”. В условиях советской экономики нежилые помещения не могли сдаваться в аренду для осуществления одной из сторон предпринимательской деятельности по определению.

Первым нормативным актом, регулирующим отношения аренды нежилых помещений, стали Основы законодательства Союза ССР об аренде от 23 ноября 1989 года (далее по тексту - Основы). Согласно ст. 1 вышеназванного документа аренда определялась как “основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности”. Устанавливалось, что аренда может применяться во всех сферах народного хозяйства в отношении имущества всех форм и видов собственности. Данный документ устанавливал также перечень объектов аренды. Согласно ст. 3 Основ в аренду могли передаваться земля и другие природные ресурсы, предприятия производства, цехи, иные подразделения предприятий, организаций как единые имущественные комплексы производственных фондов и других ценностей, отдельные здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструмент, другие материальные ценности.

К гарантиям прав арендатора относились установленные Основами следующие условия:

Право арендатора требовать возврата арендуемого имущества из любого незаконного владения;

Защита прав арендатора перед третьими лицами, в том числе против собственника имущества;

Право устранения препятствий в пользовании им, право возмещения ущерба, причиненного имуществу всеми лицами, включая арендодателя.

Права арендатора защищались также тем, что имущество арендатора “может быть изъято у арендатора только по решению государственного арбитража или суда” (ст. 15 Основ).

Основным документом, закрепляющим отношения аренды, стал договор, который согласно правилам ст. 7 Основ “заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон”.

Основы законодательства СССР об аренде действовали почти семь лет и были отменены в связи с принятием второй части Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ), который вступил в действие с 1 марта 1996 года.

Основы гражданского законодательства СССР, принятые 31 мая 1991 года, стали первым актом, который отвечал требованиям рыночной экономики. Ст. 85 определяла аренду как предоставление арендатору (нанимателю) имущества во временное владение и пользование либо пользование за плату для осуществления предпринимательской деятельности или иных целей. Данное определение было позднее практически полностью воспроизведено в ГК РФ от 26.01.96 № 14_ФЗ.

Принятие нового Гражданского кодекса стало, безусловно, существенной вехой в современной истории российской цивилистики. В настоящее время уже можно сказать, что с введением в действие ГК многие спорные вопросы получили свое законодательное решение. Так, например, в законодательном порядке выделены отдельные виды аренды, в частности, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий. По каждому виду аренды были введены свои правила. Что касается аренды нежилых помещений, то нововведения были весьма существенны.

Необходимо сделать одно отступление. Параграф 4 главы 34 ГК РФ, которая содержит нормы, касающиеся аренды, называется “Аренда зданий и сооружений”. Помещения формально не являются зданием или сооружением и как бы не могут регулироваться правилами данного параграфа. Но если исходить из здравого смысла, то помещения необходимо рассматривать как часть “здания”. Данной точки зрения придерживаются государственные органы, занимающиеся управлением имуществом. Так, например, московское законодательство однозначно трактует помещение как часть здания. Таким образом, можно сделать вывод, что вопросы аренды нежилых помещений регулируются теми же нормами, что и аренда зданий и сооружений.

Теперь можно перейти к анализу норм ГК об аренде нежилых помещений.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Данное общее правило проецируется на аренду зданий или сооружений следующим образом. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору здание или сооружение во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды является возмездным договором. В случае, если арендодатель не взимает арендной платы, данный договор становится договором безвозмездного пользования имуществом (ссуды). Следует учитывать, что согласно п. 2 ст. 690 ГК РФ коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Арендодателем по договору аренды может быть либо собственник имущества, либо лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Право собственности на нежилое помещение должно подтверждаться документами, указанными в законе или иных нормативных актах. В Москве данным документом является Свидетельство в внесении в реестр собственности по городу Москве, которое выдается на основании Распоряжения Мэра от 16.07.94 № 288-РМ.

Как известно, право собственности на любую вещь должно быть удостоверено. Право собственности на недвижимость удостоверяется в особом порядке. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи (а к недвижимым вещам согласно ст. 130 ГК РФ, в частности, относятся здания и сооружения) подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами юстиции. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, производит удостоверение произведенной регистрации путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершает надпись на документе, подлежащем регистрации.

Так как закон о регистрации пока не принят, то регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в прежнем порядке органами исполнительной власти.

П. 2 вышеупомянутого Распоряжения Мэра указывает, что внесение в реестр собственности Москомимущества с выдачей Свидетельства о внесении в реестр собственности является актом государственной регистрации собственника и принадлежащего ему недвижимого имущества.

Таким образом, если лицо, которое намеревается заключить договор аренды в качестве арендодателя, не имеет данного свидетельства (речь идет о московских правилах), то к данному предложению следует отнестись с осторожностью.

Арендодателем может быть также лицо, которому законом или собственником может быть дано разрешение на сдачу имущества в аренду. Как известно, кроме права собственности, российское законодательство предусматривает так называемые вещные права на имущество. Вещными правами на имущество являются: право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом. Согласно ст. 294 ГК РФ имущество на праве хозяйственного ведения закрепляется за государственным или муниципальным унитарным предприятием. Согласно ст. 295 ГК РФ предприятие не вправе сдавать в аренду находящееся в хозяйственном ведении недвижимое имущество без согласия собственника имущества. Собственником имущества является государство или местные органы власти. Согласно п. 15 Постановления Верховного Совета от 27.12.91 № 3020-1 “О разграничении государственной собственности в Российской Федерации” управление федеральной собственностью возлагается на Правительство РФ, которое вправе делегировать министерствам и ведомствам ряд полномочий в отношении объектов федеральной собственности, в том числе заключение договоров аренды имущества. Обычно данным ведомством является Комитет по управлению государственным имуществом РФ и его территориальные органы, но полномочия могут передаваться другим министерствам и ведомствам. Кроме того, ряд законодательных актов предоставляет право сдавать имущество в аренду лицам, за которыми имущество закреплено на праве законодательного ведения или оперативного управления. Из последних законодательных актов по данному вопросу можно выделить Постановление Правительства РФ от 27.03.97 № 342 “О предоставлении государственным научным организациям права сдачи относящегося к федеральной собственности имущества в краткосрочную аренду”. Данное постановление предоставляет государственным научным организациям, подведомственным федеральным органам исполнительной власти возможность сдавать в краткосрочную (до 1 года) без права выкупа аренду временно неиспользуемое имущество, в том числе недвижимое. Таким образом, произошло узаконивание существующего положения вещей, когда руководители государственных научных организаций сдают помещения в “скрытую” аренду (которая прикрывается договорами об оказании разного рода услуг, договорами о совместной деятельности и т.п.).

Управление имуществом, находящимся в муниципальной собственности, осуществляют местные органы исполнительной власти.

В оперативном управлении имущество закрепляется за казенным предприятием или учреждением (ст. 296 ГК РФ). Распоряжение любым имуществом, находящимся в оперативном управлении, возможно только с согласия собственника.

Законом могут быть установлены иные правила для сдачи имущества в аренду. Так, например, Федеральным законом РФ “О высшем и послевузовском профессиональном образовании” от 22.08.96 № 1252-ФЗ государственным и муниципальным высшим учебным заведениям предоставлено право сдавать закрепленное за ними имущество в аренду без права выкупа с согласия ученого совета ВУЗа по ценам не ниже сложившихся в данном регионе (п. 4 ст. 27 данного Закона).

Если право на сдачу имущества в аренду предоставляется арендодателю собственником имущества, то в данном случае чаще всего применяется договор о передаче имущества в доверительное управление.

Согласно ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или иного лица, упомянутого в договоре (выгодоприобретателя). Объектом доверительного управления может быть разнообразное имущество, в том числе недвижимое. Учредителем управления может быть собственник имущества или лицо, указанное в ст. 1026 ГК РФ (случаи, когда доверительное управление осуществляется по закону). Управляющим может быть индивидуальный предприниматель либо коммерческая организация за исключением унитарного предприятия.

Необходимо иметь в виду, что в случае, когда объектом доверительного управления является недвижимое имущество, то договор должен быть составлен в той форме, которая предусмотрена для договора продажи недвижимого имущества (ст. 1017 ГК РФ). Доверительный управляющий обязан в отношении с третьими лицами указывать на то, что он является таковым; в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего должна следовать пометка “ДУ”.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды нежилого помещения будет соответствовать требованиям закона, которые относятся к арендодателю (к его статусу), в том случае, когда он является собственником имущества (чтобы удостоверится в этом, необходимо проверить все документы), либо он имеет право на сдачу в аренду на основании закона (для этого необходимо произвести сравнительный анализ обстоятельств, изложенных в законе с имеющимися обстоятельствами), либо он имеет право на сдачу в аренду по договору доверительного управления (необходимо проследить за формой такого договора, убедиться в том, что управляющий имеет право быть таковым и прочее).

В противном случае, данный договор может быть признан ничтожным из-за его несоответствия требованиям закона или иных правовых актов.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Последствием несоблюдения формы договора является его ничтожность, то есть недействительность сделки с момента ее совершения без признания ее таковой в судебном порядке.

На мой взгляд, условиями договора, на которые стороны должны обратить особое внимание, являются:

1) Условия об объекте аренды. Согласно ст. 607 п. 3 ГК РФ объект аренды должен быть указан таким образом, чтобы имущество, подлежащее передаче в аренду, было четко определено. Например, объект аренды (комната) может быть указан на плане-приложении, которое должно быть оформлено надлежащим образом (скреплено подписями сторон с указаниями на то, что это приложение относится к определенному договору), либо указано в тексте договора очень четко (например, комнаты 17 и 18 площадью ѕ кв. м и ѕ кв. м соответственно, находящиеся на третьем этаже в левом крыле здания № ___ по адресу: 101000, г. Москваѕ); в общем, необходимо установить объект аренды со всей возможной определенностью. В противном случае, условие об объекте аренды считается несогласованным сторонами, а договор об объекте аренды - незаключенным.

2) Условия о сроке аренды. Как известно, аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если она заключена на срок не менее одного года (ст. 609, 651 ГК РФ). Необходимо отметить следующие особенности. Во-первых, условие “не менее одного года” означает то, что договор заключается на срок год и более. Таким образом, не подлежит государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, заключенный только на срок менее одного года. Во-вторых, как уже отмечалось, параграф 4 главы 34 регулирует, судя по тексту, отношения по аренде зданий и сооружений. Часто в практической деятельности возникал вопрос о том, следует ли относить аренду помещений к аренде зданий и сооружений. В тексте Закона не говорится о помещениях как об отдельных объектах аренды. Но ведь нельзя отделять помещения от зданий и сооружений, так как последние являются целым, а помещения - частью. На взгляд автора статьи, термин “помещения” употреблялся в ГК 1964 года и утратил свой правовой смысл в 1995 году в связи с принятием нового ГК РФ. В настоящее время помещение следует понимать как “часть здания” и, соответственно, при аренде руководствоваться нормами параграфа 4 главы 34 ГК РФ.

Следует особо остановиться на регистрации договора аренды, заключенного на срок год и более. Данное требование содержится в п. 2 ст. 651 ГК РФ и нигде более. Как известно, договор, не прошедший государственную регистрацию, считается незаключенным.

В Москве существует отлаженный механизм регистрации договоров, заключаемых с Москомимуществом, но нет механизма регистрации договоров, арендодателем в которых выступают коммерческие организации. Данный вопрос, к сожалению, еще не нашел своего разрешения в законодательстве.

3) Расчеты по договору. Во избежание споров по договору этот пункт необходимо тщательно прописать. Порядок расчетов может быть самым разным, конкретных рекомендаций в данном случае быть не может. Необходимо только помнить, что в случае аренды нежилых помещений нерезидентом валютой расчетов может быть как рубль, так и иная валюта, но согласно п. 10 “в” ст. 1 Закона РФ “О валютном регулировании и валютном контроле” от 09.10.92 № 3615-1 операции по расчетам за аренду в иностранной валюте представляют собой операции, связанные с движением капитала, так как аренда является одним из прав на недвижимость. Для зачисления валюты, полученной от арендатора, требуется разрешение ЦБ РФ. Это подтверждается также письмом ЦБ РФ от 30.06.95 № 12-10-1-/2422, которое указывает, что переводы в иностранной валюте в оплату аренды нерезидентом недвижимого имущества на территории Российской Федерации относятся к валютным операциям, связанным с движением капитала. Разрешение Центрального банка должен получать резидент, так как согласно письму ЦБ РФ от 31.01.95 № 12_30_10/7392 действующее валютное законодательство не определяет правил работы нерезидентов на российском валютном рынке, а распространяется только на резидентов Российской Федерации.

Проплата за аренду недвижимого имущества нерезидентом в рублях осуществляется в порядке, предусмотренном инструкцией ЦБ РФ от 16.07.93 № 16 “О порядке открытия и ведения уполномоченными банками счетов нерезидентов в валюте Российской Федерации”, согласно разделу IV п. 2.7 которой арендные платежи осуществляются со счетов типа “т” (текущие).

Если арендодателем является нерезидент, сумма арендных платежей, которые ему причитаются по договору, подлежит налогообложению по ставке 20 % в соответствии со ст. 3 Закона РФ “О налоге на прибыль предприятий и организаций” и п. 5.1.8 инструкции Госналогслужбы России от 16.06.95 № 34. Уплата налога происходит у источника выплаты.

4) Расторжение договора. Согласно ст. 619 и 620 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут как по инициативе арендодателя, так и по инициативе арендатора.

Арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора судом в следующих случаях, когда арендатор:

а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

б) существенно ухудшает имущество;

в) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

г) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях:

а) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия по пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

б) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

в) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Ст. 450 ГК РФ указывает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только:

При существенном нарушении договора другой стороной;

В иных случаях, предусмотренных ГК (в частности, такая возможность указывается в ст. 451 ГК РФ, которая предусматривает возможность изменения и расторжения договора судом в связи с существенным изменением обстоятельств), законом или договором. Таким образом, следует отметить, что все условия договора, которые предусматривают расторжение договора аренды нежилого помещения в одностороннем порядке без судебного разбирательства являются незаконными и в соответствии со ст. 422 ГК РФ не подлежат применению. Если в договоре содержится такое условие, рекомендуем провести переговоры по этому вопросу, аргументируя, что данное условие противозаконно.

5) Одним из обязательных приложений к договору аренды нежилого помещения должен быть передаточный акт или иной подобный документ. Юридическое значение передаточного акта нельзя недооценивать, так как он является свидетельством того, что арендодатель исполнил свое обязательство по передаче имущества в аренду, а для арендатора - что он вступил во владение и пользование имуществом. Данное обстоятельство будет иметь значение в суде при рассмотрении споров по договору аренды. В акте рекомендуется также указывать состояние помещения, которое передается в аренду, что будет также иметь значение в случае судебного разбирательства.

6) Вопросы о капитальном ремонте помещения и о текущем ремонте помещения. Согласно ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, другими правовыми актами или договором аренды. В этом случае капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору лишние доводы в споре; в частности, он может:

Произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

Потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

Потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором, обязан осуществлять арендатор.

7) Вопрос об улучшениях. Арендатор имеет право производить улучшения имущества, переданного ему в аренду. Улучшения могут быть двух видов: отделимые, то есть улучшения, которые могут быть отделены от имущества без вреда для него, и неотделимые, то есть улучшения, которые не могут быть отделены от имущества без вреда для него. Правовой режим отделимых улучшений существенно отличается от правового режима неотделимых улучшений. Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ отделимые улучшения являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.

Неотделимые улучшения имеют ряд особенностей, которые необходимо знать, чтобы избежать судебных разбирательств.

Первая особенность - если арендодатель производит неотделимое улучшение и хочет получить возмещение, он должен испросить согласие у арендодателя, которое может быть выражено как в договоре, так и в письмах между сторонами договора, но так или иначе согласие должно быть явно выраженным.

Вторая особенность - при получении согласия у арендодателя для избежания возможных споров необходимо провести согласование сумм, подлежащих возмещению. Дело в том, что при недостижении согласия по сумме, подлежащей компенсации, арендатор может не получить компенсацию в полном объеме. Суд будет руководствоваться “разумным размером”.

8) Преимущественное право арендатора на перезаключение договора аренды. Необходимо заметить, что преимущественное право на перезаключение договора с арендодателем не означает, что договор должен быть заключен с арендатором на прежних условиях. В случае, если предложение другого кандидата в арендаторы является более выгодным, чем у действующего арендатора, то арендодатель не связан преимущественным правом. Суть преимущественного права в том, что при предложении одинаковых условий аренды разными лицами предпочтение должно быть отдано арендатору.

9) Арендная плата. Согласно смыслу ст. 606 ГК РФ договор аренды является возмездным договором. Существенным условием договора является арендная плата. В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК РФ при отсутствии согласованного сторонами в письменном виде условия о размере арендной платы договор считается незаключенным.

Налогообложение по договору аренды

Налог на добавленную стоимость

Согласно ст. 3 Закона РФ “О налоге на добавленную стоимость” от 06.12.91 № 1992_1 с последующими изменениями и дополнениями, объектом налогообложения являются обороты по реализации на территории Российской Федерации товаров, выполненных работ и оказанных услуг. Таким образом, для целей НДС сдача имущества в аренду является услугой, и арендодатель обязан уплатить в бюджет налог на добавленную стоимость по ставке 20 %. Из данного правила имеется исключение. Согласно п. “щ” ст. 5 Закона “О налоге на добавленную стоимость” освобождается от налога на добавленную стоимость сдача в аренду служебных и жилых помещений иностранным гражданам и юридическим лицам, аккредитованным в Российской Федерации, в случае если их национальным законодательством установлена аналогичная льгота в отношении граждан и юридических лиц Российской Федерации либо если эта льгота предусмотрена в международных договорах. Перечень зарубежных государств, в отношении граждан и юридических лиц которых применяется данная льгота, определяется МИД России и Госналог-службой России (п. 12 “ш” инструкции Госналогслужбы России “О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость” от 11.10.95 № 39, с последующими дополнениями и изменениями). Для правильного применения данной льготы необходимо выяснить, что понимается под “аккредитованными лицами”, и установить, является ли данное юридическое лицо резидентом той страны, в отношении которой применяются льготы.

Для ответа на первый вопрос необходимо проанализировать действующее законодательство. Понятие “аккредитация представительства” в юридическом смысле слова отличается от понятия “представительство” для целей налогообложения. Правила открытия представительств иностранных фирм в Российской Федерации определяются Положением “О порядке открытия и деятельности в СССР представительств иностранных фирм, банков и организаций”, утвержденным постановлением Совета Министров СССР от 30.11.89 № 1074. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.06.94 № 655 функции органа, осуществляющего аккредитацию представительств иностранных фирм, возложены на Государственную регистрационную палату при Минэкономики России (далее по тексту - ГРП). Таким образом, по мнению автора статьи, налоговая льгота предоставляется арендодателю, который сдает помещения в аренду тем представительствам, которые прошли аккредитацию в ГРП и имеют свидетельство установленного образца.

Что касается второго вопроса, то единый список стран, в отношении которых предусмотрена данная льгота, утвержден письмом Госналогслужбы России от 13.07.94 № ЮУ-6-06/80н с последующими изменениями и дополнениями.

Налог на прибыль

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона РФ “О налоге на прибыль предприятий и организаций” от 27.12.91 № 2116-1 (далее по тексту - Закон), с последующими изменениями и дополнениями, объектом налогообложения является валовая прибыль предприятий и организаций, уменьшенная или увеличенная в соответствии со ст. 2 вышеупомянутого Закона. Как известно, арендодатель получает прибыль от сдачи имущества в аренду. Налогообложение данной прибыли осуществляется следующим образом.

Согласно п. 6 ст. 2 Закона доход от сдачи имущества в аренду является внереализационным доходом, то есть доходом от операции, не связанной непосредственно с производством продукции, работ или услуг. Таким образом, арендодатель включает в валовую прибыль всю сумму арендной платы, и обложение ее налогом происходит по ставке 35 %.

Можно рассмотреть ситуацию, когда сдача имущества в аренду является основным видом деятельности для предприятия. В таком случае доход от данного вида деятельности не является внереализационным доходом и становится доходом от реализации услуги. В таком случае можно говорить о том, что деятельность лица является риэлтерской. В соответствии с Положением “О порядке лицензирования риэлтерской деятельности”, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23.12.96 № 1407, под этим понятием подразумевается осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица, гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Таким образом, по мнению автора статьи, в случае если в лицензии на риэлтерскую деятельность указана в качестве одного из видов деятельности сдача имущества, которое находится в собственности у риэлтера, в аренду, то данная операция будет проходить как реализация услуги с уплатой соответствующих налогов.

Основной задачей арендатора при аренде нежилого помещения является отнесение арендных платежей на себестоимость продукции, работ, услуг. П. 2 “ч” Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденного постановлением Правительства РФ от 05.08.92 № 552, с по-следующими изменениями и дополнениями, предусматривает включение в себестоимость расходов по оплате аренды основных производственных фондов. Минфин России в письме от 16.10.92 № 16-26-61 указывает, что в соответствии с Положением о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденным постановлением Правительства РФ от 05.08.92 № 552, в себестоимость включается арендная плата в случае аренды отдельных объектов основных производственных фондов. При этом у арендодателя сдаваемые в аренду фонды должны числиться в составе основных производственных фондов. Лишь в этом случае, по мнению Минфина России, отнесение арендных платежей на себестоимость будет правомерным.

Еще одним спорным вопросом является оплата коммунальных платежей.

В письме Госналогслужбы России от 30.08.96 № ВГ-6-13/616 даны разъяснения по порядку учета арендной платы у арендатора и арендодателя. Арендатор, в соответствии с вышеназванным письмом, списывает всю сумму арендной платы на себестоимость, если она не распределена по источникам на затраты производства при использовании объекта, взятого в аренду у юридического лица по договору, заключенному в соответствии с установленным порядком, в производственных целях. Если в договоре аренды нежилого помещения предусмотрено, что расходы по электроэнергии, отоплению, водоснабжению и телефонным переговорам оплачиваются по счетам, выставляемым арендодателем, может возникнуть спорная ситуация по поводу включения данных затрат в себестоимость продукции (работ, услуг).

Исходя из вышеизложенного обращаю внимание читателя на следующее:

1) В соответствии со ст. 545 ГК РФ абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации. П. 6 Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли (утверждено постановлением Правительства РФ от 05.08.92 № 552, в редакции постановлений Правительства РФ от 01.07.95 № 661 и от 20.11.95 № 1133), предусматривает, что в себестоимость продукции (работ, услуг) включается только стоимость покупной энергии. Учитывая вышеизложенное, автор статьи обращает внимание на то, что для отнесения расходов по электроэнергии на себестоимость необходимо заключить прямой договор между энергоснабжающей организацией и потребителем (ст. 539 ГК РФ). Отсутствие такого договора делает затруднительным отнесение этих затрат на себестоимость продукции (работ, услуг). Ст. 548 ГК указывает, что правила параграфа 6 главы 30 ГК РФ применяются также и к снабжению тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и иными товарами.

2) Приказ Министерства строительства РФ от 11.08.95 № 17-94 утвердил правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации. П. 1.11 вышеназванного документа определил, что субабоненты (арендатор является субабонентом) заключают договор на пользование питьевой водой и сброс сточных вод с абонентом организации, осуществляющим эксплуатацию систем водопровода и канализации населенного пункта (далее по тексту организации ВКХ). Все сведения о субабонентах с указанием их наименования, ведомственной принадлежности, данных о расходе питьевой воды и сточных вод, о наличии приборов учета и других данных приводятся абонентом в приложении к договору, заключенному между абонентом и организацией ВКХ. Таким образом, для подтверждения отнесенных на себестоимость расходов по водоснабжению и канализации арендатор должен иметь копию приложения к договору, заключенному между абонентом и организацией ВКХ.

То же самое касается других коммунальных услуг.

1. Коммунальные платежи входят в стоимость аренды. В этом случае у арендатора все платежи будут относиться на себестоимость продукции (работ, услуг), а арендодатель обязан отражать данные платежи на счете 80 как внереализационные доходы.

2. В сумму арендной платы не включаются коммунальные расходы. Они оплачиваются отдельно на основании договоров, заключенных арендатором с энерго- и водоснабжающими организациями, и включаются в себестоимость.

“Скрытые” договоры аренды

На практике часто встречаются случаи маскировки договоров аренды нежилых помещений под различного рода договоры о “совместной деятельности”, “сотрудничестве” и т.п. Необходимо отметить, что данные договоры дают лишь мнимое ощущение безопасности арендодателя и арендатора, но на самом деле при грамотной проверке предприятия налоговыми органами девяносто девять процентов таких договоров раскрываются. Ст. 431 ГК РФ устанавливает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. То есть если договор “о совместной деятельности и сотрудничестве” устанавливает в качестве одного из условий, что одна сторона предоставляет другой в аренду (пользование) помещение, и не указаны обязательные условия договоров о совместной деятельности (наличие единой цели для всех участников совместной деятельности, достижение поставленной цели путем объединения имущества и усилий участников), то данная сделка является ничтожной на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ как притворная, то есть совершенная с целью прикрытия другой сделки. Чаще всего подобного рода сделки совершаются в бюджетных организациях, научно-исследовательских институтах и т.д., так как Законом предусмотрены системы согласования сдачи имущества в аренду с собственником.

При аудиторских проверках встречались случаи, когда аренда помещений скрывалась под договорами о выполнении работ и оказании услуг. Например, государственное предприятие заключало договор с коммерческой организацией о том, что последняя выполняет для государственного предприятия какие-либо работы. Одним из условий данного договора является условие о том, что государственное предприятие предоставляет коммерческому предприятию помещение для выполнения работ, и плата за выполненные работы зачитывается в счет пользования помещением. Такой договор может быть также признан ничтожным на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ (притворная сделка).